REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente – Negativa de registro de loteamento – Artigo 18, § 2º, da Lei 6766/79 – Ações judiciais não elencadas nas hipóteses impeditivas – Comprovação de patrimônio suficiente para a garantia do pagamento de dívidas da loteadora e seus sócios – Improvável ocorrência de dano a futuros adquirentes – Recurso provido.

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Apelação Cível n° 0002977-41.2012.8.26.0358

Apelante: Residencial Matheus Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Mirassol.

VOTO N° 21.318

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente – Negativa de registro de loteamento – Artigo 18, § 2º, da Lei 6766/79 – Ações judiciais não elencadas nas hipóteses impeditivas – Comprovação de patrimônio suficiente para a garantia do pagamento de dívidas da loteadora e seus sócios – Improvável ocorrência de dano a futuros adquirentes – Recurso provido.

O Oficial do Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Mirassol obstou o registro de loteamento urbano, incidente sobre o imóvel objeto da matrícula n° 31.978, entendimento que foi prestigiado pelo MM Juiz Corregedor Permanente no julgamento da dúvida suscitada (fls. 1374/1376).

Inconformada, apelou a interessada Residencial Matheus Empreendimentos Imobiliários Ltda. (fls. 1402/1412), sustentando a existência de patrimônio suficiente dos loteadores para a garantia dos adquirentes dos lotes.

A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo provimento do recurso, arguindo, em preliminar, a competência da E. Corregedoria Geral da Justiça para o seu julgamento (fls. 1560/1562).

É o relatório.

Afasto a preliminar de incompetência argüida pelo Ministério Público.

A controvérsia versa sobre registro de loteamento, com o que há de prevalecer, para o julgamento do reclamo, a competência do Conselho Superior da Magistratura, nos termos do art. 16, V, e 181, II, b, do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. O fato de não importar o ato transmissão de domínio ou constituição de direito real não constitui exceção à regra estabelecida, que prestigia a natureza formal do registro, sem excepcionar suas conseqüências.[1]

No mérito, entendo que assiste razão à apelante.

Como ressaltado nas razões do recurso apresentado, a r. sentença apelada fundamentou a recusa ao ingresso pleiteado apenas em razão da possibilidade de risco aos adquirentes dos lotes, considerando que pendem sobre os sócios da pessoa jurídica titular de domínio do bem, Sr. José Pascoal Constantini, esposa e filhos, dívidas fiscais, cíveis e trabalhistas, que alcançam 16,5 milhões de reais. Os sócios, por imposição legal, respondem solidariamente pela obrigação.

O Registrador embasa sua recusa no disposto no artigo 18, parágrafo 2º, da Lei 6.766/79, que estabelece que as ações referentes a crimes contra o patrimônio e a Administração Pública impedem o registro de loteamento[2] e pondera que deve ser comprovada a existência de patrimônio suficiente para o pagamento de possíveis condenações.

As ações penais apontadas pelo Registrador não se enquadram nas modalidades expressamente previstas na lei, não versando sobre delitos contra o Patrimônio ou à Administração da Justiça.

Como bem reconhecido pelo MM Juiz Corregedor Permanente: "As ações penais em si, e aqui diferentemente do entendimento do Oficial Registrador, não configuram óbice ao registro, pois nenhuma delas se refere, rigorosamente falando, a crimes contra o patrimônio e contra a Administração Pública, que são apenas aqueles como tais definidos nos respectivos capítulos do Código Penal." (fls. 1375).

A existência de ações de execuções fiscais de valores elevados realmente obriga à cautela na realização do registro, tendo em vista o disposto no artigo 185 do Código Tributário Nacional.

Entretanto, na hipótese em tela, os bens dos demandados foram avaliados em valor superior a 320 milhões de reais, o que confere lastro bastante razoável para afastar eventual risco de dano a terceiros.

A farta documentação trazida pela apelante comprova a higidez e extensão do patrimônio dos sócios da loteadora, o que não justifica a recusa ao registro.

O loteamento "Parque Residencial Prof. Matheus" conta com a aprovação dos órgãos municipais competentes, conforme certificado nos autos (fls. 1045).

Como bem ponderado pelo D. Procurador de Justiça, citando Walter Ceneviva, a suscitação de dúvida deve ser "razoável, no sentido de que é função do serventuário buscar soluções que tendam a viabilizar – e não impedir o registro." (fls. 1561).

