Processo 1017918-83.2026.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Leonardo Mathias Neto – Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida para autorizar o registro do título, ressalvando expressamente que a presente decisão não exonera os arrematantes do adimplemento do ITBI devido ao Município de São Paulo em decorrência da transmissão onerosa imobiliária, tampouco obsta os atos de fiscalização, lançamento e cobrança do crédito tributário pela Fazenda Pública Municipal pelas vias próprias, a qual deve ser notificada sobre a prática do ato pelo Oficial, com cópia desta decisão. Sem custas, despesas ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. – ADV: LEONARDO MATHIAS NETO (OAB 182486/SP).
Íntegra da decisão:
Processo Digital nº: 1017918-83.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Requerente: 11º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo – Sp
Requerido: Leonardo Mathias Neto
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo 11º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital a requerimento de Leonardo Mathias Neto, advogado em causa própria e no interesse também do coarrematante José Helio Aguiar, em razão da qualificação negativa da carta de arrematação expedida em 31 de agosto de 2026 pelo juízo da 4ª Vara Cível do Foro Regional II de Santo Amaro na ação de extinção de condomínio em fase de cumprimento de sentença de autos nº 0021961-20.2025.8.26.0002 (fls. 01/08).
O Oficial esclarece que o título judicial foi prenotado em 02 de setembro de 2026 sob o nº 1.682.330 (fls. 01 e 16), tendo por objeto a transmissão da propriedade do imóvel da matrícula nº 212.691; que o imóvel foi arrematado em hasta pública judicial por Leonardo Mathias Neto e José Helio Aguiar na proporção ideal de 50% para cada um; que expediu nota de devolução contendo uma única exigência impeditiva do ingresso tabular, consistente na comprovação do recolhimento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) devido em decorrência da arrematação; que o apresentante requereu a reconsideração da exigência aduzindo a inexigibilidade do recolhimento prévio do imposto em razão de decisões proferidas no mandado de segurança de autos nº 1106182-23.2026.8.26.0053, impetrado perante a 7ª Vara da Fazenda Pública da Capital em face do Secretário de Finanças do Município de São Paulo; que a recusa foi mantida diante do dever legal de fiscalização tributária imposto aos registradores; que a arrematação em hasta pública consubstancia aquisição onerosa de propriedade e hipótese inequívoca de incidência do ITBI; que a sentença proferida no mandado de segurança determina que o ITBI se torna exigível apenas na data do registro, sem a incidência de juros ou multa; que a decisão não dispensou a comprovação do recolhimento para a realização do registro, mas apenas estabeleceu a data do registro como termo inicial da exigibilidade contra a pretensão fiscal de cobrança antecipada com multa moratória; que a coisa julgada tem limites subjetivos e a serventia não integrou a lide mandamental, inexistindo ordem judicial expressa dispensando a prova do pagamento ou ordenando o registro independente da quitação; que a sentença concessiva está sujeita à remessa necessária; que não há qualquer outro óbice formal ou substantivo ao título, encontrando-se plenamente preservado o princípio da continuidade tabular.
Documentos vieram às fls. 09/121.
A parte suscitada apresentou impugnação às fls. 122/135, sustentando que a exigência de recolhimento prévio afronta as decisões judiciais obtidas no caso concreto, sobretudo a sentença concessiva proferida no mandado de segurança de autos nº 1106182-23.2026.8.26.0053, que fixou com clareza que o fato gerador do ITBI ocorre unicamente com o registro da aquisição na matrícula imobiliária; que, por coerência, o juízo da arrematação também assentou que o recolhimento do tributo se dará no momento do registro da carta; que há decisão proferida pelo Desembargador Relator do Agravo Interno nº 2205033-45.2026.8.26.0000/50000, na qual restou expressamente consignado que “o recolhimento do imposto não pode ser para efetivar o registro e, portanto, não pode haver exigência prévia de recolhimento”; que a qualificação registral e o dever genérico de fiscalização fiscal devem guardar estrita observância e harmonia com as decisões judiciais específicas do caso concreto, dotadas de eficácia imediata. Documentos às fls. 136/472.
