CSM: Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Negativa de ingresso de escritura de venda e compra de imóvel – Desrespeito ao registro anterior de instrumento particular – Desnecessidade da anuência dos compromissários compradores – Inexistência de afronta ao Princípio da Continuidade – Recurso provido.

Escrito por

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 0025566-92.2011.8.26.0477

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0025566-92.2011.8.26.0477, da Comarca de Praia Grande, em que é apelante OSVALDO ROBERTO BORBA SILVA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E ANEXOS DA COMARCA DE PRAIA GRANDE.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "DERAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores IVAN SARTORI (Presidente), GONZAGA FRANCESCHINI, ELLIOT AKEL, SILVEIRA PAULILO, SAMUEL JÚNIOR E TRISTÃO RIBEIRO.

São Paulo, 10 de dezembro de 2013

JOSÉ RENATO NALINI

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível n° 0025566-92.2011.8.26.0477

Apelante: Osvaldo Roberto Borba Silva

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil de Pessoa Jurídica e Civil das Pessoas Naturais e de Interdições e Tutelas da Comarca de Praia Grande

VOTO N° 21.367

Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Negativa de ingresso de escritura de venda e compra de imóvel – Desrespeito ao registro anterior de instrumento particular – Desnecessidade da anuência dos compromissários compradores – Inexistência de afronta ao Princípio da Continuidade – Recurso provido.

O Oficial do Registro de Imóveis e Anexos de Praia Grande deixou de proceder ao registro de Escritura Pública de Venda e Compra apresentada por Osvaldo Roberto Borba Silva, referente ao imóvel objeto da matrícula 8.027, o que suscitou a apresentação de dúvida, a pedido do interessado. Ressalta o Oficial a impossibilidade do ingresso no fólio registral em decorrência da quebra do princípio da continuidade, uma vez que o imóvel estava compromissado à venda em favor de Antônio Lopes e houve a transmissão da propriedade sem que este cedesse seus direitos ou com ela anuísse (fl. 02).

O interessado ofertou impugnação fundamentada a fls. 25/37.

O MM. Juiz Corregedor Permanente acolheu as ponderações do Oficial do Registro de Imóveis e manteve a recusa à realização do ato, julgando procedente a dúvida suscitada (fls. 39/40).

Inconformado, interpôs o interessado recurso de apelação, reiterando as razões anteriormente expostas (fls. 44/55).

A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se pelo provimento do recurso (fls.64/66).

É o relatório.

Assiste razão ao recorrente.

O Registrador, em sua nota devolutiva, sustentou que, enquanto não resolvida questão relacionada com a promessa de venda e compra registrada em favor de terceiro, não seria possível o ingresso do título de transmissão de propriedade, em respeito ao princípio registrário da continuidade (fl. 19).

Em sua sentença, o MM. Juiz Corregedor Permanente manteve o óbice ofertado pelo Registrador, ponderando que o registro de compromisso, cessão ou promessa de cessão só poderão ser cancelados por decisão judicial, a requerimento conjunto das partes contratantes ou quando houver rescisão comprovada do contrato, sendo que no caso em tela permanece íntegro o registro da promessa de venda e compra do bem a terceiro que não participou do negócio entabulado (fl. 39 v°).

Constata-se, pelo exame da documentação juntada aos autos, que o bem em questão foi compromissado à venda em 23 de agosto de 1976 a Antônio Lopes e sua esposa (fl. 10v°). Em março de 1980, o titular de domínio alienou o bem a Roberto Pincus (fl.11), estando preservada a cadeia sucessória a partir de então.

A previsão de registro de contrato preliminar de alienação do domínio existe para dar publicidade à relação obrigacional e gera direitos para a parte prejudicada, caso haja sua inobservância.

Não tem este registro o condão de impedir a alienação do bem pelo titular de domínio que, a despeito dela, mantém o vínculo obrigacional com o compromissário.

Diante disso, entendo não ter ocorrido vício nos registros de transmissão, com a possibilidade de ingresso do título apresentado.

