Apelação nº 1010478-07.2016.8.26.0320

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1010478-07.2016.8.26.0320
Comarca: LIMEIRA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1010478-07.2016.8.26.0320

Registro: 2017.0000986750

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1010478-07.2016.8.26.0320, da Comarca de Limeira, em que são partes é apelante COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO – CDHU, é apelado 2º CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE LIMEIRA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso. V. U. Negaram provimento ao recurso. v. u. Declarará voto convergente o Desembargador Ricardo Dip.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO (DECANO), LUIZ ANTONIO DE GODOY(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), RICARDO DIP (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E SALLES ABREU (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 28 de novembro de 2017.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 1010478-07.2016.8.26.0320

Apelante: Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo – CDHU

Apelado: 2º Cartório de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Limeira

VOTO Nº 29.796

Registro de Imóveis – Requerimento de regularização de conjunto habitacional formulado pelo CDHU – Pedido para que o pleito siga o regramento da regularização fundiária urbana (itens 273 e seguintes do Capítulo XX das NSCGJ) – Recusa do registrador mantida pelo Juiz Corregedor Permanente – Hipótese que tem regramento próprio nos itens 172 e seguintes do Capítulo XX das NSCGJ, que tratam dos conjuntos habitacionais e de sua averbação – Desqualificação acertada – Apelação a que se nega provimento.

Trata-se de recurso de apelação interposto por Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo – CDHU contra a sentença de fls. 116/118, que manteve a recusa do registro de requerimento de regularização do conjunto habitacional denominado “C.H. Parque Victor D’Andrea”, matriculado sob no 86.224 no 2º Registro de Imóveis de Limeira.

Segundo a apelante, embora o conjunto habitacional denominado “C.H. Parque Victor D’Andrea” tenha sido construído em terreno de sua titularidade e esteja totalmente ocupado, nenhum adquirente possui título de propriedade de sua unidade. Sustenta, em resumo, que não pretende burlar leis ou regulamentos, mas apenas assegurar o direito à moradia a mais de mil famílias; e que seu pedido enquadra-se nas hipóteses traçadas tanto pela Lei no 11.977/09 como pelos itens 273 e seguintes do Capítulo XX das NSCGJ (fls. 123/129).

A douta Procuradoria de Justiça opinou pela manutenção da sentença proferida em primeiro grau (fls. 139/142).

É o relatório.

Segundo consta, a apelante pretende regularizar o conjunto habitacional denominado “C.H. Parque Victor D’Andrea”, empreendimento localizado em terreno de sua propriedade e ocupado, há anos, por uma série de famílias.

Para isso, apresentou requerimento fundamentado nos itens 273 e seguintes do Capítulo XX das NSCGJ, que tratam da regularização fundiária urbana.

O registrador desqualificou o título, sustentando que a pretensão da apelante deve ser tratada como averbação de conjunto habitacional, tema abordado nos itens 172 e seguintes do Capítulo XX das NSCGJ.

A dúvida foi julgada procedente e a apelante pede a reversão desta decisão.

Sem razão, contudo.

Em subseção específica destinada aos Conjuntos Habitacionais, preceitua o item 172 do Capítulo XX das NSCGJ:

172. Não se aplica o disposto no artigo 18, da Lei nº 6.766/79, para a averbação dos conjuntos habitacionais erigidos pelas pessoas jurídicas referidas nos incisos VII e VIII, do art. 8º, da Lei nº 4.380/64, salvo se o exigir o interesse público ou a segurança jurídica.

O item acima transcrito, ao afastar a incidência do artigo 18 da Lei no 6.766/79, facilita sobremaneira a averbação dos conjuntos habitacionais edificados: a) pelosórgãos federais, estaduais e municipais, inclusive sociedadesde economia mista em que haja participação majoritária dopoder público, que operem, de acordo com o disposto nestaLei, no financiamento de habitações e obras conexas (inciso VII do art. 8o da Lei nº 4.380/64); e b) pelas fundações,cooperativas e outras formas associativas para construção ouaquisição da casa própria sem finalidade de lucro, que seconstituirão de acordo com as diretrizes desta Lei (inciso VII do art. 8o da Lei no 4.380/64);

A ora apelante, Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo CDHU, é uma sociedade de economia mista estadual, cujo objetivo principal é tornar possível à população de baixa renda o acesso à moradia. Enquadra-se, portanto, no inciso VII do artigo 8o da Lei no 4.380/64, de modo que, na forma do item 172 do Capítulo XX das NSCGJ, não se submete ao regramento do artigo 18 da Lei no 6.766/79.

