No caso de alteração ou cancelamento parcial do loteamento registrado é indispensável o acordo entre loteador e adquirentes de lotes atingidos

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O Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 0001077-80.2011.8.26.0415, que decidiu pela impossibilidade de doação, ao Município, de área integrante de loteamento sem a anuência dos adquirentes dos lotes. O acórdão teve com Relator o Desembargador José Renato Nalini e foi, à unanimidade, improvido.

No caso em tela, o apelante interpôs recurso em face da r. sentença proferida pelo juízo a quo, que obstou o registro de doação de área integrante de loteamento para o Município, sem a anuência dos adquirentes dos lotes. Em suas razões, o apelante sustentou, em síntese, que a área objeto da doação do loteador ao Município não causa qualquer prejuízo para os adquirentes.

Ao analisar o recurso, o Relator observou que a área doada ao Município já foi objeto de constituição de direito real de servidão em favor do imóvel pertencente a um dos adquirentes. Posto isto, o Relator entendeu que a exigência imposta pelo Oficial Registrador e acolhida pelo Juiz Corregedor Permanente deve ser temperada, conforme se depreende do art. 28 da Lei de Parcelamento do Solo Urbano. Segundo o Relator, a exigência de anuência restringe-se apenas aos confrontantes atingidos.

Neste sentido, assim se pronunciou o Relator:

“Na hipótese de alteração ou cancelamento parcial do loteamento registrado é indispensável o acordo entre loteador e adquirentes de lotes atingidos, o que, de fato, não foi observado pela Apelante, loteadora e proprietária de um dos imóveis confrontantes a área loteada (…).”

Posto isto, o Relator concluiu que o apelante não observou a previsão do art. 28 da Lei de Parcelamento do Solo Urbano, uma vez que ignorou a anuência do adquirente do lote atingido, sendo de rigor a rejeição do recurso.

Consulte a íntegra da decisão. Clique aqui.

Fonte: Consultoria do IRIB.

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Novo sistema de gestão fundiária agiliza certificação de imóveis rurais no país

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A partir do dia 23 de novembro próximo, a certificação de imóveis rurais no Brasil será feita somente por meio digital. Os dados do imóvel serão lançados em ambiente automatizado, pelo responsável técnico da propriedade diretamente no Sistema de Gestão Fundiária (Sigef). A nova ferramenta de gestão da malha fundiária brasileira foi apresentada pelo presidente do Incra, Carlos Guedes ao ministro do Desenvolvimento Agrário, Pepe Vargas, a Francisco Signor, delegado federal do Ministério da Agricultura no Rio Grande do Sul e também a analistas,  gestores públicos, oficiais de registro de imóveis, rede de profissionais credenciada dentre outros presentes, nesta quinta-feira (29), na 36ª Expointer, realizada no município de Esteio (RS).

“Estamos em um fase de revolucionar todo o processo de segurança jurídica dos imóveis rurais, e dar condições ao Brasil de entrar em um novo momento que caracterizamos como governança responsável da terra”, enfatizou Carlos Guedes.

Guedes destacou que o novo sistema traz agilidade, transparência, segurança e simultaneidade na certificação, além da redução de custos para o produtor rural. Outra vantagem apontada pelo presidente da autarquia é a integração de dados fundiários com outros órgãos públicos para validação do georreferenciamento. O Incra poderá, por exemplo, gerir contratos com entes público como a Secretaria de Patrimônio da União, Funai, Instituto Chico Mendes, institutos de terras dos estados, além da integração com os cartórios de registro de imóveis.

O Sigef foi desenvolvido pela Secretaria de Regularização Fundiária na Amazônia Legal do Ministério do Desenvolvimento Agrário (Serfal/MDA) em parceria com o Incra. O sistema possui capacidade operacional de análise de 20 mil processos por mês. Com a implementação do Sigef, todos os dados geoespaciais das propriedades rurais brasileiras vão ser integrados em uma base da dados única e de acesso público.

 Thiago Marra, da Serfal, um dos elaboradores do sistema, explica que com o Sigef a gestão das terras brasileiras vai dar um salto de qualidade. “Pela primeira vez vamos ter um sistema com grande capacidade de analise de dados georreferenciados, garantindo segurança das informações com o uso de certificados digitais” destaca. Segundo Marra, dados georreferenciados são informações cartográficas obtidas com o uso de GPS de alta precisão, o que garante fidelidade entre as divisas reais da propriedade e o que está expresso nos mapas.

