ACÓRDÃOS
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 0000348-12.2013.8.26.0471
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 0000348-12.2013.8.26.0471, da Comarca de Porto Feliz, em que é apelante FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS MULTISETORIAL SILVERADO MAXIMUM, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE PORTO FELIZ.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “NÃO CONHECERAM DO RECURSO, V.U. DECLARARÁ VOTO CONVERGENTE O DES. ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO, DIVERGINDO APENAS QUANTO AOS FUNDAMENTOS, ACOMPANHADO PELOS. DES. GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO E RICARDO MAIR ANAFE.“, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.
São Paulo, 16 de outubro de 2014.
HAMILTON ELLIOT AKEL
CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR
Apelação Cível n° 0000348-12.2013.8.26.0471
Apelante: Fundo de Investimento Em Direitos Creditórios Multisetorial Silverado Maximum
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Porto Feliz
VOTO N° 34.088
Registro de imóveis – Dúvida – Instrumento particular de alienação fiduciária em garantia – Irresignação parcial e cumprimento de parte das exigências no curso do procedimento – Conduta que torna prejudicada a dúvida – Inviabilidade do registro se assim não fosse, devido à necessidade de averbar a benfeitoria mencionada no título ou retificá-lo para excluí-la, em observância ao princípio da especialidade, e de adequar as cláusulas contratuais aos requisitos obrigatórios previstos na lei n° 9.514/97, em observância ao princípio da legalidade – Recurso não conhecido.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a sentença do MMº Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Porto Feliz, que julgou procedente a dúvida suscitada e recusou o registro do instrumento particular de alienação fiduciária em garantia na matrícula n° 11.390, sob o fundamento de que são devidas as seguintes exigências: apresentação dos comprovantes de representação legal dos outorgados e anuentes, legíveis e por cópias autenticadas; aditamento do contrato para constar a data do vencimento das obrigações e taxa de juros, impostas pelo artigo 176, §1°, item III, inciso 5, da Lei 6.015/73; adequação do item 5.7 da cláusula V do contrato ao artigo 27, inciso 2°, da Lei 9.514/97, e reconhecimento da firma de todos que subscrevem o contrato. As demais exigências de apresentação das certidões de nascimento de Carolina e Guilherme Ferrão Schneider, e de averbação da benfeitoria, foram afastadas, sob o fundamento de que é suficiente a apresentação dos documentos oficiais de identificação (cédula de identidade e carteira de habilitação) e da possibilidade de ser feito o registro considerando a descrição do imóvel que consta do registro anterior, conforme o próprio suscitante reconhece.
O apelante instruiu com as razões do recurso cópia legível dos seus atos constitutivos e se prontificou a juntar a cópia autenticada destes documentos se necessário for. Diz que não há necessidade e que não há possibilidade de aditar o contrato para constar a data de vencimento das obrigações e taxa de juros, porque não se trata de financiamento imobiliário pelo Sistema Financeiro da Habitação e sim simples garantia de obrigações, portanto, taxa de juros não há, e, quanto aos vencimentos, consta da cláusula 1.2.4 do contrato que a dívida garantida é variável, porque as operações realizadas entre as partes consistem em cessões de crédito, de forma que os valores e datas de vencimentos estão apontados nos títulos cedidos e eventualmente não pagos, conforme os cronogramas estabelecidos nos termos de cessão que foram celebrados e que venham a ser celebrados futuramente, tudo de acordo com o artigo 1.361 e seguintes do Código Civil. Afirma que por não se tratar de financiamento, não se aplica ao caso o §2° do artigo 27 da Lei 9.514/97.
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não conhecimento do recurso por estar prejudicada a dúvida, e, se conhecido, pelo não provimento (fls. 80/84).
É o relatório.
A dúvida está prejudicada, o que enseja o não conhecimento do recurso.
A interessada, ciente da nota devolutiva apresentada pelo Oficial no dia 14 de janeiro de 2014 (fls. 12/13) demonstrou irresignação parcial ao impugnar a dúvida suscitada, porque manifestou concordância com parte das exigências apresentadas, no que diz respeito à necessidade do reconhecimento de firma de todos os subscritores do título, além de, posteriormente, ter instruído com o recurso de apelação cópia legível dos seus atos constitutivos e ter se disposto a juntar cópia autenticada deste documento, caso se entendesse necessário.
