Artigo: A distorcida visão da corretagem de imóveis na planta – Por Marcelo Dória e Rosana Baffero

Escrito por

*Marcelo Dória e Rosana Baffero

No âmbito tributário, o consumidor só tem a ganhar sendo o responsável pela comissão.

Com frequência cada vez mais acentuada, Migalhas tem anunciado Julgados que apontam para um desprestígio da atividade de corretagem de imóveis, quando os honorários são cobrados em separado do valor do imóvel objeto da operação de compra e venda.

Há, de fato, uma avalanche de novas ações reclamando a devolução, quase sempre em dobro e acompanhada de pleito por danos morais, do quanto o consumidor pagou a título de comissão de corretagem.

Porém, não nos parece que os tribunais estejam avaliando adequadamente as consequências ao atribuir ilegalidade e abusividade a tais pagamentos.

Poderíamos aqui discorrer largamente acerca do fundamento legal de se cobrar a comissão em separado, a cargo do comprador. Ou mesmo nos apoiar na Jurisprudência uniformizada dos Juizados Especiais paulista1 e do Distrito Federal2. Mas preferimos estudar o resultado: qual seria o prejuízo para o consumidor? E como ficaria a questão da boa-fé objetiva, tão destacada inclusive pelo Dr. Rizzato neste mesmo informativo – para defender tese contrária -, quando o consumidor é informado, desde o início, qual é o preço total do negócio (preço do imóvel + comissão)?

Ora, quando o consumidor toma conhecimento da tabela de preços, sempre – e aqui podemos afirmar que, ao menos quando envolvidas empresas sérias de corretagem, sejamhouses (ligadas às incorporadoras), sejam corretoras puras –, lhe é informado o preço total do negócio, bem como que neste valor já estão computados os honorários da corretagem, a ser formalizada em documento distinto do compromisso e compra e venda.

Por efeito, quando o consumidor aceita o preço ofertado – ou mesmo quando consegue obter condições mais vantajosas, oportunidade em que mais ainda se destaca o trabalho do corretor a seu favor -, sabe que irá pagar o preço total do negócio, tomando seus recursos destinos diferentes: parte vai para a incorporadora, refletida no compromisso de compra e venda, parte vai para aqueles que se dedicaram a intermediar a operação de compra e venda.

Vejam que dissemos “intermediar”, porque essa a tarefa do corretor de imóveis: atuar na negociação entre comprador e vendedor, buscando o resultado útil, qual seja: para o consumidor, a compra; para a incorporadora, a venda. Não é o corretor um vendedor comum, como aquele que vende camisas no shopping center. É profissão regulamentada, com responsabilidades muito superiores, sempre supervisionado pelo atuante Conselho Regional – CRECI.

De todo modo, atuando para as duas Partes do negócio imobiliário, tem o corretor direito a receber seus honorários, de um, de outro, ou de ambos, sendo esta uma disposição negocial entre comprador e vendedor.

A tradição em imóveis “na planta” – mercado primário, ou de lançamentos – é que a corretagem esteja composta no valor total do negócio e seja paga pelo comprador. Não se trata de conduta abusiva: se o custo fosse da incorporadora, o consumidor pagaria o mesmo, ou até mais, pois estaria não mais de forma transparente no valor total do negócio, mas subliminarmente embutido no preço da compra e venda, ainda que pago, tudo, à incorporadora.

Refazemos a pergunta: qual o prejuízo ao consumidor em se adotar a comissão para seu pagamento direto?

Vemos apenas benefícios, sendo que um deles merece atenção: o da menor carga tributária a ser paga pelo consumidor.

Atente-se o leitor que o ITBI tem como base de cálculo apenas o valor do imóvel, o qual, na metodologia atual, não inclui a comissão. Caso a comissão estivesse no preço, também sobre estes honorários pagaria o consumidor o imposto de transmissão.

E não custa lembrar que o consumidor ainda pode incluir a comissão de corretagem na declaração de imposto de renda como despesa na aquisição do imóvel, que com o próprio se soma para fins de ganho de capital.