Na primeira fase de implantação do Sigef serão lançados os dados da regularização fundiária da Amazônia. Posteriormente será dada entrada aos dados dos projetos de assentamento de todo Brasil, visando a regularização fundiária e ambiental desse imóveis. Haverá ainda um período de testes pela rede de profissionais credenciados, para lançamento de dados de imóveis a serem certificados. O sistema entrará em fase de teste, ambientação, capacitação técnica e em produção no dia 23 de novembro.

Por ser automatizado, o Sigef elimina a análise humana sobre o processo, restringindo-a aos casos de sobreposição, auditoria e fiscalização. Quando aprovada, a certificação será emitida automaticamente, já no caso de inconsistências o sistema emitirá uma notificação ao interessado. 

Nova Norma de Georreferenciamento
Ainda na Expointer, Carlos Guedes assinou a portaria que homologa a 3ª Norma Técnica de Georreferenciamento de Imóveis Rurais (NTGIR), que foi atualizada e está totalmente voltada para a gestão da certificação por meio digital. Integram à Norma, o Manual Técnico de Limites e Confrontações, que contém orientações sobre como proceder a descrição dos limites dos imóveis rurais, ou seja, o que medir, não considerando o proprietário e sim o bem imóvel; e, o Manual Técnico de Posicionamento que explica sobre como medir o imóvel. 

A 3ª NTGIR possibilita a utilização de novos métodos de posicionamento, utilizando sensoriamento remoto para limites naturais como rios, encostas, montanhas, elimina a obrigatoriedade de implantação de marcos físicos em alguns casos. 

O diretor de Ordenamento Territorial do Incra, Richard Torsiano, explica que a nova norma está adequada às características tecnológicas atuais, será integrada ao Sigef e vai facilitar o trabalho de campo já que permite a identificação dos polígonos do imóvel por imagens de satélite de alta resolução, nas áreas físicas inacessíveis. “Tudo isso representa redução de custos para o produtor”. Se os dados lançados pelo técnico estiverem corretos, imediatamente o sistema gera a planta do imóvel e a sua certificação, que poderá ser levada à registro em Cartório de Registro de Imóveis. 

A norma anterior previa ação diferenciada para a Amazônia Legal. Já a 3ª NTGIR unificará os procedimentos para todo o País. A nova norma atenderá aos profissionais de georreferenciamento, e proprietários de imóveis públicos e privados. A norma também será utilizada pelo programa Terra Legal.

 Cooperação com o Ministério da Agricultura

Carlos Guedes também assinou Acordo de Cooperação Técnica com o Ministério da Agricultura, Pecuária e Abastecimento que estabelece a integração de dados fundiários do Incra, dentre eles o Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR) e o Acervo Fundiário Digital. Já o Incra, poderá compartilhar os dados agropecuários produzidos pelo Mapa por meio da Plataforma de Gestão Agro.

Certificação

Ainda na sua apresentação, Guedes demostrou que hoje há imóveis certificados em 3.250 municípios no Brasil. A área destes municípios corresponde a 350 milhões de hectares , sendo que 38% desse total ou 132 milhões de hectares, já está certificada. O Valor de Produção Bruta nesses imóveis somam R$ 84 bilhões, ante o VPB de todo o país, que é de R$ 143 bilhões.

Fonte: Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária I 29/08/2013.

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1ª VRP|SP: Registro de Imóveis – Dúvida – A cessão de direitos de compromisso de compra e venda e a transmissão do domínio por força de adjudicação compulsória são distintos fatos geradores do ITBI

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1ª VRP|SP: Registro de Imóveis – Dúvida – A cessão de direitos de compromisso de compra e venda e a transmissão do domínio por força de adjudicação compulsória são distintos fatos geradores do ITBI, e a incidência sobre cada uma deles não é bis in idem no conceito de adjudicação empregado pela lei tributário compreendem-se a adjudicação compulsória supletiva da escritura pública e a adjudicação feita em execução forçada na esfera administrativa não se podem declarar a decadência e a prescrição de crédito tributário – Dúvida procedente.