O inconformismo parcial prejudica a dúvida, pois, ainda que afastadas as demais exigências impugnadas, o registro será inviável em razão do não cumprimento das demais exigências.
Além do mais, era indispensável a apresentação, desde logo, do título com todas as firmas reconhecidas e da cópia autenticada dos seus atos constitutivos, sem possibilidade de sanar a falta no curso do procedimento, porque se assim não fosse haveria ilegal prorrogação do prazo da prenotação e permissão de dilações e complementações em detrimento de direitos posicionais que acaso, pudessem existir em contraposição ao da suscitada, conforme reiteradas decisões do Colendo Conselho Superior da Magistratura neste sentido (Apelações Cíveis números 15.351-0/6, 30.736-0/6, 31.007-0/4, 59.191-0/7).
Caso a dúvida não estivesse prejudicada, o registro não seria possível, pois, dentre as demais exigências, a única indevida diz respeito à apresentação da certidão de nascimento de Carolina e Guilherme Ferrão Schneider, pois, consta da qualificação destes que são solteiros, e os documentos oficiais de identificação de cada qual – cédula de identidade da primeira e carteira de habilitação do segundo – foram apresentados, o que está em conformidade com o item 41, “a”, do Capitulo XIV das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, que exige para a lavratura de atos pelos tabeliães os documentos necessários de identificação, em especial cédula de identidade ou equivalente, CPF ou CNPJ, e, “se for o caso, certidão de casamento”, o que pressupõe não ser obrigatório em relação aos qualificados como solteiros a apresentação da certidão de nascimento, e, deste modo, atende o princípio da especialidade subjetiva.
As demais exigências – necessidade de averbar a benfeitoria mencionada no título; de constar a data do vencimento das obrigações e taxa de juros, e de constar corretamente o teor do item 5.7 da cláusula V, conforme artigo 27, § 2º, da Lei n° 9.514/97 – são pertinentes pelos seguintes motivos:
– O subitem 1.1. da cláusula I do título, referente à garantia, menciona a fração ideal correspondente a 50% (cinquenta por cento) do imóvel objeto da matrícula n° 11.390, “ficando excluída, dessa fração ideal, área social e de moradia do caseiro (”Imóvel”)” e, no subitem “1.2” descreve a área total do imóvel, tal como consta do registro anterior, na qual não há menção à referida construção excluída da garantia.
O título, nestas condições, fere o princípio da especialidade objetiva, previsto no art. 176 da Lei n. 6.015/73, que exige a identificação do imóvel como um corpo certo, permitindo o encadeamento dos registros e averbações subsequentes, em conformidade ao princípio da continuidade.
De acordo com o magistério de Afrânio de Carvalho, “o princípio da especialidade significa que toda inscrição dever recair sobre um objeto precisamente individuado”, e, ao se referir ao mandamento da individuação do imóvel lançado no regulamento dos registros públicos, consigna que “Além de abranger a generalidade dos atos, contratuais e judiciais, o mandamento compreende também a generalidade dos imóveis, urbanos e rurais, exigindo a cabal individuação de todos para a inscrição no registro”, e que “A sua descrição no título há de conduzir ao espírito do leitor essa imagem. Se a escritura de alteração falhar nesse sentido, por deficiência de especialização, terá de ser completada por outra de rerratificação, que aperfeiçoe a figura do imóvel deixada inacabada na primeira. Do contrário, não obterá registro.” (Registro de Imóveis, 4ª edição, Editora Forense, p. 203 e seguintes).
No caso em tela, é necessário, em observância a este princípio, averbar a construção ou aditar o título, para que dele seja excluída a menção à “área social e de moradia do caseiro (“Imóvel”)”.
– A data do vencimento das obrigações e menção à taxa de juros se houver, além de ser requisito previsto no artigo 176, inciso III, 5, da Lei de Registros Públicos, e também no item 68 do capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, está previsto no artigo 24, incisos I, II e III, da Lei n° 9.514/97, pelo qual o contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá o valor principal da dívida; o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário e a taxa de juros e os encargos incidentes.
A apelante se limitou a consignar no contrato que as datas de vencimento das obrigações são aquelas do cronograma estabelecido nos Termos de Cessão assinados pela Soltec (cláusula I, subitem 1.2.4, (ii), fls.21). Verifica-se, além do mais, que a apelante pretende que o imóvel dado em garantia abranja não só as obrigações assumidas no contrato de cessão e os termos de cessão que menciona no subitem 1.1 da cláusula I, como as “futuramente devidas”.
