Processo 1048180-26.2020.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Fabio Cortona Ranieri – Vistos. Trata-se de dúvida inversa suscitada por Fabio Cortona Ranieri em face da negativa do Oficial do 13º Registro de Imóveis da Capital em proceder ao registro de escritura de venda e compra, relativa ao imóvel matriculado sob nº 96.563, na qual figuram como outorgante vendedora Mac Miami Empreendimentos Imobiliários LTDA e como compradores o suscitante e sua mulher Karin Baumegger Ranieri. O óbice registrário refere-se à necessidade de comprovação do recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI- IV), relativa à cessão mencionada na escritura, outorgada por Sarah Kattan casada sob o regime da comunhão parcial de bens com Marko Kattan, nos termos do artigo 289 da Lei 6015/73. Juntou documentos às fls.30/44. Insurge-se o suscitante do óbice imposto, sob o argumento de que a exigência de ITBI com base na cessão de direitos padece de total ilegalidade e inconstitucionalidade. Apresentou documentos às fls.08/19. O Ministério Público opinou pela manutenção do óbice (fls.47/49). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o Registrador, bem como a D. Promotora de Justiça. O Imposto Municipal sobre transmissão onerosa inter vivos de direitos imobiliários (ITBI) incide no caso de compra e venda de imóvel, bem como na cessão de direitos de compromisso de compra e venda, conforme estabelecido nos artigos 1º, II, e 2º, VIII do Decreto Municipal nº 51.627: “Art. 1º O Imposto sobre Transmissão “Inter Vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos à sua aquisição – ITBI-IV tem como fato gerador: … II a cessão, por ato oneroso, de direitos relativos à aquisição de bens imóveis”. “Art. 2º: Estão compreendidos na incidência do Imposto: … VIII a cessão de direitos do arrematante ou adjudicatário, depois de assinado o auto de arrematação ou adjudicação” Conforme consta dos autos, a escritura pública de compra e venda (fls.13/17) apontou expressamente a cessão de direitos, com a indicação do valor, o que configura a transação onerosa do negócio jurídico entabulado entre as partes, que muito embora não tenham sido registrada, foi levada ao conhecimento dos adquirentes. Neste contexto: “fl.14 item 2.2 – Por instrumento particular de 18 de maio de 2012, não registrado, o que fica dispensado, Sarah Kattan e Marko Kattan, cederam e transferiram ao ora Outorgado Comprador, todos os direitos e obrigações que titulava sobre o imóvel descrito e caracterizado no item “1” retro, pelo preço ajustado de R$ 57.000,00 (cinquenta e sete mil reais), pagos naquele ato, tendo estes ultimos assumido, perante a Outorgante Vendedora, o pagamento do saldo devedor então existente na época, no importe de R$ 510.000,00 (quinhentos e dez mil reais), o qual encontra-se totalmente pago, pelo que a Outorgante Vendedora oferece plena, geral e irrevogável quitação de paga e satisfeita do preço ajustado, nada mais tendo a receber ou reclamar, a qualquer tempo, totalizando dessa forma, R$ 567.000,00 (quinhentos e sessenta e sete mil reais). Neste contexto, houve apenas o recolhimento da guia do ITBI relativa à compra e venda, havendo omissão em relação à cessão de direitos (fls.35/36). – ADV: MARCELO HENRIQUE ANTUNES DA PALMA (OAB 413298/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1048180-26.2020.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Suscitante: Fabio Cortona Ranieri
Suscitado: 13º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Juiza de Direito: Dra. Tania Mara Ahualli
CONCLUSÃO
Em 10 de julho de 2020 faço estes autos conclusos a MMª Juíza de Direito Drª Tania Mara Ahualli da 1ª Vara de Registros Públicos. Eu, _ Bianca Taliano Beraldo, escrev., digitei.
Vistos.
Trata-se de dúvida inversa suscitada por Fabio Cortona Ranieri em face da negativa do Oficial do 13º Registro de Imóveis da Capital em proceder ao registro de escritura de venda e compra, relativa ao imóvel matriculado sob nº 96.563, na qual figuram como outorgante vendedora Mac Miami Empreendimentos Imobiliários LTDA e como compradores o suscitante e sua mulher Karin Baumegger Ranieri.
O óbice registrário refere-se à necessidade de comprovação do recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI- IV), relativa à cessão mencionada na escritura, outorgada por Sarah Kattan casada sob o regime da comunhão parcial de bens com Marko Kattan, nos termos do artigo 289 da Lei 6015/73. Juntou documentos às fls.30/44. Insurge-se o suscitante do óbice imposto, sob o argumento de que a exigência de ITBI com base na cessão de direitos padece de total ilegalidade e inconstitucionalidade.
Apresentou documentos às fls.08/19.