Processo nº: 0019186-49.2013.8.26.0100 – Dúvida

Requerente:
18º Oficial de Registro de Imóveis

Registro de Imóveis – Dúvida – A cessão de direitos de compromisso de compra e venda e a transmissão do domínio por força de adjudicação compulsória são distintos fatos geradores do ITBI, e a incidência sobre cada uma deles não é bis in idem no conceito de adjudicação empregado pela lei tributário compreendem-se a adjudicação compulsória supletiva da escritura pública e a adjudicação feita em execução forçada na esfera administrativa não se podem declarar a decadência e a prescrição de crédito tributário – Dúvida procedente.
CP 77
Vistos etc.

Somente nesta data por força de acúmulo de serviços.

1. O 18º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo (18º RISP) suscitou dúvida (fls. 02-04; matrícula 214.518 [fls. 131-132]; prenotação 595.013) a requerimento de Nobuko Noguti, que apresentara uma carta de adjudicação compulsória (fls. 15-123) passada nos autos 0101668-11.2005.8.26.0011 da 5ª Vara Cível do Foro Regional XI Pinheiros.

1.1. Segundo o termo de dúvida e a nota devolutiva (fls. 02-04 e 05-07), Nobuko Noguti e seu marido Tetuo Noguti eram promissários cessionários dos direitos de cessionários dos direitos de promitentes compradores do imóvel objeto da mat. 214.518 (Av. 1, fls. 131 verso).

1.2. No inventário de Tetuo Noguti, esses direitos foram adjudicados à viúva Nobuko e aos filhos (mat. 214.518 R. 3, fls. 132).

1.3. Nobuko e os filhos propuseram a referida ação de adjudicação compulsória, e obtiveram sucesso; assim, foram-lhes adjudicados os direitos de cessionários e o domínio sobre o imóvel, de modo que existem, aí, dois fatos geradores do imposto municipal de transmissão (ITBI), nos termos do Decreto Municipal 51.627, de 13 de julho de 2010, art. 2º, V e IX.

1.4. O 18º RISP exigiu que se fizesse a prova de pagamento desses impostos, com o que não se conformou a suscitada.

1.5. O termo de dúvida foi instruído com documentos (fls. 05-136).

2. A dúvida foi impugnada (fls. 138-139).

2.1. Reiterando o que já dissera ao requerer o levantamento da dúvida (fls. 08-12), alegou a suscitada que desde 1973 a administração decaíra do direito de lançar o imposto devido pela cessão (consumada em 1968); além disso, a adjudicação compulsória não estaria dentre os fatos geradores previstos na lei municipal; finalmente, o imposto incidiu somente por ocasião daquela cessão onerosa, e não podia ser cobrado ainda uma vez, aquando da transmissão do domínio.

2.2. A procuração ad iudicia passada pela suscitada está a fls. 13. A impugnação foi instruída com documentos (fls. 140- 143).

3. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls. 145-146).

4. É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir.

5. O imposto municipal sobre a transmissão onerosa inter vivos de direitos imobiliários (ITBI) incide assim no caso de cessão de direitos de compromisso de compra e venda, como no caso da adjudicação compulsória. Não há bis in idem, pois os dois fatos geradores são distintos, com expressão econômica diversa; ademais, a adjudicação referida pela lei municipal abrange qualquer transferência coativa que não se dê em hasta, ou seja, tanto a adjudicação compulsória que supre a falta de escritura, como aquela que se faz durante a execução forçada.

É o que já decidiu o E. Conselho Superior da Magistratura de São Paulo CSMSP:

É fato incontroverso nos autos a previsão contida no art. 3º, incisos V e XI, da Lei Municipal n. 003, de 1º de Fevereiro de 1989, quanto à obrigatoriedade do recolhimento de ITBI, tanto na cessão de direitos decorrente de compromisso de compra e venda, como na adjudicação. 

Assim, por expressa disposição legal, cabem dois pagamentos de impostos, havendo dever legal do Oficial Registrador em fiscalizar os respectivos recolhimentos nos termos do art. 30, inc. XI, da Lei 8.935/94 e do art. 289 da Lei n.6.015/73. Não é possível verificar a constitucionalidade de lei municipal na esfera administrativa, mas, apenas, exame da legalidade estrita. Nestes termos, ausente o recolhimento do imposto devido em razão da adjudicação do imóvel, como previsto na referida norma do município, inviável o acesso do título ao registro imobiliário. Há precedentes do Conselho Superior da Magistratura no mesmo sentido do ora decidido, a exemplo das Apelações Cíveis n.1.145-6/0, Rel. Des. Luiz Tâmbara, j. 16/11/2009,914-6/3, Rel. Des. Ruy Camilo, j. 14.10.2008, e365-6/7, Rel. Des. José Mário Antonio Cardinale, j. 06/12/2005. (Apelação Cível 0000027-02.2010.8.26.0238 Ibiúna, Rel. Des. Maurício Vidigal, j. 11.10.2011)

6. O ofício do registro de imóveis e o juízo corregedor permanente órgãos meramente administrativos que são não podem dispensar a prova do pagamento do ITBI, mesmo pelo argumento de que se tenha consumado a decadência ou a prescrição.