A Lei de Alienação Fiduciária, ao estabelecer no dispositivo legal acima mencionado os requisitos do contrato, os procedimentos mínimos que devem ser observados no leilão, como o valor do principal da dívida, prazo para pagamento, encargos, fixação de valor mínimo para a venda do imóvel etc., procura proteger o devedor fiduciante e evitar o locupletamento indevido do credor, o que reclama, em consequência, que se especifiquem as obrigações, a data do vencimento e os encargos previstos, e, consequentemente, não admite garantia em relação à obrigação que porventura venha a ser assumida.
– O item 5.7 da cláusula V do contrato, dispõe que “No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, observado o mínimo de 60% do valor estipulado acima”, ou seja, o valor mínimo do imóvel de R$ 300.000,00 estabelecido no subitem 5.5 da mesma cláusula, o que está em desacordo com o artigo 27, § 2º, da Lei 9.514/97. Do mesmo modo, a parte final do subitem 5.4 da cláusula V, ao dispor que “Se, pelo contrário, o preço obtido não bastar para a liquidação das obrigações, os Outorgantes continuarão obrigados a pagar a quantia faltante, no prazo de 24 (vinte e quatro) horas a contar da ciência, por escrito.”, está em desacordo com o §5° da mesma norma legal. Para melhor compreensão, transcrevo o “caput”, os três primeiros e o quinto parágrafos deste dispositivo legal:
“Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.
- 1° Se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI do art. 24, será realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes.
- 2° No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.
- 3° Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:
I – dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;
II – despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do leilão público, nestas compreendidas às relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro.
- 5° Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no §2°, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o §4°.”
Este dispositivo legal bem demonstra a distinção estabelecida entre o valor a que se refere o inciso VI do artigo 24, que é do imóvel propriamente dito, e o valor da dívida, previsto no inciso I, e veda a possibilidade de existir “quantia faltante”, como constou do título.
Na obra “Negócio Fiduciário”, escrita por Melhim Namem Chalhub, ao tratar desta questão, no subitem “4.4.10.”, referente ao leilão, diz o autor:
“No leilão, o imóvel deverá ser oferecido pelo preço mínimo que, no contrato, as partes tiverem fixado para esse fim; caso não se alcance esse preço, deverá o fiduciário promover um segundo leilão, hipótese em que o imóvel será vendido pelo valor da dívida e seus encargos, tributos, contribuições condominiais, mais as despesas do leilão.
Com efeito, nos termos do art. 24, VI, da Lei 9.514/97, o contrato deverá conter cláusula em que se faça “a indicação para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão.” Nestas condições, ao contratar a alienação fiduciária, as partes deverão estabelecer uma avaliação prévia do imóvel e o critério de revisão do respectivo valor; este será o valor do lance mínimo pelo qual o imóvel será oferecido no primeiro leilão, na hipótese de o devedor, depois de notificado, deixar de purgar a mora; devem as partes, também, estabelecer os critérios de revisão do preço de venda, podendo para tanto utilizar índices de medição da depreciação monetária ou outros indicadores que sirvam de parâmetro para aferição dos preços no mercado imobiliário.
Se, entretanto, no primeiro leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor que as partes tiverem estabelecido para o imóvel, nos termos do inciso VI do art. 24 da Lei 9.514/97, realizar-se-á o segundo leilão nos quinze dias subseqüentes, de acordo com o art. 27 desse diploma legal.
O segundo leilão terá como referencial o valor da dívida, das despesas, dos prêmios dos seguros, dos encargos legais, inclusive tributos, e, quando for o caso, das contribuições condominiais (art. 27, § 2º). Vale ressaltar que, diante do que dispõe o § 3º do art. 27, considera-se dívida o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos; e entende-se por despesas a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro.
No segundo leilão será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida previsto no contrato. Se, entretanto, o credor obtiver preço superior ao da dívida e das despesas, deverá entregar ao devedor a importância que sobejar (art. 27, §4°), o que importará em recíproca quitação. E, ainda, se o maior lance oferecido for recusado por não ser igual ou superior ao mínimo correspondente à dívida e às despesas, considerar-se-á extinta a dívida…” (Renovar, 3ª edição, páginas 291 a 293, 2006).
