PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Processo CG n° 2015/167423
(15/2016-E)

Registro Civil de Pessoa Jurídica – Associação – Pretensão de averbação de ata de assembleia que ratifica atos anteriores – Descumprimento de exigências anteriores, mantidas por decisão desta Corregedoria Geral, não sanadas pelo novo título – Desqualificação do título mantida – Recurso desprovido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Grêmio Ferroviário Ferreirense interpôs recurso administrativo contra a sentença de fls. 74/75, que confirmou a desqualificação registral e impediu a averbação da ata de assembleia geral ordinária realizada em 13 de fevereiro de 2015.

A recusa, de acordo com a nota devolutiva de fls. 9, deveu-se ao não cumprimento das exigências anteriormente formuladas e confirmadas por decisão desta Corregedoria Geral no pedido de providências nº 0007832-12.2012.8.26.0472.

Em resumo, alega o recorrente que as decisões tomadas em assembleia por uma associação são soberanas; que não há necessidade de nomeação de administrador provisório; e que o título apresentado foi elaborado de acordo com orientação constante no site do CDT – Centro de estudo e Distribuição de Títulos e Documentos de São Paulo. Recebido o recurso (fls. 100), o Ministério Público, em ambas as instâncias, opinou pelo afastamento dos óbices (fls. 96/99 e 103/104).

É o relatório.

Opino.

A nota de devolução de fls. 9 consignou que o recorrente, Grêmio Ferroviário Ferreirense, já tentou regularizar sua situação no Registro Civil de Pessoa Jurídica de Porto Ferreira por dezoito vezes.

Na apresentação anterior à desqualificação que aqui se analisa (prenotação n° 8.155 de 25 de janeiro de 2013), o recorrente ingressou com pedido de providências, que foi indeferido pelo Juiz Corregedor Permanente. Em seguida, interpôs recurso administrativo, ao qual foi negado provimento pelo então Corregedor Geral da Justiça, Desembargador Hamilton Elliot Akel, em 6 de maio de 2014 (processo nº 2014/28468). O não provimento do recurso baseou-se em parecer, devidamente aprovado, elaborado pelo Juiz Assessor da Corregedoria Swarai Cervone de Oliveira, que ora se transcreve:

“O recurso, efetivamente, está prejudicado, pois as atas apresentadas pelo recorrente não são originais. Nesse sentido:

‘REGISTRO CIVIL DE PESSOA JURÍDICA – Averbação – Ata de assembleia geral de associação civil – Exibição de cópias, declaradas em conformidade com o documento original – Inadmissibilidade – Nulidade do registro (Lei n° 6.015/73, art. 214, caput) – Recurso provido.’ CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA. Processo CG n° 2010/28595.

‘REGISTRO CIVIL DE PESSOA JURÍDICA – Apresentação de cópias das atas de assembleia – Recurso prejudicado – Exame, em tese, das exigências, a fim de nortear futura prenotação – Recurso não conhecido.’ CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA. Processo CG n° 82.873/2012

Contudo, ainda que fosse superado esse óbice, as exigências haveriam mesmo de ser cumpridas.

No que diz respeito ao registro da pessoa jurídica, exarei o seguinte despacho, às fls. 211/213:

‘…o que se vê de fl. 151, é que existem, na verdade, dois registros do GRÊMIO FERROVIÁRIO FERREIRENSE: o primeiro, de 31 de março de 1951, no Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Pirassununga; o segundo, de 17 de abril de 1981, junto ao ‘Cartório Biancardi’, de Porto Ferreira.

A razão da existência do primeiro registro é compreensível. Quando ele foi feito, em 1951, ainda não havia sido instalada a comarca de Porto Ferreira. Daí porque o registro se deu em Pirassununga. Aquele registro precisa ser cancelado, providência essa, no entanto, que não influencia o resultado do presente procedimento.

