Questão esclarece acerca da alienação de imóvel onde consta imposição de cláusula resolutiva

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Compra e venda. Cláusula resolutiva.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da alienação de imóvel onde consta imposição de cláusula resolutiva. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Maria do Carmo de Rezende Campos Couto.

Pergunta
É possível a alienação de imóvel onde consta imposição de cláusula resolutiva ou ela deverá ser cancelada?

Resposta
Maria do Carmo de Rezende Campos Couto tratou deste assunto com muita propriedade na obra “Coleção Cadernos IRIB – vol. 1 – Compra e Venda”, p. 25, publicada pelo IRIB em 2012. Vejamos o que nos explica a autora:

“Mas a existência de cláusula resolutiva impede a alienação do imóvel?

Essa questão é polêmica. A compra e venda na qual exista a imposição de cláusula resolutiva transforma-se em compra e venda condicional, atribuindo à propriedade um caráter de ‘propriedade resolúvel’. O art. 1.359 do CC dispõe que, resolvida a propriedade pelo implemento da condição, se entendem resolvidos, também, todos os direitos reais concedidos na sua pendência. Em virtude disso, há entendimento pelo qual nada obsta que o imóvel adquirido com cláusula resolutiva seja alienado a terceiros mesmo sem a averbação do seu cumprimento ou da quitação do preço, devendo, neste caso, constar expressamente na escritura a ciência do adquirente com a existência da cláusula resolutiva. No entanto, há decisões no sentido de que a cláusula resolutiva gera a indisponibilidade do imóvel e, assim, há necessidade do cumprimento dessa cláusula, com o seu cancelamento, para que possa haver a transmissão do imóvel (Processo CG 2009/73961 e Processo CG 40.933/2009 da CGJSP).

De qualquer forma, havendo cláusula resolutiva em uma compra e venda registrada, somente deve ser aceita nova alienação para registro se o adquirente expressamente declarar seu conhecimento sobre a existência dessa cláusula. Esse procedimento coaduna com a segurança jurídica que os registros públicos devem gerar.”

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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Questão esclarece acerca da vigência das cláusulas restritivas quando do falecimento do usufrutuário doador

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Doação. Usufrutuário – falecimento. Cláusulas restritivas – vigência.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da vigência das cláusulas restritivas quando do falecimento do usufrutuário doador. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Ademar Fioranelli:

Pergunta
As cláusulas restritivas impostas em doação com reserva de usufruto ainda permanecem vigentes quando do falecimento do usufrutuário doador?

Resposta
Excertos da obra de Ademar Fioranelli, intitulada “Das Cláusulas de Inalienabilidade, Impenhorabilidade e Incomunicabilidade – Série Direito Registral e Notarial”, 1ª edição – 2ª tiragem, Saraiva, São Paulo, 2010, p. 73 e 75-77) respondem seu questionamento. Vejamos:

“Cláusulas e usufruto

Outra questão que tem gerado ardente debate entre os doutos e julgador: com o falecimento do usufrutuário doador, se opera, também, a extinção das cláusulas limitadoras do direito de propriedade?

O tema é conflitante e há apoio doutrinário e jurisprudencial nas direções afirmativa e negativa. O entendimento que tem prevalecido é o de que, estabelecidas em doação com reserva de usufruto, as cláusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade sobre o imóvel doado prevalecem em vida do donatário (RT, 496/64).

(…)

Como registrador, filiar-me a qualquer das correntes enunciadas seria ir contra respeitáveis luminares do direito. Quando elaborei modesta monografia sobre o usufruto (Direito Registral Imobiliário, p. 433-434), não me furtei a posicionar-me ao lado do entendimento majoritário, que defende a imposição das cláusulas restritivas ao direito de propriedade em conjunto com o usufruto, porquanto estamos diante de dois direitos distintos: um, do usufrutuário, com direito ao uso e gozo do bem; e outro, do nu-proprietário, com seu direito limitado pela impossibilidade da alienação, com possibilidade, desde que, devidamente legitimado, de fazer uso do processo de sub-rogação de vínculos.

Há que prevalecer, sempre, e desde que não conflite com a lei, a vontade do doador. Se este clausulou o imóvel, essa era a sua vontade e, certamente, seu ato foi motivado contando com a aquiescência do donatário, pois, se assim não fora, bastaria a doação pura e simples. Também não vislumbramos nenhum óbice legal a impedir a constituição do usufruto no mesmo ato, por tratar-se de situação totalmente distinta da primeira, como já dito. Nesta última, encontramos o donatário recebendo uma propriedade com restrições totalmente diferenciadas da primeira, nunca sendo demais repetir, limitações essas permitidas pelo ordenamento jurídico. Morto o usufrutuário, é certo que a propriedade se consolida na pessoa do nu-proprietário e cessará uma das limitações que a gravara, o usufruto. Daí para frente vive-se uma situação nova e totalmente diversa da anterior, sendo vedado, agora, ao proprietário, a alienação da propriedade.

Dizer-se que o proprietário continua na mesma situação, ocorrendo um usufruto sucessivo ‘data maxima venia’, parece-nos irreal.

