Apelação Cível nº 1023519-09.2018.8.26.0114

Apelante: Pedro Nilton Ribeiro

Apelado: 4º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas

VOTO Nº 37.852

Registro de Imóveis – ITBI – Registro de escritura de compra e venda – Lei Municipal que cria hipótese de incidência na cessão de compromissos de compra e venda – Transmissão de propriedade – Dever do Registrador na fiscalização do correto recolhimento – Recurso desprovido.

Trata-se de apelação interposta por Pedro Milton Ribeiro contra a r. sentença de fls. 64/65, que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Sr. 4º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas, que obstava registro de escritura pública de compra e venda de imóvel com cessão anterior de direitos de compromisso de compra e venda.

Sustenta o recorrente a inexigibilidade de prova do recolhimento do ITBI devido pela cessão de direito mencionada no ato notarial, tampouco necessidade de certidão de quitação do referido imposto.

A D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fls. 105/108).

É o relatório.

DECIDO.

Presentes os pressupostos processuais e legais, no mérito, o recurso não comporta provimento, mantendo-se íntegra a r. sentença recorrida.

O art. 289 da Lei n° 6.015/73 é expresso ao indicar que é dever do registrador fiscalizar o pagamento dos tributos incidentes:

“Art. 289. No exercício de suas funções, cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício”.

A omissão do titular da delegação pode levar à sua responsabilidade solidária no pagamento do tributo, nos termos do art. 134, VI, do Código Tributário Nacional – CTN.

Por sua vez, a Lei n° 12.391, de 20 de outubro de 2005, do Município de Campinas dispõe que o ITBI possui por fato gerador as cessões de direitos relativos à transmissão da propriedade, especialmente, o compromisso de compra e venda e suas cessões, conforme o seu art. 2º, IV e art. 7º, III, reproduzidos às fls. 2.

Embora não se trate de matéria unânime na jurisprudência de nossos Tribunais, ao menos perante este C. Conselho Superior da Magistratura, os precedentes mais recentes são no sentido de que, tratando-se de órgão administrativo, não é cabível declaração de inconstitucionalidade de normas municipais para afastar a incidência do ITBI nessas hipóteses:

“Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente, impedindo-se o registro de Escritura Pública de venda e compra, englobando cessão – Ausência de recolhimento de imposto – ITBI que é devido pela cessão e pela venda e compra – Impossibilidade de reconhecimento de inconstitucionalidade e de decadência ou prescrição pela via administrativa – Recurso desprovido.” (Apelação nº 1123982-06.2015.8.26.0100, Des. MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS)”.

Por essas razões, havendo lei local criando a hipótese de incidência aqui tratada, não cabe ao Oficial de Registro entender pela impossibilidade de tributação. Tal matéria deverá ser discutida, se for o caso, no campo jurisdicional.

Da mesma forma, a exigência de comprovação de quitação do ITBI encontra previsão legal no artigo 47, § 2º, da mesma Lei Complementar Municipal nº 34/2005, não podendo o Oficial se omitir de sua fiscalização.

Em recente decisão proferida pela Eg. Corregedoria Geral da Justiça, em pedido de providências contra Tabelião de Notas, nos termos do parecer da lavra do MM. Juiz Assessor José Marcelo Tossi Silva, tal entendimento foi novamente consagrado:

“TABELIÃO DE NOTAS – Recusa em lavrar escritura de compra e venda sem a consignação da existência de prévia cessão de compromisso de compra e venda e sem a prova do recolhimento do Imposto de Transmissão “inter vivos” – ITBI, devido pela cessão – Pretensão de reconhecimento da inconstitucionalidade e ilegalidade da lei municipal que prevê a incidência do tributo na cessão de compromisso de compra e venda – Inadequação do procedimento de dúvida para tal finalidade – Recurso não provido, com observação. (Processo CG n. 1064887-74.2017.8.26.0100, DJE 26/02/2018)”.

Forte nestes argumentos, a manutenção da r. sentença é medida impositiva.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Fonte: DJe/SP de 02.09.2019

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Apelação Cível nº 1001148-39.2018.8.26.0506

Apelante: Condomínio Bosque das Colinas

Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Ribeirão Preto

VOTO Nº 37.831

Registro de Imóveis – Regularização Fundiária – A CRF expedida na vigência da Lei n. 11.977/09 não supre, sobretudo a falta de nova manifestação do ente público competente, requisito da Lei n. 13.465/17, especialmente, ao se considerar a modalidade de regularização de condomínio de lotes, inexistente no momento da expedição da CRF – Impugnações genéricas reiterando o conteúdo do título apresentado não têm o condão de afastar exigências específicas e fundamentadas – Recurso não provido.

