ACÓRDÃOS

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1010103-21.2015.8.26.0100

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 1010103-21.2015.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, é apelado 14° OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:“DERAM PROVIMENTO AO RECURSO PARA JULGAR IMPROCEDENTE A DÚVIDA E DETERMINAR O REGISTRO DA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA, ” V.U.”, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), JOSÉ DAMIÃO PINHEIRO MACHADO COGAN (DECANO), ARTUR MARQUES, RICARDO TUCUNDUVA (PRES SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), RICARDO ANAFE E EROS PICELI.

São Paulo, 9 de novembro de 2015.

JOSÉ CARLOS GONÇALVES XAVIER DE AQUINO

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n° 1010103-21.2015.8.26.0100

Apelante: Caixa Econômica Federal

Apelado: 14° Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

VOTO N° 29.039

Registro de imóveis – Escritura de compra e venda – Imóvel arrematado em leilão público promovido pela credora fiduciária – Recusa de registro sob o fundamento de que não há prova da entrega do valor excedente apurado às devedoras fiduciantes, nos termos do §4° do art. 27 da lei 9.514/97 – Obrigação de natureza pessoal e estranha à qualificação do título apresentado – Exigência indevida – Recurso provido – Dúvida julgada improcedente – Registro do título determinado.

Trata-se de apelação interposta contra a sentença da MM. Juíza Corregedora Permanente do 14° Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital, que julgou procedente a dúvida suscitada e recusou o registro do contrato de compra e venda do imóvel matriculado sob n° 103.632 e dado em alienação fiduciária, sob o fundamento de que não houve comprovação pela credora fiduciária da entrega ao devedor fiduciante da quantia que sobejou em decorrência do leilão judicial realizado, pois não basta que a credora deixe à disposição do ex-devedor fiduciante o saldo excedente, porque é imprescindível a efetiva entrega do valor.

Foram opostos embargos de declaração pela Caixa Econômica Federal, conhecidos e rejeitados.

A apelante afirma que não realizou a devolução desde logo, nos termos previstos no §4° do artigo 27 da Lei 9.514/97, em razão do mandado de penhora dos direitos da devedora fiduciante Paula Simone Lorena, expedido nos autos da ação monitória que tramitou perante a 4ª Vara Cível do Foro Regional do Jabaquara da Comarca da Capital e que, em cumprimento do mandado, depositou judicialmente o valor excedente decorrente da arrematação do imóvel em leilão público, de R$ 75.001,68. Diz que em razão do pagamento do débito naquela ação por parte da devedora Paula e do consequente levantamento da penhora, requereu e obteve o deferimento da expedição do mandado de levantamento do referido valor em favor da executada Paula (credora da apelante) o que comprova a entrega do valor excedente. Acrescenta que o cumprimento do dever de entrega desse valor excedente é matéria alheia às questões de registro do imóvel porque se refere a direito obrigacional, razão pela qual não incumbe ao registrador exigir a exibição do termo de quitação dessa dívida.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recuso.

É o relatório.

A propriedade do bem imóvel foi consolidada em nome da credora fiduciária, o leilão público foi realizado para alienação do imóvel, arrematado pelo valor de R$ 190.000,00 (cento e noventa mil reais). A credora fiduciária providenciou os termos de quitação e de prestação de contas (fls. 11 e 99) e este último indica a dívida no valor de R$ 114.998,32 (cento e quatorze mil, novecentos e noventa e oito reais e trinta e dois centavos) resultante da soma do saldo devedor do contrato, encargos em atraso, despesas de consolidação de propriedade em favor da instituição financeira, intimações, imposto de transmissão e laudêmio, o que resultou no valor excedente de R$ 75.001,68 (setenta e cinco mil e um reais e sessenta e oito centavos).

A controvérsia a ser dirimida relaciona-se ao cumprimento ou não, pela credora fiduciária, do dever de entregar às devedoras fiduciantes, que agora são credoras, a quantia que sobejou em decorrência da arrematação do imóvel em leilão público realizado, em cumprimento ao §4º do artigo 27 da Lei 9.514/97, e também ao dever do registrador fiscalizar tal cumprimento. Este dispositivo legal assim dispõe:

“Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejam, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§2° e 3°, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando a parte final do art. 516 do Código Civil.”