O Ministério Público opinou pela improcedência da dúvida (fls. 476/483).
É o relatório. Fundamento e decido.
De início, cumpre assentar que a circunstância de o título apresentado consubstanciar documento judicial não o exime, por si só, do regular crivo da qualificação registral exercido pelo Oficial de Registro de Imóveis.
A qualificação registral é pautada pela independência jurídica e técnica do Registrador, nos moldes do artigo 28 da Lei Federal nº 8.935/1994, cabendo a ele obstar a inscrição de títulos que não reúnam os pressupostos formais indispensáveis para surtir efeitos perante terceiros, nos exatos termos do subitem 117 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Tribunal de Justiça de São Paulo.
A recusa fundamentada do Oficial não consubstancia, assim, desrespeito à autoridade judiciária, mas regular exercício de controle da legalidade extrínseca do título e de higidez do fólio real.
Nesse exato sentido, a jurisprudência consolidada do Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo (destaques nossos):
“RECURSO DE APELAÇÃO. DÚVIDA. DIREITO REGISTRAL. REGISTRO DE IMÓVEIS. CARTA DE ADJUDICAÇÃO. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DE TODOS OS ÓBICES DA QUALIFICAÇÃO NEGATIVA. PERDA SUPERVENIENTE DO INTERESSE. DÚVIDA PREJUDICADA. ANÁLISE DOS ÓBICES IMPUGNADOS PARA ORIENTAÇÃO DE FUTURA PRENOTAÇÃO. TÍTULO JUDICIAL SUJEITO À QUALIFICAÇÃO REGISTRAL. NECESSIDADE DE PRÉVIA APROVAÇÃO MUNICIPAL DO PARCELAMENTO DO SOLO. EXIGÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO RECOLHIMENTO DO ITBI. RECURSO NÃO CONHECIDO, COM OBSERVAÇÃO. 1. No processo de dúvida, a resolução do mérito depende da impugnação de todos os óbices elencados pelo registrador na nota devolutiva. A ausência de impugnação a alguma das exigências elencadas, desacompanhada do seu cumprimento, configura anuência à exigência não rebatida, circunstância que torna a dúvida prejudicada e inviabiliza de modo absoluto o exame do apelo. Todavia, a despeito da prejudicialidade da dúvida, a jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura autoriza a análise dos óbices efetivamente impugnados para a orientação de futura prenotação. 2. Os títulos judiciais não se subtraem ao exame de qualificação dos elementos extrínsecos e dos princípios registrais. A mera origem judicial do título não o isenta do crivo da qualificação registral. Compete ao oficial obstar o ingresso de títulos judiciais relativos a terceiros sem quaisquer direitos sobre o imóvel, de acordo com os dados constantes do fólio real. 3. A qualificação extrínseca inclui o controle da arrecadação dos impostos devidos em razão dos títulos apresentados à inscrição. O artigo 289 da Lein. 6.015/1973 impõe aos delegatários o dever de rigorosa fiscalização dopagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes foremapresentados em razão do ofício, dever igualmente previsto no art. 30, XI, da Lei n. 8.935/94. A regra de que o registrador não deve exigir quitação de débitos fiscais comporta exceção quanto ao recolhimento do imposto de transmissão, quando devido (subitem 117.1 do Capítulo XX das NSCGJ/SP), em conformidade, no caso, com a legislação tributária municipal. 4. A carta de adjudicação constitui título translativo da propriedade e fato gerador de ITBI. A exigência de comprovação do pagamento do imposto para a realização do registro não caracteriza cobrança antecipada, mas regular fiscalização do tributo no exato momento do fato gerador. Embora a transferência de bens imóveis se opere com o registro (CC, art. 1.245), a eficácia do registro retroage à data da prenotação, é dizer, do protocolo do título (CC, art. 1.246). Justamente por isso, é no momento da prenotação que todos os requisitos para o registro do título translativo devem estar preenchidos (regra tempus regit actum). 5. Recurso não conhecido, com observações, para subsidiar eventual futura prenotação” (TJSP; Apelação 1003911-86.2026.8.26.0100; Relator (a): Silvia Rocha (Corregedora Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 23/09/2026; Data de Registro: 23/09/2026).
