1ª VRP: Dúvida – REGISTROS PÚBLICOS – ABILIO KYRILLOS – Registro de Imóveis dúvida alienação de vaga de garagem venda para não condômino – vaga de garagem autônoma aplicação do principio “tempus regit actum” que norteia os atos registrários ausência de autorização expressa na convenção de condomínio – dúvida procedente

Processo 1098881-98.2014.8.26.0100 – Dúvida – REGISTROS PÚBLICOS – ABILIO KYRILLOS – Registro de Imóveis dúvida alienação de vaga de garagem venda para não condômino – vaga de garagem autônoma aplicação do principio “tempus regit actum” que norteia os atos registrários ausência de autorização expressa na convenção de condomínio – dúvida procedente Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo 4º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de ABILIO KYRILLOS, devido à qualificação negativa de instrumento particular de compromisso de venda e compra (fls. 12/17) levado por este a registro. O título refere-se à venda de uma vaga de garagem, de nº 02, matriculada sob nº 124.504, do Edifício Poema, situado na Rua Capitão Pinto Ferreira nº 15, tendo como outorgante vendedor Sérgio Conde. O óbice imposto pelo Registrador fundamentase no fato do compromissário comprador ser pessoa estranha ao condomínio, não sendo proprietário de unidade autônoma no Edifício, ou detentor da titularidade de qualquer direito real, aplicando-se, assim, a lei vigente à época do registro Código Civil, art. 1331, § 1º, com a redação dada pela recente Lei Federal 12.607, de 2012. Ademais, salienta que a aquisição da propriedade imobiliária se dá apenas com o registro do título, consubstanciando assim a carência para o presente caso, do pressuposto tempus regit actum, sendo, para tanto, o registro elemento essencial para seu aperfeiçoamento. Juntou documentos (fls. 01/34). Em sua manifestação, sustenta o interessado que o negócio jurídico foi realizado antes da modificação do artigo 1331, § 1º, do Código Civil, ensejando a aplicação do princípio da irretroatividade das leis e do direito adquirido, o que tornaria legítimo o ingresso do título. Informa, ainda, que não se trata de alienação recente, sendo que está buscando apenas a sua regularização. Ademais, salienta se tratar de garagem isolada, objeto de matrícula autônoma. Juntou documentos (fls. 35/39). O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida, mantendo-se o entrave registrário (fls. 44/46). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Assiste razão ao Ministério Público e ao Oficial Registrador. Pretende o suscitado o registro de instrumento particular de compromisso de venda e compra de garagem, do Edifício Poema, situado na Rua Capitão Pinto Ferreira nº 15, tendo como outorgante vendedor Sérgio Conde. Segundo a melhor doutrina, apresentada por Ademar Fioranelli (Direito Registral Imobiliário, editora Sergio Antonio Fabris, 2001, p. 582/583) e por Flauzilino Araújo dos Santos (Condomínios e Incorporações no Registro de Imóveis, editora Mirante, 2011, p. 119/124), a vaga de garagem pode estar compreendida numa das seguintes espécies: (a) garagem de uso comum (= em garagem coletiva): a garagem é uma das coisas de uso comum do prédio; não tem matrícula própria, e comumente vem descrita, na instituição e especificação de condomínio, com a expressão “pode-se estacionar um veículo na garagem coletiva com (ou sem) auxílio de manobrista”; (b) acessório da unidade autônoma: pode ser determinada ou indeterminada; não tem matrícula própria, e na matrícula da unidade autônoma a área da vaga vai descrita com a área total, ou separadamente (= uma descrição para a área da unidade autônoma, e outra para a da vaga de garagem); (c) vinculada a uma unidade autônoma: pode ser determinada ou indeterminada; é acessório da unidade autônoma, mas, além disso, também está vinculada a ela unidade autônoma; não tem matrícula própria, e na matrícula da unidade autônoma a área da vaga vai descrita com a área total, ou separadamente; e (d) unidade autônoma: para tanto, a vaga tem de possuir saída para via pública, diretamente ou por passagem comum, e ainda é necessário que: (1) a cada espaço corresponda fração ideal do terreno e das vias comuns; (2) a dependência do edifício em que esteja a vaga tenha sido construída segundo as regras urbanísticas aplicáveis a um imóvel autônomo; (3) demarcação efetiva; (4) designação numérica; (5) descrição na especificação do condomínio, com área, localização e confrontações; (6) possibilidade material de construir-se algum tipo de parede-meia, a qual, entretanto, pode deixar de fazer-se por conveniência de manobras. Os atributos de domínio de uso exclusivo (área, numeração, fração) e mesmo a existência de uma matrícula não são suficientes para afirmar que em certo caso se trate de própria e verdadeira unidade autônoma (e há casos de vagas indeterminadas para as quais erroneamente se abriram matrículas). Finalmente, a garagem como um todo pode ser uma única unidade autônoma. Assim, para a regularidade da alienação de uma vaga de garagem é necessário que se atente a qual espécie ela pertence, já que cada uma delas tem disciplina jurídica própria. Em primeiro lugar, a alienação só será possível se a vaga de garagem possuir especialidade suficiente para constituir objeto de direito real, o que não ocorre quando ela for de uso comum (garagem coletiva); for acessória de unidade autônoma, ou vinculada a unidade autônoma, mas não existir delimitadamente, ou não possuir descrição independente (dentro da matrícula da unidade autônoma, ou em matrícula própria); ou constituir como um todo, única unidade autônoma, e a vontade de alienar não partir da unanimidade dos condôminos. Além disso, as vagas de garagem só podem ser alienadas para condôminos, nos termos do art. 1331, § 1º, do Código Civil, salvo se a alienação para estranhos estiver expressamente autorizada na Convenção Condominial. Analisando a hipótese em questão, parece que, apesar de haver um número de matrícula independente para a vaga de garagem, não há previsão sobre a forma de sua alienação, que deverá ser expressa para afastar a regra geral. Não existe comprovação nos autos de que o adquirente da vaga, ABILIO KYRILLOS, seja condômino no Edifício, bem como não há qualquer ressalva na Convenção Condominial permitindo a alienação do abrigo para veículos a estranhos. Logo, persiste a vedação legal. Tampouco favorece ao suscitado a alegação de que a venda foi realizada na vigência da redação antiga do artigo 1331, §1º, do Código Civil, devendo prevalecer o princípio da irretroatividade das leis. Não existe ofensa a ato jurídico perfeito, tendo em vista tratarse a compra e venda de neg&oacut
e;cio jurídico complexo, que se esgota com o registro. Em relação aos atos de registro e averbação vigora o princípio do “tempus regit actum”, pelo qual o título deve guardar conformidade com as regras do registro no momento da apresentação (Ap. Cív. 990.10.172.750-1 de 03/08/2010, Rel: Munhoz Soares). Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo 4º Oficial de Registro de Imóveis da Capital a requerimento de ABILIO KYRILLOS, para manter o óbice posto. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivemse os autos. P.R.I.C. – ADV: CLAUDIO MARCOS KYRILLOS (OAB 133987/SP)