Novamente, o CSMSP:

A prova do recolhimento do imposto de transmissão “inter vivos”, porém, é requisito previsto nos artigos 289 da Lei nº 6.015/73 e 30, inciso XI, da Lei nº 8.935/94, e não pode ser dispensada (cf. CSM, Apelação Cível nº 579-6/3, da Comarca de Ribeirão Pires, de que foi relator o Desembargador Gilberto Passos de Freitas). Essa exigência, por sua vez, não é afastada pela alegação de prescrição porque o procedimento de dúvida tem natureza administrativa e não se presta para sua a declaração, até porque dele não participa o credor tributário. Nesse sentido foi o v. acórdão prolatado por este Colendo Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 551-6/6, da Comarca de São Bernardo do Campo, de que foi relator o Desembargador Gilberto Passos de Freitas, assim fundamentado: “Ademais, a prescrição e a decadência de tributos podem ser reconhecidas somente na via jurisdicional, pois extrapolam os estreitos limites deste procedimento administrativo de dúvida registrária. Assim decidiu este Conselho Superior da Magistratura nos autos da Apelação Cível nº 000.460.6/0-00, “verbis”: Registro de imóveis – Dúvida julgada improcedente – Formal de partilha – Inexistência de prova do recolhimento do imposto de transmissão “causa mortis” – Prescrição do imposto que não pode ser reconhecida neste procedimento de dúvida, de que não participa a Fazenda do Estado – Provas, ademais, insuficientes para reconhecer a inexistência de causa interruptiva ou suspensiva da prescrição – Recurso provido para julgar a dúvida procedente. (…) Ao oficial de registro cumpre fiscalizar o pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício, na forma do art. 289 da Lei nº 6.015/73, e dentre estes impostos se encontra o de transmissão “causa mortis”, cuja prova do recolhimento, ou isenção, deve instruir o formal de partilha. Inexistente tal prova, correta a recusa manifestada pelo Sr. Oficial ao registro do título porque não tem, entre suas atribuições, a de reconhecer prescrição de crédito tributário. Neste sentido o seguinte trecho do v. acórdão prolatado por este C. Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 154-6/4, da Comarca de Lorena, que relatei: “O art. 289 da Lei de Registros Públicos é categórico ao estabelecer que “cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício”. Por outro lado, não lhes compete, evidentemente, o reconhecimento de eventual prescrição de créditos tributários, matéria estranha, de todo, à atividade registrária. Cogita-se de questão que só pode ser objeto de discussão e decisão em esfera própria, a qual, sem dúvida, não coincide com o restrito âmbito de atuação dos registradores”. É inviável, ademais, o reconhecimento da prescrição neste procedimento de dúvida porque, a par da natureza administrativa, dele não participa o credor tributário que é o titular do direito cuja pretensão a apelada pretende seja declarada extinta.” (Apelação Cível 1.221-6/8 Itaquaquecetuba, Rel. Des. Munhoz Soares, j. 01.06.2010).

7. Por tudo isso, é forçoso concluir que foi correta a exigência do ofício do registro de imóveis.

8. Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo 18º Oficial do Registro de Imóveis de São Paulo (prenotação 595.013) a requerimento de Nobuko Noguti.

Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios.

Desta sentença cabe apelação, no duplo efeito, em quinze dias, para o CSMSP (LRP73, art. 202; Decreto-lei Complementar Estadual n. 3/69, art. 64, VI; Regimento Interno do Tribunal de Justiça, artigo 16, V).
Oportunamente, cumpra-se a LRP73, art. 203, I, e arquivem-se.

P. R. I.

São Paulo, .

Josué Modesto Passos

Juiz de Direito (D.J.E. de 22.08.2013 – SP)

Fonte: Blog do 26 I 27/08/2013.

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