Número do processo: 0035061-54.2016.8.26.0100

Ano do processo: 20 16

Número do parecer: 69

Ano do parecer: 2017

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 0035061-54.2016.8.26.0100

(69/2017-E)

Registro Civil de Pessoa Jurídica – Entidade Religiosa Católica – Registro de seus atos constitutivos junto ao Registro de Títulos e Documentos – Posterior registro dos atos constitutivos junto ao Registro Civil de Pessoas Jurídicas – Ausência de incompatibilidade de atos ou de falta dos registradores – Finalidades e efeitos jurídicos distintos em cada procedimento – Reclamação arquivada – Recurso improvido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Cuida-se de recurso administrativo tirado de sentença que arquivou reclamação elaborada por CONSELHO GRECO MELKITA CATÓLICO DE SÃO PAULO, solicitando apuração de suposta irregularidade no registro de seu Estatuto e de ata de assembleia geral, alterando o nome da entidade Eparquia Nossa Senhora do Paraíso Greco Melquita Católica do Brasil e contendo outras decisões, realizado pelo 3º Oficial de Pessoa Jurídica da Capital.

Alega, em síntese, que seu ato constitutivo (Bula Pontifícia datada de 1972) já havia sido registrado em fevereiro de 1999 pelo 4º Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Capital, seguido de inúmeras averbações posteriores, sendo necessário que novos atos da entidade religiosa fossem averbados nesse registro original. Argumenta com a necessidade de que o 3º Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de São Paulo agisse com cautela, pesquisando no âmbito dos títulos e documentos eventual registro prévio de atos constitutivos da recorrente, em respeito ao princípio registral da segurança jurídica. Acrescenta que o art. 114, I, da Lei 6.015/73 já indicava o procedimento a ser seguido para registro da pessoa jurídica. Havendo polêmica quanto à necessidade de registro de entidade da Igreja Católica para obtenção de personalidade jurídica, o certo é que a Eparquia Nossa Senhora do Paraíso apresentara a registro seus atos constitutivos junto ao Cartório de Títulos e Documentos, o que gerou efeitos similares aos esperados do Registro de Pessoa Jurídica. Tanto é assim, que obteve cadastro junto à Receita Federal. Cita o art. 3º do Decreto n. 7.107/10, que reafirma personalidade jurídica à Igreja Católica e todas Instituições Eclesiásticas que possuem tal personalidade em conformidade com o direito canônico. Distingue a constituição da pessoa jurídica da inserção da entidade no seio da Igreja Católica, o que depende de conformidade com o direito canônico. Nessa linha de argumentação, sustenta que a Bula Pontifícia deveria preceder qualquer outro ato subsequente, por ser ela o ato de fundação da entidade eclesiástica. Argumenta com descontinuidade registral, que não teria sido contornada pela apresentação de cópia dos documentos registrados no 4º RTD, considerando que, segundo consta da certidão de inteiro teor emitida pelo 4º RTD (fl. 27), o ato constitutivo da Eparquia (Bula Pontifícia registrada sob n. 2793339/99) teria 26 páginas, ao passo que o que foi encaminhado para o 3º RTD teria apenas cinco páginas (fls. 28/32). Ao contrário do alegado pelo Registrador do 3º RTD, a Eparquia havia sido denominada, pela Bula Pontifícia, IGREJA NOSSA SENHORA DO PARAÍSO. Aduz, ainda, a finalidade escusa do registro junto ao 3º RTD, qual seja, tratar da disposição de bens imóveis da entidade, o que já está sendo objeto de questionamento pela via jurisdicional.

Sobreveio parecer da Procuradoria de Justiça, pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

Opino.

As atribuições do Registro de Títulos e Documentos estão elucidadas no Capítulo XIX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça, em consonância com o disposto nos arts. 127 e seguintes da Lei de Registros Públicos:

DO REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS

SEÇÃO I

DAS ATRIBUIÇÕES

1. O registro de títulos e documentos, no âmbito de suas atribuições, é o serviço de organização técnica e administrativa que tem por finalidade assegurar a autenticidade, segurança, publicidade e eficácia dos atos e negócios jurídicos, constituindo ou declarando direitos e obrigações, para prova de sua existência e data, além da conservação perpétua de seu conteúdo.

(…)

2. No Registro de Títulos e Documentos será feito o registro:

a) dos documentos particulares, para a prova das obrigações convencionais de qualquer valor;

b) do penhor sobre bens móveis;

c) da caução de títulos da dívida pública federal, estadual ou municipal, ou em bolsa;

d) de parceria agrícola ou pecuária;

e) do mandado judicial de renovação do contrato de arrendamento;

f) de quaisquer títulos e documentos, cuja competência para registro não esteja expressamente atribuída a outra serventia em razão da especialidade ou territorialidade, a fim de assegurar autenticidade, publicidade ou eficácia contra terceiros, além de sua conservação;

g) facultativo, de quaisquer documentos, exclusivamente para fins de mera conservação.