Trata-se de recurso de apelação interposto pelo Condomínio Bosque das Colinas contra a r. sentença de fls. 424/430, que julgou procedente a dúvida suscitada pela Sra. 2º Oficial de Registros de Imóveis da Comarca de Ribeirão Preto, mantendo a recusa do ingresso de regularização fundiária na modalidade de condomínio de lotes.

Sustenta o apelante a validade da certidão de regularização fundiária expedida com fundamento na Lei n. 11.977/09 e que no projeto constam todas as medidas da regularização fundiária, realizada em termos técnicos, cabendo o registr1o do título (fls. 459/471).

A D. Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 488/490).

É o relatório.

A regularização fundiária pretendida envolve a modalidade do condomínio de lotes.

O condomínio de lotes foi incluído no Código Civil (artigo 1.358-A) por meio da Lei n. 13.465/2017 e não tinha previsão na Lei n. 11.977/09.

Desse modo, não é possível a consideração do auto de regularização expedido pela Municipalidade em 08.08.2016 (a fls. 30), pois, à época, não havia a modalidade de regularização fundiária pretendida.

Ainda que fosse possível a aplicação do disposto no artigo 75 da Lei n. 13.465/2017, caberia decisão da Municipalidade quanto à validade da CRF anteriormente expedida, o que não ocorreu.

As exigências relativas à divergência de medidas entre o perímetro do imóvel e o constante do título, diversidade de descrição, unidades diversas com mesma área, unidades com acesso por área comum e sem acesso a ruas, número de unidades, localização da área de lazer, plantas, convenção de condomínio e outras constantes da nota de devolução, permanecem não atendidas.

A mera alegação genérica no sentido de todas as questões estarem corretas no título não permite o exame da pertinência das exigências, a impugnação deveria ser detalhada ante a qualificação registral negativa.

A título de exemplo, nada foi mencionado acerca da não apresentação da convenção de condomínio de modo específico pelo apelante.

Desse modo, compete manutenção das exigências para o registro do título de regularização fundiária.

Por todo o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação, com observação.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Fonte: DJe/SP de 02.09.2019

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Processo 1070704-51.2019.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 1070704-51.2019.8.26.0100

Processo 1070704-51.2019.8.26.0100 – Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –

