CSM/SP: Registro de Imóveis – Desapropriação Parcial de Área Rural – Aquisição originária da propriedade – Rodovia em área rural – Modificação geodésica do imóvel – Cabimento do registro no CAR, nos termos do Código Florestal e das NSCGJ – Recurso não provido.

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Apelação n° 1034507-89.2018.8.26.0114

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1034507-89.2018.8.26.0114
Comarca: CAMPINAS

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1034507-89.2018.8.26.0114

Registro: 2019.0000718915

ACÓRDÃO– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1034507-89.2018.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante CONCESSIONÁRIA DO SISTEMA ANHANGUERA – BANDEIRANTES S/A, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE CAMPINAS.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento à apelação, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 27 de agosto de 2019.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível nº 1034507-89.2018.8.26.0114

Apelante: Concessionária do Sistema Anhanguera – Bandeirantes S/A

Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas

VOTO Nº 37.830

Registro de Imóveis – Desapropriação Parcial de Área Rural – Aquisição originária da propriedade – Rodovia em área rural – Modificação geodésica do imóvel – Cabimento do registro no CAR, nos termos do Código Florestal e das NSCGJ – Recurso não provido.

Trata-se de recurso de apelação interposto pela Concessionária do Sistema Anhanguera Bandeirantes S/A – AUTOBAN contra a r. sentença de fls. 278/280, que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Sr. Oficial do 2º Registro de Imóveis da Comarca de Campinas, mantendo a recusa do ingresso de carta de adjudicação em razão da ausência de cadastro ambiental rural.

Sustenta o apelante cuidar-se de desapropriação de imóvel para fins de trecho de rodovia sendo desnecessária averbação do cadastro ambiental rural, a qual, inclusive, estaria suspensa nos termos da legislação incidente (fls. 289/296).

A D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 324/329).

É o relatório.

A natureza judicial do título apresentado não impede sua qualificação registral quanto aos aspectos extrínsecos ou aqueles que não foram objeto de exame pela Autoridade Jurisdicional.

O item 119, do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça é expresso acerca do dever do Oficial do Registro de Imóveis a tanto, como se constata de sua redação:

“119. Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais.”

Essa questão é pacífica nos precedentes administrativos deste órgão colegiado, entre muitos, confira-se trecho do voto do Desembargador Manoel de Queiroz Pereira Calças, Corregedor Geral da Justiça à época, na Apelação nº 0001561-55.2015.8.26.0383, j. 20.07.17:

“A origem judicial do título não afasta a necessidade de sua qualificação registral, com intuito de se obstar qualquer violação ao princípio da continuidade (Lei 6.015/73, art. 195).

Nesse sentido, douto parecer da lavra do então Juiz Assessor desta Corregedoria Geral de Justiça, Álvaro Luiz Valery Mirra, lançado nos autos do processo n.º 2009/85.842, que, fazendo referência a importante precedente deste Colendo Conselho Superior da Magistratura (Apelação Cível n.º 31.881-0/1), aduz o que segue:

“De início, cumpre anotar, a propósito da matéria, que tanto esta Corregedoria Geral da Justiça quanto o Colendo Conselho Superior da Magistratura têm entendido imprescindível a observância dos princípios e regras de direito registral para o ingresso no fólio real – seja pela via de registro, seja pela via de averbação – de penhoras, arrestos e seqüestros de bens imóveis, mesmo considerando a origem judicial de referidos atos, tendo em conta a orientação tranquila nesta esfera administrativa segundo a qual a natureza judicial do título levado a registro ou a averbação não o exime da atividade de qualificação registral realizada pelo oficial registrador, sob o estrito ângulo da regularidade formal (Ap. Cív. n. 31.881-0/1).””

A aquisição da propriedade imóvel por meio de desapropriação encerra forma originária de aquisição da propriedade.

Nesse sentido, o voto do Desembargador José Renato Nalini, Corregedor Geral da Justiça ao momento do julgamento da Apelação nº 0001026-61.2011.8.26.0062, em 17/01/2013:

“A desapropriação, amigável ou judicial, concluída extrajudicialmente, na via administrativa, ou por meio de processo litigioso, com a intervenção do Poder Judiciário, revela-se, sempre, um modo originário de aquisição da propriedade: inexiste um nexo causal entre o passado, o estado jurídico anterior, e a situação atual.