2.1. Para surtir efeitos em relação a terceiros, deverão ser registrados no Registro de Títulos e Documentos, dentre outros documentos:

a) os contratos de locação de prédios, sem prejuízo de serem também levados ao registro imobiliário, quando consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada;

b) os documentos decorrentes de depósitos ou de cauções feitos em garantia de cumprimento de obrigações contratuais, ainda que em separado dos respectivos instrumentos;

c) as cartas de fiança em geral feitas por instrumento particular, seja qual for a natureza do compromisso por elas abonado;

d) os contratos de locação de serviços não atribuídos a outras especialidades de registro;

e) os contratos de compra e venda em prestações, com reserva de domínio ou não, qualquer que seja a forma de que se revistam;

f) os contratos de alienação fiduciária ou de promessas de venda referentes a bens móveis;

g) todos os documentos de procedência estrangeira, acompanhados das respectivas traduções, para produzirem efeitos em repartições da União, dos Estados, do Distrito Federal, dos Territórios e dos Municípios, ou em qualquer juízo ou tribunal;

h) as quitações, recibos e contratos de compra e venda de automóveis, bem como o penhor destes, qualquer que seja a forma que revistam;

i) os atos administrativos expedidos para cumprimento de decisões judiciais, sem trânsito em julgado, pelas quais for determinada a entrega, pelas alfândegas e mesas de renda, de bens e mercadorias procedentes do exterior;

j) os instrumentos de cessão de direito e de crédito, de sub-rogação e de dação em pagamento.

(…)

4. O interessado deverá ser previamente esclarecido de que o registro facultativo exclusivamente para fins de mera conservação prova apenas a existência, data e conteúdo do documento, não gerando publicidade nem efeitos em relação a terceiros, sendo vedada qualquer indicação que possa ensejar dúvida sobre a natureza do registro ou confusão com a eficácia decorrente de outras espécies de atos registrais. (…)

As atribuições do Registro Civil de Pessoas Jurídicas estão disciplinadas no Capítulo XVIII, do Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça, em consonância do que dispõem os arts. 114 e seguintes da Lei de Registros Públicos:

DO REGISTRO CIVIL DAS PESSOAS JURÍDICAS

SEÇÃO I

DA ESCRITURAÇÃO

1. É atribuição dos Oficiais do Registro Civil das Pessoas Jurídicas:

a) registrar os atos constitutivos, contratos sociais e estatutos das sociedades simples; das associações; das organizações religiosas; das fundações de direito privado; das empresas individuais de responsabilidade limitada, de natureza simples; e, dos sindicatos. (grifo nosso)

(…)

d) averbar, nas respectivas inscrições e matrículas, todas as alterações supervenientes.

2. É vedado o registro de quaisquer atos relativos às sociedades simples; associações; organizações religiosas; fundações de direito privado; empresas individuais de responsabilidade limitada, de natureza simples; e, sindicatos, se os atos constitutivos não estiverem registrados no mesmo Serviço.

Da leitura dos itens acima copiados, nota-se a profunda diferença entre o ato de registro de títulos e documentos e o de registro de pessoa jurídica. Enquanto o primeiro tem o escopo de assegurar a autenticidade, segurança, publicidade e eficácia de atos e negócios jurídicos diversos, inclusive para o fim de sua conservação perpétua, o segundo tem a finalidade de registrar a pessoa jurídica, formalizando sua existência no âmbito nacional. Somente o registro da pessoa jurídica no Registro Civil de Pessoa Jurídica proporciona a regularidade de sua constituição perante o ordenamento jurídico brasileiro.

Os tratados internacionais que não dispõem sobre direitos humanos (CF, art. 5º, parágrafo 3º) ingressam no ordenamento jurídico pátrio, após aprovação por decreto legislativo do Congresso Nacional, situando-se, hierarquicamente, na mesma posição de leis ordinárias.

O Decreto n. 7.107/2010 conferiu ao Acordo firmado entre Estado Brasileiro e a Santa Sé, pessoas jurídicas de direito público internacional, o status de lei ordinária. O art. 3º desse Acordo promulgado pelo Decreto mencionado dispõe que “A República Federativa do Brasil reafirma a personalidade jurídica da Igreja Católica e de todas as Instituições Eclesiásticas que possuem tal personalidade em conformidade com o direito canónico, desde que não contrarie o sistema constitucional e as leis brasileiras (…)” (grifo nosso)

Reconhecido, portanto, que as instituições eclesiásticas criadas em conformidade com o Direito Canônico podem ser registradas no Brasil, desde que observem o ordenamento jurídico brasileiro, ou seja, desde que registradas no Registro Civil de Pessoa Jurídica, consoante disciplinado pela Lei de Registros Públicos e pelas NSCGJ.

Dispõe o Código Civil, em seu artigo 45, que a existência legal das pessoas jurídicas de direito privado se inicia com a inscrição do ato constitutivo no respectivo registro, sendo certo que a Lei de Registros Públicos, com a regulamentação das Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça, definiu que o registro formal das pessoas jurídicas de direito privado no Brasil se dá junto ao Registro Civil de Pessoas Jurídicas.

Dessa forma, não há qualquer incompatibilidade ou incongruência entre o registro dos atos constitutivos da Eparquia junto ao 3º Registro Civil de Pessoa Jurídica e o Decreto acima indicado.

Os registros havidos junto ao 4º RTD ocorreram no âmbito dos títulos e documentos, não emprestando aos atos registrados e averbados os efeitos jurídicos pretendidos pelo recorrente. Por esse motivo, não houve qualquer desrespeito ao princípio da continuidade e não havia qualquer razão para que o 3º RTD pesquisasse, no âmbito de títulos e documentos, eventuais registros dos documentos que representam os atos constitutivos da entidade religiosa.