A apelante, no entanto, quer mais. Solicita a aplicação à hipótese do regramento específico da regularização fundiária urbana, instrumento criado com o objetivo de facilitar a legalização de assentamento irregulares.

Todavia, por se tratar a apelante de sociedade de economia mista criada justamente para executar programas habitacionais, voltados para o atendimento da população de baixa renda, a regularização do empreendimento localizado em terreno de sua propriedade deve obedecer ao regramento que lhe é pertinente, qual seja, os itens 172 e seguintes do Capítulo XX das NSCGJ.

Não se pode equiparar a regularização de assentamento irregular, decorrente de parcelamento clandestino, com a situação dos autos, em que houve a edificação de conjuntos habitacionais, financiados pelo Banco Nacional da Habitação (BNH), em terreno que pertenceu à Companhia Estadual de Casas Populares CECAP, hoje de titularidade dominial da Companhia de Desenvolvimento Habitacional do Estado de São Paulo CDHU (cf. matrículas no 785 e 86.224 ambas do 2o RI de Limeira fls. 59/84).

Em outros termos, salvo comprovação de impossibilidade absoluta de cumprimento hipótese em que o óbice pode ser relevado [1] , cabe ao interessado cumprir as exigências relativas a seu requerimento, não podendo se valer de via mais fácil se há regramento próprio na espécie.

Ante o exposto, nego provimento à apelação.

PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Conselho Superior da Magistratura

Apelação Cível 1010478-07.2016.8.26.0320 SEMA

Dúvida de registro

VOTO 52.113 (com divergência):

1. Ouso divergir da conclusão do respeitável voto de Relatoria, lançando mão, entretanto, do relatório que trouxe aos autos.

2. Antes, porém, permito-me dois reparos preliminares.

3. Ad primum: já é tempo de deixar de admitir o que se convencionou chamar dúvida “inversa”, ou seja, aquela levantada pelo próprio interessado, diretamente ao juízo corregedor.

A prática, com efeito, não está prevista nem autorizada em lei, o que já é razão bastante para repeli-la, por ofensa à cláusula do devido processo (inc. LIV do art. 5º da Constituição), com a qual não pode coadunar-se permissão ou tolerância (jurisprudencial, nota) para que os interessados disponham sobre a forma e o rito de processo administrativo, dispensando aquele previsto no estatuto de regência (Lei n. 6.015, de 31-12-1973, arts. 198 et seqq.).

Se o que basta não bastara, ainda há considerar que ao longo de anos a dúvida inversa tem constituído risco para a segurança dos serviços e mesmo paraas justas expectativas dos interessados. É que, não rara vez, o instrumento vem sendo manejado sem respeito aos mais elementares preceitos de processo registral (o primeiro deles, a existência de prenotação válida e eficaz), de modo que termina sem bom sucesso, levando a delongas que o paciente respeito ao iter legal teriam evitado.

4. Secundo: há notar que a dúvida está prejudicada, porque, como informou o Oficial (fls. 53-54), vencido o prazo de prenotação original, a interessada (ora apelante) não tornou a dar o título a protocolo.

5. Prejudicada a dúvida, peço reverente licença, para não aderir a nenhuma “análise de mérito” lançada após afirmar não conhecer do recurso.

6. Ao registrador público, tendo afirmada, pernaturam legemque positam, a independência naqualificação jurídica (vide arts. 3º e 28 da Lei n. 8.935, de 18-11-1994), não parece possam impor-se, nessa esfera de qualificação, “orientações” prévias e abstratas de caráter hierárquico.

Assim, o registrador tem o dever de qualificação jurídica e o direito de efetivá-la com independência profissional, in suo ordine.

7. Vem a propósito que a colenda Corregedoria Geral da Justiça paulista, em seu código de normas, enuncia:

“Os oficiais de Registro de Imóveis gozam de independência jurídica no exercício de suas funções e exercem essa prerrogativa quando interpretam disposição legal ou normativa. (…)” (item 9º do cap. XX das “Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo”).

