PROCESSO Nº 2013/100877 – SÃO PAULO – CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Provimento CGJ n.º 37/2015
Modifica o subitem 125.1.1 e acrescenta os subitens 125.1.2 e 125.1.3 ao item 125, do Capítulo XX, das Normas da Corregedoria Geral da Justiça

O DESEMBARGADOR HAMILTON ELLIOT AKEL, CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA, NO USO DE SUAS ATRIBUIÇÕES LEGAIS,

CONSIDERANDO a necessidade de constante atualização das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, a fim de se alcançar maior eficiência nos serviços prestados pelas Unidades Extrajudiciais;

CONSIDERANDO que a averbação da Reserva Legal nas matrículas dos imóveis rurais é providência indispensável para a efetivação desse espaço territorial especialmente protegido, necessário para a preservação e a restauração de processos ecológicos essenciais e da biodiversidade, imprescindíveis, por seu turno, à garantia do direito de todos ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, consagrado na Constituição Federal (art. 225, caput, e § 1º, I e II);

CONSIDERANDO o disposto no art. 18, § 4º, do novo Código Florestal (Lei nº 12.651/2012), que desobriga a averbação da Reserva Legal no registro de imóveis pelo proprietário rural, uma vez inscrita a reserva no Cadastro Ambiental Rural (CAR), e, por outro lado, o disposto nos arts. 167, II, n. 22, e 169, da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), que mantém a obrigatoriedade da averbação da Reserva Legal no RI, a impor a compatibilização das respectivas normas, sob o espírito do diálogo das fontes;

CONSIDERANDO a preocupação do legislador florestal de facilitar e baratear a regularização fundiária-ambiental dos milhões de glebas existentes no Brasil, a justificar a previsão, como inovação, do registro no Cadastro Ambiental Rural (CAR);

CONSIDERANDO a necessidade de rigoroso controle ambiental, publicidade e segurança jurídica, de interesse de terceiros e da própria sociedade, que, inegavelmente, é mais bem alcançada por intermédio da atuação dos oficiais de registro de imóveis e das serventias prediais as quais configuram, no presente, repositórios perpétuos de todas as informações referentes aos bens imóveis e, mais ainda, verdadeiros instrumentos de proteção do meio ambiente;

CONSIDERANDO, por fim, que no último Encontro do Colégio Permanente de Corregedores-Gerais dos Tribunais de Justiça – 69º Encoge aprovou-se, por unanimidade, a adoção da proposta de provimento padrão para as Corregedorias Gerais da Justiça dos Estados apresentada pelo Min. Herman Benjamin, do Superior Tribunal de Justiça,

RESOLVE:

Artigo 1º – Modificar o subitem 125.1.1 e acrescentar os subitens 125.1.2 e 125.1.3 ao item 125, do Capítulo XX, das Normas da Corregedoria Geral da Justiça, com a seguinte redação:

125.1.1. Cumpre aos Oficiais de Registro de Imóveis exercer o controle sobre a averbação da área de Reserva Legal nas serventias prediais, condição indispensável para a prática de atos relativos à transmissão de domínio, desmembramento e retificação da área de imóveis rurais e registro de sentenças de usucapião, entre outros.

125.1.2. A averbação da área de Reserva Legal pelo titular do domínio ou da posse do imóvel rural será dispensada caso a reserva já esteja inscrita no Cadastro Ambiental Rural, não obstante a obrigatoriedade da averbação do número de inscrição, como previsto no item 12.5.

125.1.3. No momento, porém, da realização de qualquer ato registrário, tais como transmissão de domínio, desmembramento, retificação de área de imóvel rural ou registro de sentenças de usucapião, deve ser simultaneamente exigida pelo Oficial Registrador a averbação da Reserva Legal, podendo ser utilizados para tanto dados, informações e estudos existentes no CAR, se atualizados e suficientes.
Artigo 2º – Este provimento entra em vigor na data de sua publicação no DJE.

São Paulo, 21 de setembro de 2015.
(a) HAMILTON ELLIOT AKEL
Corregedor Geral da Justiça

Fonte: CNB/SP – DJE/SP | 25/09/2015.

