1ª VRP: Dúvida – REGISTROS PÚBLICOS – ABILIO KYRILLOS – Registro de Imóveis dúvida alienação de vaga de garagem venda para não condômino – vaga de garagem autônoma aplicação do principio “tempus regit actum” que norteia os atos registrários ausência de autorização expressa na convenção de condomínio – dúvida procedente

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Processo 1098881-98.2014.8.26.0100 – Dúvida – REGISTROS PÚBLICOS – ABILIO KYRILLOS – Registro de Imóveis dúvida alienação de vaga de garagem venda para não condômino – vaga de garagem autônoma aplicação do principio “tempus regit actum” que norteia os atos registrários ausência de autorização expressa na convenção de condomínio – dúvida procedente Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo 4º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de ABILIO KYRILLOS, devido à qualificação negativa de instrumento particular de compromisso de venda e compra (fls. 12/17) levado por este a registro. O título refere-se à venda de uma vaga de garagem, de nº 02, matriculada sob nº 124.504, do Edifício Poema, situado na Rua Capitão Pinto Ferreira nº 15, tendo como outorgante vendedor Sérgio Conde. O óbice imposto pelo Registrador fundamentase no fato do compromissário comprador ser pessoa estranha ao condomínio, não sendo proprietário de unidade autônoma no Edifício, ou detentor da titularidade de qualquer direito real, aplicando-se, assim, a lei vigente à época do registro Código Civil, art. 1331, § 1º, com a redação dada pela recente Lei Federal 12.607, de 2012. Ademais, salienta que a aquisição da propriedade imobiliária se dá apenas com o registro do título, consubstanciando assim a carência para o presente caso, do pressuposto tempus regit actum, sendo, para tanto, o registro elemento essencial para seu aperfeiçoamento. Juntou documentos (fls. 01/34). Em sua manifestação, sustenta o interessado que o negócio jurídico foi realizado antes da modificação do artigo 1331, § 1º, do Código Civil, ensejando a aplicação do princípio da irretroatividade das leis e do direito adquirido, o que tornaria legítimo o ingresso do título. Informa, ainda, que não se trata de alienação recente, sendo que está buscando apenas a sua regularização. Ademais, salienta se tratar de garagem isolada, objeto de matrícula autônoma. Juntou documentos (fls. 35/39). O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida, mantendo-se o entrave registrário (fls. 44/46). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Assiste razão ao Ministério Público e ao Oficial Registrador. Pretende o suscitado o registro de instrumento particular de compromisso de venda e compra de garagem, do Edifício Poema, situado na Rua Capitão Pinto Ferreira nº 15, tendo como outorgante vendedor Sérgio Conde. Segundo a melhor doutrina, apresentada por Ademar Fioranelli (Direito Registral Imobiliário, editora Sergio Antonio Fabris, 2001, p. 582/583) e por Flauzilino Araújo dos Santos (Condomínios e Incorporações no Registro de Imóveis, editora Mirante, 2011, p. 119/124), a vaga de garagem pode estar compreendida numa das seguintes espécies: (a) garagem de uso comum (= em garagem coletiva): a garagem é uma das coisas de uso comum do prédio; não tem matrícula própria, e comumente vem descrita, na instituição e especificação de condomínio, com a expressão “pode-se estacionar um veículo na garagem coletiva com (ou sem) auxílio de manobrista”; (b) acessório da unidade autônoma: pode ser determinada ou indeterminada; não tem matrícula própria, e na matrícula da unidade autônoma a área da vaga vai descrita com a área total, ou separadamente (= uma descrição para a área da unidade autônoma, e outra para a da vaga de garagem); (c) vinculada a uma unidade autônoma: pode ser determinada ou indeterminada; é acessório da unidade autônoma, mas, além disso, também está vinculada a ela unidade autônoma; não tem matrícula própria, e na matrícula da unidade autônoma a área da vaga vai descrita com a área total, ou separadamente; e (d) unidade autônoma: para tanto, a vaga tem de possuir saída para via pública, diretamente ou por passagem comum, e ainda é necessário que: (1) a cada espaço corresponda fração ideal do terreno e das vias comuns; (2) a dependência do edifício em que esteja a vaga tenha sido construída segundo as regras urbanísticas aplicáveis a um imóvel autônomo; (3) demarcação efetiva; (4) designação numérica; (5) descrição na especificação do condomínio, com área, localização e confrontações; (6) possibilidade material de construir-se algum tipo de parede-meia, a qual, entretanto, pode deixar de fazer-se por conveniência de manobras. Os atributos de domínio de uso exclusivo (área, numeração, fração) e mesmo a existência de uma matrícula não são suficientes para afirmar que em certo caso se trate de própria e verdadeira unidade autônoma (e há casos de vagas indeterminadas para as quais erroneamente se abriram matrículas). Finalmente, a garagem como um todo pode ser uma única unidade autônoma. Assim, para a regularidade da alienação de uma vaga de garagem é necessário que se atente a qual espécie ela pertence, já que cada uma delas tem disciplina jurídica própria. Em primeiro lugar, a alienação só será possível se a vaga de garagem possuir especialidade suficiente para constituir objeto de direito real, o que não ocorre quando ela for de uso comum (garagem coletiva); for acessória de unidade autônoma, ou vinculada a unidade autônoma, mas não existir delimitadamente, ou não possuir descrição independente (dentro da matrícula da unidade autônoma, ou em matrícula própria); ou constituir como um todo, única unidade autônoma, e a vontade de alienar não partir da unanimidade dos condôminos. Além disso, as vagas de garagem só podem ser alienadas para condôminos, nos termos do art. 1331, § 1º, do Código Civil, salvo se a alienação para estranhos estiver expressamente autorizada na Convenção Condominial. Analisando a hipótese em questão, parece que, apesar de haver um número de matrícula independente para a vaga de garagem, não há previsão sobre a forma de sua alienação, que deverá ser expressa para afastar a regra geral. Não existe comprovação nos autos de que o adquirente da vaga, ABILIO KYRILLOS, seja condômino no Edifício, bem como não há qualquer ressalva na Convenção Condominial permitindo a alienação do abrigo para veículos a estranhos. Logo, persiste a vedação legal. Tampouco favorece ao suscitado a alegação de que a venda foi realizada na vigência da redação antiga do artigo 1331, §1º, do Código Civil, devendo prevalecer o princípio da irretroatividade das leis. Não existe ofensa a ato jurídico perfeito, tendo em vista tratarse a compra e venda de neg&oacut
e;cio jurídico complexo, que se esgota com o registro. Em relação aos atos de registro e averbação vigora o princípio do “tempus regit actum”, pelo qual o título deve guardar conformidade com as regras do registro no momento da apresentação (Ap. Cív. 990.10.172.750-1 de 03/08/2010, Rel: Munhoz Soares). Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo 4º Oficial de Registro de Imóveis da Capital a requerimento de ABILIO KYRILLOS, para manter o óbice posto. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivemse os autos. P.R.I.C. – ADV: CLAUDIO MARCOS KYRILLOS (OAB 133987/SP)