8. Se o que basta não bastara, calha que os órgãos dotados de potestas para editar regrastécnicas relativas aos registros públicos são os juízescompetentes para o exercício da função correcional (o que inclui a egrégia Corregedoria Geral da Justiça; cf. inc. XIV do art. 29 da Lei n. 8.935/1994). Essa função de corregedoria dos registros, em instância administrativa final no Estado de São Paulo, nãocompete a este Conselho Superior da Magistratura, Conselho que, a meu ver, não detém, ao revés do que respeitavelmente entendeu o venerando voto de relação, “poder disciplinador” sobre os registros e as notas (v., a propósito, os incs. XVII a XXXIII do art. 28 do Regimento Interno deste Tribunal).

9. Averbo, por fim, que a admitir-se a pretendida força normativa da ventilada “orientação”, não só os juízes corregedores permanentes estariam jungidos a observá-la, mas também as futuras composições deste mesmo Conselho.

Deste modo, voto no sentido de que se dê por prejudicada a dúvida, sem que se lance nenhuma “orientação para casos similares”.

10. Superados esses prolegômenos, entretanto, de meritis é caso de negar-se provimento ao recurso. O imóvel em questão, porque não se trata de ocupação ilícita de área urbana, está fora das hipóteses dos incisos II e II da Lei n. 13.465, de 11 de julho de 2017 (antes, incs. VI, VII e VIII da Lei n. 11.977, de 7 de julho de 2009), de maneira que não se lhes aplicam as facilitações (quase se diria, as anistias) previstas para a regularização fundiária. Logo, deve o processo seguir o trâmite registral regular, indicado nos itens 172 a 175 do capítulo XX do tomo II das Normas de Serviço Extrajudicial da Corregedoria de São Paulo.

É, da veniam, o meu voto.

Des. RICARDO DIP

Presidente da Seção de Direito Público

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Notas:

[1] REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente – Carta de Adjudicação – Exigência pelo Registrador da apresentação de CND do INSS e da Receita Federal para o registro – título judicial suscetível de qualificação registrária – Providência, todavia, de absoluta impossibilidade de cumprimento pela recorrente – excepcionalidade demonstrada – Dispensa justificada. (Apelação nº 0021798-28.2011.8.26.0100, Rel. Des. José Renato Nalini, j. em 19/7/2012). (DJe de 07.05.2018 – SP)

Fonte: INR Publicações.

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Apelação nº 1006711-57.2017.8.26.0309

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1006711-57.2017.8.26.0309
Comarca: JUNDIAÍ

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1006711-57.2017.8.26.0309

Registro: 2018.0000234925

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1006711-57.2017.8.26.0309, da Comarca de Jundiaí, em que são partes é apelante GNR PARK EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, é apelado 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE JUNDIAÍ.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso. V. U. Negaram provimento ao recurso e mantiveram a negativa do registro do loteamento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 28 de março de 2018.

PINHEIRO FRANCO

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação nº 1006711-57.2017.8.26.0309

Apelante: GNR Park Empreendimentos Imobiliários Ltda

Apelado: 1º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Jundiaí

VOTO Nº 37.317

Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Registro de loteamento – Ação pessoal em que pretendida indenização pelo descumprimento de contrato que tinha por objeto a comercialização dos lotes – Valor de eventual indenização que depende de liquidação em ação própria – Inexistência de prova de que a ação poderá atingir os futuros adquirentes dos lotes – Contrato padrão, porém, que contém cláusulas aptas a ensejar interpretações conflitantes no que se refere à filiação dos adquirentes dos lotes à Associação de proprietários, com possibilidade de afetar direitos tutelados por normas de natureza cogente – Registro inviável, mas por fundamento distinto daquele apontado na r. sentença – Recurso a que se nega provimento.

Trata-se de apelação interposta por GNR PARK EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra r. sentença que manteve a negativa do registro do loteamento a ser implantado no imóvel objeto da matrícula nº 129.887 do 1º Registro de Imóveis da Comarca de Jundiaí.