Nos precedentes citados pelo recorrente, nota-se que o que se reconhece é que o direito canônico, correspondendo ao ordenamento jurídico da Santa Sé, pessoa jurídica de direito internacional, pode funcionar no Brasil como lei estatutária, estando, portanto, submetida às normas legais aqui vigentes e, dentre elas, as que impõem o registro de pessoa jurídica no Cartório de Registro Civil de Pessoa Jurídica.

Ao contrário do que sustenta a recorrente, não se configurou qualquer erro praticado pelo 3º Registro de Títulos e Documentos e não há falar em descontinuidade registral, já que antes do registro mencionado, não havia sido formalmente constituída a pessoa jurídica em questão perante o direito pátrio.

Não se vislumbra, portanto, qualquer vício formal nos atos registrais procedidos pelo 3º e 4º Registros de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de São Paulo e não cabe questionar, nesta seara administrativa, os critérios utilizados pela Receita Federal para cadastrar a entidade religiosa em questão.

Formalmente correto o registro dos atos constitutivos da Eparquia Nossa Senhora do Paraíso Greco-Melquita Católica do Brasil no ano de 2015, pelo 3° RTD, não cabendo, nesta esfera administrativa, analisar eventual vício intrínseco a tais atos ou eventual lesividade desses atos aos interesses da entidade. Para tais questionamentos, o interessado já informou estar se valendo das vias jurisdicionais.

Ante o exposto, o parecer que, respeitosamente, submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de se negar provimento ao recurso administrativo.

Sub censura.

São Paulo, 15 de março de 2017.

Tatiana Magosso

Juíza Assessora da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo, pelas razões expostas, o parecer da Juíza Assessora, para o fim de negar provimento ao recurso administrativo. Publique-se. São Paulo, 16 de março de 2017. (a) MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS, Corregedor Geral da Justiça – Advogados: ANTOIN ABOU KHALIL, OAB/SP 130.046, LUIZ CARLOS WAISMAN FLEITLICH, OAB/SP 131.761, ROBERTO DA SILVA ROCHA, OAB/SP 114.343 e HENRIQUE GONÇALVES VIEIRA PINTO, OAB/SP 376.355.

Diário da Justiça Eletrônico de 29.05.2017

Decisão reproduzida na página 147 do Classificador II – 2017

Fonte: INR Publicções

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PROVIMENTO CONJUNTO CGJ/CCIN Nº 08/2019

A Desembargadora LISBETE MARIA TEIXEIRA ALMEIDA CEZARSANTOS, Corregedora-Geral da Justiça do Estado da Bahia e o Desembargador EMÍLIO SALOMÃO RESEDÁ, Corregedor das Comarcas do Interior, no uso de suas atribuições legais e regimentais consoante o disposto nos arts. 88 a 90 do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia conjuntamente,

CONSIDERANDO a situação dos acervos dos cartórios de registro de imóveis do Estado da Bahia;

CONSIDERANDO que após a edição do Provimento CGJ nº 09/2013, diante do pedido de averbação ou registro, os Oficiais de Registro de Imóveis precisam ajustar as matrículas dos imóveis ao quanto previsto no Código de Normas e Procedimentos Notariais e de Registros do Estado da Bahia (CNP);

CONSIDERANDO que foram identificadas matrículas e transcrições em que foram lançados atos sem que os que lhe seriam prévios tivessem sido realizados, e que, de outro lado, é necessário dar continuidade ao sistema registral em benefício dos usuários e do Estado;

CONSIDERANDO a necessidade de conferir segurança jurídica à padronização de procedimentos pelos oficiais de registro, usuários e instituições a fim de que os atos extrajudiciais de aperfeiçoamento dos registros e averbações do passado possam estar sincronizados e instruam o oficial de registro da Bahia deste poder-dever;

CONSIDERANDO a ampla situação da cidade informal no Estado da Bahia, e a universalização do acesso ao registro imobiliário, sua importância econômica e social; a função social do registro;

CONSIDERANDO que a Corregedoria Geral de Justiça do Estado da Bahia cumpre o dever de padronizar procedimentos, e fomentar, dentro da legislação, meios para que os cartórios extrajudiciais possam, com segurança jurídica, praticar os atos necessários à efetivação de direitos e de outro a regularização de registros nascidos anteriormente à edição deste provimento;

CONSIDERANDO a necessidade de aperfeiçoamento e atualização do Provimento CGJ nº 14/2018

RESOLVEM:

CAPÍTULO I

DA PARTE GERAL

Artigo 1º. Para os fins deste Provimento, considera-se:

1. Registro atípico: Ato de averbação ou registro que foi praticado anteriormente a este Provimento sem a completa observância ao microssistema registral, à Lei Federal nº. 6.015/1973, leis específicas e normas de serviço do Estado da Bahia (notadamente seu Código de Normas);

2. Áreas urbanas consolidadas: Áreas em que a ocupação informal e/ou assentamentos espontâneos ou características típicas das chamadas favelas brasileiras marcam parte ou a totalidade da poligonal assentada em transcrição ou matrícula no registro de imóveis.

3. Empreendimento atípico: Situação de edificação, voltada ou não à vida condominial, promovida ou não por prévia incorporação imobiliária, de uso residencial, comercial ou outro, cujo assentamento registral não encontre correspondência exata com os ditames da lei de registros públicos, com atos precedentes não registrados/averbados, descrição incompleta do imóvel, suas unidades, e demais caracteres, podendo já ter inclusive, matrículas específicas abertas para unidades em caso de comunidades organizadas sob a forma de condomínio ou demais mecanismos de fracionamento da propriedade.