Dúvida – Notas – Barbara dos Santos de Sá – Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pela Oficial do 16º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Barbara dos Santos de Sá, diante da negativa em se proceder ao registro da carta de arrematação expedida pelo MMº Juízo da 69ª Vara do Trabalho da Capital, movida por Odair de Almeida Amaro em face de Nova Giovanna Comércio de Produtos Alimentícios LTDA, Maria Odete Alves Menezes, Gerson Adriano de Paiva Bezerra, Eli Geneti Alves, Heliana Alves Ribeiro dos Santos e Aparecida Rita Moralis, tendo por objeto o imóvel matriculado sob nº 111.340. O óbice registrário refere-se à violação do princípio da continuidade, tendo em vista que os executados não figuram como proprietários do imóvel. Informa a Registradora que a executada Heliana Alves Ribeiro dos Santos e seu marido Antonio Ribeiro dos Santos Filho foram proprietários, mas pelo registro nº 07, transmitiram o imóvel para Juliana Gonçalves Santos e Jaiane Gonçalves dos Santos, que não aparecem entre os executados. Juliana e Jaine alienaram fiduciariamente o imóvel para a Caixa Econômica Federal (R.08). Juntou documentos às fls.03/22. A suscitada apresentou impugnação às fls.23/25. Aduz que a declaração de ineficácia da alienação registrada sob nº 07 se deu em razão de fraude, pois o processo trabalhista foi ajuizado em 2003 e a alienação se deu em 18.12.2008, portanto quando o feito já tramitava há mais de cinco anos. Ressalta que a declaração de ineficácia do registro faz com que os demais atos praticados e relacionados com a alienação ali constante fiquem prejudicados, resultando no entendimento do Juízo do Trabalho de determinar o registro independentemente do cancelamento. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.29/32). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Pretende a suscitada o registro da carta de arrematação expedida pelo MMº Juízo da 69ª Vara do Trabalho da Capital, referente ao imóvel matriculado sob nº 111.340. Em que pesem os relevantes argumentos da Registradora, bem como do D. Promotor de Justiça, entendo que o óbice deve ser afastado. Primeiramente faz-se mister estabelecer a diferença entre a eficácia e a validade do negócios jurídico. De acordo com Marcos Bernardes de Mello (Teoria do Fato Jurídico: Plano da Eficácia, Saraiva, 4ª Ed., 2008, pgs. 04/05 e 65): “Pontes de Miranda [propôs] a estruturação do mundo jurídico em três planos: da existência, da validade e da eficácia, nos quais se desenvolve a vida dos fatos jurídicos, consideradas todas as vicissitudes a que estão sujeitos. No plano da existência entram todos os fatos que recebem a incidência juridicizante de norma jurídica. Portanto, concretizando suficientemente o suporte fático, a norma jurídica que o prevê incide e lhe dá entrada no mundo jurídico no plano da existência, sem exceção. Em se tratando de atos jurídicos lícitos, lato sensu, estes passam para o plano da validade, onde será aferida a sua perfeição: se são válidos ou se são inválidos. Sendo válido, o ato jurídico passa ao plano da eficácia, onde, estando apto, produzirá seus efeitos específicos. Do mesmo modo, têm acesso ao plano da eficácia os atos jurídicos nulos a que o ordenamento jurídico atribua certos efeitos (putatividade) e os anuláveis (que produzem, plenamente, sua eficácia até serem desconstituídos ou continuarão a produzi-la se vierem a tornar-se definitivos, por força de convalidação ou sanção). O nulo a que não se atribui eficácia putativa não passa do plano da validade, nele morrendo, por assim dizer. Já os fatos jurídicos stricto sensu, os atos-fatos jurídicos e os fatos jurídicos ilícitos lato sensu vão diretamente do plano da existência ao plano da eficácia, não passando pelo plano da validade.” “Há ineficácia relativa quando os efeitos do negócio jurídico não se produzem em relação a algum, ou alguns sujeitos de direito, mas se irradiam relativamente a outro, ou outros. Em geral, a interferência não autorizada na esfera jurídica de terceiro acarreta a ineficácia relativa do ato jurídico, quando não há nulidade”. (Idem, pg. 65). Daí ser possível concluir que a declaração de ineficácia, com relação a um sujeito de direito, não acarreta nulidade do negócio, o que resultaria no cancelamento do registro. Neste contexto, a transferência da propriedade permanece existente e válida, deixando apenas de produzir efeitos, consequentemente não exigindo o cancelamento do registro nº 07, em que houve a transmissão do imóvel à Juliana e Jaiane, para o ingresso da carta de arrematação. Em relação à quebra do princípio da continuidade, entendo que a alegação deve ser afastada, uma vez que o ato de disposição do bem não produz efeitos em relação à arrematante. Tal questão já foi objeto de julgado por este Juízo, nos autos nº 1474/97: “Registro Desnecessidade do cancelamento do registro da alienação em que se caracterizou fraude a execução. Para o registro de carta de adjudicação, não há necessidade do cancelamento do registro anterior em fraude à execução, porquanto a alienação ou oneração de bens em fraude à execução é ineficaz em relação ao exequente, embora válida quanto aos demais. Averbação Desnecessidade de exibição de mandado específico, se da Carta de Adjudicação consta a decisão judicial que reconheceu a alienação fraudulenta. Constando da própria Carta de Adjudicação a decisão judicial que declarou a ineficácia da alienação anterior em fraude a execução, desnecessário, para seu registro, mandado específico daquela decisão.” E ainda o Egrégio Conselho Superior da Magistratura tratou da questão na Apelação nº 0005288-85.2013.8.26.0223, Rel. Des. Elliot Akel): “Registro de Imóveis Dúvida Pretensão de registro de carta de adjudicação negativa, em razão de quebra do princípio da continuidade fraude à execução ineficácia da renuncia ao direito de propriedade declarada expressamente pelo juízo da execução desnecessidade de cancelamento da averbação – ausência de quebra da continuidade Recurso Provido”. Ressalto que o reconhecimento da fraude à execução não contamina o registro, já que não lhe tira a validade. Logo, deve permanecer na matrícula o registro nº 07 que, apesar de declarada ineficaz em virtude de fraude à execução em relação ao exequente, continua válida em relação aos demais. Diante do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pela Oficial do 16º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Barbara dos Santos de Sá, e consequentemente determino o registro da carta de arrematação. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: ANTONIO CARLOS MARASSI (OAB 44725/SP)

Fonte: DJe/SP de 02.09.2019

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