1ª VRP: Dúvida – pretensão de se registrar escritura pública de cessão de direitos de meação e hereditários referentes a um imóvel

Escrito por

0068806-30.2013.8.26.0100

Dúvida

Rosemary Maçae Suzuki

2º Oficial de Registro de Imóveis da Capital

CONCLUSÃO

Em 07 de janeiro de 2014, faço estes autos conclusos a(o) MM(A). Juiz(a) de Direito Tania Mara Ahualli, da 1ª Vara de Registros Públicos. Eu, _______________, Escrevente, digitei. Dúvida pretensão de se registrar escritura pública de cessão de direitos de meação e hereditários referentes a um imóvel partilha do imóvel já homologada e registrada não há mais que se falar em direitos hereditários, mas sim de direitos reais escritura de cessão pode ser recepcionada como compra e venda precedentes desta Vara muito embora o título possa ser registrado como venda e compra, ainda há exigências a serem cumpridas (recolhimento do ITBI e apresentação da DOI), razão pela qual o título não pode, da forma como apresentado, ingressar em fólio real dúvida procedente. Vistos.

1. O 2º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo (RI), suscitou dúvida a requerimento de ROSEMARY MAÇAE SUZUKI.

1.2. Segundo o termo de dúvida (fls. 02-03), Rosemary pretende que seja registrada escritura pública de cessão de direitos de meação e hereditários (fls. 06-07), em que figura como cessionária juntamente com Cecilia Moraes de Almeida. No mesmo documento, figuram como cedentes: Nair Lugli Bellido, Ivan Bellido, Sandra Maria Carvalhal Berla e Marcio Roque Bellido. O objeto do referido título é a terça parte ideal do imóvel de matrícula 69.111 do 2º RI (fls. 11-14).

1.3. Houve qualificação negativa do título (fls. 15) porquanto o registrador entendeu que a partilha dos bens deixados por João Roque Bellido Berbel (cujos herdeiros são os cedentes Nair, Ivan, Sandra e Marcio) já está devidamente homologada e registrada (v. R.03/69.111 – fls. 11 verso – 12), sendo assim, não seria possível o registro do título, que deveria ser convertido em escritura de venda e compra. O registrador também alega, no termo de dúvida (fls. 03) que o título apresentado não consta do rol exaustivo do artigo 167, I, da Lei 6.015/73.

1.4. O requerimento de dúvida (fls. 04) foi instruído com documentos essenciais e outros de interesse da suscitada (fls.05-24).

2. Rosemary apresentou impugnação (fls. 26), instruída com nova documentação (fls.27-36).

3. O Ministério Público opinou pela improcedência da dúvida (fls. 38-39).

4. É o breve relatório. Passo a fundamentar e decidir.

5. A suscitada pretende que se registre escritura de cessão relativa a direitos de meação e hereditários sobre o imóvel de matrícula 69.111, do 2º RI. Já houve, todavia, a devida homologação e o registro do formal de partilha de João, ocasião em que ficou perfeitamente definida a distribuição da parte que lhe cabia no referido imóvel (1/3) entre os herdeiros (no caso, os cedentes).

6. Como já fora devidamente homologada e registrada a partilha, na matrícula 69.111 do 2º RI (v. R.03 fls. 11 verso e 12), em verdade, não há mais que se falar em direitos de meação e hereditários, mas em verdadeiros direitos reais que Nair, Ivan, Sandra e Marcio, na qualidade de herdeiros de João, agora possuem em relação ao imóvel. Logo, o que se pretende transferir por meio do título apresentado para registro, são direitos reais relativos à terça parte ideal do imóvel.

6.1. Neste cenário, a Corregedoria Geral de Justiça tem decidido no sentido de recepcionar a escritura de cessão de direitos de meação e hereditários como verdadeira escritura de venda e compra. No presente caso, fica evidente, pelo texto do título (v. fls.07) que houve o pagamento e a devida quitação de valores, mostrando-se clara a intenção de os cedentes transferirem todos e quaisquer direitos reais sobre o imóvel para as cessionárias: O autor deste trabalho não descarta a possibilidade do registro de escritura de cessão de direitos hereditários quando, no momento de sua apresentação a registro, já tiver sido registrado o formal de partilha do falecido, no qual tenha sido tocado ao herdeiro cedente o mesmo imóvel objeto do título. Este, então, será recepcionado como compra e venda, já que a simples denominação dada ao negócio jurídico não altera a sua essência, como, aliás, dispõe o art. 85 do CC (Ademar Fioranelli apud Apel. Cív. 297-6/6 – CSMSP – j.25.05.2005 – Rel. José Mario Antonio Cardinale).