Processo 1059062-23.2015.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – Condomínio de Construção do Edifício Top Tree Tower Ibirapuera – Pedido de providências – destituição de incorporadora – necessidade de menção expressa – votantes da assembleia não constam na matrícula do imóvel – necessidade do registro dos compromissos de compra e venda – improcedência Vistos. Por se tratar de óbice relativo à averbação, recebo o presente feito como pedido de providências. Anote-se Trata-se de pedido de providências formulado por CONDOMÍNIO DE CONSTRUÇÃO DO EDIFÍCIO TOP TREE TOWER IBIRAPUERA, em face do Oficial do 1º Registro de Imóveis da Capital. Alega o requerente que apresentou na Serventia “Ata de Assembleia Geral de Instalação”, visando averbação na matrícula nº 111.430, para desconstituir a incorporadora após paralisação das obras, devido a precária saúde financeira da empresa, além da alteração do regime de preço fixo para preço de custo. Contudo, foram apresentados dois óbices. O primeiro relativo ao fato de que a incorporadora ainda é titular, no registro, de todas as unidades autônomas, exceto oito, de forma que não houve presença da maioria absoluta dos adquirentes na assembleia. Além disso, inexiste menção expressa na Ata da destituição da incorporadora. A requerente insurge-se contra os dois óbices, argumentando que o fato dos compromissários compradores não estarem registrados na matrícula não é impedimento para o voto em assembleia, e que a presença destes está devidamente comprovada. Quanto ao fato de não haver menção expressa, manifesta-se no sentido de que não é cabível tal formalidade, sendo a análise sistemática da ata suficiente para se extrair sua real intenção. Juntou documentos às fls. 09/19. O Oficial manifestou-se às fls. 32/36, aduzindo que a exigência do registro dos compromissos de compra e venda se baseia na necessidade de comprovação da legitimidade dos compromissários compradores para o voto em assembleia. Baseiase nas decisões do Processo nº 1350-0/82 desta Vara, além do processo CG nº 62.711/2015. Juntou documentos às fls. 37/97. Contrarazões do requerente às fls. 107/110 e 117/120, e do Oficial à fl. 114. O Ministério Público opinou às fls. 103/104 e 124, no sentido de serem mantidos os entraves. É o relatório. Decido. Os óbices devem ser mantidos. Quanto à necessidade do registro do compromisso de compra e venda, essa exigência se dá uma vez que os registros públicos devem exprimir a situação atual dos bens imóveis, e para a execução deste fim se faz necessária a apresentação de documentos que cumpram formalmente as exigências legais. As citadas Súmulas 84 e 239 do STJ dizem respeito a atuação do compromissário comprador no âmbito processual do rito ordinário, ou seja, onde há ampla produção probatória em que a necessidade do registro do título pode ser afastada conforme a instrução do feito. Contudo, no caso aqui em análise, por se tratar de Ata de Assembleia discutida neste Juízo Administrativo, a efetiva comprovação da existência do direito real dos compromissários compradores depende do registro na matrícula do imóvel. Isso porque, no atual estado da matrícula, a incorporadora é titular de grande maioria das unidades autônomas, ou seja, a legitimidade do voto em assembleia dos promitentes compradores está subordinada ao registro de seus títulos, para posterior validação da sua presença e voto. Note-se que não se discute a validade da assembleia, mas apenas a legitimidade de sua Ata para ingresso no fólio real. Assim, não há necessidade de realização de nova assembleia posterior ao registro dos compromissos de venda e compra: basta o registro destes títulos para que o Registrador verifique a legitimidade dos votantes e aceite a deliberação. Neste sentido: “REGISTRO DE IMÓVEIS – Recurso administrativo – Pretensão de averbação de ata de assembleia de adquirentes de futuras unidades autônomas, pela qual a incorporadora foi destituída – Inexistência do registro dos contratos pelos adquirentes, e, consequentemente, comprovação de que a votação pela destituição se deu pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes – Ofensa aos princípios da especialidade subjetiva e da continuidade – Recurso não provido.” CGJSP – Processo:62.711/2015 – Rel. Ana Luiza Villa Nova Do mais, a mera alegação do representante da incorporadora de que já haviam sido vendidas as demais unidades autônomas não é fato que enseje o ingresso do fato em matrícula, pois em se tratando de direito real, o registro é imprescindível para sua constituição. Assim, o pedido da requerente para que se afaste a necessidade do registro dos compromissos não se vê razoável, até porque é o ingresso deste título que garantirá os direitos dos adquirentes e trará a segurança jurídica necessária. Com relação ao segundo óbice, a necessidade de que seja expressa a destituição da incorporadora é medida pertinente, por envolver direitos de terceiros, cuja mera representação (não comprovada nos autos) na assembleia não é suficiente para a realização de uma interpretação extensiva da ata que traga a presunção de que houve a destituição. Analisemos o seguinte trecho: “(…)por 03 (três) adquirentes, os quais terão como único objetivo, representar a totalidade dos condôminos junto ao Construtor ou Incorporador, e em tudo que interessar ao bom andamento da obra.” (Ata da assembleia, fl. 40) Ou seja, a ata expressamente discute poderes de representação perante a incorporadora, o que entende-se presumir sua permanência na administração da obra, que seria apenas acompanhada pelos representantes. O item 3º da ata dispõe sobre outros poderes, sem referência a destituição, e o item 6º diz que o tema já foi abordado, de maneira genérica. Assim, entendo correta a exigibilidade da cláusula expressa, ou um aditamento para a elucidação da questão. Do exposto, julgo improcedente o pedido de providências formulado por CONDOMÍNIO DE CONSTRUÇÃO DO EDIFÍCIO TOP TREE TOWER IBIRAPUERA, em face do Oficial do 1º Registro de Imóveis da Capital, mantendo os óbices para o ingresso do título. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. São Paulo, 21 de setembro de 2015. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: ALEX PFEIFFER (OAB 181251/SP)

FONTE: DJE/SP | 24/09/2015.