Interessa, contudo, o segundo registro, feito perante o ‘Cartório Biancardi’. O Oficial do Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Porto Ferreira afirmou que a atribuição do registro civil de pessoa jurídica foi a ele delegada, pelo ‘Cartório Biancardi’, em 02/02/1987.

No entanto, o que não se compreende é por qual razão, não obstante a delegação da atribuição, aparentemente o acervo não foi remetido ao Cartório de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Porto Ferreira.

Veja-se que o Oficial disse que o GRÉMIO permanece registrado no ‘Cartório Biancardi’, sob nº 1.754, fls. 17v/19, L. A-l, com data de 17/04/1981.

Ora, à primeira vista, se houve delegação da atribuição do registro civil de pessoa jurídica do ‘Cartório Biancardi’ ao Cartório de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Porto Ferreira, também o acervo deveria ter acompanhado essa delegação. Caso contrário, chega-se à situação retratada nos autos. O interessado pretende a simples averbação de atas e, para tanto, exige-se dele o próprio registro da pessoa jurídica.

Aliás, inviabiliza-se o cumprimento do que determina o item 17.1, do Capítulo XVIII, das NSCGJ:

17.1. As averbações serão concentradas no Registro Civil das Pessoas Jurídicas em que foi efetuado o registro do ato constitutivo, contrato social ou estatuto, vedando-se sua consecução em qualquer outra unidade.

Ora, por um lado o interessado não consegue fazer as averbações, pois o Cartório onde ele está registrado não detém mais a atribuição. Por outro, a Unidade que atualmente detém a atribuição exige que se crie novo registro.

Portanto, determino que se expeça oficio ao Oficial do Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Porto Ferreira, com cópia desse despacho e de fls. 148/152, para que esclareça por qual motivo não houve o inventário e o envio do acervo ao seu Cartório e por qual razão exige o registro da própria pessoa jurídica (já registrada).’

O Oficial respondeu, então, que foi mal compreendido ao falar em ‘registro’. Esclareceu que basta ao interessado requerer o traslado do registro feito na Serventia originária para a Serventia atualmente competente.

No entanto, isso não isenta o recorrente de atender às demais exigências.

Ainda que se considere a possibilidade de cancelamento do primeiro registro, de 1951, o segundo é de 1981. O recorrente pretende a averbação de atas de eleição a partir do ano de 1988. Ora, existe aí um interregno e, em face do principio da continuidade, andou bem o Oficial ao exigir a apresentação de todas as atas.

A apresentação do edital de convocação, de todas as assembleias, é exigências que consta do artigo 22 do próprio Estatuto Social do recorrente.

A apresentação do documento comprobatório da alteração da sede é providência simples. A qualificação dos eleitos, idem.

É também necessária a regularização do livro de presença dos associados que participaram das assembleias, aberto em 10 de maio de 1985, seja pela falta de rubrica das folhas, seja pela omissão da data da abertura no termo de encerramento, seja porque não faz sentido que a indústria gráfica que o elaborou apresente um endereço eletrônico, sequer existente em 1985.

Por fim, é irregular a existência de eleitos que não participaram da Assembleia Geral, pois nem mesmo há condições de saber sobre sua candidatura e anuência à eleição.

Pelo exposto, o parecer que respeitosamente submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de negar provimento ao recurso administrativo, mantendo-se a sentença exarada.”

Pela análise do parecer, embora o recurso interposto na ocasião tenha ficado prejudicado pela apresentação de cópias das atas de assembleia cuja averbação se pretendia, as exigências feitas pelo registrador foram todas mantidas. São elas:

1) traslado do registro feito em 1951 no Cartório de Pirassununga para o cartório de Porto Ferreira, atualmente competente;

2) atas de assembleia do período compreendido entre os anos de 1981 e 1988, desde que cancelado o registro de 1951;

3) edital de convocação de todas as assembleias realizadas;

4) documento comprobatório de alteração da sede;

5) qualificação dos eleitos;

6) regularização do livro de presença dos associados que participaram das assembleias, pois:

a) as folhas não estão rubricadas;

b) não há data de abertura nem termo de encerramento;

c) a indústria gráfica que elaborou o livro não poderia ter endereço eletrônico em 1985;

7) impossibilidade de haver eleitos que não participaram da assembleia geral.

