RJ: Cerca de 103 mil imóveis em favelas, ou 23% do total, estão em processo de regularização

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RIO – Nos labirintos da enorme burocracia do poder público, passaram a tramitar, nos últimos anos, documentos que poderão fazer uma diferença sem precedentes na vida de milhares de cariocas. Nada menos de 103 mil imóveis localizados em favelas estão hoje em processo de regularização fundiária. Parece pouco quando comparado ao volume de domicílios de toda a cidade (2,1 milhão), mas o número representa 23% do total de residências em comunidades. Significa também a possibilidade de mais de 300 mil moradores terem, num futuro próximo, a segurança legal das residências que construíram ao longo do processo de ocupação do Rio. Essas mudanças podem também incentivar a valorização dos imóveis, que passarão a ter um proprietário reconhecido pela Justiça.

“Há resistência no governo”, diz especialista

No caso do Complexo do Alemão, onde há cerca de 21 mil casas, 85% entrarão em processo de regularização nos próximos anos. Mais de 1,5 mil moradores já receberam do governo do estado o título de posse, etapa que antecede a concessão do documento definitivo do imóvel. De tão complexo o processo de regularização — é preciso levantar certidões, documentos pessoais dos moradores, descobrir quem são os donos dos terrenos, pagar indenizações —, ainda são poucos aqueles que já conseguiram o título definitivo. Moradora do Cantagalo, em Ipanema, Célia Regina Amaro, de 56 anos, está entre os 108 moradores da comunidade contemplados recentemente.

— O título dá segurança para a gente. Sabemos que o imóvel agora é nosso e que ninguém poderá nos tomar — diz Célia, que pretende doar a casa de cinco cômodos ao filho e se mudar para Manguinhos.

Do total de imóveis em processo de regularização, 68 mil estão sob a responsabilidade da Secretaria municipal de Habitação, que espera concluir a entrega dos títulos de legitimação de posse até 2016. Cerca de 34,3 mil processos são gerenciados pela Secretaria estadual de Habitação. Em alguns casos, os terrenos pertencem à União; em outros, ao estado e ao município; ou são propriedades privadas. Por isso, moradores estão recebendo diferentes tipos de documentos. Podem ser títulos de concessão de uso, com validade de 99 anos, prorrogáveis por igual período, até que o estado conclua o pagamento das áreas adquiridas dos antigos proprietários, ou títulos de legitimação de posse. Ambos antecedem as etapas para a expedição da certidão definitiva do imóvel. No caso do título de legitimação, o morador recebe o documento definitivo após cinco anos.

Os processos sob a responsabilidade da secretaria municipal referem-se a imóveis no Bairro Barcellos (Rocinha), Morro da Coroa, Chapéu Mangueira e Babilônia, São Carlos, Alemão, Manguinhos, Morro da Providência e Chapadão. O processo foi iniciado após as obras de urbanização que a prefeitura vem fazendo nas comunidades.

— Temos uma meta bastante ambiciosa, que é entregar até 2016 os 68 mil títulos de legitimação de posse. Esse documento será dado após a urbanização das comunidades dentro do Programa Morar Carioca. Ou seja, depois das obras, passamos a fazer o trabalho de regularização dos imóveis. Após a legitimação de posse, os moradores poderão receber o título definitivo — explica o secretário municipal de Habitação, Pierre Batista.

Número de processos se acelerou após 2009

 Segundo Mayumi Sone, presidente do Instituto de Terras e Cartografia do Estado do Rio (Iterj), órgão que cuida da regularização dos imóveis para o governo do estado, o volume de processos se acelerou após 2009, quando foram aprovadas leis estaduais que permitiram a doação de bens públicos a particulares em caso de titulação social. A legislação do Minha Casa, Minha Vida também contribuiu para a abertura de novos processos. Em todo o estado, o Iterj é responsável hoje pela regularização de 43 mil imóveis em favelas, áreas urbanas e de quilombolas. Para 2014, a expectativa é chegar a 66 mil.

— Cerca de 80% dos processos que temos hoje são relativos a imóveis em favelas. É um volume considerável e que vem aumentando após a nova legislação estadual. A legislação do Minha Casa, Minha Vida também ajudou a agilizar o processo. Antes nós abríamos até 1,5 mil processos de regularização por ano, hoje chegamos a dez mil por ano. Todo o processo de regularização é demorado, porque exige uma série de etapas que o poder público deve cumprir, assim como documentos que os moradores devem apresentar. Os cartórios também têm papel fundamental nisso — explica Mayumi.