A propriedade adquirida, com o aperfeiçoamento da desapropriação, liberta-se de seus vínculos anteriores, desatrela-se dos títulos dominiais pretéritos, dos quais não deriva e com os quais não mantém ligação, tanto que não poderá ser reivindicada por terceiros e pelo expropriado (artigo 35 do Decreto-lei n.° 3.365/1941), salvo no caso de retrocessão.”

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça também tem essa compreensão:

“PROCESSO CIVIL E TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL. ENUNCIADO ADMINISTRATIVO N. 3/STJ. DESAPROPRIAÇÃO. AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DE PROPRIEDADE. EXIGIBILIDADE DE TRIBUTOS ANTERIORES À AO ATO DESAPROPRIATÓRIO. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DO ENTE EXPROPRIANTE. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. No caso em tela o recorrente exige do ente expropriante, em execução fiscal, os tributos (IPTU e Taxa de Limpeza Pública de Coleta de Resíduos Sólidos) incidentes sobre o imóvel desapropriado, derivados de fatos geradores ocorridos anteriormente ao ato expropriatório. 2. Considerando o período de ocorrência do fato gerador de tais tributos, e, levando-se em consideração que a desapropriação é ato de aquisição originária de propriedade, não há a transferência de responsabilidade tributária prevista no artigo 130 do CTN ao ente expropriante. 3. Recurso especial não provido. (REsp 1668058/ES, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA, julgado em 08/06/2017, DJe 14/06/2017).”

A localização do imóvel é em área rural, pois compreendia imóvel dessa natureza; tampouco há indicação de situar-se em área urbana, assim definida pelo município.

O fato de se cuidar de rodovia que cruza área rural não a transforma em área urbana.

Não houve apresentação de qualquer documento da municipalidade reconhecendo a área como urbana.

A sentença judicial em ação de desapropriação não está isenta da incidência das demais determinações legais para o ingresso do título no registro imobiliário.

O espaço físico objeto do registro é parte de rodovia, portanto é área de utilidade pública nos termos do artigo 3º, inciso VIII, alínea “b”, da Lei nº 12. 651/12.

O artigo 12, parágrafo 8º, da Lei nº 12.651/12, prescreve:

“Art. 12. Todo imóvel rural deve manter área com cobertura de vegetação nativa, a título de Reserva Legal, sem prejuízo da aplicação das normas sobre as Áreas de Preservação Permanente, observados os seguintes percentuais mínimos em relação à área do imóvel, excetuados os casos previstos no art. 68 desta Lei:

(…)

§ 8o Não será exigido Reserva Legal relativa às áreas adquiridas ou desapropriadas com o objetivo de implantação e ampliação de capacidade de rodovias e ferrovias.”

De outra parte, o artigo 29, caput, da Lei nº 12.651/12 estabelece:

“Art. 29. É criado o Cadastro Ambiental Rural – CAR, no âmbito do Sistema Nacional de Informação sobre Meio Ambiente – SINIMA, registro público eletrônico de âmbito nacional, obrigatório para todos os imóveis rurais, com a finalidade de integrar as informações ambientais das propriedades e posses rurais, compondo base de dados para controle, monitoramento, planejamento ambiental e econômico e combate ao desmatamento.”

Diante disso, em virtude da área desapropriada encerrar imóvel rural para fins de registro imobiliário, compete exigir o Cadastro Ambiental Rural, no que pese a não exigência da Reserva Legal, pois, o CAR tem por “finalidade de integrar as informações ambientais das propriedades e posses rurais, compondo base de dados para controle, monitoramento, planejamento ambiental e econômico e combate ao desmatamento”.

Além disso, o registro implicará na modificação geodésica do imóvel, assim, compete exigência da inscrição do imóvel no CAR nos termos dos itens 125.2 e 125.2.1, do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, a saber:

“125.2. As averbações referidas na alínea b do item 125 condicionam as retificações de registro, os desmembramentos, unificações, outros atos registrais modificativos da figura geodésica dos imóveis e o registro de servidões de passagem, mesmo antes de tornada obrigatória a averbação do número de inscrição do imóvel rural no Cadastro Ambiental Rural CAR, salvo se realizada a averbação tratada na alínea a do item 125.” (grifos meus)

125.2.1. Nas retificações de registro, bem como nas demais hipóteses previstas no item 125.2, o Oficial deverá, à vista do número de Inscrição no CAR/SICAR, verificar se foi feita a especialização da reserva legal florestal, qualificando negativamente o título em caso contrário. A reserva legal florestal será averbada, gratuitamente, na respectiva matrícula do bem imóvel, em momento posterior, quando homologada pela autoridade ambiental através do Sistema Paulista de Cadastro Ambiental Rural – SICARSP.”