Entretanto, o recorrente, ao invés de tentar cumprir a exigências para a averbação das atas de assembleia, preferiu seguir caminho diverso e prenotou ata de assembleia geral que visava, além de eleger nova diretoria, regularizar o livro de atas de eleições do conselho deliberativo, conselho fiscal e diretoria executiva no período compreendido entre 1988 e 2014 (fls. 10).

Sobre a possibilidade de ratificação de atas pretéritas pendentes de averbação, o Juiz Assessor da Corregedoria Álvaro Luiz Valery Mirra, em parecer aprovado pelo Desembargador Gilberto Passos de Freitas, então Corregedor Geral da Justiça, assim se manifestou:

“Quer nos parecer, de início, que a ratificação das atas pretéritas e de todos os atos praticados pelos ex-administradores da entidade, na assembleia geral extraordinária realizada em 08.10.2005, sana, efetivamente, como entendido pelo Oficial Registrador e pela Meritíssima Juíza Corregedora Permanente, as irregularidades havidas no tocante à convocação das assembleias gerais anteriores e às eleições dos membros do Conselho Deliberativo e da Diretoria Executiva” (processo n° 354/2007)

Todavia, ainda que se entenda que as atas anteriores e todos os atos praticados pelos ex-administradores possam ser ratificados posteriormente, há diversas exigências – mantidas por decisão desta Corregedoria Geral da Justiça baseada no parecer acima transcrito – que ainda estão pendentes de cumprimento.

Presume-se o não cumprimento das exigências, em virtude do teor da nota devolutiva de fls. 9, que se limita a fazer referência à decisão do recurso administrativo anteriormente julgado.

Assim, as exigências identificadas acima com os números 1 (traslado do registro feito em 1951 no Cartório de Pirassununga para o cartório de Porto Ferreira, atualmente competente), 2 (atas de assembleia do período compreendido entre os anos de 1981 e 1988, desde que cancelado o registro de 1951); 4 (documento comprobatório de alteração da sede), 6 (regularização do livro de presença dos associados que participaram das assembleias, pois: (a) as folhas não estão rubricadas; (b) não há data de abertura nem termo de encerramento; e (c) a indústria gráfica que elaborou o livro não poderia ter endereço eletrônico em 1985) e 7 (impossibilidade de haver eleitos que não participaram da assembleia geral) devem ser cumpridas, pois não são sanadas pela ratificação procedida pela a ata de assembleia de fls. 10/23.

Em outros termos, enquanto o recorrente não comprovar o cumprimento das exigências mantidas por essa Corregedoria Geral, não há condição do ingresso de título que depende dessas providências.

Finalmente, consigna-se que o Oficial, por ocasião de eventual nova apresentação, deve elaborar nota devolutiva que detalhe os óbices que impedem o ingresso do título (cf. item 17.3 c.c. o item 14 ambos do capítulo XVIII das Normas de Serviço dos Cartórios Extrajudiciais) e não simplesmente se reportar à decisão anterior desta Corregedoria Geral, como foi feito a fls. 9.

Nesses termos, o parecer que se submete à elevada consideração de Vossa Excelência é no sentido de ser negado provimento ao recurso interposto.

Sub censura.

São Paulo, 20 de janeiro de 2016.

Carlos Henrique André Lisboa

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso administrativo. Publique-se. São Paulo, 22.01.2016. – (a) – MANOEL QUEIROZ PEREIRA CALÇAS – Corregedor Geral da Justiça.

Diário da Justiça Eletrônico de 02.02.2016
Decisão reproduzida na página 13 do Classificador II – 2016

Fonte: INR Publicações | 22/09/2016.

