Processo 1108347-38.2022.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Lucia Araújo Oliveira – Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida para afastar os óbices registrários ao registro do título. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe. P.R.I.C. – ADV: MARCUS VINICIUS TRAVAGLINI FERREIRA (OAB 391336/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1108347-38.2022.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Suscitante: 6º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital – Sp
Suscitado: Lucia Araújo Oliveira
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 6º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Lúcia Araújo Oliveira tendo em vista negativa em se proceder ao registro de instrumento particular de compra e venda que tratou de imóvel situado na Gleba C da Fazenda da Juta, São Paulo, cujo loteamento foi regularizado por iniciativa do Município e averbado sob n. 05 na matrícula n. 56.385 daquela serventia.
O Oficial informa que os óbices residem na necessidade de comprovação de recolhimento do ITBI, bem como de depósito prévio dos emolumentos, já que o loteamento foi regularizado com fundamento no artigo 40 da Lei n. 6.766/79 (Av.5/M.56.385); que o procedimento adotado não se equipara ao procedimento de regularização fundiária previsto na Lei n. 13.465/17, não sendo possível aplicar os benefícios da Reurb-S, notadamente quanto às isenções previstas nos §§1º e 2º do artigo 13 da lei; que a conversão ou adaptação ao procedimento da Reurb-S seria possível caso o procedimento registral houvesse se iniciado ou se concluído na vigência da Lei n. 11.977/09, mediante requerimento do agente promotor e anuência do Poder Público Municipal (itens 319 e 319.1, Cap. XX, NSCGJ). Todavia, o loteamento foi regularizado nos idos de 2005, muito antes do advento das Leis n. 11.977/09 e n. 13.465/17, pelo que não seria cabível a incidência de referidas normas; que não há como se reconhecer a existência de interesse social da regularização na esfera administrativa; que cabe aos legitimados previstos no artigo 14 da Lei n. 13.465/17 iniciar o procedimento de regularização, bem como ao Poder Executivo Municipal deferir o pedido e expedir a Certidão de Regularização Fundiária.
O Registrador informa, ainda, que precedente do E. CSM, processo de autos n. 1073609-58.2021.8.26.0100, cuidou de bem e procedimento diversos: embora o imóvel também estivesse situado na Fazenda da Juta, não se confunde com o ora tratado, sendo que, naquele feito, o procedimento de regularização ocorreu sob a sistemática da Lei n. 11.799/09, com observância das normas relativas à Reurb (Lei n. 13.465/17), havendo expresso reconhecimento da situação como de interesse social pelo município (R.2/M.220.731); que a decisão proferida reconheceu a validade da regularização em face de transmissão superveniente, não cuidando da adaptação ou da conversão do procedimento de regularização.
Documentos vieram às fls. 10/89.
Em manifestação dirigida ao Oficial e em impugnação, a parte suscitada aduz que a Gleba C da Fazenda da Juta, onde situado o imóvel, foi regularizada pela Secretaria de Habitação e Desenvolvimento Urbano de São Paulo, o que resultou na planta de regularização n. AU 06/6254/95 e no auto de regularização de loteamento n. 1000012956 (Av.5/M.56.385 do 6º RI); que não é devido recolhimento do imposto de transmissão nem tampouco pagamento de emolumentos, já que o auto de regularização atesta a sua realização como de interesse social, com fundamento na Lei Municipal n. 11.755/95, a qual se equipara à Lei n. 13.465/17; que a irreversibilidade da ocupação e o caráter social da regularização estão comprovados no processo administrativo de autos n. 1995-0.005.521-0, que cuidou da regularização fundiária do imóvel.
A parte interessada sustenta, ainda, como devida a aplicação da Lei n. 13.465/17, uma vez que a Lei Municipal n. 11.775/95 exigia os mesmos requisitos para a regularização imobiliária: irregularidade da ocupação, estado de irreversibilidade e qualificação como de interesse social (artigos 1º, 4º e 18 da Lei Municipal n. 11.755/95, e 11 e 13 da Lei n. 13.465/17); que a Lei Municipal n. 17.734/22, ao revogar a Lei Municipal n. 11.775/95, estabeleceu que os procedimentos aplicáveis à regularização fundiária no Município de São Paulo devem ser convertidos aos termos da Lei n. 13.465/17; que a nova lei municipal também qualifica o núcleo urbano informal como aquele que não propiciou titulação a seus ocupantes, sendo esta a hipótese tratada (artigos 4º e 83); que o fato do imóvel ter sido regularizado com fundamento no Lei n. 6.766/79 não justifica a não aplicação da Lei da Reurb: o artigo 70 da Lei n. 13.465/17 determina expressamente a aplicação do artigo 41 da referida norma, o qual prevê que o compromisso de venda e compra serve de título à transmissão de imóvel regularizado; que as NSCGJ não regulamentaram outra forma de registro das promessas de venda e compra quitadas de imóveis integrantes de parcelamento de solo irregular que não os títulos oriundos de área objeto de regularização fundiária, sendo, portanto, aplicáveis os termos da Lei n. 13.465/17 (itens 303.2, 303.3, 303.9 e 202.10, Cap. XX). Ademais, decisão do E. CSM firmou o entendimento acerca da aplicabilidade da Lei n. 13.465/17 independentemente do âmbito legislativo em que regularizado o imóvel ou de o título ter sido firmado antes ou depois da regularização (processo de autos n. 1073609-58.2021.8.26.0100 – fls. 57/62 e 90/96).
