Apelação Cível nº 1001148-39.2018.8.26.0506

Apelante: Condomínio Bosque das Colinas

Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Ribeirão Preto

VOTO Nº 37.831

Registro de Imóveis – Regularização Fundiária – A CRF expedida na vigência da Lei n. 11.977/09 não supre, sobretudo a falta de nova manifestação do ente público competente, requisito da Lei n. 13.465/17, especialmente, ao se considerar a modalidade de regularização de condomínio de lotes, inexistente no momento da expedição da CRF – Impugnações genéricas reiterando o conteúdo do título apresentado não têm o condão de afastar exigências específicas e fundamentadas – Recurso não provido.

Trata-se de recurso de apelação interposto pelo Condomínio Bosque das Colinas contra a r. sentença de fls. 424/430, que julgou procedente a dúvida suscitada pela Sra. 2º Oficial de Registros de Imóveis da Comarca de Ribeirão Preto, mantendo a recusa do ingresso de regularização fundiária na modalidade de condomínio de lotes.

Sustenta o apelante a validade da certidão de regularização fundiária expedida com fundamento na Lei n. 11.977/09 e que no projeto constam todas as medidas da regularização fundiária, realizada em termos técnicos, cabendo o registr1o do título (fls. 459/471).

A D. Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 488/490).

É o relatório.

A regularização fundiária pretendida envolve a modalidade do condomínio de lotes.

O condomínio de lotes foi incluído no Código Civil (artigo 1.358-A) por meio da Lei n. 13.465/2017 e não tinha previsão na Lei n. 11.977/09.

Desse modo, não é possível a consideração do auto de regularização expedido pela Municipalidade em 08.08.2016 (a fls. 30), pois, à época, não havia a modalidade de regularização fundiária pretendida.

Ainda que fosse possível a aplicação do disposto no artigo 75 da Lei n. 13.465/2017, caberia decisão da Municipalidade quanto à validade da CRF anteriormente expedida, o que não ocorreu.

As exigências relativas à divergência de medidas entre o perímetro do imóvel e o constante do título, diversidade de descrição, unidades diversas com mesma área, unidades com acesso por área comum e sem acesso a ruas, número de unidades, localização da área de lazer, plantas, convenção de condomínio e outras constantes da nota de devolução, permanecem não atendidas.

A mera alegação genérica no sentido de todas as questões estarem corretas no título não permite o exame da pertinência das exigências, a impugnação deveria ser detalhada ante a qualificação registral negativa.

A título de exemplo, nada foi mencionado acerca da não apresentação da convenção de condomínio de modo específico pelo apelante.

Desse modo, compete manutenção das exigências para o registro do título de regularização fundiária.

Por todo o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação, com observação.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Fonte: DJe/SP de 02.09.2019

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Processo 1070704-51.2019.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 1070704-51.2019.8.26.0100

Processo 1070704-51.2019.8.26.0100 – Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –

Dúvida – Notas – Barbara dos Santos de Sá – Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pela Oficial do 16º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Barbara dos Santos de Sá, diante da negativa em se proceder ao registro da carta de arrematação expedida pelo MMº Juízo da 69ª Vara do Trabalho da Capital, movida por Odair de Almeida Amaro em face de Nova Giovanna Comércio de Produtos Alimentícios LTDA, Maria Odete Alves Menezes, Gerson Adriano de Paiva Bezerra, Eli Geneti Alves, Heliana Alves Ribeiro dos Santos e Aparecida Rita Moralis, tendo por objeto o imóvel matriculado sob nº 111.340. O óbice registrário refere-se à violação do princípio da continuidade, tendo em vista que os executados não figuram como proprietários do imóvel. Informa a Registradora que a executada Heliana Alves Ribeiro dos Santos e seu marido Antonio Ribeiro dos Santos Filho foram proprietários, mas pelo registro nº 07, transmitiram o imóvel para Juliana Gonçalves Santos e Jaiane Gonçalves dos Santos, que não aparecem entre os executados. Juliana e Jaine alienaram fiduciariamente o imóvel para a Caixa Econômica Federal (R.08). Juntou documentos às fls.03/22. A suscitada apresentou impugnação às fls.23/25. Aduz que a declaração de ineficácia da alienação registrada sob nº 07 se deu em razão de fraude, pois o processo trabalhista foi ajuizado em 2003 e a alienação se deu em 18.12.2008, portanto quando o feito já tramitava há mais de cinco anos. Ressalta que a declaração de ineficácia do registro faz com que os demais atos praticados e relacionados com a alienação ali constante fiquem prejudicados, resultando no entendimento do Juízo do Trabalho de determinar o registro independentemente do cancelamento. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.29/32). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Pretende a suscitada o registro da carta de arrematação expedida pelo MMº Juízo da 69ª Vara do Trabalho da Capital, referente ao imóvel matriculado sob nº 111.340. Em que pesem os relevantes argumentos da Registradora, bem como do D. Promotor de Justiça, entendo que o óbice deve ser afastado. Primeiramente faz-se mister estabelecer a diferença entre a eficácia e a validade do negócios jurídico. De acordo com Marcos Bernardes de Mello (Teoria do Fato Jurídico: Plano da Eficácia, Saraiva, 4ª Ed., 2008, pgs. 04/05 e 65): “Pontes de Miranda [propôs] a estruturação do mundo jurídico em três planos: da existência, da validade e da eficácia, nos quais se desenvolve a vida dos fatos jurídicos, consideradas todas as vicissitudes a que estão sujeitos. No plano da existência entram todos os fatos que recebem a incidência juridicizante de norma jurídica. Portanto, concretizando suficientemente o suporte fático, a norma jurídica que o prevê incide e lhe dá entrada no mundo jurídico no plano da existência, sem exceção. Em se tratando de atos jurídicos lícitos, lato sensu, estes passam para o plano da validade, onde será aferida a sua perfeição: se são válidos ou se são inválidos. Sendo válido, o ato jurídico passa ao plano da eficácia, onde, estando apto, produzirá seus efeitos específicos. Do mesmo modo, têm acesso ao plano da eficácia os atos jurídicos nulos a que o ordenamento jurídico atribua certos efeitos (putatividade) e os anuláveis (que produzem, plenamente, sua eficácia até serem desconstituídos ou continuarão a produzi-la se vierem a tornar-se definitivos, por força de convalidação ou sanção). O nulo a que não se atribui eficácia putativa não passa do plano da validade, nele morrendo, por assim dizer. Já os fatos jurídicos stricto sensu, os atos-fatos jurídicos e os fatos jurídicos ilícitos lato sensu vão diretamente do plano da existência ao plano da eficácia, não passando pelo plano da validade.” “Há ineficácia relativa quando os efeitos do negócio jurídico não se produzem em relação a algum, ou alguns sujeitos de direito, mas se irradiam relativamente a outro, ou outros. Em geral, a interferência não autorizada na esfera jurídica de terceiro acarreta a ineficácia relativa do ato jurídico, quando não há nulidade”. (Idem, pg. 65). Daí ser possível concluir que a declaração de ineficácia, com relação a um sujeito de direito, não acarreta nulidade do negócio, o que resultaria no cancelamento do registro. Neste contexto, a transferência da propriedade permanece existente e válida, deixando apenas de produzir efeitos, consequentemente não exigindo o cancelamento do registro nº 07, em que houve a transmissão do imóvel à Juliana e Jaiane, para o ingresso da carta de arrematação. Em relação à quebra do princípio da continuidade, entendo que a alegação deve ser afastada, uma vez que o ato de disposição do bem não produz efeitos em relação à arrematante. Tal questão já foi objeto de julgado por este Juízo, nos autos nº 1474/97: “Registro Desnecessidade do cancelamento do registro da alienação em que se caracterizou fraude a execução. Para o registro de carta de adjudicação, não há necessidade do cancelamento do registro anterior em fraude à execução, porquanto a alienação ou oneração de bens em fraude à execução é ineficaz em relação ao exequente, embora válida quanto aos demais. Averbação Desnecessidade de exibição de mandado específico, se da Carta de Adjudicação consta a decisão judicial que reconheceu a alienação fraudulenta. Constando da própria Carta de Adjudicação a decisão judicial que declarou a ineficácia da alienação anterior em fraude a execução, desnecessário, para seu registro, mandado específico daquela decisão.” E ainda o Egrégio Conselho Superior da Magistratura tratou da questão na Apelação nº 0005288-85.2013.8.26.0223, Rel. Des. Elliot Akel): “Registro de Imóveis Dúvida Pretensão de registro de carta de adjudicação negativa, em razão de quebra do princípio da continuidade fraude à execução ineficácia da renuncia ao direito de propriedade declarada expressamente pelo juízo da execução desnecessidade de cancelamento da averbação – ausência de quebra da continuidade Recurso Provido”. Ressalto que o reconhecimento da fraude à execução não contamina o registro, já que não lhe tira a validade. Logo, deve permanecer na matrícula o registro nº 07 que, apesar de declarada ineficaz em virtude de fraude à execução em relação ao exequente, continua válida em relação aos demais. Diante do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pela Oficial do 16º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Barbara dos Santos de Sá, e consequentemente determino o registro da carta de arrematação. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: ANTONIO CARLOS MARASSI (OAB 44725/SP)