O exame da legalidade extrínseca confiado ao Oficial Registrador abrange, como regra geral de indiscutível relevo, a fiscalização dos tributos devidos por força dos atos apresentados à sua serventia.
Tal imposição deflui do mandamento cogente do artigo 289 da Lei nº 6.015/1973, o qual estabelece expressamente que, no exercício de suas funções, cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos em razão do ofício.
Essa diretriz é complementada pelo artigo 30, inciso XI, da Lei nº 8.935/1994, e encontra ressonância na regra de responsabilidade solidária prevista no artigo 134, inciso VI, do Código Tributário Nacional, respondendo os serventuários pelos tributos sobre os atos praticados caso omitida a devida cautela.
No âmbito administrativo local, o artigo 19, inciso I, da Lei Municipal nº 11.154/1991 determina a exigência de prova de recolhimento do ITBI ou de ato formal de reconhecimento de desoneração, e o subitem 117.1 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça ressalva a necessidade de verificação do imposto nas transmissões de direitos reais.
Sob essa ótica abstrata e cogente, a conduta inicial do 11º Oficial de Registro de Imóveis pautou-se em estrita prudência funcional ao obstar o registro desacompanhado da guia do imposto e, diante da insurgência dos apresentantes, suscitar a presente dúvida registral perante este juízo corregedor permanente, via legítima para dirimir a legalidade da qualificação e, se o caso, eximi-lo de responsabilidade fiscal funcional.
Ressalte-se que, conforme atestado pelo próprio Oficial Registrador em suas razões iniciais, o título judicial não padece de qualquer outro vício ou defeito formal.
A situação descrita na certidão imobiliária atualizada da matrícula nº 212.691 revela perfeita correspondência subjetiva entre os titulares dominiais, inscritos nos registros R.8, R.10 e R.12, e os réus que figuraram no polo passivo da ação de extinção de condomínio de autos nº 0021961-20.2025.8.26.0002 (fls. 03/04 e 09/15).
Integralmente preservado, portanto, o princípio da continuidade registral estatuído nos artigos 195 e 237 da Lei nº 6.015/1973.
A controvérsia restringe-se, de forma pontual e exclusiva, à exigibilidade de comprovação prévia do recolhimento do ITBI como condição para o lançamento registral da carta de arrematação.
Firmadas as balizas gerais que regem a qualificação registral e o dever fiscalizatório, a solução da presente controvérsia exige o exame pormenorizado das circunstâncias jurídicas concretas que particularizam o título prenotado sob o nº 1.682.330.
Não se ignora a existência de precedentes administrativos e judiciais que, em hipóteses ordinárias de suscitação de dúvida, chancelam a nota devolutiva que exige a prova da quitação do ITBI como pressuposto do ato de registro imobiliário (artigos 289 da Lei nº 6.015/1973 e 134, inciso VI, do Código Tributário Nacional).
Ocorre que tais precedentes tratam de situações em que o contribuinte postula o registro imobiliário desprovido de qualquer amparo jurisdicional específico, pretendendo impor à serventia extrajudicial a dispensa voluntária de controle tributário.
O Superior Tribunal de Justiça, ao analisar a atuação do Oficial Registrador perante a fiscalização do imposto de transmissão em procedimentos de dúvida, ressalva expressamente a hipótese em que o interessado apresenta decisão judicial que discipline e afaste a exigência imediata:
“PROCESSUAL CIVIL, ADMINISTRATIVO E TRIBUTÁRIO. RECURSO ORDINÁRIO EM MANDADO DE SEGURANÇA. IMPOSTO SOBRE A TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS – ITBI. DÚVIDA REGISTRAL. SENTENÇA ADMINISTRATIVA DE PROCEDÊNCIA. QUESTÃO RELACIONADA À LEGALIDADE DE O OFICIAL REGISTRADOR EXIGIR A PROVA DO PAGAMENTO DO IMPOSTO PARA A FINALIZAÇÃO DO PROCESSO DE REGISTRO. ACÓRDÃO RECORRIDO PELA DENEGAÇÃO DO MANDAMUS. MANUTENÇÃO. INEXISTÊNCIA DE DIREITO LÍQUIDO E CERTO. RECURSO ORDINÁRIO NÃO PROVIDO.