Na Rocinha, há nove mil imóveis em processo de regularização coordenado pela Secretaria estadual de Habitação. Desse total, 2.091 referem-se a título de reconhecimento de posse, processo que é mais rápido porque as casas estão localizados em áreas públicas. Na Favela do Vidigal, o governo deve conceder a até cinco mil famílias títulos de propriedade por meio de escritura pública de doação ou termo de concessão de uso, já que são residências que estão em área adquirida pelo estado, mas que ainda dependem do pagamento ao antigo proprietário. Apesar disso, mil moradores já receberam o documento. Moisés Antônio Teixeira Alves, de 50 anos, foi um dos beneficiados em 2011:

— Minha mãe morreu há mais de 15 anos e nunca teve esse documento que mostra que o imóvel tem dono. O nosso sonho sempre foi ter esse documento, porque é uma garantia até recebermos o título definitivo nos próximos anos. Com ele, o imóvel é nosso de fato.

IAB alerta para risco de especulação

 Na avaliação do presidente do Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB-RJ), Pedro da Luz Moreira, a regularização fundiária é uma importante etapa de autonomia dos moradores das comunidades, porque dá segurança jurídica aos proprietários e atende ao direito de moradia do cidadão. O título de posse dos imóveis permite ainda a eles ter um endereço reconhecido pela Justiça e obter crédito em bancos, além de ter um bem reconhecido e valorizado no mercado. Moreira, contudo, chama a atenção para a necessidade de o poder público criar mecanismos para proteger os moradores da especulação imobiliária.

— De fato, a regularização fundiária é um tema importantíssimo. Representa muito para os moradores, porque tem a ver com a sua autonomia. Representa ainda um ganho patrimonial para a família. Mas é preciso ficar atento porque o mercado é cruel. A especulação imobiliária pode acabar provocando a saída desses moradores. No Vidigal, antes do início do processo de regularização, já havia uma valorização forte dos imóveis. Essa tendência poderá ser mais forte a partir de agora.

Fonte: Site O Globo I 28/12/13

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TJ/RS: Doação sem escritura pública não possui eficácia jurídica

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"Todo aquele que contrata financiamento para aquisição de um bem, seja móvel ou imóvel, necessita, para o caso de transferência dos direitos e obrigações decorrentes do empréstimo tomado, a anuência do agente financeiro…" Com este entendimento, Desembargadores da 20ª Câmara Cível do TJRS negaram pedido de indenização para a autora da ação e seus familiares contra construtora MRV Engenharia. Mãe, filho e nora ingressaram na justiça exigindo indenização por danos morais e materiais devido ao atraso na entrega do imóvel adquirido. A relação originalmente constituída, em contrato, é entre a autora e construtora e não com o filho e a nora.

Caso

A autora da ação doou seu apartamento para o filho e a nora sem escritura pública. Devido à demora no prazo de entrego do imóvel ambos entraram na justiça contra a empresa MRV Engenharia Participações S.A.

O atraso gerou diversos transtornos e despesas para o casal. A empresa alegou que o apartamento foi entregue além do prazo inicialmente contratado devido a complicações na execução do empreendimento, como por exemplo, o longo período chuvoso, dificuldade no transplante de árvores e terreno rochoso.

Sentença

O Juiz da 10ª Vara Cível do Foro Central de Porto Alegre, Luiz Augusto Guimarães de Souza, julgou extinta a ação, por ilegitimidade ativa por parte do filho e da nora. Na sentença, ainda considerou procedente o pedido da mãe condenando a MRV Engenharia a pagar multa no valor de R$ 500,00 por mês de atraso, retroativos a julho de 2011, perdurando até dia, mês e ano do efetivo cumprimento da obrigação. Também determinou o pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 15 mil.

Apelação

A relatora do processo, Desembargadora Walda Maria Melo Pierro, ao analisar o processo, afirmou que o contrato ajustado entre as partes (doação feita pela mãe ao filho), não foi submetido ao consentimento da Caixa Econômica Federal, credora do empréstimo tomado pela autora para aquisição do imóvel – que posteriormente foi doado. Formalidade esta que deveria ter sido observada pela adquirente. Logo, a doação sem escritura pública, como no caso dos autos, não possui eficácia jurídica.