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ACÓRDÃOS

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 0000200-93.2015.8.26.0547

Registro: 2016.0000562059

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 0000200-93.2015.8.26.0547, da Comarca de Santa Rita do Passa Quatro, em que são partes é apelante COMPANHIA DE GÁS DE SÃO PAULO COMGÁS, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SANTA RITA DO PASSA QUATRO.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:“Por maioria de votos, deram provimento ao recurso. Vencido o Desembargador Ricardo Dip, que declarará voto.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E SALLES ABREU.

São Paulo, 4 de agosto de 2016.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 0000200-93.2015.8.26.0547

Apelante: Companhia de Gás de São Paulo COMGÁS

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Santa Rita do Passa Quatro

VOTO Nº 29.509

Registro de Imóveis – Dúvida registral – Ausência de manifestação do Ministério Público em primeiro grau – Intervenção obrigatória com ou sem impugnação da dúvida – Sentença nula – Recurso provido.

Irresignada com o julgamento procedente da dúvida registral [1], a Companhia de Gás de São Paulo COMGÁS interpôs apelação, em peça onde levantou a nulidade da sentença, diante da falta de intervenção do Ministério Público em primeira instância, alegou a ocorrência de cerceamento de defesa e, no mérito, argumentou que não há óbice ao registro do título, ponderando que, no caso, a envolver inscrição de servidão administrativa, impõe dar preponderância aos princípios da publicidade e da segurança jurídica, de modo a excluir a exigência de prévia retificação da descrição tabular [2].

Uma vez recebido o recurso no duplo efeito [3], houve nova manifestação do Oficial do RI de Santa Rita do Passa Quatro[4] e, ato contínuo, com o encaminhamento dos autos a este C. CSM, abriu-se vista à Procuradoria Geral da Justiça, que propôs o desprovimento da apelação [5].

É o relatório.

O dissenso versa sobre a registrabilidade de carta de sentença expedida pelo Juízo da 1.ª Vara da Comarca de Santa Rita do Passa Quatro/SP, extraída então dos autos do processo n.º 0102341-11.2006.8.26.0547. [6]

A interessada não se conforma com as exigências opostas como condição para o registro da servidão administrativa na mat. n.º 676 do RI de Santa Rita do Passa Quatro [7] e, por isso, provocado [8], o Oficial suscitou dúvida [9].

Notificada a apresentante do título [10], não houve, no prazo legal, impugnação por iniciativa da interessada e, diante disso, sem abertura de oportunidade para manifestação pelo Ministério Público, julgou-se a dúvida, por sentença, procedente [11].

Contudo, a intervenção do Ministério Público, no processo de dúvida, é, em primeira instância, com ou sem impugnação, e antes da prolação da sentença, obrigatória. Sua participação, na posição de fiscal da lei, prevista no art. 200 da Lei n.º 6.015/1973, é necessária, especialmente se considerada a transformação qualitativa do princípio do contraditório, robustecido por sua perspectiva cooperativa [12].

Não se pode, por conseguinte, ainda que ausente impugnação, dispensar a intervenção do Ministério Público, a quem se deve, obrigatoriamente, abrir vista, antes da sentença, para manifestação, em dez dias, a respeito do dissídio sobre a potênciaregistral do título recusado pelo Oficial.

Esse, a propósito, o entendimento de João Pedro Lamana Paiva [13] e Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza [14].

Destarte, a sentença questionada é nula, impondo, antes de nova decisão, ouvir o Ministério Público. Entretanto, após o parecer do Parquet, não se justifica franquear nova oportunidade para manifestação da interessada, que, aliás, deixou de oferecer impugnação.

Isto posto, dou provimento ao recurso de apelação para anular a sentença impugnada.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO

Conselho Superior da Magistratura

Apelação 0000200-93.2015.8.26.0547 SEMA

Dúvida de registro

VOTO DE VENCIDO (Voto n. 40.910)

Permito-me divergir da solução que se deu ao caso.

O Ofício judicial de origem realmente não observou a determinação de remessa dos autos ao Ministério Público de primeiro grau para manifestação sobre a dúvida.

