PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Processo CG n° 2015/184408
(48/2016-E)
Registro de Imóveis – Retificação Administrativa – Precariedade dos elementos tabulares – Impugnação Infundada – Ausência de prejuízo a terceiros – Cabimento da averbação – Recurso desprovido.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:
JOÃO FORTE e sua mulher EDNA MARIA DE AZEVEDO FORTE interpuseram recurso contra decisão proferida pelo Juiz Corregedor Permanente da 01ª Vara da Comarca de Salto, objetivando impedir a retificação do registro do imóvel objeto da matrícula n° 17.427 do RI de Salto, sob a alegação de que há, no caso, um obstáculo intransponível na utilização do procedimento extrajudicial, pois a questão controvertida envolve direito de propriedade cuja resolução exige dilação probatória, tornando necessária a discussão na via jurisdicional.
O D. Oficial Registrador acolheu o pedido retificatório formulado pelos requerentes DARLENE ROGÉRIA DE CAMPOS HEINEK e LARTE HEINEK, afastando de plano as razões invocadas pelos impugnantes (fls.69/71).
Após a interposição do recurso administrativo (fls.78/79), o Ministério Público se manifestou às fls. 130/135.
O MM. Juiz Corregedor Permanente manteve a decisão proferida pelo Oficial do Registro de Imóveis (fls. 137/138).
Os impugnantes interpuseram recurso, reiterando as razões anteriormente expostas (fls. 150/154).
A Douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 306/309).
É o relatório.
Os requerentes, na qualidade de compradores (fls. 05/07), pretendem retificar o registro do imóvel objeto da matrícula n° 17.427 do RI de Salto para suprir omissões relacionadas com a descrição, restabelecendo a verdade no assento, em obediência ao estudo técnico realizado “in loco” (memorial descritivo e levantamento planimétrico).
Os impugnantes (confinantes) resistem à pretensão, sustentando nas razões recursais que (a) o procedimento administrativo constitui via inapropriada para a resolução de questões relacionadas com o direito de propriedade; (b) que a averbação somente poderia ser admitida com o aprofundamento da dilação probatória; (c) que o imóvel retificando está situado à margem do Rio Tietê, sendo a matéria de competência da Justiça Federal; (d) que a averbação irá resultar na indevida apropriação de área, com prejuízo aos impugnantes; (e) que os requerentes não exercem posse incontroversa sobre imóvel e (f) que o pedido anterior formulado perante a mesma Serventia foi arquivado por insubsistência probatória.
O artigo 212 da Lei de Registros Públicos, com redação dada pela Lei n° 10.931/04, dispõe: “Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.
O imóvel objeto da matrícula n° 17.427 possui uma descrição precária e incompleta (fl. 17), constando apenas que é constituído por uma gleba de terras remanescente de área maior, situada no Bairro de Atuaú ou Chapada, município de Comarca de Salto, com a área de 21.785,00 metros quadrados, dividindo pela frente com a Estrada de Rodagem Municipal que Salto vai à Capivari, do lado esquerdo com propriedade de João Forte, lado direito com propriedade de Benni Richter e nos fundos com o rio Tietê.
No âmbito da Serventia, os confrontantes JOÃO FORTE e EDNA MARIA DE AZEVEDO FORTE apresentaram impugnação, mas os argumentos utilizados não foram fortes o suficiente para impedir o D. Registrador de reconhecê-la infundada, rejeitando-a nos termos do item 138.19, I do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça que assim dispõe: se a impugnação for infundada, rejeitá-la-á de plano por meio de ato motivado, do qual constem expressamente as razões pelas quais assim a considerou, e prosseguirá na retificação caso o impugnante não recorra no prazo de 10 (dez) dias. Em caso de recurso, o impugnante apresentará suas razões ao Oficial de Registro de Imóveis, que intimará o requerente para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo de 10 (dez) dias e, em seguida, encaminhará os autos, acompanhados de suas informações complementares, ao Juiz Corregedor Permanente competente.
A retificação administrativa, denominada para-judicial no direito lusitano, poderá ser utilizada sempre que houver prova inequívoca de uma discrepância entre a área do imóvel registrado (situação tabular) em cotejo com a situação fática, com o fim de preservar a realidade e a segurança dos usuários do serviço. No mais, o atalho criado pela recente reforma das Normas de Serviço permite a rejeição imediata da impugnação vazia pelo oficial registrador, garantindo-se a celeridade do procedimento, sem privar o impugnante do direito de recorrer ao juízo competente. Sobre o recurso, ISABEL FERREIRA QUELHAS GERALDES[1] lembrou que a “matéria reveste especial importância, pois faculta aos interessados no registro os meios adequados para reagirem contra as decisões do conservador com as quais eventualmente se não conformem”.