Artigo 2º. Este Provimento é editado com a finalidade de permitir maior adesão da população ao sistema registral, diminuindo as informalidades, assegurando maior acesso dos seus usuários, aperfeiçoando, na medida do possível, situações de registro atípico nos Cartórios no Estado da Bahia.

Parágrafo único. Os termos e concessões previstos neste provimento somente poderão ser aplicados para a regularização de áreas, edificações, incorporações ou demais atos de fracionamento da propriedade cuja situação seja já existente no Cartório de Registro de Imóveis na entrada em vigor deste Provimento, exceto o seu artigo 4º, que poderá tratar também de situações futuras.

Artigo 3º. Na qualificação registral de qualquer título que ingressar na Serventia Extrajudicial, incluindo as hipóteses descritas neste Provimento, o registrador deverá verificar se a matrícula é omissa em relação à caracterização do imóvel ou ao titular do domínio ou de direitos reais, conforme descrito no art. 929, I, e arts. 1041 a 1046 do CNP, e, não podendo fazer as atualizações ou retificações de ofício, deverá apresentar nota devolutiva indicando as averbações preliminares necessárias, bem como os DAJE’s e documentos cabíveis para regularizar a matrícula, antes de proceder com o registro ou averbação requeridos.

Parágrafo Único. A divergência de metragem entre a inscrição imobiliária e a matrícula do imóvel não obsta a prática do ato pretendido, sendo o lançamento de IPTU elemento existente para fins meramente fiscais, valendo, em todo caso, a especialidade objetiva entre o registro, o título e as declarações bem como trabalhos técnicos sob a ART ou RRT.

CAPÍTULO II

DA AVERBAÇÃO DE CONSTRUÇÃO

Artigo 4º. O proprietário de imóvel que deseje averbar a construção, reforma e ampliação de edificações que possuam até quatro pavimentos, mas sem habite-se, poderá requerer ao Cartório de Imóveis o reconhecimento de sua acessão, por ato de valor econômico, em situação que não seja pelo procedimento descrito no art. 1255 do Provimento CGJ nº 001/2018, acompanhado dos seguintes documentos:

1. Ficha de inscrição municipal do imóvel, certidão de primeiro lançamento ou certidão específica da Prefeitura da localidade;

2. Memorial descritivo contendo o cadastro completo da construção, fotos de todos os cômodos, bem como área externa, com declaração expressa do responsável técnico de que imóvel não compromete a segurança de seus habitantes ou de seus vizinhos, acompanhada de ART ou RRT;

3. O requerimento deverá vir acompanhado de declaração do requerente de que está ciente que a referida averbação não substitui o alvará de habite-se sobre o imóvel e que responsabiliza-se exclusivamente por sua própria conta e risco por eventuais danos que cause a terceiros;

4. Para benfeitorias cujo valor supere 100 salários mínimos, podendo tomar-se como base o valor venal da construção para fins de ITIV certificado pela Prefeitura Municipal, o ato deverá ser acompanhado de ata notarial lavrada mediante visita in loco do tabelião, substituto ou escrevente autorizado, de que constem as informações das alíneas (a), (b) e (c) acima e que ateste com fé de ofício notarial que a construção descrita na planta e memorial descritivo corresponde à encontrada no imóvel.

§1º Ao tabelião caberá, no exercício da atividade notarial de assessoramento e orientação dos interessados, analisar a viabilidade jurídico-registral da averbação de construção pretendida nos termos deste Provimento, alertando-os quando constatar a impossibilidade da prática do ato, bem como ausência ou insuficiência de documentos.

§ 2º A lavratura do ato notarial de que trata a alínea “d” do artigo 4º será considerada ato com valor econômico, cuja base de cálculo será a metade do valor da construção.

§ 3º O registrador deverá lançar averbação indicando, expressamente, que não foi apresentado “alvará de habite-se”, conforme requerimento acompanhado de documentação comprobatória, na forma deste Provimento.

§ 4º Nos casos em que for averbada a construção de duas ou mais unidades imobiliárias em um mesmo terreno, possibilitar-se-á a alteração de suas frações ideias com a posterior instituição de condomínio, edilício ou urbano simples, a instituição do direito de laje, bem como os demais atos necessários para a individualização das unidades autônomas.

Artigo 5º. É vedada a averbação de construção sem habite-se quando haja incorporação imobiliária, nos termos da Lei Federal 4.591/1964.

Parágrafo único. O oficial de registro que notar que determinado grupo econômico venha a utilizar-se deste artigo com constância de maneira a burlar a lei de incorporação imobiliária e o ordenamento municipal deverá encaminhar notícia para o Ministério Público, a fim de que apure a ocorrência de eventual crime ou responsabilidade.

CAPÍTULO III

DOS EMPREENDIMENTOS ATÍPICOS

SEÇÃO I – DA CONTINUIDADE

Artigo 6º. Será admitido registro do título de disposição, modificação,

oneração do direito real vinculado especificamente à unidade autônoma, em continuidade aos atos desta, excepcionalmente, sem a prévia averbação de construção na unidade ou na matrícula matriz, nos casos em que forem identificados empreendimentos imobiliários em situação atípica, mas que tenham sido averbados/registrados títulos que descrevam integralmente o empreendimento, suas partes comuns, unidades autônomas, composição e fração ideal, e, concomitantemente, os documentos arquivados na serventia sejam suficientes para descrever e caracterizar estes itens.

