Processo 1080679-97.2019.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 1080679-97.2019.8.26.0100

Processo 1080679-97.2019.8.26.0100  – Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –

Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Maria Joana Duarte de Oliveira – Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado pelo Espólio de Maria Joana Duarte de Oliveira, representado por sua inventariante Fátima Aparecida Duarte de Oliveira, em face do Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital, pleiteando o cancelamento da averbação de caução locatícia referente ao imóvel matriculado sob nº 79.301, sob a alegação da extinção do contrato de locação, gerando a perda da eficácia da caução. Juntou documentos às fls.04/57. A inicial foi emendada à fl.60, com a juntada da escritura de inventário (fls.61/80). O Registrador manifestou-se às fls.82/83. Esclarece que o imóvel foi dado em caução pelos então titulares de domínio Rogério Francisco de Oliveira e Maria Joana Duarte de Oliveira, em garantia do contrato de locação do imóvel matriculado sob nº 39.408 (Av.02). Posteriormente, o imóvel locado foi transmitido a Manoel Torres Belo (R.03), tendo sido unificado ao imóvel objeto da matrícula nº 39.921, dando origem à matrícula nº 93.506, para a qual foi transportada a locação (Av.02). Destaca que, em 01.04.2002, tendo em vista o contrato de rescisão e autorização expressa nele contida, foi averbado o cancelamento da locação (Av.05), todavia, nada foi mencionado em relação à caução. Afirma que apesar da autorização do cancelamento da locação, a quitação das obrigações ficou condicionada ao cumprimento dos prazos e condições estabelecidas no item 3 do referido distrato. Logo, não há possibilidade de cancelar a caução a requerimento unilateral do caucionante, por dedução de que foram cumpridas todas as obrigações por ela garantidas. Apresentou documentos às fls.84/99. O Ministério Público opinou pelo indeferimento do pedido (fls.108/109, reiterado às fls.110/111). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Afasto a exigência da necessidade que o requerimento seja feito pelo adquirente Manoel Torres Belo, tendo em vista que no âmbito administrativo qualquer interessado poderá formular pedido com o objetivo de resguardar os princípios que regem o direito registrário, primando pela eficiência e zelo na prestação dos serviços aos usuários. Ainda observo que, de acordo com o principio da veracidade, conforme ensina o professor Luiz Guilherme Loureiro: “Em virtude do principio da legitimidade ou da presunção de veracidade, o Registro deve refletir a verdade não só no que se refere ao titular do direito registrado, mas também quanto à natureza e ao conteúdo deste direito. Assim, qualquer inexatidão do assento deve ser retificada a fim de que reflita perfeitamente a realidade”. (Registros Públicos – Teoria e Prática – 2ª ed. – Editora Método). Questão semelhante foi analisada por este Juízo, no processo nº 0007813-89.2011.8.26.0100: “Registro de imóveis – pedido de providências nulidade e cancelamento de matrícula (LRP/1973, arts. 214, caput, e 233, I) – “legitimidade” de qualquer do povo para representar irregularidade da matrícula (CF/1988, art. 5º, XXXIV, a; NSCGJ, II, XIII, 2) – necessária cautela da corregedoria permanente, para que dessas representações não decorram canseiras e despesas desnecessárias para os ofícios de registro de imóveis e os titulares de direitos inscritos – de qualquer forma, o autor da representação litiga há anos sobre a área objeto da matrícula – abertura de matrícula para área que estava precariamente descrita em transcrição – errônea dispensa da retificação bilateral (LRP/1973, art. 213, II) – ofensa ao princípio da especialidade objetiva (LRP/1973, art. 176, § 1º, II, 3, a e b) – decreto de nulidade e ordem de cancelamento – pedido de providências procedente”. Pretende o suscitante o cancelamento da averbação da caução locatícia que grava a matrícula nº 79.301, sob o argumento de que mencionada garantia encontra-se extinta. Ressalto que a caução do imóvel é garantia que se oferece para o cumprimento de uma obrigação ou de um dever legal ou convencional. O proprietário, que oferece um imóvel, na sua totalidade para garantir o cumprimento de uma obrigação, está constituindo a favor do credor, um direito real de garantia sobre o seu bem. Neste contexto, imprescindível a anuência do interessado e a apresentação do termo de quitação da dívida garantida, o que não se verificou no caso em tela. A simples alegação do suscitante que de a devolução do imóvel implica na perda da eficácia da caução locatícia não gera automaticamente o cancelamento da caução. O artigo 250 da Lei de Registros Públicos dispõe que: ” Art. 250 – Far-se-á o cancelamento: (incluído pela Lei nº 6.216, de 1975) I – em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado; (incluído pela Lei nº 6.216, de 1975); II – a requerimento unânime das partes que tenham participado do ato registrado, se capazes, com as firmas reconhecidas por tabelião; (incluído pela Lei nº 6.216, de 1975); III – A requerimento do interessado, instruído com documento hábil.(incluído pela Lei nº 6.216, de 1975); IV – a requerimento da Fazenda Pública, instruído com certidão de conclusão de processo administrativo que declarou, na forma da lei, a rescisão do título de domínio ou de concessão de direito real de uso de imóvel rural, expedido para fins de regularização fundiária, e a reversão do imóvel ao patrimônio público. (Incluído pela Lei nº 11.952, de 2009)”. (g.n) Ademais, a quitação das obrigações existente entre as partes ficou condicionada ao cumprimento das condições estabelecidas no item 3 do distrato, que dispõe: “item 3: Uma vez integralmente cumpridos os prazos e condições estabelecidos, com a regular vistoria do imóvel e, respectiva entrega das chaves, os contratantes se outorgarão, reciprocamente, a mais plena e geral quitação, para nada mais reclamar, seja a que título for, com relação a locação ora rescindida” (g.n) Daí tem-se a impossibilidade do requerimento unilateral, mesmo encontrando-se extinto o contrato de locação, vez que não gera a presunção da extinção da garantia. O cancelamento da averbação da caução esvaziaria a garantia que o locador dispõe para o adimplemento da obrigação. Ademais, não cabe ao Registrador, e nem detém competência este juízo administrativo, a análise da questão relacionada ao perecimento da garantia para fins do cancelamento pretendido, devendo tal insurgência ser objeto da ação competente a ser formulada nas vias ordinárias, com a incidência do contraditório e ampla defesa. Logo, correta a exigência lançada pelo Registrador. Diante do exposto, julgo improcedente o pedido de providências formulado pelo Espólio de Maria Joana Duarte de Oliveira, representado por sua inventariante Fátima Aparecida Duarte de Oliveira, em face do Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital, e consequentemente mantenho o óbice registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: RIOLANDO DE FARIA GIÃO JUNIOR (OAB 169494/SP)