A falta de intervenção da Promotoria, ainda que configure mácula processual (art. 200 da Lei nº 6.015, de 31-12-1973), não induz à nulidade, por míngua de indicação alguma de prejuízo em concreto suportado pela parte apelante. É que, mesmo tendo sido julgada procedente a dúvida, o decisum atacado não fez mais que enfileirar-se com o entendimento tradicional e dominante neste Conselho da Magistratura é dizer, o de que, não sendo possível matricular-se o imóvel, por falta de especialidade objetiva, tampouco é viável proceder à inscrição de uma servidão predial, o que levava como levou à denegação do registro que se rogara (brevitatis studio: Apel. Cív. 9000002-37.2015.8.26.0082, j. 9.11.2015; Apel. Cív. 0001243-53.2013.8.26.0315, j. 18.3.2014; Apel. Cív. 60-6/5, j. 31.10.2003; Apel. Cív. 68.468-0/2, j. 11.10.2000; Apel. Cív. 68.719-0/9, j. 1.8.2000; Apel. Cív. 30.727-0/2, j. 8.11.1996).

Nesse quadro, a economia do processo princípio maiúsculo que lhe dirige a trajetória recomenda que se avive sua instrumentalidade, reconhecendo-se o remédio de que não há nulidade sem prejuízo: pas de nullité sans grief, suplementado ovício originário com a intervenção do Ministério Público em segundo grau.

Não faltam, no egrégio Superior Tribunal de Justiça, julgados a que ancorar essa orientação. Recruto, a título ilustrativo, dos ementários daquela Corte:

“A efetividade do princípio da instrumentalidade das formas afasta a arguição de nulidade por falta (ou irregularidade) de pronunciamento do Ministério Público, no juízo monocrático, quando há, como na espécie, manifestação do Parquet sobre o mérito da controvérsia, em segundo grau de jurisdição, sem suscitar qualquer prejuízo ou nulidade, apta a suprir qualquer mácula” (REsp 308.662 -Rel. Min. FERNANDO GONÇALVES, j. 18-11-2003)

“Precedentes da Corte reconhecem que a ausência de intervenção do Ministério Público em 1º grau de jurisdição pode ser suprida com a manifestação no grau de apelação, considerando as circunstâncias concretas de cada caso, descartando a tese do especial sobre a existência de nulidade absoluta, que não pode ser suprida” (REsp 554.623 -Rel. Min. CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, j. 29-6-2004)

“A ausência de intimação do Ministério Público Federal em feito que versa sobre desapropriação para fins de reforma agrária, pode ser suprida pela manifestação do Parquet em segunda instância, não havendo prejuízo para as partes” (REsp 604.264 -Rel. Min. CASTRO MEIRA, j. 6-12-2005)

“A ausência de intimação do Parquet federal não é causa de nulidade quando suprida por pronunciamento posterior deste órgão e inexiste prejuízo às partes. Precedentes: REsp 271.680/CE, Rel. Min. José Delgado, DJU de 9.4.2001; REsp 549.707/CE, Rel. Min. Franciulli Netto, DJU de 9.5.2005 e REsp 604.264/RN, Rel. Min. Castro Meira, DJU de 1.2.2006” (MC10.651 -Rel. Min. CASTRO MEIRA, j. 21-3-2006).

TERMOS EM QUE, cum magna reverentia, nego provimento à apelação, para manter a r. sentença de origem (autos n. 0000200-93.2015.8.26.0547).

É como voto.

Des. RICARDO DIP

Presidente da Seção de Direito Público

Notas:

[1] Fls. 111-114.

[2] Fls. 116-125.

[3] Fls. 144.

[4] Fls. 149-150.

[5] Fls. 157-161.

[6] Fls. 32-97.

[7] Fls. 39-53 e 102-110.

[8] Fls. 26-29.

[9] Fls. 2-11.

[10] Fls. 99-101.

[11] Fls. 111-114.

