CSM/SP: Registro de imóveis – Dúvida – Instrumento particular de promessa de permuta de imóveis – Título com natureza jurídica diversa da denominação que lhe foi dada – Verdadeiro contrato de compromisso de compra e venda – Rótulo do contrato que não pode servir de óbice ao seu registro quando seu conteúdo está de acordo com os princípios registrais – recusa afastada, com observação.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 9000002-48.2013.8.26.0101

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 9000002-48.2013.8.26.0101, da Comarca de Caçapava, em que é apelante HEKA ADMINISTRAÇÃO DE BENS E COMÉRCIO LTDA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE CAÇAPAVA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "DERAM PROVIMENTO AO RECURSO PARA DETERMINAR O REGISTRO DO TÍTULO, COM A OBSERVAÇÃO DE QUE O REGISTRADOR, AO FAZER A INSCRIÇÃO, DEVERÁ FAZER MENÇÃO A CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, V.U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 26 de agosto de 2014.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n° 9000002-48.2013.8.26.0101

Apelante: Heka Administração de Bens e Comércio Ltda.

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Caçapava

VOTO N° 34.073

Registro de imóveis – Dúvida – Instrumento particular de promessa de permuta de imóveis – Título com natureza jurídica diversa da denominação que lhe foi dada – Verdadeiro contrato de compromisso de compra e venda – Rótulo do contrato que não pode servir de óbice ao seu registro quando seu conteúdo está de acordo com os princípios registrais – recusa afastada, com observação.

Trata-se de apelação interposta por Heka Administração de Bens e Comércio Ltda., objetivando a reforma da r. sentença de fls. 57, que manteve a recusa do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Caçapava, referente ao ingresso no fólio real de "Instrumento Particular de Promessa de Permuta de Bens Imóveis com Torna e Outras Avenças" (fls. 14/32).

Alega o recorrente, em suma, admissibilidade do ingresso do título, nos termos do item 30, do inciso I, do artigo 167 da Lei de Registros Públicos, o qual não deve ser interpretado de forma taxativa.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo provimento do recurso (fls. 81/86).

É o relatório.

De início, cabe relembrar, como destacou a ilustrada Procuradoria Geral de Justiça, que o entendimento atual do C. Conselho Superior da Magistratura é no sentido da possibilidade do registro da promessa de permuta, em razão da similitude à promessa de compra e venda e do disposto no art. 533 [1], do Código Civil:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida – Recurso de Apelação – Impugnação parcial e juntada de documento a destempo para cumprir exigência – Circunstâncias que prejudicam o recurso – Exame, em tese, dos óbices controvertidos para nortear futuras prenotações – Instrumento particular de promessa de permuta – Possibilidade de registro desde que assim caracterizado – Inocorrência no caso em exame – Contrato com rótulo de instrumento particular de promessa de permuta, mas que representa desde logo o negócio definitivo – Inexistência de obrigação de as partes declararem vontade futura ou de celebrar o contrato definitivo – Recurso prejudicado (Ap. Cível n° 0008876-60.2011.8.26.0453, Rel. Des. Renato Nalini).

Merece destaque, também, precedente mais antigo:

Porque, a rigor, a promessa de permuta constituiria duas promessas recíprocas e simultâneas de venda, mesmo paralelo existente entre a permuta em si e o contrato definitivo de venda e compra (v.g. Valmir Pontes, Registro de Imóveis, Saraiva, 1982, p. 91), seu registro não seria, por isso, impossível. Aliás, isto já decidiu o Conselho Superior, com lastro em numerosa doutrina citada, nacional e estrangeira (v. Apelação n. 37.727-0/3, Comarca de Itu), reconhecendo que o contrato de promessa de permuta é apto a induzir efeitos reais, quando registrado, o que, inclusive, foi objeto de exigência, em aresto da Suprema Corte (RE 89.501-9-RJ), para deferimento de adjudicação compulsória, destarte com aplicação, à espécie, justamente do regramento da promessa de compra e venda. O problema, no caso, é outro, de resto o mesmo que se enfrentou no acórdão do Conselho, acima citado. É que, malgrado nominado como de promessa de permuta, o ajuste em tela consubstanciou, verdadeiramente, um negócio definitivo. A propósito, basta verificar que, em momento algum, as partes, pelo instrumento juntado, se obrigaram a declarar vontade, característica básica do contrato preliminar. (Ap. Cível n° 0101195-0/5, Rel. Des. Luiz Tâmbara).