Nesses termos, pelo meu voto, à vista do exposto, dou provimento ao recurso.

JOSÉ RENATO NALINI

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Notas:

[1] Art. 16. Compete ao Conselho Superior da Magistratura:

V – julgar os processos de dúvidas de serventuários dos Registros Públicos;

Art. 181. Salvo disposição legal ou regulamentar, os feitos serão distribuídos nas seguintes classes:

II – no Conselho Superior da Magistratura:

b) dúvidas de registro de serventuários dos Registros Públicos;

[2] Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos:

§ 2° – A existência de protestos, de ações pessoais ou de ações penais, exceto as referentes a crime contra o patrimônio e contra a administração, não impedirá o registro do loteamento se o requerente comprovar que esses protestos ou ações não poderão prejudicar os adquirentes dos lotes. Se o Oficial do Registro de Imóveis julgar insuficiente a comprovação feita, suscitará a dúvida perante o juiz competente. (D.J.E. de 31.10.2013 – SP).

Fonte: D.J.E I 01/11/2013.

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Tenho união estável, mas não filhos; quem herda meus bens?

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Dúvida: Moro com uma companheira há dois anos, mas não somos casados no civil. Temos apenas uma declaração de união estável lavrada em cartório. Não temos filhos juntos, apenas ela tem um filho de uma relação anterior. Antes de passarmos a morar juntos eu havia comprado um apartamento e um carro. Caso eu me separe, haverá algum tipo de partilha dos meus bens com ela, ou de indenização? E se eu falecer, quem herda o meu patrimônio? Ela ou meus pais, uma vez que eu não tenho meus próprios filhos? Como faço para garantir que meus pais sejam meus herdeiros, é possível?

Resposta de Rodrigo da Cunha Pereira*:

Na união estável em que não houver contrato que estabeleça regime diverso, aplicam-se as regras da comunhão parcial de bens. Ou seja, os únicos bens que são partilháveis em caso de dissolução do vínculo são aqueles adquiridos onerosamente na constância da união e os frutos de quaisquer outros bens, originados durante a convivência, como, por exemplo, eventuais aluguéis desse apartamento que você tinha antes do seu relacionamento. Assim, o apartamento e o carro são somente seus e, com o fim da convivência, ela não terá direito a qualquer indenização ou fração desses bens.

De acordo com o art. 1.790 do Código Civil, caso você faleça antes de sua companheira e o único patrimônio seja o apartamento e o carro, ela não terá qualquer direito hereditário, pois o companheiro sobrevivente só participa da partilha dos bens adquiridos onerosamente na vigência da União Estável. Assim, esse patrimônio ficará com os seus pais.

Por fim, caso à época da sua morte seus pais ou irmãos estejam vivos, sua companheira receberá, a título de meação, 50% dos bens adquiridos onerosamente na constância da União Estável e dos frutos desses seus bens particulares (carro e apartamento) percebidos durante o relacionamento. Ainda nesse caso, ela receberá adicionalmente um terço da outra metade desses bens. Caso você queira excluí-la do recebimento deste um terço, é possível fazê-lo por meio de testamento, uma vez que ela não é herdeira necessária.

________________________

* Rodrigo da Cunha Pereira é advogado, mestre e doutor em direito civil e presidente do Instituto Brasileiro do Direito da Família (IBDFAM).

Fonte: Site Exame I 29/10/2013.

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CSM|SP: Registro de Imóveis – Dúvida – Ausência de prenotação – Ausência da via original do título cujo registro se busca

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CSM|SP: Registro de Imóveis – Dúvida – Ausência de prenotação – Ausência da via original do título cujo registro se busca – Prejudicialidade – Exame, em tese, das exigências para nortear futuras prenotações – Desapropriação indireta – Apuração de remanescente – Necessidade de retificação de registro na forma do art. 213, II, § 7º, da LEI N° 6.015/73 – Recurso prejudicado.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO N° 0002920-91.2012.8.26.0400, da Comarca de Olimpia, em que são apelantes IVO COLICHIO JÚNIOR, ZELIS PEREIRA FURLAN COLICHIO e WILMA PEREIRA FURLAN, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE OLÍMPIA.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “NÃO CONHECERAM DO RECURSO, V.U.”, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores IVAN SARTORI (Presidente), GONZAGA FRANCESCHINI, WALTER DE ALMEIDA GUILHERME, SILVEIRA PAULILO, SAMUEL JÚNIOR E TRISTÃO RIBEIRO.

