É inaplicável a norma contida no art. 4º, II da Lei nº 6.766/79, que limita as dimensões mínimas de lote a 125m², quando o caso se tratar de desdobro de imóvel já registrado

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Parcelamento do solo urbano. Desdobro. Lote – área mínima. Definição municipal

O Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (TJMG) julgou, por meio de sua 2ª Câmara Cível, a Apelação Cível nº 1.0016.13.004163-1/001, onde se decidiu pela inaplicabilidade da norma contida no art. 4º, II da Lei nº 6.766/79, que limita as dimensões mínimas de lote a 125m², quando o caso se tratar de desdobro de imóvel já registrado. O acórdão teve como Relatora a Desembargadora Hilda Maria Pôrto de Paula Teixeira da Costa e foi, à unanimidade, improvido.

No caso em tela, o Ministério Público mineiro apelou da r. sentença proferida pelo juízo a quo, que deferiu o pedido de alvará e autorizou o registro de formal de partilha envolvendo imóvel com área inferior ao estabelecido pela Lei nº 6.766/79. Em suas razões, o apelante sustentou que o Município deve respeitar as previsões contidas nas Leis nº 6.015/73 e nº 6.766/79, dada sua incompetência para legislar sobre direito urbanístico e afirmou que, in casu, o imóvel não é oriundo de urbanização específica ou de conjuntos habitacionais, devendo observar a metragem mínima de 125m².

Ao analisar o recurso, a Relatora observou que a parte ajuizou procedimento de expedição de alvará, afirmando, na exordial, que é possuidor e proprietário de terreno urbano registrado, recebido por herança, com área de 52,50m², proveniente de anterior desmembramento registrado; que não foi possível a transferência deste imóvel em virtude deste possuir metragem inferior a 125m² e que, pela sentença atacada, o pedido de expedição foi julgado procedente, ocasião em que o juízo a quo considerou que a legislação local atinente à espécie permite o “desdobro” e o “desmembramento” dos imóveis, de forma a atender às necessidades do Município.

Posto isto, a Relatora entendeu que o art. 4º, II da Lei nº 6.766/79 não deve ser analisado de forma isolada, notadamente, quando o dispositivo conflitar com direitos considerados fundamentais, tais como a moradia e a dignidade da pessoa humana. Além disso, verificou que o desmembramento e registro do imóvel com área inferior ao mínimo estabelecido ocorreu depois da entrada em vigor da mencionada lei, sendo certo que, a alteração de tais modificações pelo Registro de Imóveis gerou ao adquirente daquele bem a justa expectativa de gozar de todos os direitos inerentes à propriedade. A Relatora afirmou, ainda, que a promulgação da Lei nº 9.785/99, modificadora da Lei nº 6.766/79, ampliou a autonomia municipal, relativamente ao planejamento urbano e à urbanização de áreas, transferindo-se a eles a competência para diversas definições, inclusive, quanto às áreas máximas e mínimas de lotes. Assim, como ressaltado na sentença recorrida, a Relatora entendeu que o dispositivo que estabelece a área mínima dos lotes constante na Lei nº 6.766/79 somente tem aplicação nas operações de loteamento ou desmembramento do solo, para fins de expansão urbana, não sendo aplicável nos casos de desdobro de terreno já existente e registrado, o qual é regido pela legislação local.

Diante do exposto, a Relatora votou pelo improvimento do recurso.

Clique aqui e leia a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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Questão esclarece acerca da prorrogação do prazo do cronograma de obras para o registro de loteamento urbano

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Parcelamento do solo urbano. Cronograma de obras – prazo – prorrogação. 

Questão esclarece acerca da prorrogação do prazo do cronograma de obras para o registro de loteamento urbano.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da prorrogação do prazo do cronograma de obras para o registro de loteamento urbano. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei:

Pergunta
No caso de loteamento urbano (Lei nº 6.766/79), vencido o cronograma de obras apresentado para o registro deste, o mesmo pode ser prorrogado?

Resposta
Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei, na obra “Como Lotear Uma Gleba – O Parcelamento do Solo Urbano em todos os seus aspectos (Loteamento e Desmembramento)”, 3ª Edição revista e ampliada, Campinas (SP), Millennium Editora, 2012, p. 339-341, ao abordarem o assunto, assim esclarecem:

“O terceiro e último ponto que ainda convém examinar em matéria de obras de infraestrutura é o da prorrogação do prazo do cronograma.

Consta na lei que o cronograma de execução das obras destinadas a implantação do loteamento deverá ter ‘duração máxima de 4 (quatro) anos’ (art. 18, V, da Lei nº 6.766/79).

Vencido tal prazo sem a conclusão dessas obras, poderá o Município prorrogar esse prazo, afastando, com isso, a mancha de irregularidade do parcelamento?