O princípio da especialidade objetiva não tolera imprecisões e o registro deve refletir a verdadeira e completa descrição do imóvel, tornando obrigatória a apresentação de planta e memorial descritivo (art. 213, II da Lei n° 6.015/73) para permitir a conclusão de que a retificação se opera intra muros (dentro das divisas originais do imóvel), sem ofender direitos de terceiros.
Portanto, o dispositivo legal (art. 213, II §6° da Lei n° 6.015/73) que reserva a solução de determinadas situações controvertidas apenas pelo juiz também condiciona o encerramento da atividade extrajudicial ao alcance e profundidade da impugnação deduzida, o que significa dizer que o registrador poderá desconsiderar as manifestamente infundadas para efetivar diretamente a retificação pretendida, sem a participação do Juiz Corregedor Permanente ou da autoridade jurisdicional. Há sólida jurisprudência sobre a natureza da impugnação, podendo ser considerada infundada a oposição genérica baseada apenas na simples alegação de que retificação causará avanço no imóvel confinante, sem apontar as causas e o tamanho da interferência. Em outras palavras, será fundamentada aquela que, por sua seriedade, abale a convicção do julgador e seja capaz de levá-lo a admitir a procedência dos argumentos invocados ou, conforme abalizada opinião de NARCISO ORLANDI NETO[2], aquela que demonstra a ocorrência de dano efetivo a direito de terceiros, como futura consequência da retificação, o que não ocorreu, data venia.
No caso, a falha (imprecisão) verificada no assento justificou a opção pela retificação extrajudicial, mesmo se considerada a expansão de medidas. O resultado do laudo (memorial e planta) revelou que o imóvel possui 21.786,00m² e o aumento oficial de 1m² não é suficiente para impedir a averbação, pois ficou provado que o acréscimo da área originalmente integrada ao imóvel cuja descrição foi imprecisa constitui um desdobramento natural do aperfeiçoamento (ajustamento) do sistema registral, sem importar em qualquer dano concreto, aparente ou potencial, nem tampouco em modificações na situação jurídica das pessoas envolvidas no processo (aquisição indevida do domínio).
Ao comentar a possibilidade do prejudicado se opor à inscrição inexata, AFRANIO DE CARVALHO[3] anotou que “normalmente existe perfeita harmonia entre a situação jurídica real e a escritura no livro do registro, constituindo a discrepância entre uma e outra uma ocorrência extraordinária. A regra é espelhar o registro a realidade, mas a exceção, não obstante a sua raridade, precisa ser levada em conta, a fim de facultar ao prejudicado por uma inscrição inverídica o restabelecimento da verdade, por meio da retificação”. Assim, para contrapor o que foi afirmado pelos recorrentes, a inexatidão do registro enseja, pois, ao titular do direito a faculdade de propor a retificação para restaurar o paralelismo entre a tábua e a realidade de campo, porém o cabimento desta pretensão não está condicionado ao exercício possessório ou à existência de posse incontroversa sobre a área retificanda.
Finalmente, a questão envolvendo a localização do imóvel à margem do Rio Tietê tem relevância apenas na fixação da competência jurisdicional, não sendo possível remeter um processo administrativo sujeito ao poder correcional dos juízes estaduais à Justiça Federal, mesmo se houvesse algum interesse da União.
Pelo todo exposto, o parecer que, respeitosamente, submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de negar provimento ao recurso administrativo.
Sub censura.
São Paulo, 23 de fevereiro de 2016.
Guilherme Stamillo Santarelli Zuliani
Juiz Assessor da Corregedoria
DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, nego provimento ao recurso administrativo. Publique-se. São Paulo, 25 de fevereiro de 2016. (a) MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS, Corregedor Geral da Justiça. Advogado: GILBERTO FERRAZ DE ARRUDA VEIGA, OAB/SP 37.923.
Diário da Justiça Eletrônico de 04.03.2016
Decisão reproduzida na página 23 do Classificador II – 2016
Fonte: INR Publicações | 28/08/2017.
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Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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