Fonte: DJE/SP | 12/11/2014.

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CGJ/SP: TABELIÃO DE NOTAS – ESCRITURA DE COMPRA E VENDA – IMÓVEL COMPROMISSADO A VENDA À FALECIDA TIA DOS RECORRENTES – EXIGÊNCIA DA APRESENTAÇÃO DE ALVARÁ JUDICIAL OU FORMAL DE PARTILHA OU ADJUDICAÇÃO PARA A LAVRATURA DA ESCRITURA – DESNECESSIDADE – O COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA, REGISTRADO OU NÃO, NÃO IMPEDE O PROMITENTE VENDEDOR DE TRANSFERIR A PROPRIEDADE A TERCEIROS – PRINCÍPIOS DA CONTINUIDADE E DA LEGALIDADE OBSERVADOS – RECURSO PROVIDO.

Clique aqui e leia o parecer na íntegra.

Fonte: TJ/SP.

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1ª VRP|SP: Dúvida – Instrumento particular de compromisso de venda e compra eivado de irregularidades – Pluralidade de promitentes vendedores – Necessidade de outorga uxória, muito embora parte ideal do imóvel seja de propriedade exclusiva de um dos promitentes vendedores, casado sob regime da comunhão parcial de bens (inteligência dos arts. 1.642,II; 1.647 e 1.668, I, CC/2002) – Necessidade de alvará judicial que autorize o espólio a prometer sua fração ideal à venda – CND do INSS da promitente compradora: reconhecida sua inexigibilidade pelo registrador – Necessidade de procuração com poderes específicos aos promitentes vendedores que assinaram em nome de outros promitentes vendedores – Dúvida procedente.