Como já decidido por este E Conselho, acolhendo voto de minha lavra (Processo 0020761-10.2011.8.26-0344, julgado em 25/10/12, da Comarca de Marília) e respeitados os precedentes da 1.a Vara de Registros Públicos desta Capital, em sintonia com a posição do Registrador, o princípio da continuidade, com a transmissão da propriedade pelos titulares de domínio sem a observância de compromisso de venda e compra registrado em favor de terceiros, não será vulnerado.

De todo modo, a possível falta de conhecimento dos compromissários compradores, a sua ocasional oposição à transmissão da propriedade do imóvel aos adquirentes e a eventual inoponibilidade das cessões de direito, com afastamento de sua repercussão sobre a situação jurídica dele, são circunstâncias despidas de força para comprometer a validade da compra e venda definitiva, para frear o acesso do título ao álbum imobiliário: quando muito, terão potência para relativizar a eficácia, não para atestar a invalidade da transferência coativa da propriedade.

Citando Marco Aurélio S. Viana: "não se justifica a exigência de registro prévio do contrato senão como forma de tutelar o promitente comprador contra a alienação por parte do promitente vendedor, limitando ou reduzindo o poder de disposição deste, ao mesmo tempo que arma o adquirente de sequela, admitindo que obtenha a escritura até mesmo contra terceiro, na forma indicada no art. 1.418." (Comentários ao novo Código Civil: dos direitos reais. Sálvio de Figueiredo Teixeira (coord.). Rio de Janeiro: Forense, 2003. p. 695 v. XVI.)

Assim sendo, uma vez constituído o direito real de aquisição, Francisco Eduardo Loureiro acentua, com propriedade: doravante, os "novos atos de disposição ou de oneração praticados pelo promitente vendedor em benefício de terceiros, ainda que de boa-fé, são ineficazes frente ao promitente comprador" (Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência. Ministro Cezar Peluso (coord.). 2.a ed. São Paulo: Manole, 2008. p. 1.453.). Realço: ineficazes, não inválidos.

Quero dizer: se o registro do instrumento particular de compromisso de venda e compra, desnecessário para obtenção da sentença substitutiva do contrato definitivo, não impede o promitente vendedor de transferir a propriedade a terceiros – embora seja idôneo para comprometer a eficácia deste negócio jurídico -, impõe, na mesma linha de entendimento, admitir que o registro de escritura de venda e compra pelos sucessores dos titulares do domínio prescinde do cancelamento do registro do compromisso de venda e compra, ainda que o promitente comprador não tenha participado do negócio jurídico posterior.

Ademais, como bem mencionado pelo D. Procurador da Justiça, o "erro" teria ocorrido há mais de trinta anos, sem notícia de que houvesse prejuízo ao promitente comprador ou a terceiro. O tempo decorrido impediria eventual pretensão de anulação do registro, pois atingiria terceiro de boa-fé que faria jus à usucapião, conforme disposto no artigo 214, § 5º, da Lei 6.015/73 (fls. 65/66).

Nesses termos, pelo meu voto, à vista do exposto, dou provimento ao recurso.

JOSÉ RENATO NALINI

Corregedor Geral da Justiça e Relator. (D.J.E. de 14.03.2014 – SP)

Fonte: DJE/SP | 17/03/2014.

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1ª VRP|SP: Registro de imóveis – Dúvida – Compra e venda de imóvel por menor impúbere devidamente representado – Doação omitida no instrumento entabulado entre as partes – Desnecessidade de expedição de alvará judicial – Ato realizado no interesse do incapaz – Dever de fiscalizar o recolhimento dos impostos que não deve se sobrepor ao ato de vontade das partes – Dúvida improcedente.

Escrito por

0072005-60.2013.8.26.0100

Dúvida 17º Oficial de Registro de Imóveis Diego da Silva Criscuolo – Registro de imóveis – dúvida compra e venda de imóvel por menor impúbere devidamente representado doação omitida no instrumento entabulado entre as partes – desnecessidade de expedição de alvará judicial ato realizado no interesse do incapaz dever de fiscalizar o recolhimento dos impostos que não deve se sobrepor ao ato de vontade das partes.

Vistos.