§ 1º. No título que se pretende registrar deve constar, expressamente, que o adquirente foi alertado pelo Tabelionato de Notas que, no caso de alienação, gratuita ou onerosa, deverá verificar a situação de adimplemento de cotas condominiais junto à administração do prédio, e que eventuais débitos de natureza condominial passam a ser de sua responsabilidade, por força do art. 1.345 do Código Civil.

§2º Fica vedada a cumulação dos procedimentos listados no caput com a averbação de construção de que trata o art. 4º deste Provimento.

SEÇÃO II

DA AVERBAÇÃO DE CONSTRUÇÃO INDIVIDUAL

Artigo 7º. Ficarão convalidados os atos já praticados ou que vierem a ser praticados nos empreendimentos que já tenham iniciado a sistemática consuetudinária de averbação de construção de unidade autônoma individualmente considerada, até a publicação deste provimento, mediante a apresentação dos seguintes documentos:

1. Requerimento com assinatura e firma reconhecida (sinal público, se couber);

2. Planta e memorial descritivo da unidade autônoma, com assinatura e firma reconhecida do profissional técnico habilitado; RRT ou ART, conforme o caso, devidamente assinada e com reconhecimentos de firmas;

3. Habite-se ou, para os empreendimentos construídos anteriormente à vigência da Lei Federal 4.591/64, certidão equivalente emitida pela autoridade competente.

§ 1º. Nas hipóteses de solicitação de inclusão de áreas (privativa, construída e/ou comum) não consignadas no registro de apartamentos já construídos, com registro anterior realizado em transcrição ou matrícula com descrição precária e cuja incorporação não tenha sido localizada, a averbação da área na unidade autônoma integrante de condomínio edilício, será procedida mediante comprovação através dos seguintes documentos:

1. Requerimento com assinatura e firma reconhecida (sinal público, se couber);

2. Memorial descritivo da unidade, com detalhamento das áreas privativas, comuns, com assinatura e firma reconhecida do profissional técnico habilitado;

3. RRT ou ART, conforme o caso, devidamente assinada e com reconhecimentos de firmas;

4. Plantas da unidade, com destaque das áreas que se pretende averbar, com assinaturas e firmas reconhecidas do profissional técnico habilitado e do proprietário;

5. Anuência do Síndico, com reconhecimento da firma e expressa indicação da área objeto da averbação, acompanhada da Ata de Eleição em via original ou cópia autenticada, devidamente registrada no Cartório Registro de Títulos e Documentos.

§ 2º. Caso o requerimento do caput solicite a inclusão de fração ideal da unidade, não consignada anteriormente no registro matriz, além da documentação retromencionada, é necessário anexar memorial descritivo detodo o empreendimento, com detalhamento das áreas privativas, comuns e frações ideais, com assinatura e firma reconhecida do profissional técnico habilitado e RRT ou ART devido.

SEÇÃO III

DA EXISTÊNCIA DA CONVENÇÃO PARA FINS DE INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO

Artigo 8º. Quando já houver convenção de condomínio registrada para o empreendimento atípico descrito no art. 6º, cuja descrição seja suficiente à caracterização precisa da edificação e suas unidades autônomas, fica considerado instituído o condomínio por unidades autônomas, com base neste Provimento, e autorizado o oficial à prática de atos subsequentes.

§1º Na hipótese da convenção de condomínio registrada não descrever adequadamente o empreendimento e unidades autônomas, será considerado instituído o condomínio por unidades autônomas, desde que apresentados os seguintes documentos:

1. Requerimento com assinatura e firma reconhecida (sinal público, se couber);

2. Memorial descritivo da unidade, com detalhamento das áreas privativas, comuns, com assinatura e firma reconhecida do profissional técnico habilitado;

3. RRT ou ART, conforme o caso, devidamente assinada e com reconhecimentos de firmas;

4. Plantas da unidade, com destaque das áreas que se pretende averbar, com assinaturas e firmas reconhecidas do profissional técnico habilitado e do proprietário;

5. Anuência do Síndico, com reconhecimento da firma e expressa indicação da área objeto da averbação, acompanhada da Ata de Eleição em via original ou cópia autenticada, devidamente registrada no Cartório Registro de Títulos e Documentos.

SEÇÃO IV

DA ESPECIFICAÇÃO SIMPLIFICADA DO CONDOMÍNIO

Artigo 9º. Nos casos em que o Oficial identifique empreendimento imobiliário em situação atípica no qual não tenham sido averbados/registrados títulos que descrevam integralmente o empreendimento, suas partes comuns, unidades autônomas, composição e fração ideal, ou, ainda, quando os documentos arquivados na serventia não sejam suficientes para descrever e caracterizar estes itens, só será admitido registro do título vinculado à futura unidade autônoma, sem a prévia averbação de construção, depois de realizado o procedimento simplificado de Especificação de Condomínio, mediante a apresentação dos seguintes documentos, em pelo menos 2 vias originais, sendo uma arquivada em cartório:

1. Requerimento de especificação simplificada do condomínio, onde estejam declaradas as áreas comuns e frações ideais do empreendimento, bem como declarando ciência de que o empreendimento está em situação atípica perante o ente Municipal e/ou perante o Cartório de Imóveis, não tendo sido apresentado o habite-se para a averbação da construção das unidades.