Desse modo, é cabível exigir a inscrição no CAR no caso de desapropriação de parcela de imóvel rural para implantação de rodovia.

Inclusive há precedentes nesse sentido, deste C. Conselho Superior da Magistratura, com sua composição atual, a exemplo do seguinte:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – DESAPROPRIAÇÃO PARCIAL DE ÁREA RURAL. Aquisição originária da propriedade. Rodovia em área rural. Cabimento do georreferenciamento em cumprimento à Lei de Registros Públicos (artigos 176, § 1º, 3 “a”, 176, §§ 3º e 5º, e 225, § 3º) e ao princípio da especialidade objetiva. Cabimento do registro no CAR – Recurso não provido, com observação.” (Apelação n. 1000413-22.2017.8.26.0415, j. 28/05/2019).

Por todo o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator.

Fonte: INR Publicações

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CSM/SP: Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Doação com reserva de usufruto – Imóvel adquirido a título oneroso, na vigência do Código Civil de 1916, por pessoa casada em regime de separação de bens – Casamento realizado em país estrangeiro – Inexistência de prova de que o regime de bens adotado decorreu de convenção entre os nubentes, e de que prevista a não comunicação dos aquestos – Súmula n. 377 do Supremo Tribunal Federal – Comunicação dos aquestos decorrente da presunção da existência de esforço na aquisição – Falecimento do marido sem que promovido o inventário e a partilha do imóvel, ou que promovida a sua exclusão da partilha por se tratar de bem particular da esposa – Afronta ao princípio da continuidade – Apelação não provida.

Escrito por

Apelação n° 1034507-89.2018.8.26.0114

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1034507-89.2018.8.26.0114
Comarca: CAMPINAS

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1034507-89.2018.8.26.0114

Registro: 2019.0000718915

ACÓRDÃO– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1034507-89.2018.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante CONCESSIONÁRIA DO SISTEMA ANHANGUERA – BANDEIRANTES S/A, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE CAMPINAS.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento à apelação, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 27 de agosto de 2019.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível nº 1034507-89.2018.8.26.0114

Apelante: Concessionária do Sistema Anhanguera – Bandeirantes S/A

Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas

VOTO Nº 37.830

Registro de Imóveis – Desapropriação Parcial de Área Rural – Aquisição originária da propriedade – Rodovia em área rural – Modificação geodésica do imóvel – Cabimento do registro no CAR, nos termos do Código Florestal e das NSCGJ – Recurso não provido.

Trata-se de recurso de apelação interposto pela Concessionária do Sistema Anhanguera Bandeirantes S/A – AUTOBAN contra a r. sentença de fls. 278/280, que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Sr. Oficial do 2º Registro de Imóveis da Comarca de Campinas, mantendo a recusa do ingresso de carta de adjudicação em razão da ausência de cadastro ambiental rural.

Sustenta o apelante cuidar-se de desapropriação de imóvel para fins de trecho de rodovia sendo desnecessária averbação do cadastro ambiental rural, a qual, inclusive, estaria suspensa nos termos da legislação incidente (fls. 289/296).

A D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 324/329).

É o relatório.

A natureza judicial do título apresentado não impede sua qualificação registral quanto aos aspectos extrínsecos ou aqueles que não foram objeto de exame pela Autoridade Jurisdicional.

O item 119, do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça é expresso acerca do dever do Oficial do Registro de Imóveis a tanto, como se constata de sua redação:

“119. Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais.”

Essa questão é pacífica nos precedentes administrativos deste órgão colegiado, entre muitos, confira-se trecho do voto do Desembargador Manoel de Queiroz Pereira Calças, Corregedor Geral da Justiça à época, na Apelação nº 0001561-55.2015.8.26.0383, j. 20.07.17:

“A origem judicial do título não afasta a necessidade de sua qualificação registral, com intuito de se obstar qualquer violação ao princípio da continuidade (Lei 6.015/73, art. 195).