[12] Amicus curiae no processo civil brasileiro: um terceiro enigmático. 3.ª ed. São Paulo: Saraiva, 2012, p. 86-90.

[13] Procedimento de dúvida no registro de imóveis. 3.ª ed. São Paulo: Saraiva, 2011, p. 68.

[14] Noções fundamentais de direito registral e notarial. São Paulo: Saraiva, 2011, p. 102. (DJe de 22.09.2016 – SP)

Fonte: INR Publicações | 22/09/2016.

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 0001157-04.2015.8.26.0189

Registro: 2016.0000562052

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 0001157-04.2015.8.26.0189, da Comarca de Fernandópolis, em que são partes é apelante PAULO DE SOUZA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE FERNANDÓPOLIS.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:“Negaram provimento ao recurso. V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E SALLES ABREU.

São Paulo, 4 de agosto de 2016.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 0001157-04.2015.8.26.0189

Apelante: Paulo de Souza

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Fernandópolis

VOTO Nº 29.496

Registro de imóveis – Instrumento particular de compromisso de venda e compra – Necessidade de descrição dos imóveis e individualização de seu preço – Especialidade objetiva – Instrumento particular que, salvo quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais do contrato a ser elaborado (art. 462 do Código Civil) – Hipoteca cedular – Necessidade da anuência dos credores hipotecários – Artigo 59, do Decreto-lei n. 167/67 – Registro do instrumento particular que dá ao compromissário comprador direito real de aquisição – Necessidade de que a anuência conste já do instrumento e não apenas da escritura – Recurso desprovido.

Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedente dúvida suscitada pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis de Fernandópolis.

A negativa de registro de Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra deveu-se a cinco exigências, feitas na nota de devolução: completa descrição dos imóveis mencionados no Instrumento; atribuição de valores individuais aos imóveis, que se referem a três diferentes matrículas; juntada de certidão de casamento do compromissário comprador, a fim de esclarecer o regime de bens; necessidade de constar, do Instrumento, o conhecimento do compromissário comprador acerca dos ônus incidentes sobre o imóvel; necessidade de anuência dos credores hipotecários quanto à alienação.

A exigência da juntada de certidão de casamento foi cumprida, mas postulou-se a suscitação de dúvida no tocante às quatro outras exigências.

A sentença albergou o entendimento do Oficial.

O apelante alega, em síntese, que o Instrumento faz menção às características essenciais dos imóveis, notadamente o número de suas matrículas. Diz que não há óbice em que o Instrumento refira-se a um preço global de venda dos três imóveis, bastando que se divida o valor em três, utilizando-se, como critério, a área de cada um. No que respeita à exigência da ciência do compromissário comprador acerca dos ônus incidentes sobre o imóvel, afirma que, embora ela não conste do Instrumento, sua existência é inegável. Por fim, sobre a anuência dos credores hipotecários quanto à alienação, ressalta que se trata de mero Instrumento Particular e não de Escritura Pública, razão pela qual a transmissão da propriedade não se faz nesse momento.

A Procuradoria de Justiça manifestou-se pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

O recurso não comporta provimento.

A descrição insuficiente dos imóveis compromissados fere o princípio da especialidade objetiva.

Para Afrânio de Carvalho, o princípio da especialidade do imóvel significa a sua descrição como corpo certo, a sua representação escrita como individualidade autônoma, com o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível e, portanto, heterogêneo em relação a qualquer outro (Reg de Imóveis: comentários ao sistema de registro em face da Lei 6015/73, 2a ed., Rio de Janeiro, 1977, p. 219). Por isso, o imóvel deve estar perfeitamente descrito no título objeto de registro de modo a permitir sua exata localização e individualização, não se confundindo com nenhum outro.

Narciso Orlandi Neto, ao citar Jorge de Seabra Magalhães, lembra que “as regras reunidas no princípio da especialidade impedem que sejam registrados títulos cujo objeto não seja exatamente aquele que consta do registro anterior. É preciso que a caracterização do objeto do negócio repita os elementos de descrição constantes do registro” (Narciso Orlandi Neto, Retificação do Registro de Imóveis, Juarez de Oliveira, pág. 68).