Alega a apelante, em suma, que o registro do loteamento foi negado em razão do suposto risco decorrente do Processo nº 1015748-50.2013.8.26.0309 da 5ª Vara Cível de Jundiaí. Disse que os autores da ação pretendem o reconhecimento de que foram sócios do empreendimento e que na referida ação foi deferido, em tutela antecipada, o depósito de quantia limitada a 19% dos preços dos lotes comercializados antes da dissolução dessa sociedade, com indeferimento do pedido de depósito de porcentagem sobre vendas que forem realizadas posteriormente. Afirmou que no curso da dúvida solicitou a requisição de informações sobre a referida ação, pedido que não foi apreciado. Aduziu que se trata de Sociedade de Propósito Específico, constituída para implementar o loteamento, para o que contratou com a proprietária do imóvel a ser loteado o recebimento de remuneração equivalente a 57% da receita que for obtida com as vendas dos lotes, descontados os impostos, as despesas com obras de infraestrutura e demais insumos. Desse modo, a autora da ação somente teria direito a parte dessa receita com as vendas dos lotes, o que não afeta os futuros adquirentes. Informou que está sendo realizada perícia na ação em curso, para apuração dos haveres e deveres societários até 03/10/2013, data em que os autores da ação se desligaram do empreendimento, e que o pagamento dos haveres foi garantido por depósito judicial. Asseverou que os empreendedores têm robusta capacidade patrimonial, com patrimônio superior a R$ 5.000.000,00. Esclareceu que as obras de infraestrutura com o empreendimento terão custo de R$ 13.000.000,00 que serão suportados em conjunto com seus sócios “RR Duarte” e “Empreendimentos Imobiliários Nossa Senhora do Carmo Ltda.”. Requereu a reforma da r. sentença para que seja afastado o óbice ao registro do loteamento (fls. 1.881/1.883).

A douta Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 1.927/1.929).

É o relatório.

O procedimento de dúvida se destina à análise da recusa do registro do título que para essa finalidade foi apresentado ao Oficial de Registro e prenotado, razão pela qual não se mostra cabível a realização de diligências visando solicitar informações do Juízo Cível sobre a eventual possibilidade de ação nele em curso atingir futuros adquirentes de lotes, nem pode o referido Juízo manifestar-se sobre o resultado, em tese, que terá a ação nele em curso.

A apelante é proprietária do imóvel objeto da matrícula nº 129.887 do 1º Registro de Imóveis de Jundiaí (fls. 295/302) em que pretende implantar o loteamento “Itupeva Business Park” (fls. 01).

O documento de fls. 190/202 demonstra que a autora tem como sócias as empresas “Gemini Importação e Administração de Bens Próprios Ltda.”, “Empreendimentos Imobiliários Nossa Senhora do Carmo Ltda.” E “RR Duarte Empreendimentos Imobiliários Ltda.” que a constituíram com a finalidade de implantação do loteamento no imóvel que cuja propriedade recebeu a título de integralização do capital social por “Gemini Importação e Administração de Bens Próprios Ltda.”.

A empresa “Uzina Construções e Incorporação Ltda.” e Marco Antônio Cardoso movem contra a apelante e suas sócias “Gemini Importação e Administração de Bens Próprios Ltda.”, “RR Empreendimentos Imobiliários Ltda.” e “Empreendimentos Imobiliários Nossa Senhora do Carmo Ltda.” ação em que pretendem indenização por perdas e danos decorrentes de sua exclusão do empreendimento consistente na implantação e comercialização do loteamento (Processo nº 1015748-50.2013.8.26.0309 da 5ª Vara Cível de Jundiaí fls. 1.583 e seguintes).

Segundo o documento de fls. 1.559/1.561, as empresas “RR Duarte Empreendimentos Imobiliários Ltda.” e “Empreendimentos Imobiliários Nossa Senhora do Carmo Ltda.” teriam celebrado contrato para a elaboração de projeto, aprovação, implantação, venda de lotes, promoção e administração do loteamento pela empresa “Uzina Construção e Incorporação Ltda.”.

Além disso, a empresa “Uzina Construção e Incorporação Ltda.” deveria participar da alienação de outras glebas desmembradas da área maior de que foi destacado o imóvel em que se pretende implantar o loteamento, com obrigação de depósito dos valores apurados em conta bancária de “RR Duarte Empreendimentos Imobiliários Ltda.” que é uma das sócias da apelante.