O título apresentado a registro foi uma escritura de compra e venda pela qual a Caixa Econômica Federal transferiu à arrematante Elza Maria Franjolli Teixeira a titularidade do domínio do imóvel. A obrigação da Caixa Econômica Federal, de dar quitação às devedoras fiduciantes, em razão da arrematação do bem imóvel no referido leilão e de prestar contas acerca do valor excedente apurado a ser devolvido, conforme previsto no §4° do artigo 27 da Lei 9.514/97, é de natureza pessoal e restrita às partes deste negócio (alienação fiduciária). Não guarda, pois, nenhuma relação com o dever da instituição financeira de transferir a titularidade do domínio à arrematante, o que se deu por meio da escritura de compra e venda apresentada para registro.

Assim sendo, não é atribuição do registrador de imóveis, ao qualificar a escritura de compra e venda apresentada, verificar o cumprimento do referido dispositivo legal, e, ainda que assim não fosse, está demonstrado que a Caixa Econômica Federal deu a quitação da dívida e prestou contas em relação ao valor excedente apurado, e não o disponibilizou às devedoras de imediato em cumprimento ao mandado de penhora expedido na ação monitória, na qual uma delas figurou como ré executada, depositando-o em juízo. Posteriormente, em razão da desconstituição da penhora, a guia de levantamento do valor depositado a título de penhora foi expedida em favor da devedora fiduciante (credora), que era executada na ação monitória.

Não há dúvida, em suma, de que o valor excedente foi entregue para uma das devedoras (credoras), que tem o dever de entregar à outra credora a parte que lhe cabe, e, no mais, eventual inobservância do dever de repasse da quantia recebida por uma das credoras à outra, ou mesmo discordância do valor excedente apurado, deve ser objeto de ação própria e adequada.

Isto posto, dou provimento ao recurso para julgar improcedente a dúvida e determinar o registro da escritura de compra e venda.

JOSÉ CARLOS GONÇALVES XAVIER DE AQUINO

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Fonte: INR Publicações – DJE/SP | 04/02/2016.