Fonte: DJe/SP de 02.09.2019

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Número do processo: 1002241-93.2017.8.26.0337

Ano do processo: 2017

Número do parecer: 149

Ano do parecer: 2018

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 1002241-93.2017.8.26.0337

(149/2018-E)

Reclamação disciplinar – Oficial de registro de imóveis – Informação prestada em ação de usucapião – Inexistência de contradição entre a informação prestada e o conteúdo de livro de registro ou de documento que integrava o acervo da delegação – Recurso não provido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

Trata-se de procedimento instaurado em razão de reclamação formulada por Ode Corsi dos Passos em razão do conteúdo de informação prestada pelo Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Mairinque em ação de usucapião que tem curso na 1ª Vara Cível daquela comarca (Processo n° 1000848-36.2017.8.26.0337) porque foi omissa em relação do exercício de posse, pela reclamante, sobre o imóvel usucapiendo.

O pedido de instauração de procedimento disciplinar foi indeferido pela r. decisão de fls. 38/39.

A reclamante apresentou apelação em que alegou, em suma, que as informações foram prestadas quando estava em andamento pedido para “regularização de sua escritura” e que, mesmo assim, o reclamado informou que não havia impedimento para o registro do domínio em favor de pessoa que ingressou no imóvel mediante esbulho. Asseverou que o reclamado prestou informações sem promover prévia pesquisa sobre a titularidade da gleba e omitindo a existência de documentos que comprovam a posse dos moradores dos imóvel. Reiterou que tinha apresentado ao reclamado documento, celebrado em conjunto com o proprietário, visando a regularização de seu domínio sobre o imóvel, e que esse fato foi omitido nas informações prestadas. Ademais, também foi omitida na informação o nome do proprietário tabular que, porém, acabou sendo citado e intervindo na ação de usucapião. Requereu a anulação da r. decisão, ou sua reforma (fls. 49/55).

O reclamado apresentou contrarrazões (fls. 100/106).

Opino.

Embora interposto como apelação, não há impedimento para que o recurso seja recebido como administrativo, na forma do art. 246 do Decreto-lei Complementar n° 03/69, do Estado de São Paulo.

O documento de fls. 10/11 demonstra que em 10 de agosto de 2017 o Sr. Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Mairinque informou no Processo n° 1000848-36.2017.8.26.0337 da 1º Vara Cível de Mairinque: I) que o autor da ação de usucapião estava qualificado de forma a atender o requisito da especialidade subjetiva; II) que a descrição do imóvel usucapiendo contida no memorial descritivo e na planta apresentados no processo judicial atendiam o requisito da especialidade objetiva; III) que em razão do atendimento da especialidade subjetiva e objetiva “…estão presentes os requisitos para a abertura de matrícula e registro do título em caso de eventual procedência da presente ação” (fls. 10).

As informações prestadas pelo Oficial de Registro de Imóveis, portanto, limitaram-se a aspectos técnicos relativos à qualificação do autor e à forma de elaboração do memorial descritivo e da planta do imóvel usucapiendo, sem referência a qualquer outro fato que pudesse repercutir, de forma concreta, no resultado daquele feito.