Processo 0066698-28.2013.8.26.0100
CP 363
Dúvida – Registro de Imóveis
Primax Empreendimentos Imobiliários Ltda
Dúvida – instrumento particular de compromisso de venda e compra eivado de irregularidades – pluralidade de promitentes vendedores – necessidade de outorga uxória, muito embora parte ideal do imóvel seja de propriedade exclusiva de um dos promitentes vendedores, casado sob regime da comunhão parcial de bens (inteligência dos arts. 1.642,II; 1.647 e 1.668, I, CC/2002) – necessidade de alvará judicial que autorize o espólio a prometer sua fração ideal à venda – CND do INSS da promitente compradora: reconhecida sua inexigibilidade pelo registrador – necessidade de procuração com poderes específicos aos promitentes vendedores que assinaram em nome de outros promitentes vendedores – dúvida procedente.
Vistos etc.
1. O 13º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo (RI) suscitou dúvida a requerimento de PRIMAX EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (PRIMAX).
1.1. Segundo o termo de dúvida (fls. 02-04), em 12 de junho de 2013 fez-se prenotar, sob o número 277.875, no 13º RI, instrumento particular de promessa de venda e compra, datado de 14 de maio de 2013 (fls. 12-18). O objeto do título é o imóvel de matrícula 27.974 daquela serventia. No referido instrumento a suscitada figura como promitente compradora e, na qualidade de promitentes vendedores, comparecem Ivo Rosset (casado sob o regime da separação obrigatória de bens – v. fls. 18), Isaac Mauro Rosset e sua esposa Silvia Rosset (casados sob o regime da comunhão universal de bens – v. fls. 29), Aron Rosset (casado sob o regime da separação total de bens – v. fls. 32), Carlos Maurício Rosset (casado sob o regime da comunhão parcial de bens v. fls. 30) e Espólio de Henrique Rosset (falecido em 05/12/2012 – v. fls. 31), representado pelos promitentes vendedores já citados.
1.2. Apresentado o título ao 13º RI, houve qualificação negativa (fls. 26) pelos seguintes motivos: (a) o registrador entendeu ser necessária a outorga uxória da esposa de Carlos, por força do artigo 1.647, I, do Código Civil – CC/2002; (b) indispensável se faz a apresentação de alvará judicial que autorize o Espólio de Henrique Rosset a alienar a sua parte ideal no imóvel; (c) deve-se apresentar Certidão Negativa de Débitos (CND) do Instituto Nacional do Seguro Social (INSS), ou declaração de não vinculação da PRIMAX como empregadora; e (d) deve ser apresentada procuração com poderes específicos outorgados para Aron e Isaac, vez que ambos assinaram o título em nome de Ivo e Silvia.
1.3. Pela leitura dos autos (em especial fls. 25 verso), parece que o título já fora apresentado ao 13º RI em mais de uma ocasião. Inconformada com as exigências, a suscitada requereu procedimento de dúvida (fls. 09). A prenotação vigente tem o número 280.757 (v. fls. 05 e 06).
1.4. O termo de dúvida veio instruído com documentos essenciais e outros de interesse para a causa (fls. 05-46). 1.5. PRIMAX está representada ad judicia (fls. 10-11).
2. A suscitada apresentou impugnação (fls. 48-54), rechaçando, uma a uma, as exigências do registrador.
3. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls. 60-62).
4. É o relatório. Passo a fundamentar e decidir.
5. PRIMAX pretende o registro de instrumento particular de promessa de venda e compra em desconformidade com a legislação registrária e civil.
6. Primeiramente, discorro sobre a exigência de outorga uxória para aperfeiçoar o negócio do promitente vendedor Carlos. A suscitada tenta afastar a exigência com o argumento de que a parte ideal que pertence a Carlos está gravada pela cláusula de incomunicabilidade (v. fls. 50 e AV.05/27.974 – fls. 23-24).