Pelo entendimento de ilustres membros do Ministério Público Paulista, ‘não se admite a prorrogação do prazo de quatro anos, pelos municípios, para o loteador executar as obras. Primeiro porque o quadriênio é prazo máximo fixado em lei federal e, se o loteador não cumprir sua obrigação nesse período, incorre nas sanções penais (art. 50, I e II). Segundo, porque o prazo original, constante do cronograma arquivado em Serviço, gera a expectativa nos adquirentes de que seus lotes estarão servidos de todas as obras de infraestrutura no prazo previamente determinado.’143

Aliás, Diógenes Gasparini, mesmo antes da Lei nº 9.785/99, que elevou o prazo máximo do cronograma de 2 (dois) para 4 (quatro) anos, já o qualificava como prazo improrrogável.144

Ocorre que, ao tempo em que o cronograma tinha a ‘duração máxima de 2 (dois) anos’,145 como lembrou Hélio Lobo Junior, ‘a jurisprudência administrativa da matéria (decisões da E. Corregedoria Geral da Justiça) permitia a prorrogação desse prazo. O principal argumento era de que a prefeitura pode prorrogar o prazo de dois anos, desde que os adquirentes dos lotes estejam de acordo ou, notificados, não se oponham. Além do interesse da administração municipal, reconhecendo-se o dos compromissários compradores, que não podem ficar aguardando, indefinidamente ou por prazos não razoáveis, a completa implantação do parcelamento. Assim entendeu a Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo (Proc. CG 84.339/88, DJ, 07.07.1988, p. 9)’.146

Agora, com a mencionada elevação do prazo para 4 (quatro) anos, tempo máximo que realmente é razoável para a conclusão das obras de infraestrutura indicadas no cronograma, a questão parece tender a perder sua importância.

Todavia, como pondera com prudência Kioitsi Chicuta, há casos e casos…, e, assim, excepcionalmente, em circunstâncias devidamente justificadas, pode ser possível a prorrogação do prazo:

O MP sustentava que o prazo é taxativo (…).

Na verdade, não se chegou a um consenso e nós, juízes, não podemos adotar uma postura rígida, inflexível. A regra básica é que devem ser aceitos os quatro anos como um prazo fatal que deve ser cumprido. Cabe às prefeituras municipais a fiscalização do cumprimento do cronograma de obras, o compromisso assumido pelo loteador.

Nem sempre, porém, as coisas saem como planejadas. Existem eventos que, às vezes, possibilitam a dilação desse prazo. A meu ver, deve-se observar esse prazo. Mas, em determinadas circunstâncias, devidamente justificadas, é possível que esse prazo seja dilatado. Por exemplo, se uma enchente causa danos, cuja recuperação pode levar meses, não podemos exigir que o prazo inicial seja cumprido. Existem eventos que demandam tempo e não podem ser recuperados de um dia para o outro. São circunstâncias especialíssimas que acho que deveriam ser levadas em consideração.147

É preciso, por fim, lembrar que o problema da falta de execução das obras reclama solução no âmbito que envolve o Loteador e a Prefeitura, mesmo considerando a irregularidade da não execução das obras no prazo. Afinal, os adquirentes de lotes deverão sempre estar seguros da execução das obras, pois, na falta do loteador, elas devem ser executadas pela Prefeitura, que, ao aprovar o loteamento, colheu garantia para tanto.

_____________________

144 SAMBURGO, Beatriz Augusta Pinheiro, Tamiso, Cláudia Helena e Freitas, José Carlos de. Ob.cit., RDI 46/20.

145 Ob. cit., p. 96

146 Antes da Lei nº 9.785/99, consignando-se que essa lei, para a norma jurídica em pauta, só alterou a quantidade de anos (de 2 para 4), pois a expressão duração máxima não é novidade sua.

147 Ob. cit., RDI 46/85. Confira, ainda, sobre o assunto, parecer de lavra de Francisco Eduardo Loureiro, aprovado pelo Corregedor Geral da Justiça, Des. Márcio Martins Bonilha: Proc. CG nº 753/96, item II, publicado no DOE, cad. 1, de 1.10.97, p. 29.”

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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No caso de alteração ou cancelamento parcial do loteamento registrado é indispensável o acordo entre loteador e adquirentes de lotes atingidos

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O Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 0001077-80.2011.8.26.0415, que decidiu pela impossibilidade de doação, ao Município, de área integrante de loteamento sem a anuência dos adquirentes dos lotes. O acórdão teve com Relator o Desembargador José Renato Nalini e foi, à unanimidade, improvido.

No caso em tela, o apelante interpôs recurso em face da r. sentença proferida pelo juízo a quo, que obstou o registro de doação de área integrante de loteamento para o Município, sem a anuência dos adquirentes dos lotes. Em suas razões, o apelante sustentou, em síntese, que a área objeto da doação do loteador ao Município não causa qualquer prejuízo para os adquirentes.

Ao analisar o recurso, o Relator observou que a área doada ao Município já foi objeto de constituição de direito real de servidão em favor do imóvel pertencente a um dos adquirentes. Posto isto, o Relator entendeu que a exigência imposta pelo Oficial Registrador e acolhida pelo Juiz Corregedor Permanente deve ser temperada, conforme se depreende do art. 28 da Lei de Parcelamento do Solo Urbano. Segundo o Relator, a exigência de anuência restringe-se apenas aos confrontantes atingidos.

Neste sentido, assim se pronunciou o Relator:

“Na hipótese de alteração ou cancelamento parcial do loteamento registrado é indispensável o acordo entre loteador e adquirentes de lotes atingidos, o que, de fato, não foi observado pela Apelante, loteadora e proprietária de um dos imóveis confrontantes a área loteada (…).”

Posto isto, o Relator concluiu que o apelante não observou a previsão do art. 28 da Lei de Parcelamento do Solo Urbano, uma vez que ignorou a anuência do adquirente do lote atingido, sendo de rigor a rejeição do recurso.

Consulte a íntegra da decisão. Clique aqui.

Fonte: Consultoria do IRIB.

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