O Ministério Público opinou pela manutenção do óbice (fls.47/49).
É o relatório.
Passo a fundamentar e a decidir.
Com razão o Registrador, bem como a D. Promotora de Justiça.
O Imposto Municipal sobre transmissão onerosa inter vivos de direitos imobiliários (ITBI) incide no caso de compra e venda de imóvel, bem como na cessão de direitos de compromisso de compra e venda, conforme estabelecido nos artigos 1º, II, e 2º, VIII do Decreto Municipal nº 51.627:
“Art. 1º O Imposto sobre Transmissão “Inter Vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos à sua aquisição – ITBI-IV tem como fato gerador:
…
II- a cessão, por ato oneroso, de direitos relativos à aquisição de bens imóveis”.
“Art. 2º: Estão compreendidos na incidência do Imposto:
…
VIII- a cessão de direitos do arrematante ou adjudicatário, depois de assinado o auto de arrematação ou adjudicação”
Conforme consta dos autos, a escritura pública de compra e venda (fls.13/17) apontou expressamente a cessão de direitos, com a indicação do valor, o que configura a transação onerosa do negócio jurídico entabulado entre as partes, que muito embora não tenham sido registrada, foi levada ao conhecimento dos adquirentes.
Neste contexto:
“fl.14 item 2.2 – Por instrumento particular de 18 de maio de 2012, não registrado, o que fica dispensado, Sarah Kattan e Marko Kattan, cederam e transferiram ao ora Outorgado Comprador, todos os direitos e obrigações que titulava sobre o imóvel descrito e caracterizado no item “1” retro, pelo preço ajustado de R$ 57.000,00 (cinquenta e sete mil reais), pagos naquele ato, tendo estes ultimos assumido, perante a Outorgante Vendedora, o pagamento do saldo devedor então existente na época, no importe de R$ 510.000,00 (quinhentos e dez mil reais), o qual encontra-se totalmente pago, pelo que a Outorgante Vendedora oferece plena, geral e irrevogável quitação de paga e satisfeita do preço ajustado, nada mais tendo a receber ou reclamar, a qualquer tempo, totalizando dessa forma, R$ 567.000,00 (quinhentos e sessenta e sete mil reais).
Neste contexto, houve apenas o recolhimento da guia do ITBI relativa à compra e venda, havendo omissão em relação à cessão de direitos (fls.35/36).
Não sendo possível questionar a constitucionalidade da lei municipal na esfera administrativa, deve-se examinar sua estrita legalidade. Assim ausente o recolhimento do imposto relativo a cessão de direitos, conforme preconizado na norma legal supra mencionada, inviável o acesso do registro do título no fólio real.
Tal questão já foi objeto de análise perante o Egrégio Conselho Superior da Magistratura:
“Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente, impedindo-se o registro de escritura pública de venda e compra, englobando cessão – Ausência de recolhimento de imposto – ITBI que é devido pela cessão e pela venda e compra impossibilidade de reconhecimento de inconstitucionalidade e de decadência ou prescrição pela via administrativa – Recurso desprovido” (Apelação Cível nº 1123982-06.2015.08.26.0100 – Conselho Superior da Magistratura, Rel. Cor. Pereira Calças).
Assim, embora a cessão não tenha sido registrada, deve ser objeto de análise pelo registrador, uma vez que devem ser observados os princípios da legalidade, continuidade e disponibilidade que regem os atos registrários, de forma que a permissão do registro do título apresentado permitiria que os suscitados se furtassem ao recolhimento dos impostos de transmissão, bem como realizassem outros negócios jurídicos envolvendo os imóveis, sem recolhimentos das respectivas guias de imposto.
Por fim, tem-se que o incumbe ao Oficial de Registro fiscalizar o pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhe forem apresentados em razão do ofício, na forma do artigo 289 da Lei nº 6.015/73, sob pena de responsabilização pessoal do oficial delegado, e dentre estes impostos se encontra o ITBI, cuja prova de recolhimento deve instruir os títulos apresentados a registro, salvo hipótese de isenção devidamente demonstrada, o que não é o caso.
O Egrégio Conselho Superior da Magistratura já fixou entendimento de que a qualificação feita pelo registrador não vai além da aferição sobre a existência ou não de recolhimento do tributo.
Logo, entendo que a exigência imposta pelo registrador mostra-se correta.
Diante do exposto, julgo procedente a dúvida inversa suscitada por Fabio Cortona Ranieri, em face da negativa do Oficial do 13º Registro de Imóveis da Capital, e consequentemente mantenho o óbice registrário.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios.
Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo.
P.R.I.C.
São Paulo, 10 de julho de 2020.
Tania Mara Ahualli
Juiza de Direito (DJe de 15.07.2020 – SP)
Fonte: DJE/SP
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias
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