2. Memorial descritivo de todo o empreendimento, com detalhamento das áreas privativas, comuns e frações ideais, com assinatura e firma reconhecida do profissional técnico habilitado;

3. Plantas de todo o empreendimento, com assinatura e firma reconhecida do profissional técnico habilitado;

4. Quadro de áreas na forma da NBR 12.721, com assinatura e firma reconhecida do profissional técnico habilitado e de pelo menos um proprietário;

5. RRT ou ART, conforme o caso, devidamente assinada e com reconhecimentos de firmas;

6. Certidões de Dados Cadastrais (ou Certidões de 1º lançamento, ou fichas cadastrais) de todas as unidades autônomas, emitidas pelo órgão municipal competente;

§ 1º. O requerimento de instituição de condomínio deverá ser assinado pelos proprietários.

§ 2º. Considerar-se-á a especificação simplificada de condomínio como ato de averbação com valor econômico

§ 3º. Caso haja divergência entre a descrição das unidades autônomas no memorial descritivo e nas matrículas que eventualmente já foram individualizadas, deverá, sendo o caso, retificar o memorial ou acompanhar o procedimento, requerimento devidamente assinado e com firma reconhecida do proprietário tabular daquela unidade anuindo e solicitando a averbação da alteração da descrição da sua unidade na matrícula, mediante pagamento do DAJE pertinente, nos termos do memorial e demais documentos a serem apresentados.

§ 4º. A ausência de requerimento do proprietário e/ou titular de direito real sobre o imóvel cuja retificação seja necessária implicará na impossibilidade de prática no procedimento descrito neste artigo.

§ 5º. Caso algum proprietário e/ou titular de direito real sobre o imóvel não assine o requerimento, este será notificado diretamente pelo Oficial de Registro de Imóveis, a requerimento do interessado, para se manifestar em 15 (quinze) dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo

correio, com aviso de recebimento, ou por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis, pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la.

§ 6º. Não sendo encontrado o proprietário e/ou titular de direito real sobre o imóvel que não assinou o requerimento, ou estando em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo Oficial encarregado da diligência, promovendo-se a notificação do confrontante mediante edital, publicado por 2 (duas) vezes em jornal local de grande circulação com intervalo inferior a prazo 15 dias, para que se manifeste em 15 (quinze) dias que serão contados da primeira publicação. O edital conterá os nomes dos destinatários e, resumidamente, a finalidade do procedimento.

§ 7º. Será presumida a anuência do proprietário e/ou titular de direito real sobre o imóvel que deixar de apresentar impugnação no prazo da notificação.

§ 8º. Oferecida impugnação motivada por proprietário e/ou titular de direito real sobre o imóvel, o oficial intimará o requerente e o profissional que houver assinado a planta e o memorial a fim de que se manifestem no prazo de 5 (cinco) dias.

§ 9º. Se a impugnação for infundada, rejeitá-la-á de plano por meio de ato motivado, do qual constem expressamente as razões pelas quais assim a considerou, e prosseguirá na retificação caso o impugnante não recorra no prazo de dez dias. Em caso de recurso, o impugnante apresentará suas razões ao Oficial de Registro de Imóveis, que intimará o requerente para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo de 10 dias e, em seguida, encaminhará os autos, acompanhados de suas informações complementares, ao Juiz Corregedor Permanente da circunscrição em que situado o imóvel;

§ 10. Se a impugnação for fundamentada, depois de ouvir o requerente e o profissional que houver assinado a planta, na forma do caput, desta Seção, encaminhará os autos ao Juiz Corregedor Permanente da circunscrição, em que está situado o imóvel.

§ 11. Considera-se infundada a impugnação já examinada e refutada em casos iguais ou semelhantes pelo Juízo Corregedor Permanente ou pelas Corregedorias:

1. a que o interessado se limita a dizer que a retificação causará avanço na sua propriedade sem indicar, de forma plausível, onde e de que forma isso ocorrerá;

2. a que não contém exposição, ainda que sumária, dos motivos da discordância manifestada; a que ventila matéria absolutamente estranha à especificação;

3. a que o Oficial de Registro de Imóveis, pautado pelos critérios da prudência e da razoabilidade, assim reputar.

§ 12. Não havendo impugnação, será feito o registro da especificação do condomínio na matrícula matriz do empreendimento, com a descrição da edificação tal qual apresentada no memorial. Tratando-se de empreendimento objeto de transcrição, admitir-se-á, com fundamento no art. 991, VII, do CNB, o registro da Instituição e Especificação do Condomínio no livro 03 (Registro Auxiliar), com a devida averbação de notícia em cada uma das matrículas abertas.

13. Na hipótese de já terem sido abertas matrículas individuais antes das providências elencadas neste Provimento, o Registrador fará nelas constar, depois de pagas as custas, a publicidade do registro da instituição de condomínio e descrição do empreendimento imobiliário na matrícula matriz, contendo, tal averbação, a descrição da unidade específica casoesta não conste na matrícula individualizada (composição interna, áreas privativas, comuns e frações ideais, etc.), e/ou a averbação da reforma com a nova descrição da unidade, se for ocaso.

Artigo 10. Em todos os casos de realização do procedimento simplificado de Especificação de Condomínio, após a regularização parcial das matrículas, deverão ser abertas matrículas para todas as unidades que ainda estejam com descrição na matrícula matriz, ou na transcrição, mediante requerimento e pagamento dos emolumentos necessários, garantindo maior segurança jurídica e em respeito ao princípio da unicidade da matrícula.