O 17º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo suscitou a presente dúvida a requerimento de DIEGO DA SILVA CRISCUOLO. De acordo com o relatado (fls. 02/06), pretende-se o registro de uma escritura de compra e venda lavrada perante a Oficial do Registro Civil das Pessoas Naturais do Distrito de Ermelino Matarazzo Comarca de São Paulo (fls.21/23), em 28 de agosto de 2013, no qual Elias Moreira dos Santos e sua mulher Mara Virginia Criscuolo dos Santos venderam o imóvel objeto da matrícula nº 59.443 ao suscitado, menor impúbere, representado por seu genitor Carlos Eduardo Criscuolo.

O título foi apresentado ao 17º Registro de Imóveis em 30 de outubro de 2013 e qualificado negativamente, por entender o registrador que o suscitado não cumpriu a exigência de apresentação do alvará para lavratura da escritura pública de compra e venda do imóvel adquirido com recursos próprios, sendo que a representação legal não seria suficiente para suprir a incapacidade civil do adquirente. Alega, ainda, que de acordo com a escritura lavrada não houve a menção de qualquer doação em dinheiro, não sendo caso de recolhimento de tributo para este fato gerador.

Houve impugnação do suscitado (fls.32/37) DIEGO DA SILVA CRISCUOLO, que alega genericamente que a compra e venda do imóvel foi feita em seu interesse exclusivo, com a utilização de recursos outros, que independem de qualquer autorização judicial para serem utilizados. Sustenta que de acordo com o artigo 1.691 do CC a aquisição de bens móveis ou imóveis em nome de menor necessita da prévia autorização judicial apenas na hipótese de alienação dos bens, bem como que o registrador só poderá exigir a expedição de alvará judicial nas hipóteses expressamente previstas em lei. Por fim, aduz que em relação a fiscalização tributária o Oficial só é responsável pelos negócios praticados perante sua fé pública e que contem com sua efetivação intervenção.

O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls. 39/41).

É o relatório.

Passo a fundamentar e decidir.

O suscitado, relativamente incapaz em razão da idade, pretende o registro de contrato de compra e venda, no qual figura como comprador de um imóvel. A exigência do registrador tem como fundamento o artigo 1691 CC, que dispõe: Art. 1691: Não podem os pais alienar, ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair, em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz. É assente perante a doutrina pátria que a restrição imposta pelo legislador ao gerenciamento dos bens de menores pelos pais tem por finalidade impedir que eles venham a ser prejudicados.

A compra de bem imóvel não foi prevista na norma, que fez menção expressa apenas à alienação, e, em não acarretando obrigações que venham a diminuir ou atingir negativamente o patrimônio do incapaz, está isenta da autorização judicial. Entendimento contrário viria contra a motivação legal, ou seja, em prejuízo do menor. O precedente trazido aos autos pelo zeloso Registrador constitui hipótese atípica. Naquele caso em especial, tratado nos autos CG 2013/96323, havia dúvida sobre a idoneidade do negócio jurídico subjacente e conflito de interesses.

A simples leitura do título que se pretende registrar evidencia a omissão das partes em relação à origem do numerário utilizado para o pagamento. Conforme se verifica da escritura, não há qualquer menção de que o imóvel foi adquirido por recursos outros, consistente na doação modal acoplada à compra e venda, mas sim através de recursos próprios do menor. Tal afirmativa é embasada com o recolhimento de somente um imposto relativo à compra (ITBI imposto de transmissão de bem imóvel), não havendo nenhuma menção ou recolhimento em relação à eventual doação realizada em prol do menor (ITCMD). O artigo 289 da Lei 6.015/1973: é dever dos oficiais registradores fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício. Logo, cabe ao registrador fiscalizar o recolhimento dos tributos incidentes sobre os fatos geradores. Não existe o fato gerador do imposto de transmissão relativo à doação no contrato entabulado. Com razão o MM Juíz Asdrubal Nascimbeni (fls. 03) ao afirmar que a origem do numerário não interessa ao Direito Civil, mas ao fisco.