No caso em exame, embora se tenha dado o nome de promessa de permuta ao instrumento particular, está-se diante de contrato de promessa de compra e venda, uma vez que a parte em dinheiro dada em "permuta" é muito maior do que a em lotes.

Orlando Gomes, ao falar do contrato de compra e venda, explica que:

O preço é a 'quantia' que o comprador se obriga a pagar ao vendedor. Elemento essencial no contrato, "sine pretio nula venditio", dizia Ulpiano. Deve consistir em 'dinheiro'. Se é outra coisa, o contrato define-se como 'permuta' ou 'troca'. Não se exige, contudo, que seja exclusivamente dinheiro, bastando que constitua a parcela principal. Para se saber se é 'venda' ou 'troca', aplica-se o princípio 'major pars ad se minorem trahit'; venda, se a parte em dinheiro é superior; troca, se é o valor do imóvel. [2]

Os imóveis da primeira permutante totalizam área de 62,3848 ha, o que corresponde a 623.848 m². Apenas 24.000 m² serão devolvidos mediante a entrega de lotes à primeira permutante, o que corresponde, segundo os critérios definidos nos subitens b e b.1 da cláusula 2.1 do contrato, a aproximadamente a R$ 1.200.000,00. A parte restante, no valor de R$ 20.000.000,00, será "devolvida" em dinheiro, conforme o disposto na cláusula 2.2, "a título de torna e complementação da permuta".

Não se trata, portanto, de troca, negócio jurídico por meio do qual os contratantes se obrigam a prestar uma coisa por outra diversa de dinheiro. Inexiste a alienação de uma coisa por outra, mas a venda de área de 62,3848 ha, sendo que apenas pequena parte do pagamento será efetuada mediante a entrega de lotes; o resto, em dinheiro.

Isso não impede, contudo, o registro pretendido, pois, conforme destacado nos precedentes acima, não importa o rótulo do contrato, mas sim o seu conteúdo.

No caso, como visto, embora rotulado de promessa de permuta – cujo registro é também possível, frise-se – o contrato é de compromisso de compra e venda, devendo o registrador a ele fazer menção no momento do registro.

Não teria sentido insistir na recusa apenas para que o interessado retificasse o nome do contrato. Seria providência que nenhuma segurança adicional traria ao registro, mas, de outro lado, imporia aos contratantes ônus desnecessário e dispendioso.

Ante o exposto, dou provimento ao recurso para determinar o registro do título, com a observação de que o registrador, ao fazer a inscrição, deverá fazer menção a contrato de compromisso de compra e venda.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Notas:

[1] Art. 533. Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, com as seguintes modificações:

I – salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca;

II – é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante.

[2] GOMES, Orlando. Contratos. 26ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2009, p. 274/275.

Fonte: DJE/SP | 21/10/2014.

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Jurisprudência mineira – Apelação Cível – Registro de imóvel rural – Dúvida – Dados da escritura de desapropriação divergentes dos constantes da matrícula – Inviabilidade do registro

APELAÇÃO CÍVEL – REGISTRO DE IMÓVEL RURAL – DÚVIDA – DADOS DA ESCRITURA DE DESAPROPRIAÇÃO DIVERGENTES DOS CONSTANTES DA MATRÍCULA – INVIABILIDADE DO REGISTRO – SENTENÇA MANTIDA.

– A divergência existente entre os dados constantes da escritura de desapropriação de área rural e aqueles existentes na matrícula do imóvel inviabiliza o registro do título aquisitivo da propriedade, devendo ser mantida a sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis.

