TJMG: Parcelamento do solo urbano. Loteamento. Área de preservação permanente.

Não é possível o registro de loteamento inserido em área de preservação permanente.

A 3ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (TJMG) julgou a Apelação Cível nº 1.0351.11.005603-0/001, onde se decidiu não ser possível o registro de loteamento em área de preservação permanente. O acórdão teve como Relator o Desembargador Jair Varão e o recurso foi julgado improvido por unanimidade.

No caso em análise, o recorrente interpôs recurso em face de sentença que indeferiu o pedido de registro de loteamento, por entender que as provas juntadas aos autos foram conclusivas no sentido de que o loteamento se encontra inserido em área de preservação permanente e cota de inundação. Em suas razões, o recorrente alegou que os documentos juntados pelo Ministério Público mineiro (MP) não poderiam ter sido considerados como incontroversos, afirmando, também, que a ação civil pública e/ou a ação penal ingressada pelo MP ainda não teve sentença, não servindo para pré julgar o caso. Por fim, sustentou que a perícia realizada não foi imparcial.

Ao analisar o recurso, o Relator, inicialmente, afirmou que a alegação de parcialidade na perícia realizada não merece prosperar, inferindo que cabe ao Juiz, destinatário das provas, afirmar se determinada prova é ou não útil ao processo. Ademais, destacou que, conforme salientado na sentença atacada, os documentos juntados aos autos são claros no sentido de que a área a ser loteada se encontra dentro da cota máxima de inundação, ou seja, dentro da área de preservação permanente, violando, portanto, o disposto no art. 3º da Lei nº 6.766/79, incisos I e IV e tornando impossível o registro do loteamento.

Com base nestes argumentos, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Clique aqui e leia a decisão na íntegra.

Fonte: IRIB.

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Questão esclarece acerca da averbação de restrições urbanísticas nas matrículas dos lotes, no caso de loteamento urbano.

Parcelamento do solo urbano. Loteamento. Restrição urbanística – averbação na matrícula dos lotes.

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca da averbação de restrições urbanísticas nas matrículas dos lotes, no caso de loteamento urbano. Valendo-se dos ensinamentos de João Baptista Galhardo, Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei, veja como o tema foi abordado:

Pergunta: No caso de loteamento urbano, havendo restrições urbanísticas, estas deverão ser averbadas nas matrículas dos lotes?

Resposta: Sobre o assunto, João Baptista Galhardo, em obra intitulada “O Registro do Parcelamento do Solo Para Fins Urbanos”, IRIB/safE, Porto Alegre, 2004, p. 83-84 assim esclareceu:

“As restrições urbanísticas convencionais, supletivas da legislação permanente, devem constar do contrato-padrão.

Tais restrições deverão constar do memorial descritivo ou do ato de aprovação.

Devem ser mencionadas no registro do loteamento e também averbadas na matrícula de cada lote.

As limitações urbanísticas são impostas em benefício geral do loteamento. Gravam o lote em favor de uma comunidade. Obriga tanto quem originariamente adquiriu a unidade do parcelador, como também seus sucessores a título universal ou singular. Essas restrições a que ficam obrigados os lotes referem-se, entre outras, ao tamanho, desdobro, tipo de construção, natureza do aproveitamento (comercial, residencial, industrial), recuo etc.

Essas restrições prevalecem em face de regras administrativas municipais mais brandas (Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo – Processo CG 1688/99 – 17.08.1999 – São Carlos).

A sua publicidade na matrícula de cada lote é para conhecimento de terceiros e principalmente do comprador.”

No mesmo sentido, Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei, na obra “Como Lotear Uma Gleba – O Parcelamento do Solo Urbano em todos os seus aspectos (Loteamento e Desmembramento)”, 3ª Edição revista e ampliada, Campinas (SP), Millennium Editora, 2012, p. 318, explicam que:

“Importante consignar, ainda, que havendo, para o loteamento, restrições urbanísticas,101 quer impostas pelo Poder Público, quer previstas unilateralmente pelo loteador (restrições convencionais de loteamento), elas devem, obrigatoriamente, ser mencionadas no registro do parcelamento. E, também, por averbação remissiva, na matrícula dos lotes.102

(…)

___________________________

101 Item 175 do Cap. XX do Prov. CGJ-SP 58/89, anotando-se que essa providência (abertura de matrícula para as áreas de domínio público) é dispensável, facultativa, que pode ser efetuada segundo o interesse ou a conveniência do serviço, sem implicar ônus ou despesas para os interessados. Pode, também, o ente público requerer a matrícula de matrícula, e isso, aliás, é possível até para parcelamento implantado e não registrado (art. 22, parágrafo único, da Lei nº 6.766/79, incluído pela Lei nº 12.424/2011).

