Espécie: APELAÇÃO
Número: 1048306-39.2017.8.26.0114
Comarca: CAMPINAS

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1048306-39.2017.8.26.0114

Registro: 2019.0000718912

ACÓRDÃO – Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n.º 1048306-39.2017.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que são apelantes MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO e CONCESSIONÁRIA DO SISTEMA ANHANGUERA-BANDEIRANTES S/A, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE CAMPINAS.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Rejeitaram a preliminar de nulidade arguida pela primeira recorrente e, no mérito, negaram provimento aos recursos, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 27 de agosto de 2019.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível n.º 1048306-39.2017.8.26.0114

Apelante: Concessionária do Sistema Anhanguera-Bandeirantes S/A

Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas

VOTO N.º 37.817

Registro de Imóveis – Desapropriação – Transação judicial homologada por sentença – Carta de adjudicação – Previsão de doação de parte da área ao Departamento de Estradas de Rodagem do Estado de São Paulo – DER/SP – Necessidade de indicação dos elementos essenciais do contrato de doação – Impossibilidade de reconhecimento de desapropriação da referida área – Divergência da área desapropriada com o Decreto expropriatório – Modificação superveniente do projeto – Recurso do Ministério Público Estadual buscando declaração de nulidade do acordo judicial – Oitiva da Procuradoria Geral do Estado no momento da qualificação – Impossibilidade – Recursos desprovidos.

Trata-se de apelação interposta pela CONCESSIONÁRIA DO SISTEMA ANHANGUERA – BANDEIRANTES S. A. – AUTOBAN contra r. sentença de fls. 233/236, que julgou parcialmente procedente a dúvida suscitada pelo 2.º Oficial de Registro de Imóveis de Campinas, mantendo a exigência de apresentação de elementos essenciais do negócio jurídico envolvendo a área doada, mas afastando a necessidade de descrição da área remanescente, oriundas de carta de adjudicação expedida em ação de desapropriação.

Sustenta a apelante, preliminarmente, a nulidade da r. sentença, por cerceamento de defesa, já que não tomou ciência da manifestação da ARTESP de fls. 186/217, alegando que a publicação de fl. 221 ocorrera apenas em nome da Advogada Natália Silva Pereira.

No mérito, afirma não se sustentar a alegação do Sr. Oficial Registrador quanto à área de 2.281,59m², no sentido de que não seria o caso de desapropriação, mas sim doação, já que ambas as áreas foram efetivamente desapropriadas.

Segundo aduz, na redação do acordo, houve apenas erro material ao se referir à doação, tanto que, conforme consta, o pagamento seria realizado ao desapropriado por intermédio de serviços, qual seja, construção de acesso à área lindeira da rodovia.

Assim, apesar do termo equivocado empregado no acordo, deve ser levada em consideração a intenção das partes, nos termos dos arts. 112 e 113 do Código Civil, que era de desapropriar mediante pagamento em serviço.

De sua parte, o MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO também interpõe recurso (fls. 267/269), na forma adesiva, buscando a declaração de nulidade de pleno direito do acordo judicial realizado na ação desapropriatória, da qual decorre o título prenotado, por ausência de participação da Procuradoria Geral do Estado, órgão legalmente definido como detentor de poderes de representação, salientando que o acordo versa sobre a incorporação de imóvel ao patrimônio do Estado de São Paulo.

A D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso da concessionária e provimento parcial do recurso do Parquet, para que a Procuradoria Geral de Justiça seja ouvida durante a qualificação do título, quando reapresentado (fls. 279/285).

É o relatório.

DECIDO.

A preliminar de nulidade arguida pela primeira recorrente não deve ser acolhida.

Conforme fls. 17/21, a N. Advogada Dra. Natália Silva Pereira representava os interesses da apelante, sem que houvesse manifestação ao longo dos autos de sua regularização processual em nome de outro profissional.

Como não houve qualquer revogação expressa ou tácita, com constituição de novos advogados e com a juntada de procuração/substabelecimento em nome desses constituídos, não poderia a apelante se beneficiar de sua própria inércia em regularizar sua representação processual.

