Pedido de Providência – Escritura de cessão de compromisso de compra e venda de benfeitoria não registrado  – Não lavratura de escritura pública definitiva – Averbação para constar a compromissária compradora como proprietária do imóvel – Impossibilidade – Requerimento a ser formulado na via judicial – Improcedência.

Processo 1036452-27.2016.8.26.0100
 
Retificação de Registro de Imóvel
 
Registro de Imóveis
 
Igreja Apostólica

Pedido de Providência – escritura de cessão de compromisso de compra e venda de benfeitoria não registrado – não lavratura de escritura pública definitiva – averbação para constar a compromissária compradora como proprietária do imóvel – impossibilidade – requerimento a ser formulado na via judicial – improcedência.

Vistos.

Trata-se de pedido de providência formulado por Igreja Apostólica em face do Oficial do 3º Registro de Imóveis da Capital, pleiteando a retificação do registro, bem como averbação na transcrição nº 8.014, para constar a requerente como proprietária do imóvel.

Aduz que, em 01.02.1989, A. R. dos A. cedeu à requerente, a título oneroso, os direitos e obrigações decorrentes do lote nº 224 da quadra “D”, bem como vendeu a benfeitoria realizada no imóvel, sendo tal negócio jurídico formalizado por Escritura de Cessão de Compromisso de Venda e Compra e Venda de Benfeitoria, lavrada perante o 28º Tabelião de Notas da Capital e averbada sob nº 101 na mencionada transcrição.

Afirma que por um lapso não lavraram a Escritura Pública Definitiva de Compra e Venda do imóvel, razão pela qual o Oficial do 3º Registro de Imóveis da Capital certificou que a requerente não é proprietária do bem.

Assevera, por fim, que a irregularidade do negócio firmado entre as partes não poderá ser resolvida administrativamente, uma vez que o vendedor faleceu em 03.08.1990.

Assim, requer uma decisão judicial reconhecendo a propriedade sobre o imóvel. Juntou documentos às fls.62/73.

A petição inicial foi emendada às fls.83/87. A interessada corrobora os argumentos da inicial e requer finalmente que seja suprida a lacuna existente, referente à ausência de escritura de venda e compra do imóvel, já que o vendedor faleceu em meados de 1990.

O Registrador manifestou-se à fl. 92. Informa o imóvel em tela pertenceu ao 5º Registro de Imóveis da Capital, razão pela qual foram encaminhados os autos àquele Oficial. Foram apresentados documentos às fls.93/99.

O Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital apresentou salienta que nos termos da certidão de fls.93/97, a requerente figura tão somente como detentora dos direitos de compromisso de venda e compra, sendo que a proprietária continua sendo M. do C. D., razão pela qual não há que se falar em retificação, mas sim na necessidade de apresentação de um título de transmissão definitiva da propriedade, ou reconhecimento pela via judicial (fls. 109/112).

O Oficial do 3º Registro de Imóveis da Capital corroborou os argumentos do Oficial do 5º Registro de Imóveis (fl.113).

O Ministério Público opinou pela improcedência da ação (fls.103/105 e 119).

É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir.

Com razão os Registradores e o Douto Promotor de Justiça. No ordenamento jurídico pátrio, incumbe ao Registrador, no exercício do dever de qualificar o título que lhe é apresentado, examinar o aspecto formal, extrínseco, e observar os princípios que regem e norteiam os registros públicos.

Analisando os elementos constantes dos autos, verifica-se que de acordo com a transcrição nº 8.014 e averbações nºs 09 e 101, consta como titular de domínio a loteadora M. do C. D. e como promitente compradora, ora cessionária, Igreja Apóstólica.

O compromisso de compra e venda não é título hábil para transmissão da propriedade e, como bem exposto pelo Oficial do 3º Registro de Imóveis, o presente caso não seria de retificação imobiliária, mas sim de registro de título aquisitivo, configurado na escritura definitiva de compra e venda ou a expedição de título judicial.

Ademais, o atendimento ao solicitado levaria à quebra do princípio da continuidade, segundo o qual, nos termos dos artigos 195 e 237, in verbis:

”Art. 195 – Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.”; e

“Art. 237 – Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.”

No caso posto, figura como proprietária M. do C. D., não podendo por salto o Srº A. ceder e transferir os direitos e obrigações decorrentes do compromisso de venda e compra diretamente à requerente.