Artigo 11. O referido procedimento não atesta a habitabilidade da edificação, tampouco implica automática Instituição de Condomínio por Unidades Autônomas, servindo para proporcionar a correspondência entre os registros públicos e a realidade fática, possibilitando a livre circulação dos bens imobiliários, ficando as averbações de construção pendentes até regularização dos imóveis junto à Prefeitura Municipal, conforme o disposto no art. 4º, “c”, deste provimento.

Parágrafo único. Caso tenha sido expedido alvará de habite-se para o empreendimento, fica facultado aos interessados promover a averbação de construção nos termos da Lei.

Artigo 12. Nas matrículas de todas as frações ideais abertas ou a serem abertas pelo Oficial de Registros, deverá estar consignado que se trata da “FRAÇÃO IDEAL VINCULADA AO APARTAMENTO/SALA/CASA/LOTE/ETC, cuja construção se encontra pendente de regularização”, sendo a prática deste ato autorizada pelo presente Provimento, nos termos do seu art. 4º,”c”.

Artigo 13. Realizado o procedimento indicado no art. 9º deste Provimento, poderá ser feito o registro da convenção de condomínio, nos termos dos artigos 1.406 a 1.410 do Provimento CGJ nº 001/2018, e art. 1334 e seguintes do Código Civil, devendo constar, contudo, no texto da Convenção Condominial, e no registro auxiliar que se trata de “registro de Convenção de Condomínio em que a construção se encontra pendente de regularização”, sendo a prática deste ato autorizada pelo presente Provimento, nos termos do seu art.4º, “c”.

CAPÍTULO IV

DOS LOTEAMENTOS E DESMEMBRAMENTOS E DEMAIS CASOS DE PARCELAMENTOS ATÍPICOS

Artigo 14. Para regularização de glebas urbanas, nos casos de áreas que sofreram desmembramento ou sucessivos desmembramentos sem que fossem devidamente indicados os remanescentes, deverá ser feito o procedimento de apuração de remanescente adotando o mesmo procedimento do artigo 213, II da Lei de Registros Públicos, e o quanto previsto no CNP para retificação administrativa de área, com inclusão e alteração de medidas e confrontantes.

§ 1º. Na impossibilidade de obtenção de anuência ou identificação de todos os confrontantes, por volumosa quantidade ou vulnerabilidade social, ou por estarem em ocupações espontâneas, assentamentos informais, circunstâncias devidamente atestadas na ata notarial, poderá ser realizada a notificação por edital, conforme previsto nos parágrafos do art. 213, II da Lei nº 6.015/73.

§ 2º. Nas áreas urbanas consolidadas, em que um imóvel esteja inserido em área de propriedade privada que sofreu desmembramento ou sucessivos desmembramentos sem apuração de remanescente, em um contexto de ocupações espontâneas e toda sorte de informalidade, será possível realizar o desmembramento de área adquirida, sem apuração de remanescente, desde de que apresentada demarcação perimetral da área maior antes dos desmembramentos, ou alguma apuração de área remanescente após os desmembramentos, que possibilite identificar que o imóvel adquirido se encontra inserto na área maior ou remanescente de propriedade privada, mediante a apresentação dos seguintes documentos:

1. Escritura de compra e venda em que o outorgante seja o proprietário

tabular, ou quem de direito, por relação inclusive de enfiteuse ou similar;

2. Planta e memorial descritivo do imóvel adquirido, indicando os seus limites e confrontações;

3. Indicação de inscrição imobiliária específica para o imóvel desmembrado; ou certidão de desmembramento; ou de dispensa de certidão por se tratar de desdobro,a ser expedida nestes últimos dois casos pelo órgão municipal competente;

4. Anuência de todos os confrontantes, ocupantes ou tabulares, aplicando-se no que couber o §1º deste artigo.

CAPÍTULO V

DAS CONSTRUÇÕES EM NOME DE TERCEIROS

Artigo 15. Nas matrículas ou transcrições em que forem identificadas a atribuição de proprietários distintos para o terreno e para a construção, a averbação de construção em benefício de terceiro ou a averbação de transmissão de construção para terceiro, atendendo ao disposto no art.112 do Código Civil, far-se-á averbação com valor econômico aperfeiçoando o ato, consolidando-se a propriedade plena do solo e suas acessões em favor do destinatário da construção, haja vista a intenção de compra e venda consubstanciada na declaração de vontade das partes, devendo constar no ato a referência a este provimento, mediante a apresentação de requerimento assinado pela pessoa identificada como “proprietário da construção”, com firma reconhecida, acompanhado dos documentos indicados no art. 4º e no art. 14, §2º, alíneas “b”, “c” e “d”, deste provimento e certidões negativas dos distribuidores da justiça estadual e federal, da comarca ou seção judiciária da situação do imóvel e do domicílio do requerente, em nome deste e do proprietário tabular do imóvel, demonstrando a inexistência de ações que caracterizem oposição à propriedade do imóvel em razão da construção.

§ 1º. Far-se-á a notificação da pessoa identificada na matrícula ou transcrição como “proprietário do terreno”, diretamente pelo Oficial de Registro de Imóveis, a requerimento do interessado, para se manifestar em 15 (quinze) dias, promovendo-se a notificação pessoalmente oupelo correio, com aviso de recebimento, ou por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis, pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentosda comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la.