7. Já é sabido, portanto, que o título pode ser registrado como sendo escritura de compra e venda. Todavia, devem ser observadas as outras exigências do registrador, como o recolhimento do ITBI e a declaração de Operação Imobiliária (DOI). Sendo assim, por motivo diverso do sustentado pelo registrador, a dúvida há de ser julgada procedente, afinal, da exata maneira como o título foi apresentado (sem recolhimento do ITBI e sem apresentação da DOI), não será possível o ingresso em fólio real.

8. Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo 2º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo, a requerimento de ROSEMARY MAÇAE SUZUKI (prenotação 369.697). Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Desta sentença cabe apelação, com efeito suspensivo e devolutivo, para o E. Conselho Superior da Magistratura, no prazo de quinze dias. Uma vez preclusa esta sentença, cumpra-se a Lei 6.015/73, artigo 203, I, e arquivem-se os autos se não for requerido mais nada.

P.R.I.C.

São Paulo, 20 de janeiro de 2014. Tania Mara Ahualli JUÍZA DE DIREITO (CP 385) 

(…)

Fonte: DJE I 30/01/2014.

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1ª VRP|SP: Registro de imóveis – Dúvida – Contrato de locação com vigência de quinze anos – Objeto da locação é imóvel alienado fiduciariamente – Necessidade de concordância expressa do fiduciário, nos termos do art. 37-B da Lei 9.514/97 – Dúvida procedente (mantida a recusa do ofício de imóveis).

Escrito por

Processo 0065836-57.2013.8.26.0100
CP 357
Dúvida
Registro de Imóveis
9° Oficial de Imoveis da Comarca da Capital
Auto Posto Mello Peixoto Ltda
Registro de imóveis – dúvida – contrato de locação com vigência de quinze anos – objeto da locação é imóvel alienado fiduciariamente – necessidade de concordância expressa do fiduciário, nos termos do art. 37-B da Lei 9.514/97 – dúvida procedente (mantida a recusa do ofício de imóveis).
1. O 9º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo (RI) suscitou dúvida a requerimento de AUTO POSTO MELLO PEIXOTO LTDA. (AUTO POSTO).
1.1. De acordo com o termo de dúvida (fls. 02-03), AUTO POSTO pretende o registro de um contrato de locação (fls. 04-14) celebrado em 19 de dezembro de 2008 (aditado duas vezes em 02 de abril de 2009 e em 03 de maio de 2010), em que PRIME ADMINISTRAÇÃO DE BENS E PARTICIPAÇÕES LTDA. (PRIME) dá em locação, à suscitada, o imóvel de matrícula 11.120 do 9º RI.
1.2. O título foi apresentado ao 9º RI em 21 de agosto de 2013, ocasião em que foi qualificado negativamente. Pela leitura da nota de devolução (fls. 15), parece que o título foi apresentado à prenotação em outras ocasiões pretéritas. O registrador notou que o imóvel de matrícula 11.120 foi alienado fiduciariamente à B.S. Factoring Fomento Comercial Ltda. (v. R.20/11.120 – fls. 47 verso) e o contrato de locação que se pretende registrar possui prazo de vigência de 15 (quinze) anos. Neste cenário, é imprescindível, nos termos do artigo 37-B da Lei 9.514/97, a concordância expressa da fiduciária, a fim de que o negócio de locação se torne válido.
1.3. Alegando não poder cumprir com o exigido, AUTO POSTO requereu a suscitação de dúvida (fls. 16-17), instruindo seu pedido com documentos (fls. 19-41). O título foi então prenotado sob número 457.992 (fls. 48 verso).
2. Houve impugnação da suscitada (fls. 51-54).
2.1. AUTO POSTO alega genericamente que não possui condições de obter a concordância expressa da fiduciária B.S Factoring e que o contrato de locação, que se pretende registrar, foi assinado em data anterior à da ocorrência da alienação fiduciária (o contrato foi assinado no ano de 2008 e a alienação fiduciária ocorreu no ano de 2009 v. fls. 47 verso)
3. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls. 69-70).
4. É o relatório. Passo a fundamentar e decidir.
5. A suscitada pretende o registro de contrato de locação em desconformidade com a legislação civil.
6. A exigência do registrador encontra guarida expressa em lei. Assim dispõe o artigo 37-B da Lei 9.514/97: “Art. 37-B. Será considerada ineficaz, e sem qualquer efeito perante o fiduciário ou seus sucessores, a contratação ou a prorrogação de locação de imóvel alienado fiduciariamente por prazo superior a um ano sem concordância por escrito do fiduciário.” (g. n.)
7. A simples leitura do título que se pretende registrar evidencia que o prazo de vigência pretendido extrapola o interregno temporal de um ano (v. cláusula 3ª – fls. 5), fazendo-se assim imperiosa a concordância expressa do fiduciário para a validade da locação.
8. A impugnação apresentada pela suscitada não prospera. A simples e alegada dificuldade em se obter a concordância da fiduciária (difficultas praestandi) não é motivo relevante para que afastar a exigência legal. Ademais, o fato de o contrato de locação ter sido celebrado em data anterior à ocorrência da alienação fiduciária não voga, eis que o instrumento de locação não foi registrado logo após a sua celebração e, portanto, não chegou a gozar de publicidade perante terceiros.
9. Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo 9º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo, a requerimento de AUTO POSTO MELLO PEIXOTO LTDA. (prenotação 457.992). Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Desta sentença cabe apelação, com efeito suspensivo e devolutivo, para o E. Conselho Superior da Magistratura, no prazo de quinze dias. Uma vez preclusa esta sentença, cumpra-se a Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973 – LRP/1973, art. 203, I, e arquivem-se os autos se não for requerido mais nada.
P. R. I. C. São Paulo, .
JOSUÉ MODESTO PASSOS Juiz de Direito
(D.J.E. de 13.01.2014 – SP)