E ainda, há que se ressaltar que no âmbito administrativo não cabe o preenchimento de lacuna referente a ausência de escritura de compra e venda definitiva, levando-se ainda em consideração o falecimento do cedente em meados de 1990. Tal fato é reconhecido pela própria requerente, que na emenda da inicial fl.85 expos:

“7. = Destarte, há de convir o MM. Juízo que há certa irregularidade no negócio firmado entre as partes (venda e compra de imóvel sem outorga de escritura, ocorrendo a ulterior falta de averbação ou registro de tal negócio na transcrição do imóvel), irregularidade esta que jamais será resolvida administrativamente, porque o vendedor faleceu em 03/08/1990, conforme comprova a certidão de óbito exibida à fl. 72. 8. = Daí a necessidade de ajuizamento do presente procedimento, no intuito de regularizar, judicialmente, a formalidade do negócio firmado pelas partes (Igreja e Antonio), já que por ocasião da venda e compra, não lavraram escritura.” Grifei.

Ora, sendo este Juízo administrativo, não detém competência para preenchimento da lacuna provocada pela ausência de título hábil à transmissão da propriedade, sendo que tal impasse deverá ser resolvido pela via judicial, através da ação de adjudicação compulsória, com o crivo do contraditório e ampla defesa.

Diante do exposto, julgo improcedente formulado por Igreja Apostólica em face do Oficial do 3º Registro de Imóveis da Capital e mantenho o óbice registrário.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente arquivem-se os autos.

P.R.I.C.
São Paulo, 08 de setembro de 2016.
Tania Mara Ahualli
Juíza de Direito

Fonte: CNB / SP | 14/09/2016

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Processo 1075980-68.2016.8.26.0100

Pedido de Providências – REGISTROS PÚBLICOS – RELUC Saneamento e Construções Ltda – “Cancelamento de protesto- necessidade de depósito prévio para efetivação do ato – ausência de comprovação de isenção – emolumentos que devem ser depositados pela parte beneficiada – pedido improcedente”

Vistos.

Trata-se de pedido de providências formulado por RELUC SANEAMENTO E CONSTRUÇÕES LTDA em face do 1º Tabelião de Protesto de Letras e Títulos da Capital. Relata a requerente que propôs ação declaratória de nulidade de título extrajudicial em face de Plastimagem Indústria Comércio Plástico LTDA, obtendo a procedência da ação e consequente cancelamento dos protestos de títulos junto à mencionada Serventia Extrajudicial.

Todavia, o Tabelião negou-se a efetivar o ato sob o argumento da ausência de recolhimento prévio dos emolumentos. Insurge-se a requerente contra tal exigência, solicitando o cancelamento sem os referidos pagamentos ou que tais custas sejam suportadas exclusivamente pela empresa Plastimagem, que deu origem aos protestos nulos. Juntou documentos às fls.04/41. O Tabelião manifestou-se às fls.45/49.

Salienta que agiu em perfeita obediência a preceitos técnicos regulados pelo ordenamento jurídico ao solicitar o depósito prévio dos emolumentos ou a expressa menção de isenção pelo MMº Juízo do feito, nos termos do artigo 26, § 3º da Lei 9.492/97 e itens 63, do Capítulo XV, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça. Juntou documentos à fl.50.

O Ministério Público opinou pelo indeferimento do pedido (fls.54/57).

É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir.

Com razão o Tabelião e o Doutor Promotor de Justiça. De acordo com o item 63 e seguintes, do Capítulo XV, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça:”63. O cumprimento dos mandados de sustação definitiva do protesto, ou de seus efeitos, e de cancelamento do protesto fica condicionado ao prévio pagamento das custas e dos emolumentos.63.1.

O cumprimento independerá do prévio pagamento das custas e dos emolumentos quando do mandado constar ordem expressa nesse sentido ou que a parte interessada é beneficiária da assistência judiciária gratuita (g.n)63.2. Ausente menção expressa à isenção em favor da parte interessada ou à gratuidade da justiça, o mandado judicial será devolvido sem cumprimento, caso não recolhidas as custas e os emolumentos”.