6.1. Como bem foi exposto pelo Ministério Público (fls. 61), é verdade que os bens gravados com cláusula de incomunicabilidade estão excluídos da comunhão entre os cônjuges, tudo nos termos do artigo 1.668, I, do Código Civil. Portanto, tem-se que a parte ideal do imóvel de matrícula 27.974, do 13º RI, pertencente exclusivamente a Carlos (casado sob o regime da comunhão parcial de bens), configurando seu patrimônio próprio.
6.2. O artigo 1.642 do Código Civil assim dispõe: “Art. 1.642. Qualquer que seja o regime de bens, tanto o marido quanto a mulher podem livremente: […] II – administrar os bens próprios” (g. n.)
6.3. Porém, na lição de Silvio Rodrigues, a leitura deste dispositivo deve ser integrada com as restrições do artigo 1.647 do mesmo diploma legal: “Assim, na administração, mesmo de patrimônio próprio, conforme o regime de bens, haverá vedação à venda ou oneração sem autorização do Cônjuge”(Direito Civil: Direito de Família: Vol. 6 – 28 ed. rev. E atual por Francisco José Cahali; de acordo com o novo Código Civil (Lei. n. 10.406, de 10.01.2002), – São Paulo: Saraiva, 2004, p. 161 – g. n.) “Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta: I – alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis” (g. n.)
6.4. Portanto, mesmo que a parte ideal de Carlos lhe pertença com exclusividade, a sua alienação não escapa à necessidade de outorga uxória. Situação diferente haveria se Carlos fosse casado pelo regime da separação absoluta de bens.
7. Analisemos, agora, a exigência de alvará judicial que autorize o Espólio de Henrique Rosset a alienar sua parte ideal no imóvel.
7.1. Tal óbice tem fundamento no artigo 992, I, do Código de Processo Civil, e sua inobservância acarreta a nulidade do ato: “Art. 992. Incumbe ainda ao inventariante, ouvidos os interessados e com autorização do juiz: I – alienar bens de qualquer espécie;” (g. n.)
7.2. Pela leitura dos elementos dos autos, infere-se que ainda não foi ultimada a partilha dos bens de Henrique Rosset, logo: “Falecendo o titular de domínio sem a ultimação da partilha em processo de inventário, durante o interregno a alienação de bens pelo inventariante só pode ocorrer mediante prévia autorização judicial, nos termos do art. 992, I, do Código de Processo Civil. É necessária a comprovação da representação legal das partes, quando não comparecem para a lavratura do ato.” (Proc. 100.10.001900-4 – 1VRP – São Paulo – j.24.03.2010 – rel. Gustavo Henrique Bretas Marzagão – g. n.)
8. No que tange à exigência de CND do INSS, assim como foi reconhecido pelo registrador (fls. 03), esta se encontra superada em face de atual entendimento jurisprudencial do E. Conselho Superior da Magistratura, que a entende como sendo sanção indireta (v. Apel. Cív. 9000003-22.2009.8.26.0441 – TJSP e Proc. 0035785-63.2013.8.26.0100 – 1VRP – SP).
9. Por fim, A necessidade de procuração, com poderes específicos outorgados a Aron e Isaac, encontra guarida no artigo 661, § 1º, do Código Civil. O documento apresentado a fls. 27 é uma certidão de procuração outorgada pela suscitada aos seus representantes legais e em nada serve aos promitentes vendedores.
10. Por tudo, há de se reconhecer a razão do registrador em obstar o ingresso do título em fólio real.
11. Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo 13º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo, a pedido de PRIMAX EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, para que se mantenha o impedimento de registro do título (prenotação nº 280.757). Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Desta sentença cabe apelação, com efeito suspensivo, para o E. Conselho Superior da Magistratura, no prazo de quinze dias. Uma vez preclusa esta sentença, cumpra-se a LRP/1973, art. 203, I, e arquivem-se os autos se não for requerido mais nada.
P. R. I. C.
São Paulo, . Josué Modesto Passos JUIZ DE DIREITO
(D.J.E. de 08.01.2014 – SP)

Fonte: D.J.E. | 08/01/14

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