Fonte: D.J.E. | 13/01/14

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1ª VRP|SP: Dúvida – Instrumento particular de compromisso de venda e compra eivado de irregularidades – Pluralidade de promitentes vendedores – Necessidade de outorga uxória, muito embora parte ideal do imóvel seja de propriedade exclusiva de um dos promitentes vendedores, casado sob regime da comunhão parcial de bens (inteligência dos arts. 1.642,II; 1.647 e 1.668, I, CC/2002) – Necessidade de alvará judicial que autorize o espólio a prometer sua fração ideal à venda – CND do INSS da promitente compradora: reconhecida sua inexigibilidade pelo registrador – Necessidade de procuração com poderes específicos aos promitentes vendedores que assinaram em nome de outros promitentes vendedores – Dúvida procedente.

Escrito por

Processo 0066698-28.2013.8.26.0100
CP 363
Dúvida – Registro de Imóveis
Primax Empreendimentos Imobiliários Ltda
Dúvida – instrumento particular de compromisso de venda e compra eivado de irregularidades – pluralidade de promitentes vendedores – necessidade de outorga uxória, muito embora parte ideal do imóvel seja de propriedade exclusiva de um dos promitentes vendedores, casado sob regime da comunhão parcial de bens (inteligência dos arts. 1.642,II; 1.647 e 1.668, I, CC/2002) – necessidade de alvará judicial que autorize o espólio a prometer sua fração ideal à venda – CND do INSS da promitente compradora: reconhecida sua inexigibilidade pelo registrador – necessidade de procuração com poderes específicos aos promitentes vendedores que assinaram em nome de outros promitentes vendedores – dúvida procedente.
Vistos etc.
1. O 13º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo (RI) suscitou dúvida a requerimento de PRIMAX EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (PRIMAX).
1.1. Segundo o termo de dúvida (fls. 02-04), em 12 de junho de 2013 fez-se prenotar, sob o número 277.875, no 13º RI, instrumento particular de promessa de venda e compra, datado de 14 de maio de 2013 (fls. 12-18). O objeto do título é o imóvel de matrícula 27.974 daquela serventia. No referido instrumento a suscitada figura como promitente compradora e, na qualidade de promitentes vendedores, comparecem Ivo Rosset (casado sob o regime da separação obrigatória de bens – v. fls. 18), Isaac Mauro Rosset e sua esposa Silvia Rosset (casados sob o regime da comunhão universal de bens – v. fls. 29), Aron Rosset (casado sob o regime da separação total de bens – v. fls. 32), Carlos Maurício Rosset (casado sob o regime da comunhão parcial de bens v. fls. 30) e Espólio de Henrique Rosset (falecido em 05/12/2012 – v. fls. 31), representado pelos promitentes vendedores já citados.
1.2. Apresentado o título ao 13º RI, houve qualificação negativa (fls. 26) pelos seguintes motivos: (a) o registrador entendeu ser necessária a outorga uxória da esposa de Carlos, por força do artigo 1.647, I, do Código Civil – CC/2002; (b) indispensável se faz a apresentação de alvará judicial que autorize o Espólio de Henrique Rosset a alienar a sua parte ideal no imóvel; (c) deve-se apresentar Certidão Negativa de Débitos (CND) do Instituto Nacional do Seguro Social (INSS), ou declaração de não vinculação da PRIMAX como empregadora; e (d) deve ser apresentada procuração com poderes específicos outorgados para Aron e Isaac, vez que ambos assinaram o título em nome de Ivo e Silvia.
1.3. Pela leitura dos autos (em especial fls. 25 verso), parece que o título já fora apresentado ao 13º RI em mais de uma ocasião. Inconformada com as exigências, a suscitada requereu procedimento de dúvida (fls. 09). A prenotação vigente tem o número 280.757 (v. fls. 05 e 06).
1.4. O termo de dúvida veio instruído com documentos essenciais e outros de interesse para a causa (fls. 05-46). 1.5. PRIMAX está representada ad judicia (fls. 10-11).
2. A suscitada apresentou impugnação (fls. 48-54), rechaçando, uma a uma, as exigências do registrador.
3. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls. 60-62).
4. É o relatório. Passo a fundamentar e decidir.
5. PRIMAX pretende o registro de instrumento particular de promessa de venda e compra em desconformidade com a legislação registrária e civil.
