Processo 1034896-82.2019.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 1034896-82.2019.8.26.0100

Processo 1034896-82.2019.8.26.0100 – Dúvida – Notas – Allpark Empreendimentos, Participações e Serviços S.a – Vistos. Trata-se de procedimento de dúvida inversamente suscitado por ALLPARK EMPREENDIMENTOS, PARTICIPAÇÕES E SERVIÇOS S/A em face do Oficial do 4º Registro de Imóveis da Capital, diante da negativa em proceder ao registro de escritura de compra e venda de unidades autônomas vagas de garagem em empreendimento comercial de matrícula nº 181.338, no qual a interessada não figura como proprietária. A interessada manifestou-se às fls. 1/9. Aduz que não há na Convenção de Condomínio vedação à alienação de unidades autônomas a terceiros e que a Convenção estabelece, ainda, diversificados tipos de vagas de garagens, sendo que as unidades autônomas grupos vagas de garagem e unidades autônomas vagas de garagem individuais seriam independentes de outras unidades do empreendimento, podendo ser comercializadas. Por fim, afirma que a requerente integra o condomínio na qualidade de Condômina e Administradora da Garagem, não podendo ser considerada “estranha ao condomínio”. O Oficial manifestou-se às fls. 147/151. Informa que não há autorização expressa na Convenção de Condomínio que permita a alienação dos abrigos para veículos. Ainda, a lei que institui tal exigência não compreende exceções baseadas na vontade das partes ou intenção dos contratantes. Assim, o registro de tal escritura violaria ao princípio da legalidade. O Ministério Público opinou às fls. 155/156 pela procedência da dúvida. Mais informações pelo requerente às fls. 158/160. É o relatório. Decido. Com razão o Oficial e o Ministério Público. O artigo 1331 do Código Civil de 2002 é taxativo ao afirmar: “§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.” A única possibilidade de que os abrigos para veículos sejam alienados a pessoas estranhas ao condomínio e aqui leia-se pessoas que não sejam proprietárias de unidades componentes do condomínio é a existência de autorização expressa na convenção de condomínio que permita tal alienação. No presente caso, a despeito do alegado pela interessada, tal autorização não consta da convenção. Ressalto que a não vedação não implica em autorização. Desse modo, o título não atende às exigências legais para que possa ingressar no registro, de modo que deve permanecer a qualificação negativa feita pelo Registrador. Nesse sentido: Registro de imóveis Dúvida procedente Condomínio edilício Vagas de garagem Alienação para pessoa que não é proprietária de unidade autônoma Ausência de autorização na Convenção do Condomínio Registro negado Recurso não provido. (…) O fato de se revestir da forma de unidade autônoma com matrícula exclusiva, contudo, não torna a garagem livremente alienável quando não integrar edifíciogaragem, isto é, edifício destinado à guarda de veículos. Ao contrário, nos demais condomínios edilícios, não consistentes em edifícios-garagem, a alienação de vaga de garagem a quem não for proprietário de unidade autônoma depende de expressa autorização na convenção do condomínio, como previsto na parte final do § 1º do art. 1.331 do Código Civil (Apelação n.º 1090191-75.2017.8.26.0100 – RELATOR: Corregedor Geraldo Francisco Pinheiro Franco) Ademais, observe-se que não cabe ao Oficial ou a este Juízo realizar interpretação diversa da disposta expressamente em lei. As alegações da interessada no sentido de que a qualificação negativa não respeita a intenção do legislador e não faz boa interpretação do conteúdo legal não merecem prosperar, uma vez que não cabe ao Oficial conjecturar acerca das intenções dos dispositivos legais, mas tão somente analisalos em sua literalidade e verificar se os títulos apresentados correspondem às exigências normativas. Diante do exposto, julgo procedente a dúvida inversa suscitada por ALLPARK EMPREENDIMENTOS, PARTICIPAÇÕES E SERVIÇOS S/A em face do Oficial do 4º Registro de Imóveis da Capital, e mantenho o óbice registrário. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. – ADV: GUSTAVO CLEMENTE VILELA (OAB 220907/SP)

Fonte: DJe/SP de 10.05.2019

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PROCESSO 0010809-79.2019.8.06.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 0010809-79.2019.8.06.0100