É dever do registrador, ao examinar o contrato de alienação fiduciária, verificar se foram observados os requisitos formais previstos no artigo 24 da Lei 9.514/97, os quais são obrigatórios indistinta e independentemente de se tratar ou não de financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação, e em observância ao princípio registrário da legalidade.
De acordo com as lições do Desembargador Francisco Eduardo Loureiro, “…o artigo 24 da lei 9.514/97 trata dos requisitos formais. Toda garantia real deve ser especializada, uma vez que é de interesse não só do credor e do vendedor, mas de terceiros, aos quais cabe o direito de saber qual é o patrimônio disponível do devedor para que possam negociar com ele.” (Aula magna ministrada no IV Seminário de Direito Notarial e Registral de São Paulo).
Este Colendo Conselho Superior da Magistratura, na Apelação Cível n° 254-6/0 da Comarca de Avaré, cujo relator foi o Desembargador José Mário Antônio Cardinale, Corregedor Geral da Justiça na época, ao decidir a respeito do mesmo tema, assim dispôs: “…anoto que ao oficial registrador compete verificar a presença dos requisitos do contrato de alienação fiduciária como condição para o registro, em cumprimento do princípio da legalidade, afigurando-se correta a recusa quando ausentes aqueles previstos em lei. Neste sentido a seguinte lição de José de Mello Junqueira: “Todos esses elementos exigidos pelo art. 24 são obrigatórios e devem constar do contrato, e ainda o prazo de carência previsto no § 2º do art. 26. “São requisitos de validade para o título de constituição da propriedade fiduciária e que deverão ser observados, rigorosamente, pelas partes, Tabeliães e Registros de Imóveis e para que nasça o direito e garantia real nele representado.” (Alienação Fiduciária de Coisa Móvel, Ed. ARISB, 1998, pág. 46).”
Assim, incumbe ao Oficial verificar se os requisitos do artigo 24 da Lei de Alienação Fiduciária foram observados no contrato que lhe foi apresentada para registro, porque a qualificação é realizada para o controle da legalidade formal do ato jurídico espelhado no título, o que não extrapola os limites do exame que deve ser observado na esfera administrativa.
À vista do exposto não conheço do recurso.
HAMILTON ELLIOT AKEL
CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR
Apelação Cível n° 0000348-12.2013.8.26.0471
Apelante: Fundo de Investimento em Direitos Creditórios Multisetorial Silverado Maximum
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da comarca de Porto Feliz
DECLARAÇÃO DE VOTO CONVERGENTE
VOTO N. 28.752
- O Fundo de Investimento em Direitos Creditórios Multisetorial Silverado Maximum interpôs apelação contra a sentença que deu por procedente a dúvida suscitada pelo Ofício de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da comarca de Porto Feliz, o qual, por sua vez, negara registro stricto sensu a alienação fiduciária em garantia, celebrada mediante instrumento particular, do imóvel da matrícula 11.390.
- Respeitável é o entendimento do eminente Desembargador Relator ao dar por prejudicada a dúvida. Isto porque, a apelante de fato só impugnara algumas das exigências feitas pelo ofício de registro de imóveis.
No entanto, diverge-se quanto à apresentação de solução que, em tese, deveria dar-se ao caso, na hipótese de conhecimento do recurso.
Em primeiro lugar, este Conselho só há de conhecer do mérito, se antes não conhecer de preliminar que com ele seja incompatível (CPC/1973, art. 560, caput). Disso se conclui que, se houver (como in casu houve) preliminar que impeça o exame do mérito, sobre ele não cabe pronunciamento. Há de ser entregue a prestação jurisdicional, e não mais que isso. Como diz Pontes de Miranda (Comentários ao Código de Processo Civil, Rio de Janeiro: Forense, 1975, tomo VIII, p. 266):
Se a decisão na preliminar processual ou na questão prejudicial elimina o julgamento do mérito, claro que não mais se prossegue; julgado está o feito; a decisão, por si só, é terminativa.