Fonte: INR Publicações

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Processo 1090045-63.2019.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 1090045-63.2019.8.26.0100

Processo 1090045-63.2019.8.26.0100 – Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –

Pedido de Providências – Registro Civil das Pessoas Naturais – M.R.M. – Vistos, Imperioso consignar que os documentos arquivados por ocasião da lavratura da Escritura Pública de União Estável, são destinados ao uso interno da serventia, afigurando-se, pois, como documentos sigilosos, não acessíveis ao público. Neste sentido, dentre as obrigações dos notários e registradores está previsto no art. 30, VI da Lei 8.935 e no item 88, ‘f’ do Capítulo XIII das Normas da Corregedoria Geral da Justiça, o dever de guardar sigilo sobre a documentação de que tenha conhecimento em razão do exercício de sua profissão. Assim, nos termos da cota ministerial retro, pese embora a interessada seja parte na escritura em comento, considerando que os documentos pessoais requeridos referem-se a outra pessoa, indefiro o fornecimento das cópias destes, devendo, se o caso, a interessada valer-se das vias próprias à satisfação da pretensão. Após, não havendo outras providências a serem adotadas, determino o arquivamento dos autos, com as cautelas de praxe. Ciência ao MP e ao Sr. Tabelião. Int. – ADV: FERNANDO DE AZEVEDO SODRÉ FLORENCE (OAB 172613/SP)

Fonte: INR Publicações

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Número do processo: 83376

Ano do processo: 2018

Número do parecer: 223

Ano do parecer: 2018

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 2018/83376

(223/2018-E)