Por sua vez, não podia o Oficial de Registro prestar informações extra-tabulares, ou seja, relativas a direitos ou fatos não contidos nos livros e documentos que compõem o acervo de sua delegação.

O Oficial de Registro é obrigado a expedir certidão do teor de seus livros e dos documentos que mantiver arquivados, podendo fazê-lo por extrato, por inteiro teor do ato, ou mediante relatório conforme quesitos (art. 19 da Lei n° 6.015/73).

A reclamante pretendia que as informações prestadas fizessem referência à existência de posse e de fatos relacionados ao seu exercício, alegando que a posse que mantinha sobre o imóvel foi esbulhada pelo autor da ação de usucapião.

Contudo, como informado às fls. 26 e segundo decorre das manifestações da recorrente, não há em seu favor registro de domínio, ou de outro direito real.

Também não há que se cogitar em registro de posse, ou atos possessórios, porque ausentes as hipóteses previstas no art. 167, inciso I, n°s 36 e 41, e inciso II, n° 27, da Lei n° 6.015/73.

Em razão disso, não cabia ao Oficial de Registro de Imóveis de Mairinque manifestar-se sobre o exercício de posse pela reclamante e sobre eventual esbulho.

Por sua vez, o título protocolado sob n° 14.616, a que se refere o documento de fls. 28, consistiu em requerimento de abertura de matrícula, pelo Oficial de Registro de Imóveis de Mairinque, para o imóvel objeto da matrícula n° 1.366 do Registro de Imóveis de São Roque (fls. 29/32), e em posterior desdobro desse imóvel em dez lotes, como esclarecido às fls. 33/35.

Esses requerimentos foram realizados por Thiago Antônio Vítor Vilela em 05 de setembro de 2017 e foram realizadas exigências para a prática do ato, conforme a nota devolutiva de fls. 33/35, sem notícia de seu atendimento.

Portanto, o Protocolo n° 14.616 é posterior às informações prestadas pelo Oficial de Registro de Imóveis na ação de usucapião e, mais, não há prova de que foi aberta matrícula, no Registro de Imóveis de Mairinque, para o imóvel que é de co-propriedade de Symbol Dweik e de Moisés Soued e sua mulher (fls. 29/32).

E, neste procedimento administrativo, sequer é possível reconhecer que o referido imóvel é, no todo ou em parte, objeto da ação de usucapião.

No mais, cuidando-se de ação judicial, não competia ao Oficial de Registro de Imóveis a realização de diligências para apurar posse, ou identificar eventual litígio possessório sobre o imóvel usucapiendo.

Desse modo, as provas realizadas são no sentido de que na data da prestação das informações de fls.10/11, ou seja, em 10 de agosto de 2017, não havia matrícula para o imóvel usucapiendo no Registro de Imóveis de Mairinque, nem qualquer outro fato que pudesse ser informado ao Juízo da ação de usucapião porque o requerimento de matrícula para o imóvel que, segundo alegado pela reclamante, seria aquele objeto da ação somente foi realizado mediante título prenotado em 05 de setembro de 2017 (fls. 28 e 33).

Por fim, não há nulidade a ser declarada, pois foram observados todos os requisitos aplicáveis no presente procedimento que tem natureza puramente administrativa.

Ante o exposto, o parecer que submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de negar provimento ao recurso.

Sub censura.

São Paulo, 4 de abril de 2018.

José Marcelo Tossi Silva

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Acolho o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria, por seus fundamentos que adoto, e nego provimento ao recurso administrativo. Oportunamente, restituam-se os autos à Vara de origem. Intimem-se. São Paulo, 05 de abril de 2018. (a) GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO, Corregedor Geral da Justiça – Advogados: DANIELA GOMES DE BARROS, OAB/SP 211.910 e PAULO MARCOS RESENDE, OAB/SP 216.749.

Diário da Justiça Eletrônico de 12.04.2018

Decisão reproduzida na página 065 do Classificador II – 2018

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Fonte: INR Publicações

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