Somente com o recurso de apelação foi juntado aos autos o contrato celebrado entre a apelante, seus sócios, e Marco Antonio Cardoso, em que a empresa “Gemini Administração de Bens Próprios Ltda.” outorgou às suas sócias “RR Duarte Empreendimentos Imobiliários Ltda.” e “Empreendimentos Imobiliários Nossa Senhora do Carmo Ltda.”, e a Marco Antonio Cardoso, as atividades de implantação e comercialização do loteamento, com previsão de recebimento de remuneração equivalente a 43% da renda obtida (fls. 1.897/1.905) .

A decisão reproduzida às fls. 1.575/1.579 permite verificar que os autores da ação em curso na 5ª Vara Cível de Jundiaí, que são Marco Antonio Cardoso e a empresa “Uzina Construção e Incorporação Ltda.”, participaram de medidas tomadas para implantação do empreendimento até 03/10/2013, quando foi revogado mandato que receberam de “RR Duarte Empreendimentos Imobiliários Ltda.”.

E a referida r. decisão, assim como a r. decisão reproduzida às fls. 1.818/1.831 e o v. acórdão de fls. 1.833/1.847, os últimos prolatados em sede de Agravo de Instrumento (Agravo de Instrumento nº 2174540-17.2016.8.26.0000, da Col. 1ª Câmara Reservada de Direito Empresarial, de que foi relator o eminente Des. Hamid Bdine), mostram que a pretensão de indenização se funda no desfazimento de sociedade de fato em que Marcos, co-autor da ação, teria recebido a atribuição de comercialização de glebas desmembradas da área original do imóvel e dos lotes que forem formados pelo loteamento que se pretende registrar, sendo negado o pedido de tutela antecipada para o bloqueio da matrícula do imóvel a fim de impedir novas alienações de parcelas dele destacadas (fls. 1.575 e 1.812).

Não se cuida, portanto, de ação real que atinja o imóvel em que será implantado o loteamento, nem se comprovou que dela decorre, até o momento, determinação de bloqueio da matrícula que impeça a livre alienação de lotes.

O mero ajuizamento de ação visando a declaração da existência de sociedade de fato para o loteamento e comercialização dos lotes, assim como de glebas anteriormente destacadas de área maior, com escopo de indenização por perdas e danos pelo não recebimento de porcentagem do valor da comercialização das vendas, não se mostra suficiente para impedir o registro do loteamento.

Assim porque não há prova do valor que seria devido aos autores da ação, ainda que reconhecido em tutela antecipada o direito ao recebimento de parte das quantias obtidas com a venda de glebas, destacadas de área maior em que situado o imóvel a ser loteado, feitas até 03/10/2013 (fls. 1.812).

Ademais, é razoável a alegação da apelante no sentido de que a remuneração aos autores da ação de indenização, se mantida a sociedade, decorreria do sucesso na venda dos lotes, razão pela qual, ainda que eventualmente se venha a reconhecer o direito ao recebimento de perdas e danos, ou lucros cessantes, deve o empreendimento prosseguir de forma a permitir que a arrecadação de recursos por meio das futuras alienações dos lotes que serão formados a partir do registro pretendido.

Portanto, a ação referida pelo 1º Oficial de Registro de Imóveis de Jundiaí às fls. 07 e na r. sentença apelada não diz respeito ao domínio do imóvel a ser loteado e, mais, não é possível presumir que em razão de eventual procedência não terão os réus recursos suficientes para arcar com o valor da condenação, ainda a ser fixado (fls. 1.870/1.872).

Contudo, no procedimento de dúvida deve a qualificação do título ser realizada por inteiro, o que permite o reconhecimento de obstáculos ao registro não indicados anteriormente. Nesse sentido o v. acórdão prolatado por este Colendo Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 33.111-0/3, da Comarca de Limeira, em que foi relator o Desembargador Márcio Martins Bonilha:

“Inicialmente, cabe ressaltar a natureza administrativa do procedimento da dúvida, que não se sujeita, assim, aos efeitos da imutabilidade material da sentença. Portanto, nesse procedimento há a possibilidade de revisão dos atos praticados, seja pela própria autoridade administrativa, seja pela instância revisora, até mesmo de ofício (cf. ApCiv 10.880-0/3, da Comarca de Sorocaba).