Procedimento de Controle Administrativo – Alienação fiduciária em garantia – Contratação por intermédio de instrumento particular por entidades que não integram o SFI – Consulta da Eg. Corregedoria Nacional de Justiça – Precedentes desta corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo – NSCGJ – Possibilidade.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

Trata-se de Procedimento de Controle Administrativo instaurado em razão de requerimento formulado por ALESAT COMBUSTÍVEIS em que formulada consulta pela Eg. Corregedoria Nacional de Justiça sobre a existência de norma administrativa que impeça o uso de instrumento particular na efetivação dos contratos de alienação fiduciária por entidades que não integram o Sistema Financeiro Imobiliário – SFI.

Opino.

A respeito da possibilidade de celebração de contrato de alienação fiduciária de bem imóvel por instrumento particular, com pessoa jurídica que não integra o Sistema Financeiro Imobiliário, cumpre transcrever o ilustrativo trecho do parecer da lavra do Juiz Assessor desta E. Corregedoria Geral da Justiça, Dr. Iberê de Castro Dias, lançado nos autos do Processo n° 0049648-26.2012.8.26.0002, devidamente aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça, Dr. Manoel de Queiroz Pereira Calças, no sentido de que:

“(…) a matéria é regulada pela Lei 9.514/97, que cuida, em capítulos distintos, tanto do Sistema Financeiro Imobiliário (Capítulo I), quanto da alienação fiduciária de coisa imóvel (Capítulo II). Por se tratar de regra mais específica, sobrepõe-se ao Código Civil, ao menos quanto à disciplina dos temas referidos.

Assim é que não incide à espécie o aventado artigo 108 do Diploma Civil, cuja redação, não bastasse, contém, logo de início, expressa ressalva de que sua força somente se fará sentir “não dispondo a lei em contrário”. Em síntese, o próprio artigo 108 do Código Civil abre explícita ensancha à aplicação da Lei 9.514/97.

Neste passo, o artigo 22, §1°, da Lei 9.514/97 prevê, às claras, a possibilidade de a alienação fiduciária ser contratada por pessoa jurídica que não integre o Sistema Financeiro Imobiliário:

“Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

§ 1º. A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena: (…).[1]“

Questão idêntica já havia sido analisada por esta Egrégia Corregedoria Geral de Justiça, em parecer elaborado pelo então Juiz Assessor, Dr. Gustavo Henrique Bretas Marzagão, assim ementado:

“NORMAS DE SERVIÇO DA CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA – CAPÍTULO XX – Requerimento apresentado pelo Colégio Notarial do Brasil, Seção São Paulo – Alienação fiduciária de imóveis – Forma – Escritura pública ou instrumento particular para quaisquer dos contratos previstos na Lei n° 9.514/97 ou resultantes de sua aplicação – Proposta de utilização do instrumento particular com efeitos de escritura pública apenas nos lavrados por entidade integrante do SFI – Não acolhimento.” (Processo n° 131.428/2012, Corregedor Des. Elliot Akel, DJ 19/3/2014).

A propósito do tema, as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo dispõem, em seu Capítulo XX, que:

230. A alienação fiduciária, regulada pela Lei n° 9.514, de 20 de novembro de 1997, e suas alterações, é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência da propriedade resolúvel de coisa imóvel ao credor, ou fiduciário, que pode ser contratada por qualquer pessoa, física ou jurídica, e não é privativa das entidades que operam no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) (g.n.).

231. A alienação fiduciária será constituída mediante registro do contrato na matrícula do imóvel.

232. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse da coisa imóvel, tornando-se o fiduciante, possuidor direto, e o fiduciário, possuidor indireto.

233. O imóvel enfitêutico pode ser objeto de alienação fiduciária, sem necessidade de anuência do senhorio e do pagamento do laudêmio, uma vez que a transmissão se faz em caráter apenas fiduciário, com escopo de garantia.