São Paulo, 23 de agosto de 2013.

JOSÉ RENATO NALINI
Corregedor Geral da Justiça e Relator

VOTO N° 21.314

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida – Ausência de prenotação – Ausência da via original do título cujo registro se busca – Prejudicialidade – Exame, em tese, das exigências para nortear futuras prenotações – Desapropriação indireta – Apuração de remanescente – Necessidade de retificação de registro na forma do art. 213, II, § 7º, da LEI N° 6.015/73 – Recurso prejudicado.

Inconformados com a r. decisão de fls. 171/172, apelam Ivo Colichio Júnior, Zélia Pereira Furlan Colichio e Wilma Pereira Furlan, objetivando o registro, na matrícula n° 18.541, do Registro de Imóveis de Olímpia, da carta de sentença expedida nos autos do processo n° 956/1988, a fim de que se registre a desapropriação da área de 3.441,85 m² havida em favor do Município de Olímpia e sejam abertas seis matrículas relativas aos remanescentes.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.
É o relatório.

De início, observe-se que o presente recurso está prejudicado, conforme passo a demonstrar.

O título foi prenotado em 17.02.2012. Feita a qualificação, o Oficial de Registro de Imóveis de Olímpia expediu nota devolutiva em 23.02.12, pela qual informou que o registro foi recusado porque: a) a sentença proferida, na ação de indenização não declarou a transmissão de propriedade; e b) os recorrentes deveriam providenciar a retificação da área remanescente do imóvel (fls. 10).

Em 22 de março de 2012, os ora recorrentes formularam pedido de dúvida inversa. Encaminhados os autos ao Oficial de Registro de Imóveis, este deixou de prenotar novamente o título, o que, segundo a jurisprudência deste Conselho Superior da Magistratura, prejudica o recurso:

Ressalte-se, inicialmente, a ausência de prenotação eficaz. De fato, o mencionado titulo judicial foi apresentado para registro em duas oportunidades, observando-se que à última (com o mandado judicial aditado) correspondeu a prenotação n° 202.840, de 18 de março de 2002 (fls. 18), bem como a nota respectiva à desqualificação de 22 de março de 2002 (fls. 22). Todavia, apenas em 17 de março de 2005 passados mais de dois anos da devolução do titulo desqualificado para o registro predial -,operou-se a suscitação inversa da dúvida, não voltando o titulo a ser prenotado, nada obstante a manifestação do oficial registrador neste procedimento, em resposta à dúvida suscitada (fls. 31).

Ora, mesmo considerando que o procedimento de dúvida inversa, sem disciplina normativa (o artigo 198 da Lei de Registros Públicos prevê apenas a dúvida direta), por economia procedimental, na trilha de inúmeros precedentes do Conselho Superior da Magistratura (Apelações Civeis n°s 14.797-0/3, 21.445-0/4, 42.171.0/7-00, 76.030-0/8, entre outros), pode, excepcionalmente, ter seu processamento admitido, isso não afasta a necessidade de satisfação de prenotação eficaz, não se admitindo invocar aquela (prenotação n° 202.840) cujos efeitos já cessaram (artigo 205 da Lei n° 6.015/73). Cessados automaticamente efeitos da prenotação n° 202.840 pelo decurso “in albis” do prazo legal (artigo 205 da Lei de Registros Públicos) e ausente nova prenotação após a suscitação inversa da dúvida não há como não a considerar prejudicada, inclusive ao associar esse fato àquele adiante indicado que também aponta para a exatidão da qualificação negativa. Essa é a posição do Egrégio Conselho Superior da Magistratura, como se colhe na Apelação Cível n° 43.728-0/7, da Comarca de Batatais, rel. Des. Sérgio Augusto Nigro Conceição, DOE-Poder Judiciário-Caderno I, de 13 de outubro de 1998 (p. 4): “REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida inversamente suscitada – Falta do título original e de prenotação – Inadmissibilidade – Prejudicialidade – Recurso não conhecido. (..) Ao ser suscitada a dúvida, a requerimento do interessado, o título recusado deve ser prenotado para que esteja assegurado o direito de prioridade do apresentante. Se fosse admitido cumprir exigência durante o procedimento, estaria aberto caminho para uma injusta prorrogação do prazo da prenotação que, muita vez, viria em prejuízo dos eventuais detentores de títulos contraditórios. (…) Não tendo sido mantido nos autos, no original nem oportunamente prenotado, o título cujo registro pretende a recorrente, não é de ser conhecido o recurso, prejudicadas as demais questões suscitadas pelas partes“. No mesmo sentido, a Apelação Cível n° 78.700-0/0, da Comarca de Itanhaém, j. 16 de agosto de 2001, rel. Des. Luís de Macedo.