O Ministério Público opinou pela procedência (fls. 101/103).
É o relatório.
Fundamento e decido.
No mérito, a dúvida é improcedente. Vejamos os motivos.
De início, vale ressaltar que o Oficial dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (art. 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.
Em outras palavras, o Oficial, quando da qualificação, perfaz exame dos elementos extrínsecos do título à luz dos princípios e normas do sistema jurídico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei.
Esta conclusão se reforça pelo fato de que vigora, para os registradores, ordem de controle rigoroso do recolhimento do imposto por ocasião do registro do título, sob pena de responsabilidade pessoal (artigo 289 da Lei n. 6.015/73; artigo 134, VI, do CTN e artigo 30, XI, da Lei 8.935/1994), bem como pelo disposto pelo item 117 do Cap. XX das Normas de Serviço:
“Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.
O caso concreto trata do registro do instrumento particular firmado em dezembro de 1992 (fls. 21/28), por meio do qual os loteadores transmitiram à parte suscitada o imóvel identificado como área n. 20 da quadra 03, localizado na planta de regularização da Fazenda da Juta ou Oratório, São Paulo (matrícula n. 56.385 do 6º RI da Capital). O contrato vem acompanhado do termo de quitação de fl.29.
A parte suscitada pretende o reconhecimento de isenção do recolhimento do imposto de transmissão e de emolumentos ao Oficial sob o fundamento de que o procedimento de regularização do loteamento em que situado o imóvel foi realizado com caráter de interesse social nos termos da Lei Municipal n. 11.755/95, pelo que se equipararia ao procedimento da regularização fundiária urbana de interesse social previsto na Lei n. 13.465/17 (Lei da Reurb), de modo que devida a isenção prevista nos §§1º e 2º do artigo 13 da lei.
De fato, embora a regularização do loteamento tenha ocorrido ainda na vigência da Lei 6.766/79, a qualificação do título apresentado para a transmissão do domínio ao adquirente deve observar o regramento vigente na data da prenotação em atenção ao princípio tempus regit actum.
Antigamente, o Decreto-lei n.58/1937 regulamentava o loteamento de terras rurais e de terrenos urbanos com enfoque estritamente contratual e registral.
Diante do crescente adensamento populacional nas cidades, as questões urbanísticas ganharam relevo, o que originou a Lei n.6.766/1979, com a consolidação da ideia de que o parcelamento do solo configura atividade pública mesmo quando executada por particular.
Seu principal objetivo foi o de iniciar a organização do uso do solo urbano, traçando diretrizes para o parcelamento, instituindo disposições penais para coibir o parcelamento irregular e disciplinando a regularização dos parcelamentos não autorizados, tudo de modo a evitar lesão ao padrão de desenvolvimento urbano e garantir os direitos dos adquirentes de lotes, conforme expresso em seu artigo 40:
“Art. 40. A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, se desatendida pelo loteador a notificação, poderá regularizar loteamento ou desmembramento não autorizado ou executado sem observância das determinações do ato administrativo de licença, para evitar lesão aos seus padrões de desenvolvimento urbano e na defesa dos direitos dos adquirentes de lotes”.
A regularização fundiária se realizava, então, em duas fases distintas: no início, a Prefeitura Municipal ou o Distrito Federal promoviam a regularização do parcelamento, observando os requisitos urbanísticos traçados nos artigos 3º e 4º daquela Lei (artigo 40, §5º).
Posteriormente, os adquirentes manejavam os possíveis instrumentos para titulação e transmissão do domínio:
“Art. 41. Regularizado o loteamento ou desmembramento pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, o adquirente do lote, comprovando o depósito de todas as prestações do preço avençado, poderá obter o registro, de propriedade do lote adquirido, valendo para tanto o compromisso de venda e compra devidamente firmado”.
No município de São Paulo, o procedimento de regularização passou a ser detalhadamente regulado pela Lei 11.775/95, o qual previa a elaboração de projeto de regularização e expedição de auto próprio após o atendimento das exigências e aceitação técnica pela Prefeitura.