O proprietário, agora, tem a possibilidade do uso e gozo da propriedade; pode adaptá-la; melhorá-la; fazer reformas e mudanças; exercitar a posse direta; enfim, praticar atos que anteriormente não lhe eram permitidos por força do usufruto. Obviamente, terá de curvar-se e respeitar a restrição à disponibilidade, feita pelo doador, que, com certeza, agiu de forma motivada, no resguardo dos interesses do próprio donatário (um pródigo, por exemplo).

E, como último argumento, embora haja outros, nessa nova situação o proprietário pode livrar-se do gravame por meio da sub-rogação, coisa que não lhe era possível na vigência do usufruto.

Para finalizar este tópico (usufruto e cláusula), a 4ª Câmara do TJSP, na Ap. 268.534, deixou patente:

‘Certo que a melhor doutrina, apoiada em inúmeras decisões deste Tribunal, afirma, em princípio, a subsistência das cláusulas restritivas, após a extinção do usufruto conjuntamente instituído (cf., p. ex., RJTJSP, 20/65; RT, 363/162; 361/327; 345/142; 349/150; 381/107; 389/159; 384/140; 386/178 e 390/140). E assim é porque inclusive se deve supor, de regra, que na vontade do doador está não só o propósito de garantir o usufruto reservado, mas também a intenção de defender os interesses dos donatários.’

O mesmo entendimento foi dado pelo Juiz Marcelo Martins Berthe, titular da E. 1ª Vara de Registros Públicos da Capital de São Paulo, ao indeferir pedido de cancelamento de cláusulas, tendo em vista a extinção do usufruto por morte dos usufrutuários. A instituição de cláusulas restritivas, concomitantemente com a instituição do direito real de usufruto, segundo o nobre magistrado, não vincularia aquelas a este último. Vale dizer que a extinção do direito real de usufruto não significa que já não prevalecem as cláusulas restritivas. A imposição das cláusulas pelos doadores não poderia ser interpretada como vontade subseqüente da instituição do usufruto e pela inexistência de previsão legal para o cancelamento almejado, muito menos poderia se inferir que essa era a vontade dos instituintes do gravame (Decisão de 23-8-2007 – Proc. 583.00.2007.175660-1).”

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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O cancelamento de averbação nos moldes do art. 250, III da Lei nº. 6.015/73 requer a apresentação de documento hábil e requerimento unânime das partes que participaram do ato.

Escrito por

CSM/SP: Averbação – cancelamento. Documento hábil. Via judicial. Tempus regit actum.

O cancelamento de averbação nos moldes do art. 250, III da Lei nº 6.015/73 requer a apresentação de documento hábil e requerimento unânime das partes que participaram do ato.

A Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo (CGJ/SP) julgou o Processo CG nº 2012/112716, que tratou acerca da necessidade de ação judicial para o cancelamento de averbação, diante da inexistência de documento hábil e de requerimento unânime das partes que participaram do ato. O parecer, de autoria do MM. Juiz Assessor da Corregedoria, Gustavo Henrique Bretas Marzagão, foi aprovado pelo Exmo. Corregedor Geral da Justiça, Desembargador José Renato Nalini, negando-se provimento ao recurso.

O caso trata de recurso interposto contra decisão que indeferiu o cancelamento de averbações, por entender necessário processo contencioso, onde deverá ser discutido o inadimplemento contratual, dando-se oportunidade de defesa ao compromissário comprador. O recorrente argumentou que o cessionário da promessa de cessão não efetuou o pagamento estipulado em cláusula contratual, ensejando a sua rescisão. Afirmou, também, que o cancelamento das averbações sem o comparecimento do devedor é possível, uma vez que o contrato foi firmado antes da Lei nº 6.015/73, bem como em razão do teor do art. 250, III da mesma lei.

Ao analisar o recurso, o MM. Juiz Assessor da Corregedoria entendeu que o fato de o contrato ser anterior à Lei nº 6.015/73 não o torna imune a ela, em virtude do princípio tempus regit actum. Desta forma, sendo o cancelamento requerido ao tempo da vigência da lei, este deve ser compatível com ela. Além disso, observou que ao mesmo tempo em que o recorrente afirmou que o contrato é anterior à mencionada lei, pediu que o cancelamento das averbações ocorresse na forma do inciso III do art. 250. De acordo com o MM. Juiz Assessor da Corregedoria, “o cancelamento com base em referido inciso depende da apresentação de documento hábil que, no caso, como bem frisado na r. decisão recorrida, seria novo acordo de vontades por meio do qual os contratantes – o suposto inadimplente inclusive – ajustassem a rescisão do compromisso, sendo insuficiente, para essa finalidade, o próprio instrumento anterior já assinado pelas partes quando da celebração dele que deu ensejo aos registros ora questionados.”

Por fim, o MM. Juiz Assessor da Corregedoria afirmou que, tendo em vista a ausência de documento hábil e da alegação de que o compromissado não pagou a quantia devida fixada no contrato, o recorrente deverá buscar, na via judicial e com a participação do compromissário comprador ou de quem o represente, o reconhecimento do inadimplemento e, posteriormente, a rescisão contratual, a ser aplicada por força de decisão judicial transitada em julgado.

Diante do exposto, o MM. Juiz Assessor da Corregedoria propôs o improvimento do recurso, sendo tais fundamentos adotados pelo Exmo. Corregedor Geral da Justiça.

Íntegra da decisão

Fonte: IRIB (www.irib.org.br) | 16/08/2013.

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