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Processo 1046651-45.2015.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – 14º Oficial de Registro de Imoveis da Capital – Edison Bonafé – Dúvida – valor do ITBI a ser recolhido – não cabe ao registrador, em regra, verificar a correção do valor, mas apenas o seu recolhimento -liberdade na qualificação em casos de erro manifesto – improcedência Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de EDISON BONAFÉ, após a negativa de proceder ao registro do contrato social da empresa Bonafé Participação e Administração Ltda., que estabelecia que os imóveis de matrículas n º 48.016 e 61.540 seriam integralizados ao capital social. Alega o Oficial que o contrato social foi celebrado no dia 03/12/2014. Já as Declarações de Transações Imobiliárias foram preenchidas com a data 29/12/2014. Não obstante, o ITBI só foi recolhido no dia 28/01/2015. Com isso, aduz o Registrador que o valor recolhido do imposto não foi suficiente, devendo ser realizado o pagamento de juros e multa para que o óbice seja afastado. Juntou documentos às fls. 03/46. Não houve impugnação (fl. 47). O Ministério Público opinou pela improcedência da dúvida (fls. 51/52). É o relatório. Decido. Com razão a D. Promotora. O contrato social não apresenta qualquer vício formal que obste o seu registro para a transferências dos imóveis que integralizam o capital social da empresa. Houve o recolhimento do ITBI, conforme documentos de fls. 21/22 e 29/36. Como se sabe, a transferência de propriedade de bens imóveis só acontece no momento de seu registro. Desta forma, o fato gerador do ITBI tem como data o dia deste registro, e não o dia da celebração do negócio jurídico consubstanciado no título que será registrado. É este o comando do art. 1245, caput, do Código Civil e artigo 35, I, do Código Tributário Nacional: “Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.” Art. 35. O imposto de competência dos Estados, sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador: I – a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis, por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil.” Nesse sentido já decidiu o Colendo Superior Tribunal de Justiça: “TRIBUTÁRIO. ITBI. FATO GERADOR. OCORRÊNCIA. REGISTRO DE TRANSMISSÃO DO BEM IMÓVEL. 1. Rechaço a alegada violação do art. 458 do CPC, pois o Tribunal a quo foi claro ao dispor que o fato gerador do ITBI é o registro imobiliário da transmissão da propriedade do bem imóvel. A partir daí, portanto, é que incide o tributo em comento. 2. O fato gerador do imposto de transmissão (art. 35, I, do CTN) é a transferência da propriedade imobiliária, que somente se opera mediante registro do negócio jurídico no ofício competente. Precedentes do STJ. 3. Agravo Regimental não provido. (AgRg no AREsp 215.273/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, DJe 15/10/2012).” No mais, por força dos artigos 289, da Lei 6.015/73, 134, VI, do Código Tributário Nacional e inciso XI do art. 30 da Lei 8.935/1994, ao Registrador incumbe fiscalizar o devido recolhimento de tributos referentes somente às operações que serão registradas, ressaltando-se que essa fiscalização limita-se em aferir o pagamento do tributo e não a exatidão de seu valor: “Ao oficial de registro incumbe a verificação de recolhimento de tributos relativos aos atos praticados, não a sua exatidão” (Apel. Cív. 20522-0/9- CSMSP – J.19.04.1995 – Rel. Antônio Carlos Alves Braga) “Todavia, este Egrégio Conselho Superior da Magistratura já fixou entendimento no sentido de que a qualificação feita pelo Oficial Registrador não vai além da aferição sobre a existência ou não de recolhimento do tributo, e não sobre a integralidade de seu valor.” (Apel. Cív. 996-6/6 – CSMSP – J. 09.12.2008 – Rel. Ruy Camilo) “Este Egrégio Conselho Superior da Magistratura já fixou entendimento no sentido de que a qualificação feita pelo Oficial Registrador não vai além da aferição sobre a existência ou não de recolhimento do tributo, e não sobre a integralidade de seu valor.”(Ap. Civ. 0009480-97.2013.8.26.0114 – Campinas – j.02.09.2014 – Rel. des. Elliot Akel) Entretanto, entendo que o Oficial deve proceder à qualificação com liberdade, evitando situações que venham fragilizar o sistema registral ou que possam vir a lhe acarretar responsabilidade, administrativa ou civil. Dessa forma, existindo flagrante incorreção no recolhimento do tributo não está ele impossibilitado de apontar a mácula e obstar o ingresso do título. No presente caso, o imposto foi recolhido na data da transferência do domínio e, portanto, não há que se falar em atraso ou encargos dele advindos. Destarte, não há óbice para o ingresso do título, tal como apresentado, no fólio real. Do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de EDISON BONAFÉ, afastando o óbice apresentado. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. São Paulo, 11 de setembro de 2015. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: RENE FRANCISCO LOPES (OAB 217530/SP)

FONTE: DJE/SP | 24/09/2015.

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