Decerto, para o protesto e cancelamento de protesto de letras e títulos são devidos emolumentos fixados por lei, cujo recolhimento, no caso de cancelamento de protesto já lavrado fundado no pagamento do débito diretamente ao seu respectivo credor, incumbe ao interessado no cancelamento e deve ser por este promovido, consoante a Lei Estadual n° 11.331/02, no ato do respectivo pedido. E esses emolumentos, conforme a atual orientação adotada pela Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, consistem em taxa remuneratória de serviço público, têm natureza de tributo, razão pela qual seu recolhimento não pode ser postergado, ou relegado, para momento diferente daquele fixado em lei.

Neste sentido a Egrégia Corregedoria Geral da Justiça já firmou entendimento, na consulta relacionada com a presente questão (Processo CG nº 24.720/2006): “Tabelionato de Protesto – Sustação definitiva e cancelamento de protestos por determinação judicial – Exigência de prévio pagamento dos emolumentos para o cumprimento dos atos – Admissibilidade, em princípio, à luz do disposto no item 6 das Notas Explicativas da Tabela IV da Lei Estadual n.11.331/2002 – Ressalva, porém, das hipóteses em que da ordem judicial consta ser o favorecido beneficiário da assistência judiciária gratuita ou dever o ato ser cumprido independentemente do pagamento de emolumentos, quando não se admitirá prévia exigência destes – Precedentes desta Corregedoria Geral da Justiça – Consulta conhecida, com revisão parcial da orientação traçada pela Corregedoria Permanente”.

(Parecer nº 318/06-E, j. em 24/08/2006) Assim, correta a conduta do Tabelião em exigir o depósito prévio dos emolumentos para efetivação do cancelamento dos protestos ou o comprovante de isenção nos autos da ação declaratória de nulidade, sendo certo que não houve mencionada comprovação.

Por fim, em relação ao pedido alternativo da requerente verifico que também não prospera, uma que as custas devem ser arcadas pelo interessado e beneficiado pelo ato do cancelamento e ainda que assim não o fosse, a determinação de que a ré deva proceder ao prévio depósito deve ser determinada pelo MMº Juízo Cível, uma vez que foge ao âmbito administrativo. Daí conclui-se que não houve qualquer falta funcional praticada pelo Tabelião passível de instauração de procedimento disciplinar. Do exposto, julgo improcedente o pedido de providências formulado por RELUC SANEAMENTO E CONSTRUÇÕES LTDA em face do 1º Tabelião de Protesto de Letras e Títulos da Capital e mantenho a exigência formulada. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo.

P.R.I.C.

São Paulo, 09 de setembro de 2016.

Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: LILIANA BAPTISTA FERNANDES (OAB 130590/SP).

Fonte: DJE/SP | 14/09/2016

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Dúvida – Instrumento de quitação de alienação fiduciária  – Recusa de registro sob o fundamento de que não há prova da entrega do valor excedente apurado às devedoras fiduciantes, nos termos do § 4º do art. 27 da Lei 9.514/97 – Exigência indevida – Dúvida improcedente.

Processo 1078792-83.2016.8.26.0100

Dúvida

Registros Públicos

L. M.
Dúvida – instrumento de quitação de alienação fiduciária – recusa de registro sob o fundamento de que não há prova da entrega do valor excedente apurado às devedoras fiduciantes, nos termos do §4º do art. 27 da Lei 9.514/97 – exigência indevida – Dúvida improcedente.

Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 14º Registro Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de L. M., diante da negativa de registro de três títulos: Instrumento particular de quitação entabulado pela Agin Vergueiro Empreendimento Imobiliário SPE LTDA, através do qual se declarada quitada a dívida do contrato de financiamento com alienação fiduciária em virtude da consolidação da propriedade em nome da empresa, referente ao imóvel matriculado sob nº 197.423; Escritura de venda e compra referente à aquisição pelo requerente do mencionado imóvel; Instrumento particular firmado pelo Banco ABN AMRO Real AS, autorizando o cancelamento de hipoteca referente às das averbações 1 e 4, na matrícula número 197.423.

Os entraves consistem no fato do valor constante na escritura pública do imóvel arrematado ser muito superior àquele consolidado (av. 6/197.432), ou seja, R$ 845.000,00 (oitocentos e quarenta e cinco mil reais) na arrematação, em oposição aos R$ 276.753,29 (duzentos e setenta e seis mil setecentos e cinquenta e três reais e vinte e nove centavos) da consolidação.