Ou seja, no âmbito tributário, o consumidor só tem a ganhar sendo o responsável pela comissão.

Não bastasse, equivocado entender que agiria a incorporadora, com o método tradicional, despida de boa-fé.

Nos parece o inverso: se o consumidor sabe que o preço do produto é aquele no qual já incluída a corretagem, depois buscar judicialmente o reembolso, simples ou em dobro e com danos morais, parece ser agir contra fato próprio.

Antes lhe beneficiava tributariamente; agora, quer se beneficiar de pagar menos pelo imóvel! Isso mesmo: aqueles que obtêm vitória judicial para que se devolva a comissão, ao final pagam menos do que o valor total do negócio que lhes fora informado, pois ficam livres da comissão.

Vejam o contrassenso das decisões que acolhem a tese da devolução: no mais das vezes, dizem que a responsabilidade pela comissão é da incorporadora. Pois bem, se é assim, não deveria o corretor devolver a comissão para o comprador e este pagar para a incorporadora para, então, esta assumir a responsabilidade pelo pagamento da comissão em favor do corretor? Este trabalhou e merece ser recompensado, ou não? E se foi pago pelo consumidor, é porque não foi pago pela incorporadora, por lógica.

Seguindo o raciocínio, se a incorporadora não cobrou a comissão de corretagem no preço do imóvel – o fazendo no preço total do negócio – não nos parece correto que o consumidor fique com o desconto e a incorporadora ou, pior, o corretor, fique com o prejuízo.

Decidir desta forma não é defender o consumidor, é apenas atacar corretores e incorporadora, premiando o consumidor com um enriquecimento – porque assim paga menos do que combinou com a incorporadora e corretor – sem causa.

Por fim, não se nega aqui haver situações em que o consumidor possa ser, aparentemente, prejudicado. Tal possibilidade se vislumbra quando, havendo distrato, o consumidor não vê devolvida a comissão paga ao corretor (cujo serviço foi cumprido na assinatura da compra e venda).

A par do perigo que é permitir indiscriminadamente distratos em contratos de imóveis sob incorporação (imaginem se em um projeto de 10 unidades, com o prédio já alcançando a décima laje, nove clientes desistem: sobram para a incorporadora todos os custos da obra com apenas um cliente! A ENCOL não deixa saudades…), basta que decisão judicial que o autorize determine à incorporadora que, no cálculo dos valores pagos pelo consumidor se some a quantia relacionada à corretagem, a incluindo na base do reembolso no percentual contratado ou definido pelo Juízo.

Muito mais coerente e com benefício e lealdade de todas as Partes envolvidas: corretor, consumidor e incorporadora.

_____________

1 TJ/SP, Turma de Uniformização do Sistema dos Juizados Especiais do Estado de São Paulo, Proc. 0000018-42.2014.8.26.0968, Rel. Juiz Fernão Borba Franco, j. de 3/7/14.

2 TJ/DF, Turma de Uniformização de Jurisprudência das Turmas Recursais, Proc. nº 2014 07 1 017302 9, Rel. Juíza Sandra Reves Vasques Tonussi, j. de 22/6/15.

_____________

*Marcelo Dória é advogado da banca Affonso Ferreira Advogados.

*Rosana Baffero é advogada.

Fonte: Migalhas | 15/09/2015.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.

Resolução CONSELHO CURADOR DO FUNDO DE GARANTIA DO TEMPO DE SERVIÇO – CCFGTS nº 780, de 24.09.2015 – D.O.U.: 25.09.2015.

Escrito por

Regulamenta a inclusão do empregado doméstico no FGTS na forma da Lei Complementar nº 150, de 1º de junho de 2015.