Por esta razão, não se permite o registro de escritura pública ou instrumento particular que descreva o imóvel de forma diferente ou deficitária – da que consta no registro de imóveis.

O art. 176, § 1º, II, 3, da LEI Nº 6.015/73, arrola os elementos de identificação dos imóveis rural e urbano:

a – rural, o código do imóvel, os dados constantes do CCIR, a denominação e suas características, confrontações, localização e área;

b – urbano, suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e sua designação cadastral, se houver.

Na hipótese dos autos imóveis rurais não basta a descrição de apenas parte dos elementos característicos. A especialidade objetiva, derivada de expresso texto legal, determina a completa congruência entre os elementos da matrícula e do título.

No mesmo diapasão, exige-se o preço de cada imóvel, dado que cada um corresponde a uma matrícula. Novamente é a Lei 6.015/73 que o determina, ao rezar, no art. 176, §1º, III, 5, que deve contar, no Livro 2 (Registro Geral, destinado à matrícula dos imóveis), “o valor do contrato, da coisa ou da dívida, prazo desta, condições e mais especificações, inclusive os juros, se houver.”

Ora, não cabe ao Oficial presumir o preço de cada um dos três imóveis compromissados, fazendo a divisão conforme a área de cada um, seja porque não há lei que o permita, seja porque os valores dos imóveis podem sofrer influência de uma série de variáveis que não somente a área de cada um.

Não fosse apenas isso, o valor de cada imóvel tem influência direta no cálculo dos emolumentos devidos pelos registros.

A exigência da ciência acerca da existência de ônus reais sobre os imóveis também decorre de norma. Cuida-se do Decreto n. 93.240/86, que, ao tratar dos requisitos para a lavratura de escrituras públicas, diz, no art. 1º, §3º:

§ 3º A apresentação das certidões previstas no inciso IV, deste artigo, não eximirá o outorgante da obrigação de declarar na escritura pública, sob pena de responsabilidade civil e penal, a existência de outras ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e de outros ônus reais incidentes sobre o mesmo.

A regra vale para as escrituras e, via de consequência, para os instrumentos particulares de venda e compra, a teor do art. 462, do Código Civil, que reza: “O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais aocontrato a ser celebrado.”

Isso porque, à escritura pública, se bem vistas as coisas, remanesce apenas a função de, uma vez registrada, transmitir a propriedade. Mas todos os elementos do negócio estão, na verdade, já na promessa de venda e compra.

Quanto à última exigência anuência dos credores hipotecários -, vale ressaltar que prestigiada doutrina, destacando-se Orlando Gomes e José Osório de Azevedo Junior como seus defensores, vislumbra no compromisso de compra e venda, sem cláusula de arrependimento, um contrato preliminar impróprio. Diz José Osório, a respeito do compromisso de compra e venda:

“Neste, as partes não se obrigam a uma nova manifestação de vontade e sim a reiterar, a reproduzir, a manifestação anterior, pois foi neste momento anterior que o consentimento foi dado de forma cabal e irreversível motivo por que deste momento anterior devem ser considerados produzidos todos os efeitos concretos do ato.

…

Assim é que a ‘escritura’ não se constitui em outro negócio jurídico, caracterizando-se isto, sim como um ‘ato devido’ que expressa o cumprimento da obrigação assumida no primeiro contrato (Compromisso de compra e venda, 6ª ed., São Paulo:Malheiros, 2013, p. 22/23).

Logo, dada a vital importância do compromisso de venda e compra, não faz sentido afirmar que a anuência dos credores hipotecários necessidade derivada do art. 59, do Decreto Lei n. 167/67 poderá ser dada somente quando da lavratura da escritura.