Apelação Cível nº 1.0325.12.001288-6/001 – Comarca de Itamarandiba – Apelante: Estado de Minas Gerais – Apelado: Carlos Dalmo Moreira (Oficial do Cartório de Registro de Imóveis de Itamarandiba) – Relator: Des. Peixoto Henriques

ACÓRDÃO

Vistos etc., acorda, em Turma, a 7ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos e à unanimidade, em negar provimento.

Belo Horizonte, 5 de agosto de 2014. – Peixoto Henriques – Relator.

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

DES. PEIXOTO HENRIQUES – Via apelação (f. 58/67), insurge-se o Estado de Minas Gerais contra sentença (f. 48/50) que, prolatada nos autos da suscitação de dúvida ajuizada pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Itamarandiba, julgou procedente a dúvida, mantendo a negação de registro da escritura pública de desapropriação de 99,5842 hectares de uma área rural maior, situada no lugar denominado "Criminoso", lavrada pelo Cartório do 1º Ofício de Notas de Belo Horizonte, ante as divergências verificadas no título, em relação à matrícula, relativamente às dimensões do imóvel rural e aos seus confrontantes.

Em suma, aduz o apelante: que a desapropriação constitui forma originária de aquisição de propriedade e, no caso, deu-se amigavelmente, de modo que a segurança jurídica prescinde das pendências apontadas pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis; e, ainda, que os fatos jurídicos que afetavam o imóvel antes do ato expropriatório se tornam juridicamente irrelevantes, sem que haja a quebra do princípio da continuidade do registro público. 

Requer o provimento, para reformar a sentença, determinando-se o registro da escritura de desapropriação administrativa. 

Dispensado o preparo (art. 511, § 1º, CPC).

Sem contrarrazões.

A d. PGJ/MG manifestou-se por meio do parecer do i. Procurador de Justiça Geraldo de Faria Martins da Costa, opinando pela negativa de provimento ao recurso (f. 76/78).

Fiel ao breve, dou por relatado.

Conheço do recurso, presentes os requisitos para superação do juízo de admissibilidade.

A despeito das alegações do apelante acerca da natureza do ato expropriatório, como forma originária de aquisição de propriedade, trata-se, in casu, da regularidade ou não do título representativo desta aquisição.

Data venia, é preciso haver uma correspondência entre o direito e os fatos, sob pena de se tornar inócua a regulamentação correspondente. A natureza jurídica do ato de aquisição da propriedade imóvel pela desapropriação não dispensa a correta identificação do aludido bem no respectivo título aquisitivo. Sendo necessário o registro do titulo aquisitivo no Cartório de Registro de Imóveis competente, tem-se que se torna exigível que o objeto da aquisição seja uma unidade imobiliária juridicamente reconhecida, ou seja, passível de registro.

A Lei de Registros Públicos, no seu art. 176, § 1º, 3, a, exige, para registro do imóvel rural:

"Art. 176 – O Livro nº 2 – Registro Geral – será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.

§ 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas:

[…]

3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação:

a – se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área;".

No caso dos autos, informou o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Itamarandiba que os desapropriados constam como titulares de um imóvel rural matriculado sob o número 4.383, situado no lugar denominado "Criminoso", com área de 105,5985 (cento e cinco hectares, cinquenta e nove ares e oitenta e cinco centiares), num perímetro de 4.391,071 metros – dados apurados num procedimento de retificação administrativa da área do imóvel em questão.

A escritura de desapropriação de f. 9/12-v., embora faça referência ao imóvel matriculado sob o número 4.383, no Cartório de Registro de Imóveis de Itamarandiba, informa que se trata de uma área de 99,5842 ha (noventa e nove hectares, cinquenta e oito ares e quarenta e dois centiares).

A dúvida suscitada pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis decorre do fato de haver divergência de dados entre o registro público e a escritura de desapropriação no que diz respeito não somente à área do terreno, conforme demonstrado acima, mas também com relação aos confrontantes citados no instrumento expropriatório, os quais não aparecem na descrição objeto da matrícula do imóvel.