0010809-79.2019.8.06.0100 Pedido de Providências Corregedoria Geral da Justiça Fernando Hidemi Uchiyama Sentença (fls. 268/271): Vistos. Trata-se de pedido de providências encaminhado a este Juízo pela Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, formulado por Fernando Hidemi Uchiyama em face do Oficial do 8º Registro de Imóveis da Capital, sob o argumento de ter sido cobrado emolumentos acima do valor tabelado. Relata em o requerente que, por ser o seu primeiro imóvel, tinha direito a desconto de 50% no registro, todavia assevera que o cartório realizou cálculos irregulares. Acredita que, de acordo com a Tabela de Custas, o valor seria R$ 2.295,88, com a incidência do desconto passaria a ser R$ 1.147,94, todavia, o Cartório cobrou R$ 2.093,80. Juntou documentos às fls.07/17. O Registrador manifestou-se às fls.19/22, 69/72, 111/112 e 120/121. Esclarece que ao contrário do que faz crer o requerente, não houve cobrança a maior, tendo em vista que foram praticados três atos, uma vez que o imóvel encontrava-se alienado fiduciariamente ao Banco Santander (Brasil) S/A, que teve que autorizar o cancelamento do gravame, este ato foi praticado sem o desconto, pois fora do Sistema Financeiro de Habitação SFH, após houve o registro da compra e venda e por último o registro de nova garantia, constituída por alienação fiduciária em favor do Itaú Unibanco S/A, nestes dois últimos atos houve aplicação do desconto, nos termos do artigo 290 da Lei de Registros Públicos, bem como foi expedida certidão da matricula, também com desconto. Neste contexto, destaca que foi cobrado do interessado o valor de R$ 2.093,80, havendo na realidade uma cobrança a menor no importe de R$ 281,44. Aduz que ao verificar o cálculo, de acordo com o último entendimento acerca da aplicação do desconto de 50%, o escrevente equivocou-se e aplicou sobre o valor de R$ 1.661,18, o que resultou na cobrança a menor de R$ 4.830,59 e não o valor anteriormente informado. Afirma que para não causar prejuízo, foram providenciados os recolhimentos dos repasses da diferença para os entes públicos com a incidência dos encargos previstos nos artigos 16 e 17 da Lei Estadual nº 11.331/2002. Acerca do equivoco do cálculo, salienta que ocorreu durante a implantação do novo selo digital, que alterou substancialmente a rotina de trabalho, bem como a tabela de emolumentos, razão pela qual foi contratado um serviço de programação de sistema, que constatou que o problema ocorreu durante os meses de novembro e dezembro de 2018, bem como janeiro de fevereiro do corrente ano, sendo que foi realizado o ressarcimento aos entes públicos. Por fim, verificada a cobrança equivocada, houve o reforço do treinamento e esclarecimento dos funcionários quanto à nova sistemática a ser adotada em razão das modificações impostas pela referida implantação do selo digital, bem como passou-se a ter controle mais apurado por parte do oficial e de seus substitutos que subscrevem os atos no sentido de verificar a exata aplicação dos descontos previstos legalmente. Juntou documentos às fls.23/58, 73/98 e 122/262. O Ministério Público opinou pelo arquivamento do feito (fls.116/117 e 266). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Primeiramente, como exposto na decisão de fls.65/66, deve ser refutada a argumentação do requerente de valor cobrado a maior para a efetivação do registro. Entendo que não houve cobrança em excesso de emolumentos pelo Oficial, além de serem observados os prazos legais atinentes à prenotação, haja vista que o imóvel encontrava-se alienado fiduciariamente ao Banco Santander, em razão de garantia dada pelos anteriores proprietários Anderson Pires de Almeida e Ana Regina Pires de Almeida, o que consequentemente impedia o registro do título apresentado. Logo, houve a necessidade de cancelar-se o gravame para posteriormente realizar o registro da escritura de compra e venda e nova averbação da alienação fiduciária do imóvel ao Banco Itaú, além de serem cobrados emolumentos com desconto para a emissão de uma certidão de matrícula, conforme solicitação do requerente (fl.23). Das informações prestadas e documentos juntados, nota-se que houve cobrança a menor pelo registrador. Em relação a aplicação do desconto nos registros decorrente da primeira aquisição imobiliária pelo Sistema Financeiro de Habitação, a questão restou pacificada no pedido de providências nº 0083216-20.2018.8.26.0100, no qual foi dada ciência a todos os registradores. O desconto incide sobre os emolumentos devidos por todos os atos relacionados com a primeira aquisição, todavia a base de cálculo, do desconto de 50%, observará apenas o valor financiado. Assim, como exposto pelo registrador, o valor a menor cobrado equivale a R$ 830,59 (oitocentos e trinta reais e cinquenta e nove centavos), já que, por um lapso, o escrevente não considerou apenas a parte financiada. Em relação à conduta do Oficial, as informações prestadas por ele são suficientes para levar ao convencimento de que não há medida censória a ser adotada por esta Corregedoria Permanente. Não há elementos seguros e eficientes para demonstrar a ocorrência de falta funcional. Ressalto que o equívoco incorrido constitui caso isolado na Serventia, não havendo qualquer outro incidente envolvendo o mesmo aspecto, além de ser oriundo da implantação do novo selo digital que alterou a tabela de emolumentos. Ademais, ao tomar conhecimento dos fatos, o delegatário realizou a programação do sistema e apurou que o problema ocorreu nos meses de novembro/dezembro de 2018 e janeiro/fevereiro de 2019, razão pela qual houve o ressarcimento dos valores recolhidos a menor aos entes públicos, conforme documentos de fls.96/98 e 128/262. Somados a estas providências, houve a modificação das rotinas internas, bem como a elaboração de novas tabelas de emolumentos com a inserção do código para controle dos selos, além do treinamento dos funcionários quanto a nova sistemática adotada e exercício de maior controle por parte do registrador e seu substituto acerca da aplicação dos descontos previstos legalmente. Logo, tomadas as providências cabíveis e ressarcidos os prejuízos causados, bem como sanada a irregularidade que decorreu de causa pontual e isolada, não há qualquer indício de descumprimento de dever funcional pelo delegatário, razão pela qual determino o arquivamento do presente processo. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Sem prejuízo, expeça-se oficio à Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, comunicando desta decisão. P.R.I.C. São Paulo, 06 de maio de 2019. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito (CP 60)

Fonte: DJe/SP de 09.05.2019

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