Dessa forma, a publicação de fl. 221, realizada em nome da referida patrona, nada possui de irregular, inexistindo qualquer nulidade a ser reconhecida.

Passando ao mérito, ambos os recursos não comportam provimento.

Quanto ao apelo interposto pela CONCESSIONÁRIA DO SISTEMA ANHANGUERA-BANDEIRANTES S. A., consta dos autos que fora apresentada para registro carta de adjudicação expedida nos autos da ação de desapropriação n.° 0065692-22.2005.8.26.0114 (fl. 33), 2.ª Vara da Fazenda Pública da Comarca de Campinas, movida pela apelante em face do Espólio de Willian Zammataro e Ana Maria Valente Zammataro.

Na referida ação, a propriedade do imóvel foi adjudicada ao Departamento de Estradas de Rodagem do Estado de São Paulo – DER/SP.

Verbera a apelante ter havido transação entre as partes, de modo que as áreas desapropriadas foram indenizadas da seguinte forma: I. Área de 695,60m² e suas benfeitorias: indenizada através de pagamento em dinheiro – R$78.470,63 (2.ª cláusula do acordo); II. Área de 2.281,59m² “indenizada” através da implantação do acesso comercial e industrial para a área remanescente até o limite da faixa de domínio e da reposição da cerca de arame – padrão DER (3.ª e 4.ª cláusulas do acordo), tudo na forma das fls. 96/98.

Conforme reiterados precedentes deste Eg. Conselho Superior da Magistratura, a natureza judicial do título apresentado não impede sua qualificação registral quanto aos aspectos extrínsecos ou aqueles que não foram objeto de exame pela Autoridade Jurisdicional.

O Item 119 do Capítulo XX do Tomo II das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça é expresso acerca do dever do Oficial do Registro de Imóveis a tanto, como se constata de sua redação:

“119. Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais.”

Essa questão é pacífica nos precedentes administrativos deste órgão colegiado, entre muitos, confira-se trecho do voto do Desembargador MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS, Corregedor Geral da Justiça à época, na Apelação n.º 0001561-55.2015.8.26.0383, j. 20/7/17:

“A origem judicial do título não afasta a necessidade de sua qualificação registral, com intuito de se obstar qualquer violação ao princípio da continuidade (Lei 6.015/73, art. 195). Nesse sentido, douto parecer da lavra do então Juiz Assessor desta Corregedoria Geral de Justiça, Álvaro Luiz Valery Mirra, lançado nos autos do processo n.º 2009/85.842, que, fazendo referência a importante precedente deste Colendo Conselho Superior da Magistratura (Apelação Cível n.º 31.881-0/1), aduz o que segue:

‘De início, cumpre anotar, a propósito da matéria, que tanto esta Corregedoria Geral da Justiça quanto o Colendo Conselho Superior da Magistratura têm entendido imprescindível a observância dos princípios e regras de direito registral para o ingresso no fólio real seja pela via de registro, seja pela via de averbação – de penhoras, arrestos e seqüestros de bens imóveis, mesmo considerando a origem judicial de referidos atos, tendo em conta a orientação tranqüila nesta esfera administrativa segundo a qual a natureza judicial do título levado a registro ou a averbação não o exime da atividade de qualificação registral realizada pelo oficial registrador, sob o estrito ângulo da regularidade formal (Ap. Cív. n. 31.881-0/1)’”.

Quanto à sua natureza, a desapropriação, ainda que amigável, é modo originário de aquisição da propriedade.

Nesse sentido, o voto do Desembargador JOSÉ RENATO NALINI, na Apelação n.º 0001026-61.2011.8.26.0062, em 17/1/2013:

“A desapropriação, amigável ou judicial, concluída extrajudicialmente, na via administrativa, ou por meio de processo litigioso, com a intervenção do Poder Judiciário, revela-se, sempre, um modo originário de aquisição da propriedade: inexiste um nexo causal entre o passado, o estado jurídico anterior, e a situação atual. A propriedade adquirida, com o aperfeiçoamento da desapropriação, liberta-se de seus vínculos anteriores, desatrela-se dos títulos dominiais pretéritos, dos quais não deriva e com os quais não mantém ligação, tanto que não poderá ser reivindicada por terceiros e pelo expropriado (artigo 35 do Decreto-lei n.° 3.365/1941), salvo no caso de retrocessão.”