A responsabilidade fiscal é de quem realiza o negócio, não cabendo ao Registrador presumir eventual fraude ou simulação e exigir recolhimento em desconformidade com o exposto no título. Como vem sendo decidido nesta 1ª Vara de Registro Públicos em casos semelhantes: “O registro de ESCRITURA pública de venda e compra do suscitado para sua filha menor, em que pese envolver uma suspeita de ato simulado, que pode até revelar sonegação fiscal, conquanto a DOAÇÃO é mais fortemente onerada, não pode ser obstada sob a ótica registral. A aquisição, como destacou o Ministério Público, se faz em prestígio e favorecimento da menor, de forma que não pode exigir, no caso, um rigorismo maior, mormente porque é o pai ou a mãe que possuem prerrogativas para representar seus filhos menores. O pátrio poder pode ser exercido por um ou outro, ou ainda por ambos. Não se vislumbrando irregularidade registral, o acesso da escritura ao fólio deve ser franqueado.” (Dr. Venício Antonio de Paula Salles, Processo nº 164169-2/02).

Do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo 17º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo, a requerimento de DIEGO DA SILVA CRISCUOLO, para que o título tenha acesso ao registro. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento.

Desta sentença cabe apelação, com efeito suspensivo e devolutivo, para o E. Conselho Superior da Magistratura, no prazo de quinze dias.

Oportunamente, ao arquivo.

P.R.I.C.

São Paulo, 12 de fevereiro de 2014.

Tania Mara Ahualli Juíza de Direito (CP 413) (D.J.E. de 11.03.2014 – SP)

Fonte: DJE/SP | 11/03/2014.

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1ª VRP/SP: Registro de Imóveis – dúvida – Formal de Partilha – de cujus casado no regime da comunhão universal – imóveis adquiridos na constância do matrimônio – arrolamento envolvendo apenas a meação – defeito formal que impede o ingresso do título – dúvida procedente

Escrito por

Processo 0000593-35.2014.8.26.0100

Dúvida – Registro de Imóveis – 16º Oficial de Registro de Imoveis – César Tadeu Pastore – César Tadeu Pastore – CONCLUSÃO Em 12 de fevereiro de 2014 faço estes autos conclusos a MMª. Juíza de Direito Drª Tania Mara Ahualli, da 1ª Vara de Registros Públicos. Eu, ______________, Bianca Taliano Beraldo , Escrevente, digitei.

“Registro de Imóveis – dúvida – Formal de Partilha – de cujus casado no regime da comunhão universal – imóveis adquiridos na constância do matrimônio – arrolamento envolvendo apenas a meação – defeito formal que impede o ingresso do título – dúvida procedente”

CP 470

Tendo em vista o documento juntado à fl.22, defiro à suscitada a prioridade na tramitação do feito, nos termos da Lei 10.741/03.

Anote-se, tarjando-se os autos.

Segue decisão separado.

Vistos.

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 16º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de César Tadeu Pastore, em virtude da qualificação negativa do Formal de Partilha expedido pela 2ª Vara da Família e Sucessões do Foro Regional da Freguesia do Ó (Processo nº 020.08.009043-5). Informa o Oficial Registrador que o ingresso do título foi obstado por ter sido declarada no arrolamento apenas a meação do “de cujus” nos imóveis que integravam o patrimônio do casal. Argumenta que o autor da herança era casado no regime da comunhão de bens com a suscitada (Helly Soares Jorge) e os bens imóveis, objeto das matrículas nºs 35.796 e 25.126, foram adquiridos na constância do casamento, sendo necessário o aditamento do formal de partilha. A suscitada apresentou impugnação (fls. 116/117). Alega que o Formal de Partilha foi devidamente homologado, não violando qualquer dispositivo dispositivo legal, razão pela qual o registro não podia ter sido denegado. Aduz ainda que o aditamento implicará na obrigação ao pagamento do ITCMD relativo à parcela aditada, gerando uma onerosidade desnecessária.

O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.122/123).

É o relatório.

Passo a fundamentar e a decidir.