Em segundo lugar, é entendimento consolidado que o Poder Judiciário – mesmo no exercício de função administrativa, como seja a corregedoria dos serviços extrajudiciais – não é órgão consultivo, e que as consultas só muito excepcionalmente se devem admitir, em hipóteses de extrema relevância:
Ora, por tudo isso se evidencia a completa carência de interesse e legitimação para o reclamo assim tão singularmente agitado, por quem, não dispondo, ainda, da titularidade do domínio (condomínio), não poderia alegar lesão ou ameaça de lesão, por parte da administração, a um direito seu, que sequer existe. O pedido, na verdade, traduziria inconcebível e descabida consulta dirigida ao Judiciário, ainda que na sua função atípica de agente administrativo, sobre interpretação e aplicação, em tese, das leis e regulamentos. Nesse sentido, é da melhor doutrina que a “reclamação administrativa é a oposição expressa a atos da Administração, que afetem direitos ou interesses legítimos dos administrados. O direito de reclamar é amplo, e se estende a toda pessoa física ou jurídica que se sentir lesada ou ameaçada de lesão pessoal ou patrimonial por atos ou fatos administrativos” (Hely Lopes Meirelles, Direito Administrativo Brasileiro, 3ª ed., Revista dos Tribunais, p. 617 e Caio Tácito, Direito Administrativo, 1975, Saraiva, p. 29), pressupostos esses que, absolutamente ausentes na hipótese, inviabilizam, por completo, a postulação inicial. (Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, Proc. 53/1982, parecer do juiz José Roberto Bedran, 22.7.1982, g. n.)
A E. Corregedoria Geral da Justiça,em regra, e conforme pacífica orientação, não conhece de consultas, cujo exame, portanto, excepcional, fica condicionado à peculiaridade do assunto, sua relevância e o interesse de âmbito geral da matéria questionada. (Corregedoria Geral da Justiça, Proc. CG 10.715/2012, Des. José Renato Nalini, j. 18.12.2013).
Como é sabido, não cabe a este Juízo responder a consultas formuladas pelo interessado, pois a sua função primordial é solucionar conflitos e não figurar como consultor jurídico. Além disso, como bem observou a Douta Promotora: “Conforme já decidiu a E. Corregedoria Geral da Justiça, em parecer exarado pelo então Juiz Auxiliar da Corregedoria, Dr. Hélio Lobo Júnior, no procedimento n° 27.435/88 (02/89):”…é inconcebível e descabida consulta dirigida ao Judiciário, ainda que na sua função atípica de agente administrativo, sobre interpretação e aplicação, em tese, das leis e regulamentos (cf. ementa 10.2, das Decisões Administrativas da Corregedoria Geral da Justiça – Ed. RT, 1981/1982, p. 24). Neste mesmo sentido, manifestou-se o Dr. Aroldo Mendes Viotti, D. Juiz Auxiliar da Corregedoria, em parecer proferido nos autos do procedimento n° 113/90 (567/90), onde consta: “O comando emergente do dispositivo da r. sentença não pode – por isso – prevalecer, porquanto não é dado ao Juízo Corregedor Permanente emitir declaração positiva ou negativa de registro de título no Ofício Predial sem regular instauração de procedimento de dúvida, e sem que, consoante o devido procedimento de lei, se materialize o dissenso entre particular e registrador acerca daquele ato de registro. A atuação do Juízo da dúvida dirige-se tão-somente à revisão da atividade do registrador, devolvendo-se-lhe a tarefa de qualificação a este cabente em primeiro momento: não pode o Juízo administrativo, porém, substituir-se ao Oficial nessa primeira atividade, isto é, apreciar a registrabilidade de título sem que o responsável pelo Cartório Predial, em momento anterior, o faça. Por incômodo ou intrincado que se revele o ônus de qualificação dos títulos, dele deverá se desincumbir o Serventuário, nada justificando busque transferi-lo a terceiros. Também se presume detenha o titular da Serventia Imobiliária capacitação técnica não apenas para operacionalizar os comandos legais que disciplinam a questão da preferência a registro de títulos constitutivos de direitos reais reciprocamente contraditórios, como, igualmente, para conhecer os efeitos jurídicos que possam advir das medidas previstas nos arts. 867 e ss. (Seção X, Livro III) do CPC. Por isso, não cabia ao Juízo Corregedor fornecer resposta à consulta do Serventuário. Também não lhe era dado determinar registro de títulos à margem do procedimento legal, e sem que o registrador se houvesse previamente desincumbido de seu ônus de emitir juízo conclusivo a respeito de sua registrabilidade”. (Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo, autos 1023331-97.2014.8.26.0100, Juíza Tânia Mara Ahualli, j. 16.05.2014)
- Ante o exposto, não conheço do recurso de apelação.
ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO
Fonte: DJE – SP | 22.01.2015.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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