Fonte: DJE/SP | 12/11/2014.

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TJSC: Compra e venda. Condomínio edilício – personalidade jurídica – ausência. Unidade autônoma – alienação – anuência dos condôminos.

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A despeito do debate de o condomínio edilício possuir ou não personalidade jurídica própria, estando a unidade autônoma registrada em seu nome, é possível sua venda, condicionando-se a prática do ato à aprovação unânime dos condôminos.

A Quinta Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina (TJSC) julgou a Apelação Cível nº 2013.045083-4, onde se permitiu, dada a peculiaridade do caso, que o condomínio edilício aliene imóveis, mesmo sem personalidade jurídica, condicionando a venda à comprovação da nomeação da Síndica e à aquiescência de todos os condôminos. O acórdão teve como Relator o Desembargador Substituto Odson Cardoso Filho e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

No caso em tela, a compradora (apelante) apresentou para registro escritura pública de compra e venda de unidade autônoma e vaga de garagem, tendo o pedido sido recusado pelo Oficial Registrador, em virtude da ausência de personalidade jurídica do condomínio, para a alienação dos imóveis. O juízo a quo, ao julgar procedente em parte a dúvida suscitada pelo Oficial Registrador, condicionou a venda à comprovação da nomeação da Síndica, bem como à aquiescência de todos os condôminos, a fim de respeitar a garantia da continuidade registral. Inconformada com a sentença proferida, a apelante recorreu da decisão, argumentando, em suas razões, que a aprovação de todos os condôminos seria impraticável, em razão da quantidade de pessoas e dos interesses de cada um, tendo, inclusive, alguns condôminos falecido com seus respectivos inventários ainda pendentes e outros em locais desconhecidos. Argumentou, ainda, que o correto seria a anuência ser proferida em Assembléia Geral e que o fundamento e as condições lançadas no decisum são aplicáveis tão somente à modalidade de condomínio voluntário e não ao edilício, como é o caso.