Essa lei municipal não tratou da titulação dos adquirentes e seu artigo 18 deixou expresso que a regularização promovida pela Prefeitura somente se justificava na tutela dos padrões de desenvolvimento urbano de interesse social:
“Art. 18 – A regularização, pela Prefeitura, dos parcelamentos do Solo Irregulares, tem o caráter de urbanização especifica, visando atender aos padrões de desenvolvimento urbano de interesse social, nos termos da Lei Federal n° 6.766, de 19 de dezembro de 1979”.
Em 1999, a Lei n.9.785 incluiu nas Disposições Finais da Lei n.6.766/79 o artigo 53-A, ressaltando o interesse público nas regularizações de parcelamentos e de assentamentos:
“Art. 53-A. São considerados de interesse público os parcelamentos vinculados a planos ou programas habitacionais de iniciativa das Prefeituras Municipais e do Distrito Federal, ou entidades autorizadas por lei, em especial as regularizações de parcelamentos e de assentamentos”.
Incluiu-se, ainda, um parágrafo 6º ao artigo 2º da Lei n.6.766/79, definindo a infra-estrutura básica a ser exigida para os parcelamentos situados em zonas habitacionais declaradas por lei como de interesse social.
Posteriormente, a Lei n.10.931/04 incluiu disposição específica no artigo 213 da Lei de Registros Públicos, criando hipótese de isenção de custas e emolumentos notariais ou de registro decorrentes de regularização fundiária de interesse social:
“Art.213. (…)
§15. Não são devidos custas ou emolumentos notariais ou de registro decorrentes de regularização fundiária de interesse social a cargo da administração pública”.
Em 2009, a regularização fundiária de assentamentos urbanos foi aperfeiçoada com a edição da Lei n.11.977, a qual estabeleceu uma fase inicial para a demarcação urbanística da área, prosseguindo-se com a elaboração do projeto de regularização que seria finalmente registrado.
Nos termos do artigo 58, §1º, da nova lei, após o registro do parcelamento, o Poder Público concederia título de legitimação de posse aos ocupantes cadastrados, podendo essa legitimação ser convertida em propriedade se preenchidos os requisitos da usucapião constitucional, conforme disposto no artigo 60.
Foi a Lei n.11.977/09 que introduziu a distinção entre a regularização fundiária de interesse social e a regularização fundiária de interesse específico:
“Art. 47. Para a regularização fundiária de assentamentos urbanos consideram-se:
(…)
III – demarcação urbanística: procedimento administrativo pelo qual o poder público, no âmbito da regularização fundiária de interesse social, demarca imóvel de domínio público ou privado, definindo seus limites, área, localização e confrontantes, com a finalidade de identificar seus ocupantes e qualificar a natureza e o tempo das respectivas posses
IV – legitimação de posse: ato do poder público destinado a conferir título de reconhecimento de posse de imóvel objeto de demarcação urbanística, com a identificação do ocupante e do tempo e natureza da posse;
(…)
VII – regularização fundiária de interesse social: regularização fundiária de assentamentos irregulares ocupados, predominantemente, por população de baixa renda, nos casos:
(…)
VIII – regularização fundiária de interesse específico: regularização fundiária quando não caracterizado o interesse social nos termos do inciso VII;
1º – A demarcação urbanística e a legitimação de posse de que tratam os incisos III e IV deste artigo não implicam a alteração de domínio dos bens imóveis sobre os quais incidirem, o que somente se processará com a conversão da legitimação de posse em propriedade, nos termos do art. 60 desta Lei”.
Finalmente, o procedimento de regularização fundiária foi otimizado pela Lei n.13.467/17, que ampliou as formas de titulação, substituindo o processo tradicional de legitimação individual, título a título, pelo reconhecimento global da legitimação da posse aos respectivos beneficiários, com prioridade da regularização dominial a partir de um cadastro aprovado pelo Poder Público, constante em Certidão de Regularização Fundiária a ser expedida pelo Município e registrada na serventia imobiliária em ato único:
Art. 11. Para fins desta Lei, consideram-se:
(…)
IV – demarcação urbanística: procedimento destinado a identificar os imóveis públicos e privados abrangidos pelo núcleo urbano informal e a obter a anuência dos respectivos titulares de direitos inscritos na matrícula dos imóveis ocupados, culminando com averbação na matrícula destes imóveis da viabilidade da regularização fundiária, a ser promovida a critério do Município;
V – Certidão de Regularização Fundiária (CRF): documento expedido pelo Município ao final do procedimento da Reurb, constituído do projeto de regularização fundiária aprovado, do termo de compromisso relativo a sua execução e, no caso da legitimação fundiária e da legitimação de posse, da listagem dos ocupantes do núcleo urbano informal regularizado, da devida qualificação destes e dos direitos reais que lhes foram conferidos;
VI – legitimação de posse: ato do poder público destinado a conferir título, por meio do qual fica reconhecida a posse de imóvel objeto da Reurb, conversível em aquisição de direito real de propriedade na forma desta Lei, com a identificação de seus ocupantes, do tempo da ocupação e da natureza da posse;
(…)
Art. 44. Recebida a CRF, cumprirá ao oficial do cartório de registro de imóveis prenotá-la, autuá-la, instaurar o procedimento registral e, no prazo de quinze dias, emitir a respectiva nota de exigência ou praticar os atos tendentes ao registro.