1. A decisão proferida no procedimento de dúvida registral tem natureza administrativa e pode ser objeto de controle judicial pela via do mandado de segurança. 2. O oficial registrador poder exigir a comprovação do pagamento do ITBI para a regular finalização do processo de registro perante o Cartório de Registro de Imóveis, na hipótese em que o particular interessado não apresenta decisão judicial ou administrativa que o exima dessa exigência. Observância do art. 198 da Lei n. 6.015/1973 e do art. 30, inciso XI, da Lei n. 8.935/1994. 3. No caso dos autos, não há direito líquido e certo da parte impetrante de proceder ao registro do título translativo sem cumprir a exigência do oficial registrador, ao tempo em que não se observa ilegalidade nem abuso de poder na sentença administrativa proferida no procedimento de dúvida registral. 4. Recurso ordinário não provido” (RMS n. 78.059/SP, relator Ministro Teodoro Silva Santos, Segunda Turma, julgado em 15/4/2026, DJEN de 24/4/2026).
O caso em exame, todavia, guarda distinção substancial que afasta a aplicação da regra ordinária de retenção do título por falta de pagamento do tributo.
Os arrematantes não compareceram à serventia imobiliária postulando a dispensa de recolhimento por mera tese jurídica teórica formulada administrativamente, mas munidos de provimentos jurisdicionais eficazes, obtidos em demanda própria deduzida contra a Fazenda Pública Municipal e diretamente incidentes sobre a transmissão do imóvel da matrícula nº 212.691.
Com efeito, no mandado de segurança de autos nº 1106182-23.2026.8.26.0053, em trâmite perante a 7ª Vara de Fazenda Pública da Capital, impetrado por Leonardo Mathias Neto e José Helio Aguiar em face do Secretário de Finanças do Município de São Paulo, foi concedida medida liminar e, posteriormente, em 04 de agosto de 2026, proferida sentença de procedência concedendo a segurança para determinar expressamente que o ITBI seja exigível apenas na data do registro, sem a incidência de juros ou multa (fls. 289/293).
Naquele provimento jurisdicional, o juízo competente reconheceu incidentalmente a inconstitucionalidade do artigo 13 da Lei Municipal nº 11.154/1991, que pretendia compelir o arrematante ao recolhimento do tributo no exíguo prazo de quinze dias da hasta pública e antes da própria expedição do título judicial.
Ao julgar os embargos de declaração em 11 de agosto de 2026, o juízo da Fazenda Pública ratificou a clareza de seu pronunciamento, consignando que a sentença é cristalina quanto ao momento do fato gerador do ITBI, qual seja, o registro da aquisição na matrícula do bem (fls. 305).
Em convergência com a tutela mandamental, o juízo da 4ª Vara Cível de Santo Amaro, ao ordenar a expedição da carta de arrematação em 26 de agosto de 2026, deliberou expressamente que os adquirentes deverão efetuar o recolhimento do imposto apenas no momento do registro do título (fl. 74, item 3).