Nesse sentido, douto parecer da lavra do então Juiz Assessor desta Corregedoria Geral de Justiça, Álvaro Luiz Valery Mirra, lançado nos autos do processo n.º 2009/85.842, que, fazendo referência a importante precedente deste Colendo Conselho Superior da Magistratura (Apelação Cível n.º 31.881-0/1), aduz o que segue:

“De início, cumpre anotar, a propósito da matéria, que tanto esta Corregedoria Geral da Justiça quanto o Colendo Conselho Superior da Magistratura têm entendido imprescindível a observância dos princípios e regras de direito registral para o ingresso no fólio real – seja pela via de registro, seja pela via de averbação – de penhoras, arrestos e seqüestros de bens imóveis, mesmo considerando a origem judicial de referidos atos, tendo em conta a orientação tranquila nesta esfera administrativa segundo a qual a natureza judicial do título levado a registro ou a averbação não o exime da atividade de qualificação registral realizada pelo oficial registrador, sob o estrito ângulo da regularidade formal (Ap. Cív. n. 31.881-0/1).””

A aquisição da propriedade imóvel por meio de desapropriação encerra forma originária de aquisição da propriedade.

Nesse sentido, o voto do Desembargador José Renato Nalini, Corregedor Geral da Justiça ao momento do julgamento da Apelação nº 0001026-61.2011.8.26.0062, em 17/01/2013:

“A desapropriação, amigável ou judicial, concluída extrajudicialmente, na via administrativa, ou por meio de processo litigioso, com a intervenção do Poder Judiciário, revela-se, sempre, um modo originário de aquisição da propriedade: inexiste um nexo causal entre o passado, o estado jurídico anterior, e a situação atual.

A propriedade adquirida, com o aperfeiçoamento da desapropriação, liberta-se de seus vínculos anteriores, desatrela-se dos títulos dominiais pretéritos, dos quais não deriva e com os quais não mantém ligação, tanto que não poderá ser reivindicada por terceiros e pelo expropriado (artigo 35 do Decreto-lei n.° 3.365/1941), salvo no caso de retrocessão.”

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça também tem essa compreensão:

“PROCESSO CIVIL E TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL. ENUNCIADO ADMINISTRATIVO N. 3/STJ. DESAPROPRIAÇÃO. AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DE PROPRIEDADE. EXIGIBILIDADE DE TRIBUTOS ANTERIORES À AO ATO DESAPROPRIATÓRIO. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DO ENTE EXPROPRIANTE. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. No caso em tela o recorrente exige do ente expropriante, em execução fiscal, os tributos (IPTU e Taxa de Limpeza Pública de Coleta de Resíduos Sólidos) incidentes sobre o imóvel desapropriado, derivados de fatos geradores ocorridos anteriormente ao ato expropriatório. 2. Considerando o período de ocorrência do fato gerador de tais tributos, e, levando-se em consideração que a desapropriação é ato de aquisição originária de propriedade, não há a transferência de responsabilidade tributária prevista no artigo 130 do CTN ao ente expropriante. 3. Recurso especial não provido. (REsp 1668058/ES, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA, julgado em 08/06/2017, DJe 14/06/2017).”

A localização do imóvel é em área rural, pois compreendia imóvel dessa natureza; tampouco há indicação de situar-se em área urbana, assim definida pelo município.

O fato de se cuidar de rodovia que cruza área rural não a transforma em área urbana.

Não houve apresentação de qualquer documento da municipalidade reconhecendo a área como urbana.

A sentença judicial em ação de desapropriação não está isenta da incidência das demais determinações legais para o ingresso do título no registro imobiliário.

O espaço físico objeto do registro é parte de rodovia, portanto é área de utilidade pública nos termos do artigo 3º, inciso VIII, alínea “b”, da Lei nº 12. 651/12.