102 Em tema de restrições urbanísticas de loteamento, recomenda-se a leitura do estudo de Afrânio de Carvalho (“As restrições urbanísticas em loteamentos”. In: RDI 24-25/63-67 e o parecer de Antonio Junqueira de Azevedo (“Restrições convencionais de loteamento – obrigação propter rem e suas condições de persistência”. In: RT 741/115-122).”

Para maior aprofundamento na questão, sugerimos a leitura das obras mencionadas.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, recomendamos obediência às referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB.

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Questão esclarece acerca da impossibilidade de arquivamento de contrato-padrão que contenha cláusula exigindo a anuência do loteador no caso de cessão do compromisso de compra e venda.

Parcelamento do solo urbano. Loteamento. Contrato-padrão – cláusula abusiva. Compromisso de compra e venda – cessão. Loteador – anuência.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da impossibilidade de arquivamento de contrato-padrão que contenha cláusula exigindo a anuência do loteador no caso de cessão do compromisso de compra e venda. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Flauzilino Araújo dos Santos:

Pergunta: No caso de loteamento urbano (Lei nº 6.766/79), é possível o arquivamento de contrato-padrão que contenha cláusula exigindo a anuência do loteador no caso de cessão do compromisso de compra e venda?

Resposta: Pensamos pela não admissão de tal pretensão, devendo o Oficial recusar aludido modelo, reclamando retificação do mesmo, uma vez que o art. 31, da Lei 6.766/79, de forma específica, dita regras em sentido contrário, ou seja, de que pode ocorrer tais cessões sem prova de concordância por parte do loteador, prevalecendo, aí, o que temos em tais normas, em detrimento do desejo do particular.

Flauzilino Araújo dos Santos, em artigo intitulado “OS PROBLEMAS MAIS COMUNS ENCONTRADOS NOS CONTRATOS-PADRÃO DE PARCELAMENTOS URBANOS – Aplicação da Lei nº 6.766/79 e do Código de Defesa do Consumidor”, p. 19, também doutrina sobre a questão, com destaque para o que se segue:

…. “O art. 31 da Lei nº 6.766/79 admite expressamente que por simples trespasse lançado no verso de uma das vias em poder das partes, ou por instrumento em separado, opere-se a transferência por meio de cessão ou de promessa de cessão, dos direitos e obrigações oriundos do compromisso de compra e venda, tornando assim o ato já perfeito e completo, independentemente de solenidades. É desprezível, para essa operação a vontade do promitente vendedor, o qual será cientificado pelas partes, ou pelo Oficial Registrador, quando registrada a cessão, com as conseqüências inerentes.

Igualmente, não há necessidade de anuência daqueles que compareceram como cedentes ou promitentes cedentes, nos casos de sucessivas cessões, tendo por objeto o mesmo lote.

Como a cessão normalmente envolve transferência de direitos e obrigações, de crédito e de débitos, esta poderá ser feita em qualquer fase, mesmo que o devedor já tenha sido constituído em mora na forma do art. 32, da Lei nº 6.766/79.

Fulminada também pela ilegalidade a cobrança da chamada ‘taxa de transferência’. Caso o contrato que instrumenta a cessão seja elaborado pelo próprio loteador, este poderá cobrar honorários profissionais, se devidamente habilitado, porém, não há porque essa circunstância conste do contrato-padrão, vez que cabe ao adquirente a escolha do profissional para formalização do ato.

Para maior aprofundamento na questão, sugerimos a leitura do artigo mencionado, que poderá ser acessado através do link http://www.primeirosp.com.br/contratopadrao132.rtf.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local. 

Fonte: IRIB.

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