Tal entendimento alinha-se à sólida jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo, segundo a qual o fato gerador do imposto sobre transmissão imobiliária somente se aperfeiçoa com a inscrição do título aquisitivo no fólio real, a teor dos artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil e do artigo 35, inciso I, do Código Tributário Nacional, afigurando-se indevida a exigência de penalidades moratórias antes da efetivação do ato registral:
“REMESSA NECESSÁRIA. Mandado de Segurança. Município de São Paulo. Imóvel arrematado em hasta pública. Exigência de ITBI, acrescido de multa e juros moratórios incidentes no período entre a data da arrematação e o registro da carta. Segurança concedida para assegurar ao impetrante o direito de recolher o ITBI com base no valor da arrematação, sem a incidência de juros e multa. Fato gerador do ITBI que ocorre no momento do registro do título translativo (no caso, a carta de arrematação) no cartório de registro de imóveis (arts. 1.227 e 1.245, caput, do Código Civil, e art. 35, inc. I, do CTN). Impossibilidade de incidência de juros e multa de mora antes do registro da carta de arrematação, admitida apenas a correção monetária. Precedentes deste E. TJSP. Sentença mantida. Recurso oficial não provido” (TJSP; Remessa Necessária Cível 1013971-02.2025.8.26.0053; Relator (a): Marcos Soares Machado; Órgão Julgador: 15ª Câmara de Direito Público; Foro Central – Fazenda Pública/Acidentes – 16ª Vara da Fazenda Pública; Data do Julgamento: 24/07/2025; Data de Registro: 24/07/2025).
Não bastasse tudo isso, há pronunciamento lavrado pelo Exmo. Des. Relator Henrique Harris Júnior, da 18ª Câmara de Direito Público deste Tribunal de Justiça, em 22 de setembro de 2026, no bojo do Agravo Interno nº 2205033-45.2026.8.26.0000/50000, que completa o quadro decisório neste caso específico (fls. 459/461).
Apreciando a superveniente qualificação negativa expedida pelo 11º Oficial de Registro de Imóveis no bojo da prenotação nº 1.682.330, ora em julgamento, assentou o eminente Relator que, tendo em vista que o fato gerador do ITBI ocorre com o próprio registro, o recolhimento do imposto não pode ser condição para efetivar o registro e, portanto, não pode haver exigência prévia de recolhimento (fl. 460).
Se a ordem judicial definiu que o tributo somente passa a ser exigível a partir do registro da aquisição, transformar o recolhimento prévio em condição indispensável para a prática desse mesmo ato equivaleria à revisão da tutela jurisdicional concedida.
Em que pesem os limites subjetivos da coisa julgada do mandado de segurança, a atuação do Registrador, conquanto autônoma sob o prisma funcional, insere-se no complexo da administração pública delegada e submete-se ao ordenamento jurídico e à autoridade das decisões jurisdicionais do Estado.
Cumpre registrar que a sentença concessiva de mandado de segurança ostenta eficácia imediata e comporta execução provisória na dicção expressa do artigo 14, § 3º, da Lei Federal nº 12.016/2009, não havendo notícia nos autos de atribuição de efeito suspensivo à remessa necessária ou ao recurso voluntário da Fazenda Municipal.
Por outro lado, o acolhimento da impugnação e a consequente superação do óbice da nota devolutiva não implicam, em nenhuma medida, declaração de não incidência, imunidade ou isenção do ITBI devido em razão da arrematação, tampouco desoneração pecuniária dos arrematantes em relação ao Fisco.
A arrematação judicial é aquisição onerosa e constitui hipótese de incidência do tributo municipal. O que aqui se afasta é tão somente o condicionamento do ato registral à comprovação do pagamento anterior.
Uma vez formalizado o registro da carta de arrematação na matrícula nº 212.691, a transmissão imobiliária consuma-se, cabendo à Fazenda Pública do Município de São Paulo, no regular exercício de sua competência tributária, apurar, constituir e cobrar o crédito correspondente na forma da legislação aplicável e nos estritos moldes fixados no julgamento do mandado de segurança de autos nº 1106182-23.2026.8.26.0053. No interesse público, o Oficial deverá comunicar a prática do ato registral ao fisco.
Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida para autorizar o registro do título, ressalvando expressamente que a presente decisão não exonera os arrematantes do adimplemento do ITBI devido ao Município de São Paulo em decorrência da transmissão onerosa imobiliária, tampouco obsta os atos de fiscalização, lançamento e cobrança do crédito tributário pela Fazenda Pública Municipal pelas vias próprias, a qual deve ser notificada sobre a prática do ato pelo Oficial, com cópia desta decisão.
Sem custas, despesas ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo.
P.I.C.
São Paulo, 05 de novembro de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juíza de Direito. (DJEN de 06.11.2026 – SP)

Fonte: DJEN

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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