§ 2º. Não sendo encontrada pessoa identificada como “proprietário do terreno”, ou estando em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo Oficial encarregado da diligência, promovendo-se a sua notificação mediante edital, publicado por 2 (duas) vezes em jornal local de grande circulação com intervalo inferior a prazo 15 dias, para que se manifeste em 15 (quinze) dias que serão contados da primeira publicação. O edital conterá os nomes dos destinatários e, resumidamente, a finalidade do procedimento.

§ 3º. Será presumida a anuência da pessoa identificada “proprietário do terreno” que deixar de apresentar impugnação no prazo da notificação.

§ 4º. Oferecida impugnação motivada pela pessoa identificada como “proprietário do terreno”, o oficial intimará o requerente, afim de que se manifeste no prazo de 5 (cinco) dias.

§ 5º. Se a impugnação for infundada, rejeitá-la-á de plano por meio de ato motivado, do qual constem expressamente as razões pelas quais assim a considerou, e prosseguirá na retificação caso o impugnante não recorra no prazo de dez dias. Em caso de recurso, o impugnante apresentará suas razões ao Oficial de Registro de Imóveis, que intimará o requerente para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo de 10 dias e, em seguida, encaminhará os autos, acompanhados de suas informações complementares, ao Juiz Corregedor Permanente da circunscrição em que situado o imóvel; ou

§ 6º. Se a impugnação for fundamentada, depois de ouvir o requerente e o profissional que houver assinado a planta, na forma do caput, desta Seção, encaminhará os autos ao Juiz Corregedor Permanente da circunscrição em que está situado o imóvel.

§ 7º. Considera-se infundada a impugnação já examinada e refutada em casos iguais ou semelhantes pelo Juízo Corregedor Permanente ou pela Corregedoria Geral da Justiça:

1. a que o interessado se limita a dizer que alienou apenas o direito de superfície, sem apresentar a comprovação do registro da instituição de direito de superfície;

2. a que não contém exposição, ainda que sumária, dos motivos da discordância manifestada; aque ventila matéria absolutamente estranha à retificação;

3. a que o Oficial de Registro de Imóveis, pautado pelos critérios da prudência e da razoabilidade, assim reputar.

§ 8º. Não havendo impugnação, será feita a averbação aperfeiçoando a qualificação do imóvel, nos termos previstos no caput deste artigo.

Artigo 16. Na hipótese de áreas urbanas consolidadas, prevista no item “b” do art. 1º, em que se verifique na matrícula ou transcrição mais de uma averbação de construção em nome de terceiro, far-se-á a abertura de matrícula para as respectivas averbações com valor econômico, consolidando-se a propriedade plena do solo e suas acessões em favor da pessoa identificada como “proprietário da construção”, haja vista a intenção de compra e venda consubstanciada na declaração de vontade das partes, devendo constar no ato a referência a este provimento, averbando-se na transcrição ou matrícula matriz a informação das matrículas abertas, observado o procedimento previsto no art. 15.

§ 1º. Não havendo impugnação, será feita a abertura de matrícula e averbação na transcrição ou matrícula matriz, nos termos previstos no caput deste artigo.

Artigo 17. Nas matrículas ou transcrições em conste a expressão “terreno rendeiro” ou “terreno foreiro” a uma pessoa particular, física ou jurídica, após busca a ser realizada no cartório de origem e no cartório de situação do imóvel, uma vez não tendo sido identificado o registro da Constituição de Renda, nos moldes do Código Civil de 1916, far-se-á a averbação com valor econômico aperfeiçoando o ato, a fim de excluir a referida expressão, consolidando-se a propriedade plena do solo e suas acessões em favor da pessoa identificada como “proprietário da construção”, haja vista a intenção de compra e venda consubstanciada na declaração de vontade das partes, devendo constar no ato a referência a este provimento, observado o procedimento previsto no art.15.

§ 1º. Na hipótese prevista no caput do artigo 17, considera-se infundada a impugnação já examinada e refutada em casos iguais ou semelhantes pelo Juízo Corregedor Permanente ou pela Corregedoria Geral da Justiça:

1. a que o interessado se limita a dizer que é beneficiário de Constituição de Renda sobre o imóvel, sem apresentar a comprovação do registro da Constituição de Renda, nos moldes do Código Civil de 1916;

2. a que não contém exposição, ainda que sumária, dos motivos da discordância manifestada; a que ventila matéria absolutamente estranha à averbação da construção;

3. a que o Oficial de Registro de Imóveis, pautado pelos critérios da prudência e da razoabilidade, assim reputar.

§ 2º. Não havendo impugnação, será feita a averbação aperfeiçoando a qualificação do imóvel, nos termos previstos no caput deste artigo.

CAPÍTULO VI

DAS DISPOSIÇÕES FINAIS

Artigo 18. Em qualquer hipótese prevista neste Provimento, poderá o Oficial requisitar a apresentação de documentos complementares, especialmente como meios de prova, mediante nota devolutiva fundamentada.

Artigo 19. Este Provimento revoga expressamente o Provimento CCJ nº 14/2018, bem como demais disposições em contrário.

Art. 20. Este Provimento entra em vigor na data de sua publicação.

Salvador, 25 de Abril de 2019.

DESA. LISBETE MARIA TEIXEIRA ALMEIDA CEZAR SANTOS

CORREGEDORA-GERAL DA JUSTIÇA

EMÍLIO SALOMÃO RESEDÁ

CORREGEDOR DAS COMARCAS DO INTERIOR

Fonte: IRIB (www.irib.org.br) com informações do TJ/BA

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