Ainda se verifica tal entendimento no seguinte precedente:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura pública de desapropriação amigável – Modo originário de aquisição da propriedade – Desnecessidade de prévia apuração da área remanescente do registro atingido – Abertura de matrícula para a área desapropriada, com a averbação do desfalque no registro originário – Recurso a que se nega provimento” (Apelação Cível n.° 1014257-77.2015.8.26.0037, julgado em 2/6/2016, Rel. Des. MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS).

Não se discute, assim, a natureza originária da aquisição e sua desnecessidade de apuração da área remanescente na desapropriação, mas desde que, de fato, seja o caso de aquisição por expropriação e, além disso, que a área desapropriada esteja claramente descrita e especificada.

No caso, com a homologação judicial da transação entre expropriante e expropriado, houve modificação do projeto objeto do decreto expropriatório, conforme resposta apresentada pela própria área técnica da Agência de Transporte do Estado de São Paulo – ARTESP (fls. 186/217), para oferecimento de acesso aos imóveis adjacentes à rodovia:

“(…) Como se pode observar, o projeto funcional não contava com o referido acesso, mas foi realizada uma modificação para oferecer as necessárias condições de acesso aos imóveis adjacentes à rodovia. O projeto da via marginal implantada possibilitou acesso à propriedade lindeira, não deixando-a na condição de área encravada, já que no projeto funcional (‘original’) não estava contemplada acessibilidade à propriedade em questão” (fl. 187). (g.n.)

O processo de desapropriação resultaria na implantação de via marginal da Rodovia Anhanguera, SP 330. A área destacada para desapropriação do imóvel objeto da matrícula n.° 115.517 (fls. 150/152) estaria localizada na altura do Km 102-736m da referida rodovia.

Porém, no Decreto n.° 50.106/05 (fls. 201/217), não há informação da área destacada conforme descrito no acordo devidamente homologado, até porque, como dito, tal modificação ocorreu posteriormente, ao passo que o Decreto abrangia o Km 98+200m ao Km103+500m (fl. 201).

Nos referidos autos, há informações que a área objeto do destaque totalizaria a área de 2.977,19m² (fl. 96). Ocorre que, no mesmo acordo, as partes dispuseram que a área correspondente a 2.281,59m² seria doada para a implantação de acesso comercial e industrial para a área remanescente (fl. 97).

Tratando-se de doação, portanto, imprescindível fosse indicado o valor referente à área doada, bem como apurada a área do remanescente do imóvel descrito na matrícula n.º 115.517, já que, ao contrário da desapropriação, a doação traduz forma derivada de aquisição de propriedade.

Não é possível acolher, assim, a alegação da apelante de que toda a área fora objeto de desapropriação e que, na verdade, o termo utilizado no acordo como “doação” seria fruto de erro material, significando, em verdade “renúncia à indenização” (fl. 251).

Nos estritos rigores da qualificação registral não há espaço interpretativo para termos expressos utilizados pelas partes quando entabulado o negócio jurídico, ainda mais no que diga respeito a qualquer renúncia a direito, deverá ser sempre expressa, não sendo cabível sua presunção com base na vontade buscada pelas partes.

Também não cabe a alegação de que teria havido a desapropriação e que a indenização se deu justamente pela implantação do acesso comercial e industrial.

Como dito, o exame do acordo de fls. 96/98, assim como o projeto técnico de fls. 101/103, não deixam dúvidas de que a respectiva área foi objeto de doação:

“3-A área restante de 2.281,59 m² está sendo doada pelos Requeridos para implantação de acesso comercial e industrial para a área remanescente, que deverá ser construído integralmente pela primeira Requerente, a quem caberá todos os custos, despesas e demais providências necessárias à construção e concessão do mencionado acesso, até o limite da faixa de domínio estabelecida pela presente ação de desapropriação” (fl. 97). (g.n.)