O artigo 12, parágrafo 8º, da Lei nº 12.651/12, prescreve:

“Art. 12. Todo imóvel rural deve manter área com cobertura de vegetação nativa, a título de Reserva Legal, sem prejuízo da aplicação das normas sobre as Áreas de Preservação Permanente, observados os seguintes percentuais mínimos em relação à área do imóvel, excetuados os casos previstos no art. 68 desta Lei:

(…)

§ 8o Não será exigido Reserva Legal relativa às áreas adquiridas ou desapropriadas com o objetivo de implantação e ampliação de capacidade de rodovias e ferrovias.”

De outra parte, o artigo 29, caput, da Lei nº 12.651/12 estabelece:

“Art. 29. É criado o Cadastro Ambiental Rural – CAR, no âmbito do Sistema Nacional de Informação sobre Meio Ambiente – SINIMA, registro público eletrônico de âmbito nacional, obrigatório para todos os imóveis rurais, com a finalidade de integrar as informações ambientais das propriedades e posses rurais, compondo base de dados para controle, monitoramento, planejamento ambiental e econômico e combate ao desmatamento.”

Diante disso, em virtude da área desapropriada encerrar imóvel rural para fins de registro imobiliário, compete exigir o Cadastro Ambiental Rural, no que pese a não exigência da Reserva Legal, pois, o CAR tem por “finalidade de integrar as informações ambientais das propriedades e posses rurais, compondo base de dados para controle, monitoramento, planejamento ambiental e econômico e combate ao desmatamento”.

Além disso, o registro implicará na modificação geodésica do imóvel, assim, compete exigência da inscrição do imóvel no CAR nos termos dos itens 125.2 e 125.2.1, do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, a saber:

“125.2. As averbações referidas na alínea b do item 125 condicionam as retificações de registro, os desmembramentos, unificações, outros atos registrais modificativos da figura geodésica dos imóveis e o registro de servidões de passagem, mesmo antes de tornada obrigatória a averbação do número de inscrição do imóvel rural no Cadastro Ambiental Rural CAR, salvo se realizada a averbação tratada na alínea a do item 125.” (grifos meus)

125.2.1. Nas retificações de registro, bem como nas demais hipóteses previstas no item 125.2, o Oficial deverá, à vista do número de Inscrição no CAR/SICAR, verificar se foi feita a especialização da reserva legal florestal, qualificando negativamente o título em caso contrário. A reserva legal florestal será averbada, gratuitamente, na respectiva matrícula do bem imóvel, em momento posterior, quando homologada pela autoridade ambiental através do Sistema Paulista de Cadastro Ambiental Rural – SICARSP.”

Desse modo, é cabível exigir a inscrição no CAR no caso de desapropriação de parcela de imóvel rural para implantação de rodovia.

Inclusive há precedentes nesse sentido, deste C. Conselho Superior da Magistratura, com sua composição atual, a exemplo do seguinte:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – DESAPROPRIAÇÃO PARCIAL DE ÁREA RURAL. Aquisição originária da propriedade. Rodovia em área rural. Cabimento do georreferenciamento em cumprimento à Lei de Registros Públicos (artigos 176, § 1º, 3 “a”, 176, §§ 3º e 5º, e 225, § 3º) e ao princípio da especialidade objetiva. Cabimento do registro no CAR – Recurso não provido, com observação.” (Apelação n. 1000413-22.2017.8.26.0415, j. 28/05/2019).

Por todo o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator.

Fonte: INR Publicações

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1ªVRP/SP: Registro de Imóveis. Exigência de croquis da divisão interna da unidade para o registro da incorporação imobiliária.

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Processo 0051245-80.2019.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 0051245-80.2019.8.26.0100

Processo 0051245-80.2019.8.26.0100– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –

Pedido de Providências – REGISTROS PÚBLICOS – Corregedoria Geral da Justiça – Felipe Toledo Contiero e outro – Vistos. Trata-se de pedido de providências encaminhado a este Juízo pela Egrégia Corregedoria Geral da Justiça formulado por Felipe Toledo Contiero em face de eventual conduta irregular praticada pelo Oficial do 3º Registro de Imóveis da Capital, consistente na ilegalidade da exigência de croquis da divisão interna da unidade para o registro da incorporação imobiliária, nos termos do artigo 7º, da Lei nº 4.591/64. O Registrador manifestou-se às fls.04/05. Esclarece que sendo de inteira responsabilidade dos profissionais e do proprietário a definição da divisão interna das unidades para o atendimento do art.32, “d”, da Lei nº 4.591/64, foi solicitado ao incorporador que apresentasse croquis da divisão interna para que ficasse arquivado em cartório para consulta dos interessados, tornando públicos os limites dessa responsabilidade. Acerca das informações do registrador, o interessado reiterou os termos da inicial (fls.21/23). O Ministério Público opinou pelo arquivamento do feito, tendo em vista a ausência de conduta irregular praticada pelo registrador (fls.26/27). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Insurge-se o requerente da exigência após o seu cumprimento, bem como efetivação do registro. A insurgência acerca da exigência da apresentação do croquis ou projeto executivo indicando as divisões internas das unidades deveria ser feita quando da expedição da nota devolutiva e não após o cumprimento da exigência e efetuação do registro. Como bem exposto pela D. Promotora de Justiça, a apreciação judicial se dá sobre fatos concretos, o que não se verifica na presente questão, gerando ausência de interesse de agir. Todavia, a fim de analisar eventual conduta irregular praticada pelo registrador e a reiteração de tais atos, passo a análise do mérito. Entendo que, apesar de constar do artigo 7º da Lei nº 4.591/64 a dispensa da descrição interna da unidade, relaciona-se às hipóteses da instituição de condomínio, com a respectiva abertura de matrícula: “O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dêle constando; a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade. O artigo 32 da mencionada Lei elenca os documentos obrigatórios que devem ser apresentados junto à Serventia Imobiliária, como meio de proteção aos adquirentes, que podem eventualmente buscar informações sobre o empreendimento, resguardando seus direitos. De acordo com o artigo 32 da Lei nº 4591/64: “art. 32: O incorporador somente poderá negociar sobre as unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos: … d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes; e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, cada tipo de unidade a respectiva ,metragem da área construída; g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art.53, desta lei; h) avaliação do custo global, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art.53 com base nos custos unitários referidos no art.54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra ; i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão”. Assim, ao estipular que o incorporador deverá apresentar o projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes, nele deverá conter memorial descritivo ou croquis discriminando as unidades internas do empreendimento submetido à aprovação da Prefeitura de São Paulo, indicando a metragem, partes comuns e privativas. Neste contexto, de acordo com os ensinamentos do jurista Melhim Namem Chalhub (Da Incorporação Imobiliária, 3ª edição revista e atualizada, pg. 296): “O sistema do Registro de Imóveis é dotado de mecanismos que visam a segurança juridica dos atos relativos à constituição ou a transmissão de direitos reais sobre os imóveis, constituindo importante fator de proteção dos direitos dos adquirentes. O regime especial da Lei nº 4.591/64 fundamenta-se na necessidade de compensação da vulnerabilidade do adquirente e, visando o cumprimento da função econômico social do contrato, contempla o controle da atividade empresarial pertinente à produção e à comercialização de unidades imobiliárias em construção, integrantes de edificações coletivas, mediante exaustiva regularmentação das relações entre o incorporador e os adquirentes”. E ainda: “Apesar da legislação sobre as incorporações contemplar adequado sistema de proteção do adquirente, o CDC, de forma indireta, equipara o contrato de incorporação ao contrato de consumo, ao classificar o bem imóvel como produto para efeito das relações jurídicas de consumo e, além disso, ao considerar a construção e a comercialização de imóveis como atividades caracterizadoras da figura de fornecedor. O Colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ) também se manifestou sobre a aplicabilidade do CDC à norma especial que trata de incorporação imobiliária no REsp. 80.036/SP, cuja ementa se transcreve: “O contrato de incorporação, no que tem de específico, é regido pela lei que lhe é própria (Lei 4.591/64), mas sobre ele também incide o Código de Defesa do Consumidor, que introduziu no sistema civil princípios gerais que realçam a justiça contratual, a equivalência das prestações e o principio da boa fé objetiva” Logo, desprovidas de qualquer fundamento as alegações do requerente, sendo que não há que se falar em violação dos deveres funcionais do Oficial Registrador que autorizem a aplicação de qualquer sanção administrativa, razão pela qual determino o arquivamento do processo. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Sem prejuízo, expeça-se ofício à Egrégia Corregedoria Geral da Justiça comunicando desta decisão. P.R.I.C. – ADV: FELIPE TOLEDO CONTIERO (OAB 392521/SP)

Fonte: INR Publicações

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