Aduz ser necessária a prestação de contas ao devedor fiduciante da diferença, com a comprovação de quitação por ambas as partes. Juntou documentos às fls. 7/120.

O interessado, em sua impugnação (fls.121/134), argumenta que as exigências referem-se à obrigação de natureza pessoal e que a diferença obtida entre a consolidação da propriedade e o leilão foi depositada judicialmente em favor do devedor fiduciante.

Sustenta, ainda, que o entendimento adotado pelo Registrador é contrário à jurisprudência do E. Conselho Superior da Magistratura, não sendo cabível o impedimento aduzido.

O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.137/140).

É o relatório. Decido.

Em decisão, nos autos do processo número 1010103-21.2015.8.26.0100, envolvendo a mesma matéria posta a desate, houve o entendimento de se obstar o registro em caso de não apresentação da comprovação de quitação, conforme segue:

“Na alienação fiduciária em garantia o imóvel financiado permanece na propriedade do agente fiduciário, até que se verifiquem adimplidas as obrigações do fiduciante. Ao devedor é conferida a posse indireta sobre a coisa dada em garantia. Na hipótese dos autos, a credora (Caixa Econômica Federal) deve satisfazer seu crédito (dívida e despesas), entregando, no prazo de cinco dias do leilão, ao devedor fiduciante a quantia que eventualmente sobejar, existindo desta forma, a mútua quitação da obrigação principal da qual a garantia real é acessória. Todavia, a comprovação desta formalidade não ocorreu. Não basta que a CEF deixe à disposição do ex-devedor fiduciante o saldo excedente de R$ 75.001,68, sendo imprescindível a efetiva entrega deste valor. Nem mesmo existe a certeza de que Denise e Paula foram notificadas a respeito do montante que estaria à disposição para levantamento, ou de que houve concordância ou impugnação da quantia ofertada, configurando inobservância aos preceitos legais.”

“Cumpre consignar que incumbe ao Registrador, ao examinar o instrumento de quitação do financiamento, bem como a carta de arrematação, verificar se foram observados os requisitos formais do contrato, também no tocante às condições nele estabelecidas (o valor, a data de quitação do imóvel, bem como a qualificação completa do arrematante, incluindo o nome e qualificação de sua esposa), a fim de fazer constar corretamente na matrícula do bem, visando com isso a segurança jurídica perante terceiros.”
Todavia, conforme atual decisão do Egrégio Conselho Superior da Magistratura, houve mudança de orientação dada à questão, no tocante à não comprovação da quitação da dívida. Em síntese diz o parecer:

“[…] não é atribuição do registrador de imóveis, ao qualificar a escritura de compra e venda apresentada, verificar o cumprimento do referido dispositivo legal, e, ainda que assim não fosse, está demonstrado que a Caixa Econômica Federal deu a quitação da dívida e prestou contas em relação ao valor excedente apurado, e não o disponibilizou às devedoras de imediato em cumprimento ao mandado de penhora expedido na ação monitória na qual uma delas figurou como ré executada, depositando-o em juízo. Posteriormente, em razão da desconstituição da penhora, a guia de levantamento do valor depositado a título de penhora foi expedida em favor da devedora fiduciante (credora), que era executada na ação monitória. Não há dúvida, em suma, de que o valor excedente foi entregue para uma das devedoras (credoras), que tem o dever de entregar à outra credora a parte que lhe cabe, e, no mais, eventual inobservância do dever de repasse da quantia recebida por uma das credoras à outra, ou mesmo discordância do valor excedente apurado, deve ser objeto de ação própria e adequada. Isto posto, dou provimento ao recurso para julgar improcedente a dúvida e determinar o registro da escritura de compra e venda.”
Desta feita, não é razoável manter um entendimento que seja diverso do adotado pelo E. Conselho Superior da Magistratura. Feito o exposto julgo improcedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 14º Registro Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de L. M., e consequentemente determino o registro dos títulos.

Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos.

P.R.I.C.
São Paulo, 06 de setembro de 2016
Tania Mara Ahualli
Juíza de Direito
(DJe de 12.09.2016 – SP)

Fonte: CNB / SP | 13/09/2016

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