O PRESIDENTE DO CONSELHO CURADOR DO FUNDO DE GARANTIA DO TEMPO DE SERVIÇO, no uso da atribuição que lhe confere o inciso VII do art. 4º do Regimento Interno deste Colegiado, aprovado pela Resolução nº 320, de 31 de agosto de 1999, e tendo em vista o art. 5º da Lei nº 8.036, de 11 de maio de 1990, o art. 64 do Regulamento Consolidado do FGTS, aprovado pelo Decreto nº 99.684, de 8 de novembro de 1990, e o disposto no art. 21 da Lei Complementar nº 150, de 1º de junho de 2015, e

Considerando a necessidade de garantir o direito ao FGTS dos empregados domésticos no âmbito de seus contratos de trabalho, por meio do estabelecimento de critérios e condições,

Resolve, ad referendum do Conselho Curador do FGTS:

Art. 1º O empregado doméstico, definido nos termos da Lei Complementar nº 150, de 1º de junho de 2015, terá direito ao regime do FGTS, obrigatoriamente, a partir de 1º de outubro de 2015.

§1º O empregador deverá solicitar a inclusão do empregado doméstico no FGTS, mediante requerimento, que consistirá na informação dos eventos decorrentes da respectiva atividade laboral, na forma definida pelo Agente Operador do FGTS.

§2º O Agente Operador do FGTS, observada a data definida no caput e a peculiaridade dos empregadores e empregados domésticos, deverá regulamentar as devidas disposições complementares, de modo a viabilizar o depósito, os saques, a devolução de valores e a emissão de extratos, entre outros determinados na forma da lei, inclusive no que tange às relações de trabalho existentes a partir de março de 2000.

Art. 2º Esta Resolução entra em vigor na data de sua publicação.

MANOEL DIAS

* Este texto não substitui o publicado no D.O.U: de 25.09.2015.

Fonte: INR Publicações | 25/09/2015.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.

STJ: RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DAÇÃO DE IMÓVEL EM PAGAMENTO. NECESSIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA. ART. 108 DO CÓDIGO CIVIL. CONFISSÃO FICTA. DESCABIMENTO.

Escrito por

RECURSO ESPECIAL Nº 1.379.750 – PI (2013/0118185-0)

RELATOR : MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO

RECORRENTE : BANCO DO BRASIL S/A

ADVOGADO : RUDOLF SCHAITL E OUTRO(S)

RECORRIDO  : TRANSMELÃO TRANSPORTE LTDA E OUTROS

ADVOGADO : LOURIVAL GONÇALVES DE ARAÚJO FILHO

RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DAÇÃO DE IMÓVEL EM PAGAMENTO. NECESSIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA. ART. 108 DO CÓDIGO CIVIL. CONFISSÃO FICTA. DESCABIMENTO.

  1. “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País” (art. 108 do Código Civil).
  2. Alegação, na petição inicial, de que teria havido dação de um imóvel em pagamento da dívida.
  3. Contestação padronizada e não condizente com a realidade dos autos, sendo inapta para impugnar especificamente os fatos alegados pela parte autora.
  4. Impossibilidade de se presumir a ocorrência de dação de imóvel com base apenas na confissão ficta do réu, pois a escritura pública é requisito de validade desse negócio jurídico (cf. art. 108 do Código Civil).
  5. Caso concreto em que o Tribunal de origem presumiu a dação, impondo-se a reforma do acórdão recorrido.
  6. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

DECISÃO

Vistos etc.

Trata-se de recurso especial interposto por BANCO DO BRASIL S/A em face de acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, assim ementado:

Civil e Processual Civil. Apelação Cível. Declaratória de Inexistência de Débito. a alegação de que não houve a comprovação da quitação do débito por parte da Apelante, porquanto os documentos de Dação em Pagamentos estão ausentes de assinaturas das partes, tenho que não está a merecer amparo, uma vez que emerge de forma inequívoca do presente feito a prática do ato impugnado, seja porque não negada a sua prática nas informações prestadas pela Empresa Apelada, seja porque se constitui na própria razão de ser da presente Ação. Assim, tomo por válidos os documentos acostados como prova do alegado, e ressalto que são suficientes para comprovar a quitação do débito em questão. Recurso conhecido e provido. (fls. 181 s.)

Em suas razões, alega a parte recorrente violação dos arts. 104 e 108 do Código Civil, bem como do art. 396 do Código de Processo Civil, sob os argumentos de: (a) invalidade da dação em pagamento de imóvel celebrada por instrumento particular sem assinatura; (b) descabimento da confissão ficta.