Além da falta de prenotação, verifica-se que não consta dos autos a via original da carta de sentença cujo ingresso é pretendido, o que também prejudica o recurso [1].

A despeito disso, nada obsta o exame – em tese – das exigências formuladas pelo Oficial de Registro de Imóveis a fim de orientar futuras apresentações.

Na linha do que bem ponderou a ilustrada Procuradoria Geral da Justiça, caso superadas as prejudicialidades apontadas, a recusa do Oficial de Registro de Imóveis deveria ser mantida.

É que na linha de precedentes deste Conselho Superior da Magistratura, é pressuposto do registro buscado pelos recorrentes a apuração da área remanescente para o controle da disponibilidade registral e atendimento do princípio da especialidade [2]

Note-se que os recorrentes buscam a especificação e divisão da área que remanesceu em seu domínio; e não da destacada.

Devem, assim, se valer do procedimento próprio para isso previsto no art. 213. § 7°, da Lei n° 6.015/73:

Pelo mesmo procedimento previsto neste artigo poderão ser apurados os remanescentes de áreas parcialmente alienadas, caso em que serão considerados como confrontantes tão-somente os confinantes das áreas remanescentes. (Incluído pela Lei n° 10.931, de 2004)

É importante observar que o procedimento de retificação de área para apuração de remanescente exige notificação de confrontantes ou anuência destes e a apresentação de planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes.

O atendimento desses requisitos deve ser demonstrado na retificação de área; não nos autos do procedimento de dúvida, cujo escopo é apenas o de examinar a recusa do registro do título feita pelo Oficial de Registro de Imóveis.

Oportuno, a propósito, citar trecho do parecer da lavra do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria Luís Paulo Aliende Ribeiro, hoje Juiz Substituto em 2º Grau, proferido nos autos do Processo CG n° 2.926/01:

Neste contexto o acolhimento da pretensão da recorrente importaria em retificação do registro sem o devido processo legal e em grave violação do princípio da especialidade (artigo 225, § 2º, da Lei n° 6.015/73), correta a postura do oficial registrador em recusar a prática do ato.

A obediência aos princípios da especialidade e da continuidade, informadores dos registros públicos, pressupõe um encadeamento perfeito e harmonioso no tempo da cadeia de titularidades de um determinado imóvel, entendido como um objeto precisamente individuado, revelando-se necessário, na espécie, procedimento bilateral para a correção do registro de origem, indispensável para a própria segurança do registro imobiliário e dos efeitos dele irradiados.

No caso em exame, não fosse a prejudicialidade apontada, a recusa seria mantida pois, sem a retificação de registro, não há como atender ao princípio da especialidade objetiva.

As descrições das matrículas feitas pela Municipalidade, além de não fazerem parte do título qualificado, não substituem a forma prescrita no art. 213 da Lei n° 6.015/73. Demais disso, o levantamento topográfico de fls. 132 também não faz parte do título.

Por fim, observe-se que o trabalho pericial contido nos autos da ação de indenização por desapropriação indireta restringe-se aos aspectos financeiros da parte destacada do imóvel, sem enfrentar as questões relativas à descrição e localização do remanescente (especialidade objetiva quantitativa e qualitativa), de modo que não tem a força que os recorrentes aduzem.

À vista do exposto, não conheço do recurso porque prejudicado.

JOSÉ RENATO NALINI
Corregedor Geral da Justiça e Relator

Notas:
[1] Apelações Cíveis 2.177-0, 4.258-0, 4.283-0, 12.439-0/6, 13.820-0/2, 16.680-0/4 e 17.542-0/2
[2] Apelações Cíveis 1.103-6/0, 61.876-0/3, 27.849-0/1, 72574-0/0, 79368-0/1, 442-6/9 (D.J.E. de 04.10.2013 – SP)

Fonte: Blog do 26 – DJE I 08/10/2013.

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