6. Primeiramente, discorro sobre a exigência de outorga uxória para aperfeiçoar o negócio do promitente vendedor Carlos. A suscitada tenta afastar a exigência com o argumento de que a parte ideal que pertence a Carlos está gravada pela cláusula de incomunicabilidade (v. fls. 50 e AV.05/27.974 – fls. 23-24).
6.1. Como bem foi exposto pelo Ministério Público (fls. 61), é verdade que os bens gravados com cláusula de incomunicabilidade estão excluídos da comunhão entre os cônjuges, tudo nos termos do artigo 1.668, I, do Código Civil. Portanto, tem-se que a parte ideal do imóvel de matrícula 27.974, do 13º RI, pertencente exclusivamente a Carlos (casado sob o regime da comunhão parcial de bens), configurando seu patrimônio próprio.
6.2. O artigo 1.642 do Código Civil assim dispõe: “Art. 1.642. Qualquer que seja o regime de bens, tanto o marido quanto a mulher podem livremente: […] II – administrar os bens próprios” (g. n.)
6.3. Porém, na lição de Silvio Rodrigues, a leitura deste dispositivo deve ser integrada com as restrições do artigo 1.647 do mesmo diploma legal: “Assim, na administração, mesmo de patrimônio próprio, conforme o regime de bens, haverá vedação à venda ou oneração sem autorização do Cônjuge”(Direito Civil: Direito de Família: Vol. 6 – 28 ed. rev. E atual por Francisco José Cahali; de acordo com o novo Código Civil (Lei. n. 10.406, de 10.01.2002), – São Paulo: Saraiva, 2004, p. 161 – g. n.) “Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta: I – alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis” (g. n.)
6.4. Portanto, mesmo que a parte ideal de Carlos lhe pertença com exclusividade, a sua alienação não escapa à necessidade de outorga uxória. Situação diferente haveria se Carlos fosse casado pelo regime da separação absoluta de bens.
7. Analisemos, agora, a exigência de alvará judicial que autorize o Espólio de Henrique Rosset a alienar sua parte ideal no imóvel.
7.1. Tal óbice tem fundamento no artigo 992, I, do Código de Processo Civil, e sua inobservância acarreta a nulidade do ato: “Art. 992. Incumbe ainda ao inventariante, ouvidos os interessados e com autorização do juiz: I – alienar bens de qualquer espécie;” (g. n.)
7.2. Pela leitura dos elementos dos autos, infere-se que ainda não foi ultimada a partilha dos bens de Henrique Rosset, logo: “Falecendo o titular de domínio sem a ultimação da partilha em processo de inventário, durante o interregno a alienação de bens pelo inventariante só pode ocorrer mediante prévia autorização judicial, nos termos do art. 992, I, do Código de Processo Civil. É necessária a comprovação da representação legal das partes, quando não comparecem para a lavratura do ato.” (Proc. 100.10.001900-4 – 1VRP – São Paulo – j.24.03.2010 – rel. Gustavo Henrique Bretas Marzagão – g. n.)
8. No que tange à exigência de CND do INSS, assim como foi reconhecido pelo registrador (fls. 03), esta se encontra superada em face de atual entendimento jurisprudencial do E. Conselho Superior da Magistratura, que a entende como sendo sanção indireta (v. Apel. Cív. 9000003-22.2009.8.26.0441 – TJSP e Proc. 0035785-63.2013.8.26.0100 – 1VRP – SP).
9. Por fim, A necessidade de procuração, com poderes específicos outorgados a Aron e Isaac, encontra guarida no artigo 661, § 1º, do Código Civil. O documento apresentado a fls. 27 é uma certidão de procuração outorgada pela suscitada aos seus representantes legais e em nada serve aos promitentes vendedores.
10. Por tudo, há de se reconhecer a razão do registrador em obstar o ingresso do título em fólio real.
11. Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo 13º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo, a pedido de PRIMAX EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, para que se mantenha o impedimento de registro do título (prenotação nº 280.757). Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Desta sentença cabe apelação, com efeito suspensivo, para o E. Conselho Superior da Magistratura, no prazo de quinze dias. Uma vez preclusa esta sentença, cumpra-se a LRP/1973, art. 203, I, e arquivem-se os autos se não for requerido mais nada.
P. R. I. C.
São Paulo, . Josué Modesto Passos JUIZ DE DIREITO
(D.J.E. de 08.01.2014 – SP)

Fonte: D.J.E. | 08/01/14

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