Ao julgar o caso, o Relator entendeu que a sentença originária não merece reforma. Afirmou que, a despeito do debate de o condomínio edilício possuir ou não personalidade jurídica própria, portanto dissociada dos condôminos, é possível admitir, no caso concreto, a conclusão da compra e venda, desde que respeitadas as exigências já apontadas. Isso porque, de acordo com o Relator, no caso em tela, a unidade imobiliária a ser alienada é de domínio, perante o Registro de Imóveis, ao condomínio edilício, sendo que todos os condôminos fazem jus ao quinhão correspondente, devendo se manifestarem sobre o desejo ou não de se vender o bem, preservando a continuidade registral.

O Relator destacou, ainda, a redação do parágrafo único do art. 1.314 do Código Civil, não deixando dúvidas acerca da necessidade de anuência de todos os condôminos para transações que envolvam a coisa comum. Por fim, destacou a ausência de disposição diversa na convenção do condomínio, determinando que a aprovação de todos os condôminos é medida imperativa, considerando a indiscutível copropriedade. Feitas tais considerações, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Clique aqui e leia a íntegra.

Fonte: IRIB.

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1ªVRP/SP: Dúvida – Registro de Imóveis – alienação de vaga de garagem – venda para não condómino – vaga de garagem autônoma – aplicação do principio “tempus regit actum” que norteia os atos registrários – ausência de autorização expressa na convenção de condomínio – dúvida procedente.