Com razão o Sr. Oficial Registrador e a D. Promotora de Justiça. O entrave concernente à irregularidade da partilha é de fato insuperável. Conforme consta na certidão de casamento (fl.19), o “de cujus” era casado sob o regime da comunhão universal de bens, sendo que o matrimônio realizou-se em 25.05.1950, ou seja antes da Lei 6.515, de 26 de dezembro de 1977. Outrossim, de acordo com o documento de fl. 05/06, verifica-se que os imóveis, objetos das transcrições nºs 25.126 e 35.796, foram adquiridos em 02.12.1961 e 07.03.1966, respectivamente, logo, na constância do casamento, permanecendo neste estado até a data do óbito (fls. 27). Portanto, do fato jurídico da morte de José Paulo Jorge decorreram:

(a) o fim do casamento e a dissolução da sociedade conjugal, com a necessidade de fazer partilha dos bens sobre os quais havia mancomunhão, i. e., comunhão em razão da sociedade conjugal; e (b) a transmissão causa mortis do domínio e da posse da herança, gerando necessidade de partilha. Contudo, no arrolamento não se resolveu nada acerca do fim da comunhão decorrente do casamento e, dando-se por prescindível essa providência, cuidou-se apenas de partilhar metade dos bens (fls. 14 – 87/89). Por coincidência, essa metade foi sempre metade ideal, mas ainda assim é forçoso reconhecer que a situação patrimonial não foi corretamente resolvida como, a bem da segurança jurídica, exige a lei (Cód. de Proc. Civil, arts. 993, IV, e 1.023, II e III), deficiência formal que impede o ingresso do título. Recentemente, o Colendo Conselho Superior da Magistratura, em julgamento ocorrido no dia 04 de outubro de 2012, no autos da Apelação Cível nº 0037763-38.2010.8.26.0114, abordou com minúcias as questões afetas ao patrimônio coletivo e à extinção do estado de indivisão associado ao regime da comunhão universal de bens:

“De acordo com o regime da comunhão universal de bens, estatuto patrimonial eleito pelos cônjuges, o patrimônio comum compreende todos os bens, exceto os insuscetíveis de comunicação. Tal conjunto de relações jurídicas aferíveis economicamente constitui um patrimônio coletivo, enfim, um único patrimônio sob a titularidade de dois sujeitos de direito”.

E ainda de acordo com o ilustre jurista Orlando Gomes (Direito de Família. Atualizada por Humberto Theodoro Júnior, 13ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2000, p. 196): “Em relação ao patrimônio comum, a posição jurídica dos cônjuges é peculiar. Não são proprietários das coisas individualizadas que o integram, mas do conjunto desses bens. Não se trata de condomínio propriamente dito, porquanto nenhum dos cônjuges pode dispor de sua parte nem exigir a divisão dos bens comuns. Tais bens são obejto de propriedade coletiva, a propriedade de mão comum dos alemães, cujos titulares são ambos os cônjuges”. Por outro lado, Maria Helena Diniz discorrendo sobre o regime da comunhão universal enfatiza que: “Nenhum dos consortes tem metade de cada bem, enquanto durar a sociedade conjugal, e muito menos a propriedade exclusiva de bens discriminados, avaliados na metade do acervo do casal. Esses bens compenetram-se de tal maneira que, com a dissolução da sociedade conjugal, não se integram ao patrimônio daquele que os trouxe ou os adquiriu” (Curso de Direito Civil Brasileiro: Direito de Família. 22ª ed. São Paulo: Saraiva, 2007 170-171).

Daí conclui-se que, caso dissolvida a sociedade conjugal pela nulidade ou anulação do casamento, pela separação, pelo divórcio ou pela morte, apenas com a partilha se especifica a porção do patrimônio comum composta pela meação de cada um cônjuges. Por outro lado, falecendo um deles, somente com a partilha identificam-se os bens, direitos e obrigações que integram a herança e aqueles componentes da meação do supérstite. Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo 16º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo a requerimento de César Tadeu Pastore. Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios. Desta sentença cabe apelação, com efeito suspensivo, em quinze dias, para o E. Conselho Superior da Magistratura.

Oportunamente, cumpra-se o art. 203, I da Lei 6.015/73 e arquivem-se os autos.

P.R.I.C.

São Paulo, . Tania Mara Ahualli Juíza de Direito (CP 470) – ADV: CÉSAR TADEU PASTORE (OAB 182143/SP) (D.J.E. de 06.03.2014 – SP)

Fonte: DJE/SP | 06/03/2014.

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