Destacou que o contrato do financiamento firmado com a Caixa data de 28/01/2010. Com a soma do prazo firmado de 15 meses, além do prazo de prorrogação de 180 dias, chega-se a conclusão de que a data limite para a entrega do imóvel deveria ter se dado em outubro de 2011.

A magistrada considerou que o atraso na obra extrapolou em muito os prazos fixados, determinando a indenização por dano moral no valor de R$ 10 mil. No entanto, não reconheceu o pedido de dano material para a autora, pois não foram apresentadas provas. Os recibos juntados ao feito são relativos aos gastos do casal, pessoas que não possuem legitimidade para postular em juízo. 

Participaram do julgamento o Desembargador Rubem Duarte e Carlos Cini Marchionatti, que acompanharam o voto da relatora.

A notícia refere-se a seguinte Apelação Cível: 70054666672.

Fonte: TJ/RS I 13/12/2013.

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STJ: Falta de registro de doação de imóvel não impede oposição de embargos contra penhora

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O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que não há como manter a penhora sobre imóvel doado aos filhos menores, em razão de dívida contraída pelos pais posteriormente à doação. Seguindo voto do ministro Raul Araújo, a Quarta Turma definiu que a falta de registro imobiliário da doação não impede que os filhos apresentem embargos de terceiro contra penhora realizada sobre imóvel que eles haviam recebido dos pais anteriormente. 

Em ação de separação judicial, homologada em 1994, os pais fizeram doação de um imóvel aos filhos menores. O registro imobiliário da doação não foi feito. Posteriormente, em 1995, realizaram uma operação de crédito no Banco do Brasil, dando em garantia o mesmo imóvel, e omitindo seu real estado civil. 

Ante o não pagamento da obrigação, o banco ajuizou ação executiva de título extrajudicial (cédula de crédito rural) e pediu a penhora do imóvel. Os filhos apresentaram embargos à execução. Afirmaram que o fato de não existir registro da doação no cartório de imóveis não exclui o seu direito de oferecer embargos de terceiro para proteção de sua propriedade. Sustentaram que “a sentença que homologa a separação e a partilha produz efeitos do trânsito em julgado, independentemente de qualquer registro”. 

Estelionato

Em primeiro grau, o juiz reconheceu a impossibilidade da penhora, porque os menores não poderiam ser penalizados com a alienação de bem que lhes coube na separação judicial dos pais. O juiz ainda destacou que os pais cometeram estelionato, ao dar em garantia bem imóvel que não mais lhes pertencia. 

O banco apelou e o tribunal local reverteu a sentença. Se, quando da assinatura da cédula de crédito, não houve o registro de restrição pela doação do imóvel, “maliciosamente omitida pelos devedores”, os embargos deveriam ser rejeitados, mantendo-se a penhora – entendeu o tribunal de segunda instância. 

Os filhos recorreram ao STJ. Em decisão monocrática, foi dada razão aos embargantes, ao entendimento de que a penhora se deu sobre bem que já não integrava mais o patrimônio dos devedores e que o fato de a partilha não ter sido registrada não impede a defesa por meio dos embargos de terceiro. 

Proteção 

O banco recorreu com agravo regimental, mas a posição foi mantida pela Turma. O relator do agravo, ministro Raul Araújo, destacou que o objeto dos embargos de terceiro é a possibilidade de proteção da propriedade, ainda que carente de registro no cartório. 

O ministro reconheceu que é cabível a apresentação dos embargos pelos filhos menores para defender sua posse e discutir a legitimidade da penhora do imóvel, principalmente porque a propriedade do bem se encontra amparada em decisão transitada em julgado. Raul Araújo ainda lembrou que a jurisprudência do STJ é no sentido de considerar que a falta de registro da doação no cartório de imóveis não impede a oposição dos embargos de terceiro. 

O relator também salientou que qualquer responsabilização dos pais pelas consequências de possíveis crimes no negócio firmado com o banco deve ser perseguida em via adequada. 

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 469709.

Fonte: STJ I 10/12/2013.

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