§ 1º – O registro do projeto Reurb aprovado importa em:
I – abertura de nova matrícula, quando for o caso;
II – abertura de matrículas individualizadas para os lotes e áreas públicas resultantes do projeto de regularização aprovado; e
III – registro dos direitos reais indicados na CRF junto às matrículas dos respectivos lotes, dispensada a apresentação de título individualizado.
(…)
§ 3º – O registro da CRF dispensa a comprovação do pagamento de tributos ou penalidades tributárias de responsabilidade dos legitimados”.
Foram mantidas as duas modalidades de regularização (Reurb-S e Reurb-
E), com ampliação das hipóteses de isenção de custas e emolumentos, além da inexigibilidade de fiscalização do recolhimento dos tributos relacionados, nos seguintes termos (destaques nossos):
“Art. 13. A Reurb compreende duas modalidades:
I – Reurb de Interesse Social (Reurb-S) – regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo municipal; e
II – Reurb de Interesse Específico (Reurb-E) – regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada na hipótese de que trata o inciso I deste artigo.
§ 1º – Serão isentos de custas e emolumentos, entre outros, os seguintes atos registrais relacionados à Reurb-S:
I – o primeiro registro da Reurb-S, o qual confere direitos reais aos seus beneficiários;
II – o registro da legitimação fundiária;
III – o registro do título de legitimação de posse e a sua conversão em título de propriedade;
IV – o registro da CRF e do projeto de regularização fundiária, com abertura de matrícula para cada unidade imobiliária urbana regularizada;
V – a primeira averbação de construção residencial, desde que respeitado o limite de até setenta metros quadrados;
VI – a aquisição do primeiro direito real sobre unidade imobiliária derivada da Reurb-S;
VII – o primeiro registro do direito real de laje no âmbito da Reurb-S; e
VIII – o fornecimento de certidões de registro para os atos previstos neste artigo.
§ 2º – Os atos de que trata este artigo independem da comprovação do pagamento de tributos ou penalidades tributárias, sendo vedado ao oficial de registro de imóveis exigir sua comprovação”.
Nesse contexto, não há que se falar em conversão ou adaptação dos procedimentos registrais ora analisados, uma vez que a regularização já foi registrada, restando agora apenas a efetiva titulação e transmissão do domínio para a parte suscitada, que adquiriu o imóvel dos loteadores originais.
Conforme precedente do Conselho Superior da Magistratura (Apelação Cível n.1073614-80.2021.8.26.0100 – fls.31/41), como no caso concreto não há listagem de ocupantes por ausência de previsão legal na época da regularização, inexiste óbice para que a titulação tenha por base instrumento particular de cessão acompanhado de prova de quitação nos termos do artigo 26, §6º, da Lei 6.766/79, do artigo 52, parágrafo único, da Lei 13.465/17 e do item 303.2, Cap. XX, das NSCGJ:
“303.2. Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título hábil para aquisição da propriedade, quando acompanhados da respectiva prova de quitação das obrigações do adquirente e serão registrados nas matrículas das correspondentes unidades imobiliárias resultantes da regularização fundiária”.
Por sua vez, para o reconhecimento da isenção das custas e emolumentos e da inexigibilidade da comprovação do recolhimento dos impostos previstos nos §§ 1º e 2º, do artigo 13, da Lei n.13.467/17, basta o enquadramento da hipótese à regularização fundiária de interesse social “assim declarado em ato do Poder Executivo Municipal” (artigo 13, I).
Pois os documentos de fls.47/56 comprovam que a regularização foi promovida por ato do Poder Executivo Municipal nos termos da Lei n.11.775/95, cujo artigo 18 atribuía caráter de urbanização específica de interesse social.
Ademais, o protocolo de fls.18/19 revela que a Averbação n.5 da matrícula n.56.385 foi realizada em 15/04/2005 independentemente do recolhimento de custas e emolumentos de registro, o que, nos termos do artigo 213, §15, da Lei de Registros Públicos, é autorizado nos casos de “regularização fundiária de interesse social a cargo da administração pública”.
Aplicam-se, portanto, à titulação ora requerida, os §§ 1º e 2º, do artigo 13, da Lei n.13.467/17.
Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida para afastar os óbices registrários ao registro do título.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe.
P.R.I.C.
São Paulo, 30 de novembro de 2022.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juíza de Direito (DJe de 01.12.2022 – SP)
Fonte: Diário da Justiça Eletrônico
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.
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