Aliás, uma vez registrada a promessa, adquiriria o promissário comprador direito real de aquisição, a teor dos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, com possibilidade de execução forçada, esvaziando-se a exigência de anuência dos credores hipotecários.

A circunstância já foi bem apreendida por este Conselho Superior da Magistratura, no julgamento da apelação n. 544-6/4:

“O artigo 59 do Decreto-lei nº 167/67 estabelece que os bens objeto de penhor ou de hipoteca constituídos por cédula de crédito rural não podem ser vendidos sem prévia anuência do credor, por escrito.

E, por disposição contida no artigo 1.420 do Código Civil de 2002, as pessoas que não podem alienar também não podem empenhar, hipotecar ou dar em anticrese, assim como não podem ser dados em penhor, anticrese e hipoteca os bens que não podem ser alienados.

Ao assim dispor criou o legislador garantia exclusiva em favor dos órgãos financiadores da economia rural, o que fez por meio de norma cogente, contida em lei especial que não foi revogada pelo Código Civil de 2002.

Esta espécie de indisponibilidade relativa, também instituída por outras leis em favor dos detentores de hipotecas vinculadas à cédula de crédito à exportação (artigo 3º da Lei nº 6.313/75), cédula de crédito comercial (artigo 5º da Lei nº 6.840/80) e cédula de crédito industrial (artigo 51 do Decreto-lei nº 413/69), não conflita com as normas gerais estatuídas para a hipoteca no Código Civil de 2002, assim como não conflitava com as normas da mesma natureza contidas no Código Civil de 1916.

Certo é que, no presente caso, houve tão só a promessa de venda e compra, mas esta, em sendo irrevogável e irretratável, uma vez registrada e quitada, conferirá direito real de aquisição a possibilitar posterior adjudicação compulsória, com fulcro nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, ‘verbis’:

Artigo 1.417 – Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Artigo 1.418 – O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

O mesmo se depreende da leitura dos artigos 5º e 22 do Decreto-lei n° 58/37, bem como do artigo 25 da Lei nº 6.766/79.

Atente-se para o decidido pelo E. Conselho Superior da Magistratura nos autos da Apelação Cível nº 71.416.0/3-00:

REGISTRO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA — Imóvel gravado com cédula de crédito comercial hipotecária. Necessidade da anuência prévia e expressa do credor. Aplicação do decreto-lei n° 413/69. Recurso a que se nega provimento.

(…)

O art. 51 do dec.-lei 413/69 regulamenta que ‘a venda dos bens vinculados à cédula de crédito industrial depende de prévia anuência do credor, por escrito’.

O ato de registro do compromisso de compra e venda encontra previsão no art. 167, I, 9 da lei nº 6.015/73, por constituir ele um direito real, que se formaliza no fólio real para garantia do comprador.

O instrumento particular de compromisso de venda e compra (…), ao contrário do que afirma a apelante, não é apenas uma cessão, ele transfere direitos sobre o imóvel, em consonância com sua cláusula nona, onde textualmente a apelante e os vendedores pactuaram que o compromisso é celebrado com ‘cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, não admitindo arrependimento unilateral’.

O compromisso de venda não é verdadeiramente um contrato preliminar. Não é por diversas razões que completam a originalidade do seu escopo, principalmente a natureza do direito que confere ao compromissário.

Tem ele, realmente, o singular direito de se tornar proprietário do bem que lhe foi prometido irretratavelmente à venda, sem que seja inevitável nova declaração de vontade do compromitente (‘Direitos Reais’, Orlando Gomes, Forense, 6ª ed., 1978, pág. 329).

Portanto, diante do registro da cédula de crédito comercial hipotecária, o imóvel a ela ficou vinculado, permanecendo subordinado à prévia anuência do credor no caso de sua alienação.”

Do exposto, tem-se que as exigências feitas pelo Oficial do Registro de Imóveis de Fernandópolis são todas pertinentes e decorrem de lei.

Nesses termos, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator. (DJe de 22.09.2016 – SP)

Fonte: INR Publicações | 22/09/2016.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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