Contrarrazões ao recurso especial às fls. 237/244.

É o relatório.

Passo a decidir.

A pretensão recursal merece ser provida.

Relatam os autos que os ora recorridos celebraram contrato de mútuo com o banco recorrente por meio de cédulas de crédito comercial e, posteriormente, teriam quitado o débito por meio de dação em pagamento de um imóvel.

Porém, o débito ainda vinha sendo cobrado pelo banco, sob o fundamento de que o valor arrecadado com o leilão do imóvel não teria sido suficiente para quitar a dívida.

Irresignados com a cobrança, os autores ajuizaram ação de declaração de inexistência de débito na origem.

Citado, o banco contestou com uma peça padronizada e não condizente com a realidade dos autos.

O juízo de origem julgou improcedente o pedido, sob o fundamento de que não teria havido prova da quitação, uma vez que os documentos juntados aos autos não continham assinatura.

O Tribunal de origem, diversamente, entendeu que os documentos seriam suficientes para comprovar a quitação do débito, reformando, portanto, a sentença.

Daí a interposição de recurso especial pelo banco, que sustenta ser incabível a confissão ficta de uma dação de imóvel.

Assiste razão ao banco recorrente.

Efetivamente, a escritura pública é requisito de validade de qualquer negócio jurídico que importe transferência de direito real sobre imóvel, conforme previsto no art. 108 do Código Civil, abaixo transcrito:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

A norma contida nesse dispositivo tem sido reafirmada por esta Corte Superior, conforme se verifica nos seguintes julgados:

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL – AÇÃO DE RITO ORDINÁRIO – SERVIDÃO DE PASSAGEM – VALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO – REGISTRO POR MEIO DE ESCRITURA PÚBLICA – NECESSIDADE – RECURSOS IMPROVIDOS. (AgRg no REsp 1.226.476/RJ, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, DJe 28/08/2012)

CIVIL – PROCESSO CIVIL – RECURSO ESPECIAL – ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BEM ADQUIRIDO POR MEIO DE CESSÃO DE DIREITOS – ARTS. 1112 E 117, DO CPC – AUSÊNCIA DE REGISTRO DO TÍTULO  – TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE NÃO CONSUMADA – IMPOSSIBILIDADE.

1 – O novo Código Civil (Lei nº 10.406/2002), no que tange à forma de aquisição da propriedade imóvel, manteve a sistemática adotada pelo diploma anterior, exigindo, para tanto, a transcrição do título translativo em registro público apropriado (art. 1.245). Ademais, conforme reza o art. 108, do mesmo diploma legal, não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos quem visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

2 – No caso, observo que, além de não obedecer à forma prescrita em lei, a cessão de direitos em questão não foi levada a registro, deixando de produzir, portanto, o necessário efeito translativo da propriedade, fato este que permitiria a recorrente que se utilizasse do procedimento da alienação judicial, inserto na lei processual civil, com vistas à vender o imóvel em apreço. Destarte, não transmitida a propriedade, mas apenas cedidos os direitos em relação ao bem em contenda, impossível a sua alienação judicial, nos termos dos arts. 1.112, IV, e art. 1.117, II, ambos do Código de Processo Civil.

3 – Recurso não conhecido.

(REsp 254.875/SP, Rel. Ministro JORGE SCARTEZZINI, QUARTA TURMA, DJ

30/08/2004, p. 289)

No caso, houve dação de um imóvel, negócio jurídico que importa transmissão da  propriedade, sendo essencial a celebração por escritura pública, conforme previsto no art. 108, supra.

Desse modo, sendo imprescindível a escritura pública, não há falar em presunção de dação, mesmo diante da confissão ficta do banco. Destarte, o provimento do recurso especial é medida que se impõe para se restaurar os comandos da sentença, que julgou improcedentes o pedido de declaração de inexistência de débito.

Ante o exposto, dou provimento ao recurso especial para restaurar os comandos da sentença (fls. 130/131, e-STJ).

Intimem-se.

Brasília (DF), 12 de junho de 2015.

MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO

Relator

(Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, 22/06/2015)

Fonte: INR Publicações.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.