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Processo 1107811-71.2015.8.26.0100 – Dúvida – REGISTROS PÚBLICOS – Décimo Cartório de Registro de Imóveis – Registro de Imóveis dúvida alienação de vaga de garagem venda para não condômino – vaga autônoma – ausência de autorização expressa na convenção de condomínio – dúvida procedente. Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de All Park Empreendimentos, Participações e Serviços S/A, em face da negativa em se efetuar o registro de escritura de compra e venda na qual consta como vendedora Esser General Empreendimentos Imobiliários LTDA e como compradora a suscitada, tendo como objeto 19 vagas de garagem matriculadas sob nºs 136.644 a 136.662 e localizadas no Condomínio “Trademark Faria Lima”. O óbice imposto consiste na inobservância da redação do artigo 1331, § 2º, do Código Civil, que estabelece a necessidade de constar no ato constitutivo do Condomínio a possibilidade de alienação de vaga de garagem a terceiros não condôminos. Esclarece o Registrador que não há qualquer permissão na Convenção, bem como a suscitada não é proprietária de qualquer conjunto no mencionado condomínio, sendo certo que a lei não faz distinção entre condomínios residenciais e comerciais. Juntou documentos às fls.03/175. A suscitada aduz que se trata de vagas de garagem autônomas, ou seja, possuem caráter exclusivo e matrícula própria, não vinculada a outra unidade do condomínio, razão pela qual é livre sua alienação, não sendo necessária a anuência dos demais condôminos para a efetivação do ato. Esclarece que o condomínio, de acordo com sua Convenção, tem natureza eminentemente comercial, recebendo grande fluxo diário de pessoas e veículos, sendo que há previsão de exploração da atividade comercial de estacionamento, razão pela qual não se aplica o artigo 1.331 á presente hipótese (fls. 176/179). O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.183/185). É o resumo. Passo a fundamentar e a decidir. Pretende a suscitada o registro de escritura de venda e compra de 19 vagas de garagem localizadas no Condomínio “Trademark Faria Lima”. A exigência do Registrador tem como fundamento o artigo 1331, § 1º, do Código Civil, que preceitua: “Art. 1331: Pode haver, em edifícações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos … §2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelo condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos”. É assente perante a doutrina pátria que tal exigência visa a segurança interna dos condôminos, bem como o estabelecimento das regras de convivência. Segundo o entendimento de Ademar Fioranelli (Direito Registral Imobiliário, editora Sergio Antonio Fabris, 2001, p. 582/583) e Flauzilino Araújo dos Santos (Condomínios e Incorporações no Registro de Imóveis, editora Mirante, 2011, p. 119/124), a vaga de garagem pode estar compreendida numa das seguintes espécies: (a) garagem de uso comum (= em garagem coletiva): a garagem é uma das coisas de uso comum do prédio; não tem matrícula própria, e comumente vem descrita, na instituição e especificação de condomínio, com a expressão “pode-se estacionar um veículo na garagem coletiva com (ou sem) auxílio de manobrista”; (b) acessório da unidade autônoma: pode ser determinada ou indeterminada; não tem matrícula própria, e na matrícula da unidade autônoma a área da vaga vai descrita com a área total, ou separadamente (= uma descrição para a área da unidade autônoma, e outra para a da vaga de garagem); (c) vinculada a uma unidade autônoma: pode ser determinada ou indeterminada; é acessório da unidade autônoma, mas, além disso, também está vinculada a ela unidade autônoma; não tem matrícula própria, e na matrícula da unidade autônoma a área da vaga vai descrita com a área total, ou separadamente; e (d) unidade autônoma: para tanto, a vaga tem de possuir saída para via pública, diretamente ou por passagem comum, e ainda é necessário que: (1) a cada espaço corresponda fração ideal do terreno e das vias comuns; (2) a dependência do edifício em que esteja a vaga tenha sido construída segundo as regras urbanísticas aplicáveis a um imóvel autônomo; (3) demarcação efetiva; (4) designação numérica; (5) descrição na especificação do condomínio, com área, localização e confrontações; (6) possibilidade material de construir-se algum tipo de parede-meia, a qual, entretanto, pode deixar de fazerse por conveniência de manobras. Os atributos de domínio de uso exclusivo (área, numeração, fração) e mesmo a existência de uma matrícula não são suficientes para afirmar que em certo caso se trate de própria e verdadeira unidade autônoma (e há casos de vagas indeterminadas para as quais erroneamente se abriram matrículas). Assim, para a regularidade da alienação de uma vaga de garagem é necessário que se atente a qual espécie ela pertence, já que cada uma delas tem disciplina jurídica própria. Na hipótese sob exame, existe uma área coletiva, englobando as 19 vagas, não individualizadas. Em primeiro lugar, a alienação só será possível se a vaga de garagem possuir especialidade suficiente para constituir objeto de direito real, o que não ocorre quando ela for de uso comum (garagem coletiva); for acessória de unidade autônoma, ou vinculada a unidade autônoma, não existir delimitadamente, ou não possuir descrição independente (dentro da matrícula da unidade autônoma, ou em matrícula própria); ou constituir como um todo, única unidade autônoma, e a vontade de alienar não partir da unanimidade dos condôminos. Além disso, as vagas de garagem só podem ser alienadas para condôminos, nos termos do art. 1331, § 1º, do Código Civil, salvo se a alienação para estranhos estiver expressamente autorizada na Convenção Condominial. Apesar das matrículas das vagas de garagem conferir-lhes o “status” de unidades autônomas, não podem ser assim caracterizadas, uma vez que não há delimitação em relação ao espaço que ocupam no Condomínio, razão pela qual constituem vagas indeterminadas, sujeitas às regras estabelecidas na convenção condominial, segundo a qual não há qualquer previsão de alienação a terceiros sem o consentimento dos condôminos. No mais, conforme mencionado pelo Registrador, a suscitada não é proprietária de qualquer conjunto localizado no Edifício, ou seja não é condômina, sendo que isso por si só já abala a segurança dos demais condôminos. Logo, diante da inexistência de comprovação de que a adquirente da vaga seja condômina no Edifício, bem como não há qualquer ressalva na Convenção Condominial permitindo a alienação do abrigo para veículos a estranhos, deverá persistir o entrave. Diante do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de All Park Empreendimentos, Participações e Serviços S/A, e consequentemente mantenho o óbice registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo, com as cautelas de praxe. P.R.I.C. São Paulo, 25 de novembro de 2015. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: KAROLINA MOREIRA DE MENEZES (OAB 130279/MG)

Fonte: DJE/SP | 04/02/2016.

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