Não vai nisso qualquer ofensa ao direito de ampla defesa e muito menos se suprime um grau do julgamento administrativo. O exame qualificador do título, tanto pelo oficial delegado, como por seu Corregedor Permanente, ou até em sede recursal, deve necessariamente ser completo e exaustivo, visando escoimar todo e qualquer vício impeditivo de acesso ao cadastro predial.

Possível, portanto, a requalificação do título nesta sede, ainda que de ofício, podendo ser levantados óbices até o momento não argüidos, ou ser reexaminado fundamento da sentença, até para alteração de sua parte dispositiva” (Revista de Direito Imobiliário, 39/339).

E a qualificação abrange as cláusulas do contratopadrão de compromisso de compra e venda previsto no artigo 18, inciso VI, da Lei nº 6.766/79.

Assim porque o contrato-padrão guarda aspectos de contrato de adesão e por seu meio não pode o loteador impor aos adquirentes dos lotes obrigações ou deveres que violem direitos que sejam decorrentes de normas de natureza cogente, nessas abrangidas as que digam respeito a direitos do consumidor e, especificamente no presente caso, à garantia constitucional da liberdade de se associar.

Não se ignora que a prática de constituir associação de proprietários dos lotes para a futura prestação de serviços de conservação e melhorias, assim como para a supervisão do respeito às restrições convencionais que forem previstas no contrato-padrão, em especial no que tange à proibição de desdobros e ao respeito aos recuos e áreas mínimas, ou máximas, de construções que forem previstas, é medida que pode servir de incentivo às vendas por impedir, por exemplo, que a não observação das restrições convencionais, o descuido com a preservação das áreas, e a não prestação de serviços básicos de limpeza de áreas comuns acabem por desvalorizar os lotes.

In casu, o contrato-padrão do loteamento (fls. 1.635/1.665) dispõe em sua cláusula nona sobre a “Associação Em Itupeva Business Park”, a ser composta pelos titulares de direitos sobre os lotes do loteamento “Itupeva Business Park”.

Essa associação terá como objetivo social prestar serviços aos associados, consistentes em manutenção das obras do loteamento, execução de obras de infra-estrutura não realizadas pelo Poder Público, realização de melhoramentos, coleta de lixo dentro dos módulos industriais e manutenção das áreas verdes públicas (fls. 1.649, item 9.2).

Porém, como previsto no inciso XX do art. 5º da Constituição Federal: “ninguém poderá ser compelido a associar-se ou apermanecer associado“.

O Eg. Supremo Tribunal Federal, analisando a matéria, assentou o entendimento de que a liberdade de se associar é aplicável às associações de moradores de loteamento e, em consequência, também às associações de proprietários de lotes:

“ASSOCIAÇÃO DE MORADORES MENSALIDADE AUSÊNCIA DE ADESÃO. Por não se confundir a associação de moradores com o condomínio disciplinado pela Lei nº 4.591/64, descabe, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que a ela não tenha aderido. Considerações sobre o princípio da legalidade e da autonomia da manifestação de vontade artigo 5º, incisos II e XX, da Constituição Federal” (RE 432106, Relator(a): Min. MARCO AURÉLIO, Primeira Turma, julgado em 20/09/2011, DJe-210 DIVULG 03-11-2011 PUBLIC 04-11-2011 EMENT VOL-02619-01 PP-00177).

Diante da liberdade de se associar garantida pela Constituição Federal, o contrato-padrão estabelece no item 9.3 da cláusula nona que a filiação à Associação seria facultativa.

Contudo, a redação do item 9.3 da cláusula nona deixa claro que na celebração do contrato de compromisso de compra e venda deverá o adquirente do lote filiar-se à Associação por documento apartado, sem opção de não adesão à referida entidade:

“O(s) COMPRADOR(ES) declara(m) estar ciente(s) de que a filiação à referida ASSOCIAÇÃO é facultativa a todo adquirente de imóvel no referido loteamento, pelo que manifesta(m) expressamente, em documento apartado, sua imediata adesão à mesma, comprometendo-se a contribuir com a taxa mensal especificada no referido estatuto, com valor a ser definido pela ASSOCIAÇÃO em Assembléia convocada para este fim, para que possa, por si ou por terceiros contratados, executar os seus objetivos sociais” (fls. 1.649).