Além disso, como bem destacado pelo Sr. Oficial, em matéria de desapropriação, não existe pagamento de indenização por intermédio de serviços, o que torna inafastável a constatação de ausência de correlação entre o decreto de utilidade pública e a área maior supostamente desapropriada, impondo-se a necessidade de indicação do valor da área doada.

Naturalmente, é perfeitamente possível a transação extrajudicial no âmbito do processo de desapropriação. Não é esse o ponto.

O que sucede é que, na hipótese, o que existe é divergência quanto à natureza jurídica do que foi entabulado para a aquisição da propriedade pelo DER, o que, sem sombra de dúvidas, traduziu doação.

De acordo com a Constituição, a indenização decorrente de desapropriação, além de justa, também deverá ser prévia:

“Art. 5° (…):

XXIV – a lei estabelecerá o procedimento para desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta Constituição;”

No caso, a obra de acesso que supostamente serviria de indenização ao expropriado teria natureza de obrigação futura, fugindo ao escopo constitucional, não podendo, consequentemente, ser considerada como indenização para fins de desapropriação.

Ainda que houvesse compra e venda, o valor dos serviços dados em pagamento teria de ser especificado, por de tratar de elemento essencial do contrato, e sendo requisito indispensável às comunicações de operações imobiliárias à Receita Federal (DOI).

E o registro da doação, por não constituir forma originária de aquisição da propriedade, depende da especificação da área doada a do respectivo remanescente, não sendo possível deixar a apuração do remanescente para um momento futuro, face à imperatividade de constatação da disponibilidade quantitativa e qualitativa do imóvel.

Reafirma-se que não se trata de apurar o remanescente do imóvel atingido, até porque, na área desapropriada, estamos tratando de aquisição originária, mas sim apenas demonstrar que a área expropriada está nele contido, informação que não é extraída dos trabalhos técnicos apresentados pela requerida.

Quanto à eventual necessidade de anuência da Procuradoria Geral do Estado ao acordo entabulado (houve anuência das partes diretamente ouvidas e da ARTESP), trata-se de matéria afeta ao Juízo responsável pela homologação do acordo judicial, não cabendo à serventia verificar se tal participação da Procuradoria Estadual era ou não cabível.

Este Eg. Conselho Superior da Magistratura tem entendido que não cabe, quando da qualificação, rever procedimentos jurisdicionais ou administrativos, apontando e utilizando eventuais vícios processuais como causa de recusa.

A Lei de Registros Públicos trata das nulidades nos seus arts. 214 e 216, sendo que as hipóteses de declaração de nulidade, em âmbito administrativo, somente ocorrem quando tal vício seja reconhecível de pleno direito:

“Art. 214 – As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta.”

O § 5.° do referido artigo, inclusive, possui ressalva de que não será declarada nulidade, caso preenchidos os requisitos da usucapião:

“§ 5.º A nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel”.

De outra parte, já adentrando ao recurso do MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO, eventuais nulidades que digam respeito a vícios extrínsecos ao registro, inerentes ao próprio título, ou ao procedimento de onde o título se originou, escapam ao exame de qualificação, e somente podem ser desfeitos por ação própria, quando então incidirá a regra do art. 216 da Lei n.° 6.015/73:

“Art. 216 – O registro poderá também ser retificado ou anulado por sentença em processo contencioso, ou por efeito do julgado em ação de anulação ou de declaração de nulidade de ato jurídico, ou de julgado sobre fraude à execução”.

Também não há espaço para a “anuência” da Procuradoria Estadual antes da efetivação do registro do título, quando reapresentado, já que os documentos apresentados à prenotação devem estar, de imediato, aptos ao registro, não podendo depender de manifestação de órgão externo ao registro.

Neste cenário, portanto, o desprovimento de ambos os recursos é medida inafastável.

Ante o exposto, rejeito a preliminar de nulidade arguida pela primeira recorrente e, no mérito, nego provimento aos recursos.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Fonte: INR Publicações

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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