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Processo 0002119-37.2014.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital – Helio Alvarenga – Registro de Imóveis – dúvida – alienação de vaga de garagem – venda para não condómino – vaga de garagem autônoma – aplicação do principio “tempus regit actum” que norteia os atos registrários – ausência de autorização expressa na convenção de condomínio – dúvida procedente. CP 479 Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Hélio Alvarenga, devido à qualificação negativa de escritura de venda e compra (fls.10/12) levada por este a registro. O título refere-se à venda de uma vaga de garagem, matriculada sob nº 14.081, situada no 1º Pavimento do Conjunto Zarvos, tendo como outorgante vendedor Jose Eduardo de Assis. O óbice imposto pelo Registrador diz respeito à falta de comprovação de que o adquirente seria proprietário de alguma unidade autônoma no Edifício, ou detentor da titularidade de qualquer direito no condomínio, aplicando-se assim a lei vigente à época do registro Código Civil, art. 1331, § 1º, com a redação dada pela recente Lei Federal 12.607, de 2012. Ademais, salienta que a aquisição da propriedade imobiliária se dá apenas com o concurso do título e do registro, consubstanciando assim a carência para o presente caso, do pressuposto tempus regit actum, sendo, para tanto, o registro elemento essencial para seu aperfeiçoamento. Em sua manifestação, sustenta o interessado que o negócio jurídico foi realizado antes da modificação do artigo 1331, § 1º, do Código Civil, ensejando a aplicação do princípio da irretroatividade das leis e do direito adquirido, o que tornaria legítimo o ingresso do título. Informa, ainda, que não se trata de alienação recente, visto que alienada a unidade já está, buscando apenas a sua regularização. Juntou documentos (fls. 09/23). O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida, mantendo-se o entrave registrário (fls. 25/27, 34 e 42). O interessado novamente sustentou a procedência de sua pretensão (fls. 29/32), por se tratar de ato jurídico perfeito, lavrado no dia 1º de agosto de 2008, portanto à época que vigia a Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 e art. 1331, §1º, do Código Civil, e que a referida vaga de garagem tem matrícula própria (14.081), sem vinculação com qualquer uma das unidades autônomas, localizada em prédio misto, com predominância para escritórios e lojas. Juntou cópia da convenção de condomínio (fls. 39/40). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Pretende o suscitado o registro de escritura de venda e compra de uma vaga de garagem situada no 1º Pavimento do Conjunto Zarvos, tendo como vendedor Jose Eduardo de Assis. Segundo a melhor doutrina, representada por Ademar Fioranelli (Direito Registral Imobiliário, editora Sergio Antonio Fabris, 2001, p. 582/583) e Flauzilino Araújo dos Santos (Condomínios e Incorporações no Registro de Imóveis, editora Mirante, 2011, p. 119/124), a vaga de garagem pode estar compreendida numa das seguintes espécies: (a) garagem de uso comum (= em garagem coletiva): a garagem é uma das coisas de uso comum do prédio; não tem matrícula própria, e comumente vem descrita, na instituição e especificação de condomínio, com a expressão “pode-se estacionar um veículo na garagem coletiva com (ou sem) auxílio de manobrista”; (b) acessório da unidade autônoma: pode ser determinada ou indeterminada; não tem matrícula própria, e na matrícula da unidade autônoma a área da vaga vai descrita com a área total, ou separadamente (= uma descrição para a área da unidade autônoma, e outra para a da vaga de garagem); (c) vinculada a uma unidade autônoma: pode ser determinada ou indeterminada; é acessório da unidade autônoma, mas, além disso, também está vinculada a ela unidade autônoma; não tem matrícula própria, e na matrícula da unidade autônoma a área da vaga vai descrita com a área total, ou separadamente; e (d) unidade autônoma: para tanto, a vaga tem de possuir saída para via pública, diretamente ou por passagem comum, e ainda é necessário que: (1) a cada espaço corresponda fração ideal do terreno e das vias comuns; (2) a dependência do edifício em que esteja a vaga tenha sido construída segundo as regras urbanísticas aplicáveis a um imóvel autônomo; (3) demarcação efetiva; (4) designação numérica; (5) descrição na especificação do condomínio, com área, localização e confrontações; (6) possibilidade material de construir-se algum tipo de parede-meia, a qual, entretanto, pode deixar de fazer-se por conveniência de manobras. Os atributos de domínio de uso exclusivo (área, numeração, fração) e mesmo a existência de uma matrícula não são suficientes para afirmar que em certo caso se trate de própria e verdadeira unidade autônoma (e há casos de vagas indeterminadas para as quais erroneamente se abriram matrículas). Finalmente, a garagem como um todo pode ser uma única unidade autônoma. Assim, para a regularidade da alienação de uma vaga de garagem é necessário que se atente a qual espécie ela pertence, já que cada uma delas tem disciplina jurídica própria. Em primeiro lugar, a alienação só será possível se a vaga de garagem possuir especialidade suficiente para constituir objeto de direito real, o que não ocorre quando ela for de uso comum (garagem coletiva); for acessória de unidade autônoma, ou vinculada a unidade autônoma, mas não existir delimitadamente, ou não possuir descrição independente (dentro da matrícula da unidade autônoma, ou em matrícula própria); ou constituir como um todo, única unidade autônoma, e a vontade de alienar não partir da unanimidade dos condôminos. Além disso, as vagas de garagem só podem ser alienadas para condôminos, nos termos do art. 1331, § 1º, do Código Civil, salvo se a alienação para estranhos estiver expressamente autorizada na Convenção Condominial. Analisando a hipótese em questão, parece que, apesar de haver um número de matrícula independente para a vaga de garagem, não há previsão sobre a forma de sua alienação, que deverá ser expressa para afastar a regra geral. No caso dos autos verifica-se que não existe comprovação de que o adquirente da vaga, Hélio Alvarenga, seja condômino no Edifício, bem como não há qualquer ressalva na Convenção Condominial permitindo a alienaç&atilde
;o do abrigo para veículos a estranhos. Logo, persiste a vedação legal. Tampouco favorece ao suscitado a alegação de que a venda foi realizada na vigência da redação antiga do artigo 1331, §1º, do Código Civil, devendo prevalecer o princípio da irretroatividade das leis. Não existe ofensa a ato jurídico perfeito, tendo em vista tratar-se a compra e venda de negócio jurídico complexo, que se esgota com o registro. Em relação aos atos de registro e averbação vigora o princípio do “tempus regit actum”, pelo qual o título deve guardar conformidade com as regras do registro no momento da apresentação (Ap. Cív. 990.10.172.750-1 de 03/08/2010, Rel: Munhoz Soares). Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Hélio Alvarenga. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. São Paulo, 16 de junho de 2014. Tânia Mara Ahualli Juíza de Direito (CP 479) – ADV: CELSO DA COSTA (OAB 70536/SP), MARINA MENDES OCANA (OAB 269325/SP)

Fonte: DJE/SP | 07/07/2014.

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