A reforçar a obrigatoriedade de filiação à associação como condição para a aquisição de lote:

1) os itens 6.4.2 da cláusula sexta e 11.1 da cláusula décima primeira dispõem sobre a obrigatoriedade de pagamento de taxas de contribuição cobradas pela Associação;

2) os itens 13.2 e 13.2.1 da cláusula décima terceira condicionam a realização de construções à prévia aprovação dos projetos pela Associação que poderá impor restrições por meio de seu regulamento interno, fazendo-o a par das restrições convencionais previstas no contrato-padrão, devendo a aprovação dos projetos preceder sua análise pela Prefeitura Municipal;

3) o item 14.1 da cláusula décima quarta reitera que na ocupação dos lotes deverão ser observadas as restrições convencionais previstas no contrato-padrão e também as restrições de utilização e aproveitamento dos lotes que forem previstas nos regulamentos internos da Associação;

4) a alínea “d” do inciso II da cláusula décima quarta repete a obrigação de respeito às restrições que forem previstas nos regulamentos internos da Associação para a aprovação de projeto de construção.

A interpretação sistemática dessas normas contratuais torna claro que os adquirentes do lote não terão meios para o exercício da liberdade de associação referida no item 9.3 da cláusula nona do contrato-padrão (fls. 1.649) que, reitera-se, nos pontos relativos à Associação pode ser qualificado como contrato de adesão.

Desse modo, o contrato-padrão é contraditório ao dispor sobre a liberdade de filiação à Associação de proprietários, ou titulares de direitos sobre lotes, e à obrigatoridade de pagar as taxas de contribuição cobradas pela Associação que além das remuneração por serviços prestados poderão conter contribuição associativa.

Ademais, o contrato-padrão contém disposição abusiva ao dispor que nas construções e ocupação dos lotes deverão ser observadas as restrições que forem previstas nos regulamentos da Associação, porque as restrições convencionais a que estarão sujeitos os adquirentes dos lotes são as especificadas no contrato-padrão arquivado com o registro do loteamento, na forma dos arts. 18, VI, e 26, VII, da Lei nº 6.766/79.

Por fim, observa-se que a negativa do registro não diz respeito à eventual obrigação dos adquirentes de lotes promoverem o pagamento de despesas pela prestação de serviços de conservação, limpeza, ou outros que por deliberação dos interessados forem atribuídos à Associação, mas à ausência de possibilidade de exercício do direito de não filiar-se e, mais, à possibilidade da associação efetuar controle prévio de projetos de construção e impor aos adquirentes restrições de construção e ocupação previstas em seus regulamentos internos que poderão, em tese, extrapolar as restrições convencionais especificadas no contratopadrão arquivado com o registro do loteamento.

Ante o exposto, embora por fundamento diverso, nego provimento ao recurso e mantenho a negativa do registro do loteamento.

PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 07.05.2018 – SP)

Fonte: INR Publicações.

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Espécie: PROCESSO
Número: 1050940-16.2018.8.26.0100