234. O pagamento do laudêmio será exigível quando houver a consolidação do domínio útil em favor do credor fiduciário.

235. Os atos e contratos referidos na Lei n° 9.514/1997, ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.

235.1. As entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação estão dispensadas do reconhecimento de firma.

236. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário deverá conter os requisitos previstos no artigo 24, da Lei n° 9.514/97:

l – o valor do principal da dívida;

ll – o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário;

III – a taxa de juros e os encargos incidentes;

IV – a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição;

V – a cláusula que assegura ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária;

VI – a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;

VIl – a cláusula que dispõe sobre os procedimentos do eventual leilão do imóvel alienado fiduciariamente;

VIII – o prazo de carência a ser observado antes que seja expedida intimação para purgação de mora ao devedor, ou fiduciante, inadimplente.

237. O termo de quitação emitido pelo credor fiduciário é o título hábil para averbar a reversão da propriedade plena para o nome do devedor fiduciante, mediante cancelamento do registro da propriedade fiduciária, só substituível por quitação constante de escritura pública, ou de instrumento particular com força de escritura pública, ou por sentença judicial, transitada em julgado.

238. O devedor fiduciante, com anuência expressa do credor fiduciário, poderá transmitir seu direito real de aquisição sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o cessionário adquirente as respectivas obrigações, na condição de novo devedor fiduciante.

239. O título que instrumenta a transferência de direitos e obrigações deverá ingressar para ato de averbação na matrícula do imóvel, cabendo ao Oficial observar a regularidade do recolhimento do imposto de transmissão.

240. A cessão do crédito objeto da alienação fiduciária implicará a transferência ao cessionário de todos os direitos e obrigações inerentes à propriedade fiduciária em garantia e independe de anuência do devedor fiduciante.

240.1. Havendo cessão da posição do credor fiduciário, indispensável prévia averbação dessa circunstância na matrícula do imóvel, para fins de substituição do credor e proprietário fiduciário originário da relação contratual pelo cessionário, o qual fica integralmente sub-rogado nos direitos e obrigações do contrato de alienação fiduciária.

240.2. Nos casos de transferência de financiamento para outra instituição financeira, com a sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária e da alteração das condições contratuais, em nome do credor que venha a assumir tal condição, a averbação será realizada em ato único, mediante apresentação conjunta do instrumento firmado pelo mutuário com o novo credor e documento de quitação do anterior, dispensada a assinatura do mutuário neste último.

241. Dispensável a averbação da cessão de que trata o subitem anterior no caso de crédito negociado no mercado secundário de créditos imobiliários, representado por Cédula de Crédito Imobiliário sob a forma escritural, hipótese em que o credor será o indicado pela entidade custodiante mencionada na cédula. (conforme texto contido no site do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, com acesso pelo link http://www.tjsp.jus.br/Corregedoria/Comunicados/NormasExtrajudiciais realizado em 04 de junho de 2018).

Note-se que o aludido item 230 das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça reforça a noção de que a alienação fiduciária de bem imóvel é regulada pela Lei 9.514/97, prevendo seu art. 38 que:

“Art. 38. Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.” (g.n.).

Importa também lembrar a lição de Melhim Namem Chalhub que, sobre a questão, assim entende: “A lei não faz restrição alguma quanto às modalidades de contrato passíveis de ser formalizados mediante instrumento particular em relação à Lei 9.517/97; ao contrário, estende a possiblidade de formalizar por instrumento particular todos ‘os atos e contratos referidos nesta lei ou resultantes de sua aplicação'”.[2]

Diante do exposto, o parecer que submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de encaminhar cópias deste parecer, e da r. decisão que eventualmente o aprovar, à Eg. Corregedoria Nacional de Justiça, em atendimento à solicitação formulada no PCA 0000145-56.2018.2.00.0000 (fls. 727/729).

Sub censura.

São Paulo, 05 de junho de 2018.

STEFÂNIA COSTA AMORIM REQUENA

Juíza Assessora da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer da MM. Juíza Assessora da Corregedoria Geral da Justiça, por seus fundamentos, que adoto. Remetam-se à Egrégia Corregedoria Nacional de Justiça cópias do parecer e da presente decisão, em atendimento à solicitação formulada no PCA 0000145-56.2018.2.00.0000. Publique-se. São Paulo, 05 de junho de 2018. (a) GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO, Corregedor Geral da Justiça.

Diário da Justiça Eletrônico de 08.06.2018

Decisão reproduzida na página 104 do Classificador II – 2018

Fonte: INR Publicações

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