É cediço que, nos termos do art. 1º, caput, da Lei 6.015/1973, o registro público foi estabelecido para assegurar autenticidade, segurança e eficácia aos atos jurídicos, de modo que não se pode admitir o registro de atos que possam comprometer a finalidade da própria atividade registral.

Logo, não há como se proceder ao registro do título aquisitivo de propriedade objeto da dúvida (f. 9/12-v.), devendo o ente expropriante, ora apelante, providenciar a regularização pertinente, para possibilitar dito registro no Cartório de Registro de Imóveis de Itamarandiba.

Isso posto, nego provimento à apelação.

Sem custas recursais (LE nº 14.939/2003).

É como voto.

DES. OLIVEIRA FIRMO – Senhor Presidente, acompanho o Relator, na negativa de provimento à apelação para confirmar a sentença na parte em que se julgou procedente a dúvida relativamente à individualização do imóvel objeto da desapropriação.

I – a) Embora a desapropriação seja forma de aquisição originária, ensejando a transferência da propriedade sem correlação necessária com o título jurídico de propriedade (cf. MELLO, Celso Antônio Bandeira de. Curso de direito administrativo. 13. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Malheiros, 2000, p. 716-717; CARVALHO FILHO, José dos Santos. Manual de direito administrativo. 24. ed. rev., ampl. e atual. Rio de Janeiro: Lúmen Juris, 2011, p. 758-759), a desapropriação amigável, como no caso, faz-se mediante escritura pública em que as partes manifestam livremente acordo de vontades sobre o bem e o preço, no âmbito de um negócio jurídico bilateral que terá ingresso no Registro Imobiliário (art. 167, I, nº 34, da Lei nº 6.015/1973). Na espécie, a desapropriação recai sobre o imóvel objeto de matrícula imobiliária indicada na escritura. Desse modo, sua descrição, caracterização e individuação devem corresponder fielmente à constante da matrícula, em atenção ao princípio da continuidade do registro público. Diferente seria a solução se o bem desapropriado fosse parte destacada do imóvel objeto da matrícula, hipótese em que irrelevante a circunstância de a área descrita na escritura ser inferior à registrada.

I – b) Pontuo apenas que o ingresso da escritura no registro imobiliário também foi negado à razão da necessidade de comprovação de quitação do imóvel para com o Incra e a União, relativamente ao Imposto Territorial Rural (ITR) (item g – f. 4). O Tabelião, investido de fé pública, certificou que os comprovantes de quitação exigidos lhe foram apresentados por ocasião da lavratura da escritura (f. 11-12), o que supera o óbice apontado pelo Oficial Registrador, no particular. 

II – Com essas considerações, acompanho o Relator para negar provimento à apelação.

É o voto.

DES. WASHINGTON FERREIRA – De acordo com o Relator.
Súmula – NEGARAM PROVIMENTO.

Fonte: Recivil – DJE/MG | 03/10/2014.

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TJDFT UNIFORMIZA ENTENDIMENTO DE PRESCRIÇÃO DE COBRANÇA DE TAXA DE CORRETAGEM

A Turma de Uniformização dos Juizados Especiais decidiu, por maioria, uniformizar o entendimento de que o prazo prescricional em ações que tenham por fundamento a cobrança de taxas de corretagem é de três anos. 

A decisão foi proferida em Incidente de Uniformização de jurisprudência, instituto processual que pode ser utilizado quando há decisões diferentes sobre o mesmo assunto entre Turmas Recursais dos Juizados Especiais.

No caso, havia divergência entre o entendimentos das Turmas sobre a prescrição das taxas de corretagem, pois alguns julgadores entendiam que o prazo era de 5 anos e outros entendiam ser de 3.

A decisão serve de orientação para que os demais magistrados fundamentem futuras decisões sobre o mesmo tema.

A notícia refere-se ao seguinte processo: UNJ 2012 01 1 020194-0.

Fonte: TJ/DFT | 26/07/2014.

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