Processo 1050940-16.2018.8.26.0100 – Mandado de Segurança – Registro de Imóveis – Carmem Itako Yamamoto Charcon – Vistos. Trata-se de Mandado de Sergurança impetrado pelo Espólio de Gabriel Charcon, representado por Carmen Itako Yamamoto Charcon em face do Oficial do 9º Registro de Imóveis da Capital. Relata em síntese a impetrante que juntamente com o “de cujus”, na qualidade de seu ex cônjuge, adquiriram o imóvel situado na Av. Dezenove de Janeiro, nº 260 – Vila Carrão, o qual à época era objeto de ação de usucapião (processo nº 760/83), sendo que tal situação estava descrita no contrato de compra e venda. Esclarece que em 05.11.1996, houve o falecimento do sr. Gabriel e a consequente propositura de ação de arrolamento (processo nº 0331350-46.1999.8.26.0008), cujo processo foi concluído pela via extrajudicial perante o 17º Tabelião de Notas da Capital, bem como julgada procedente a ação de usucapião, com transito em julgado em 30.07.2003. Ocorre que ao apresentar o título para registro, o Oficial formulou várias exigências, conforme nota devolutiva de fls.44/45), com as quais o impetrado discorda. Assim, requereu em sede de liminar o afastamento dos óbices. Juntou documentos às fls.13/45. É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. O caso é de extinção do feito, em razão de inadequação da via eleita. Com efeito, a insurgência contra a exigência formulada na nota devolutiva (fls.44/45), deveria ter sido veiculada por meio de procedimento de dúvida (art. 198 da Lei 6075/73) e não com a impetração de mandado de segurança. Neste sentido: ”Mandado de Segurança. Autoridade coatora. Oficial do Cartório de Registro de Imóveis. Inadmissibilidade. Impetrado que não pode ser considerado autoridade para fins de mandado de segurança. Hipótese em que há procedimento específico a ser observado contra tais atos. Caso de ilegitimidade passiva. Petição inicial indeferida. Segurança denegada, prejudicado o julgamento do agravo” (TJSP Agravo de Instrumento n° 0245921-18.2011.8.26.0000 Rel. Des. Vito Gugliemi). ”Mandado de Segurança contra ato de Oficial de Registro de imóveis que indeferiu pedido de averbação da construção de apartamento. Impossibilidade. Via eleita inadequada. Questão que poderia ser solucionada na via administrativa. Entendimento de que o Oficial do Cartório não é autoridade para efeito de Mandado de Segurança. Sentença mantida. Recurso improvido” (TJSP Apelação n° 994.01.042790-8, j. 18/11/2010, Rel. José Joaquim dos Santos). Para bem compreender a situação posta no mandamus, cumpre realçar a função do registrador público e não há como escapar da conclusão de ser ele titular de cargo público (delegado de função pública), sendo que “entre o delegado e o Estado estabeleceu-se uma relação complexa, cujos aspectos fundamentais são a investidura, a fiscalização técnica e a disciplina” (Desembargador JOSÉ RENATO NALINI, in Registro de Imóveis e Notas responsabilidade civil e disciplinar, RT, 1997, p. 85). Significa que o delegado, como agente público que é, deverá exercer a atividade delegada seguindo a legislação, bem como as normas e decisões normativas que são emitidas para disciplinar a prática do serviço, exatamente porque a uniformidade de procedimentos busca a almejada estabilidade jurídica que concede a segurança para o usuário. Cumpre destacar que os títulos judiciais não estão isentos de qualificação (positiva ou negativa), para ingresso no fólio real. Inclusive o Egrégio Conselho Superior da Magistratura já decidiu que a qualificação negativa do título judicial não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (Apelação Cível n. 413-6/7). Nessa linha, também o E. Supremo Tribunal Federal já decidiu que: ”REGISTRO PÚBLICO – ATUAÇÃO DO TITULAR – CARTA DE ADJUDICAÇÃO – DÚVIDA LEVANTADA – CRIME DE DESOBEDIÊNCIA – IMPROPRIEDADE MANIFESTA. O cumprimento do dever imposto pela Lei de Registros Públicos, cogitando-se de deficiência de carta de adjudicação e levantando-se dúvida perante o juízo de direito da vara competente, longe fica de configurar ato passível de enquadramento no artigo 330 do Código Penal – crime de desobediência – pouco importando o acolhimento, sob o ângulo judicial, do que suscitado” (HC 85911 / MG – MINAS GERAIS, Relator: Min. MARCO AURÉLIO, j. 25/10/2005, Primeira Turma). Logo, não basta a existência de título proveniente de órgão jurisdicionalizado para autorizar automaticamente o ingresso no registro tabular.Feitas essas considerações, deve o impetrante suscitar diretamente ou requerer que o Oficial suscite a dúvida, momento em que a exigência do registrador será avaliada por esta Corregedoria Permanente. Ante o exposto, julgo extinto o presente feito, com fundamento nos artigos 485, I, c.c. 330, III, ambos do Código de Processo Civil. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: MARCIO FERNANDES DE FREITAS (OAB 352617/SP) (DJe de 18.05.2018 – SP)

Fonte: DJE/SP | 18/05/2018.

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