CGJ/SP: REGISTRO DE IMÓVEIS – DESDOBRE – NECESSIDADE DA AVERBAÇÃO DAS CONSTRUÇÕES REFERIDAS NO MEMORIAL DESCRITIVO – NÃO APLICAÇÃO DA CINDIBILIDADE – RECURSO NÃO PROVIDO.

Processo n" 2013/00125042

(431/2013-E)

REGISTRO DE IMÓVEIS – DESDOBRE – NECESSIDADE DA AVERBAÇÃO DAS CONSTRUÇÕES REFERIDAS NO MEMORIAL DESCRITIVO – NÃO APLICAÇÃO DA CINDIBILIDADE – RECURSO NÃO PROVIDO.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

Trata-se de recurso administrativo interposto por Belém Urbanizadora Ltda contra decisão do MM Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Francisco Morato pugnando pela averbação do desdobre de lote por força do preenchimento dos pressupostos legais incidentes (a fls. 47/54).

A Douta Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo não provimento do recurso (a fls. 65/69).

É o relatório.

Passo a opinar.

Apesar da denominação do recurso como apelação, substancialmente cuida-se de recurso administrativo previsto no artigo 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo, cujo processamento e apreciação competem a esta CorregedoriaGeral da Justiça; assim, por meio da aplicação dos princípios da instrumentalidade e fungibilidade ao processo administrativo, passamos a seu exame.

A situação existente –  desdobro de um lote de 250 m2 em dois de 125 m2 –  não se enquadra na Lei n. 6.766/79 por não ocorrer implantação de um aglomerado de novas habitações no local a ser realizado por meio de loteamento ou desmembramento.

Arnaldo Rizzado comenta essa questão da seguinte forma:

Tem-se aí, o desdobre, ou o destaque, ou o fracionamento de um terreno em dois ou até mais, com o que se criam novas individualidades. É a repartição do lote existente, sem preocupações de urbanização ou venda por oferta pública. Desde o momento em que o proprietário simplesmente pretende vender parte de um terreno urbano, dentro dos parâmetros municipais previstos para a extensão, caracteriza-se o destaque de parte da área urbana – isto se, no entanto, não se desatenda o preceito do art. 2o, p. 2°, da Lei 6.766/79, ou seja, não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação do sistema viário da cidade.

Não incide, no caso, a Lei 6.766/79, mas devendo-se submeter a regramento do plano diretor da cidade, especialmente quanto às exigências mínimas de dimensionamento e índices urbanísticos (Promessa de compra e venda e parcelamento do solo urbano. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2010, p. 82).

Desse modo, não era cabível a exigência de registro especial com base no art. 18 da Lei n. 6.766/79 por não incidente na espécie.

Não obstante, no memorial descritivo apresentado – em conformidade ao Decreto Municipal que aprovou o desdobre – há indicação de duas construções, uma casa em cada um dos futuros imóveis (a fls. 13/18).

Diante disso, é pertinente a exigência relativa à regularização por meio da averbação das construções em obediência ao princípio da especialidade objetiva.

O fato da inexistência anterior das construções não afeta a obrigatoriedade de sua averbação, notadamente em virtude do conteúdo do memorial descritivo e da situação fática atual.

O princípio da cindibilidade do título não tem lugar no presente caso em razão da unidade do ato de desdobre em consideração ao conteúdo do título que menciona expressamente as construções.

Além disso, a cindibilidade somente tem aplicação no caso do registro de compra e venda e não em hipótese de desdobre, porquanto nesta haverá a formação de novas matrículas, o que não ocorre naquela, daí a obediência restrita ao princípio da especialidade objetiva.

Nestes termos, ante a pertinência, ainda que parcial, das exigências do Oficial do Registro Imobiliário não cabe averbação do desdobre pretendido.

Ante o exposto, o parecer que, respeitosamente, submete-se à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de que a apelação interposta pelo recorrente seja recebida como recurso administrativo, na forma do artigo 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo e, a ele seja negado provimento.

Sub censura.

São Paulo, 14 de outubro de 2.013.

Marcelo Benacchio

Juiz Assessor da Corregedoria

Fonte: TJ/SP.

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1ªVRP/SP. Desmembramento em 17 lotes. É possível dispensar o registro especial quando o desmembramento for pouca monta e estar o aspecto urbanístico preservado.

Processo 1014553-41.2014.8.26.0100 – Retificação de Registro de Imóvel – Retificação de Área de Imóvel – RENATO PEREZ DE LIMA e outro – Registro de Imóveis – Pedido de Providências – desmembramento – dispensa de registro especial (Lei nº 6.766/79, arts. 18 e 19) – a despeito do número de unidades resultantes (dez), é possível dispensar o registro especial, por ser o desmembramento de pouca monta e estar o aspecto urbanístico preservado – Alvará de Desdobro de Lote emitido pela Prefeitura do Município de São Paulo – pedido de dispensa deferido. Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado por Renato Perez de Lima e sua esposa Andreza Minha de Lima, visando a dispensa do registro especial exigido pela Lei nº 6.766 de 19 de dezembro de 1979, arts. 18 e 19. Alega a requerente que adquiriu o imóvel objeto da matrícula nº 115.119, do 8º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, e que pretendem desmembrá-lo em 17 lotes pequenos e distintos, com a abertura das respectivas matrículas. Informa que a Prefeitura Municipal de São Paulo aprovou a construção de 17 (dezessete) prédios geminados, contendo cada um 02 (dois) andares, no lote matriculado sob nº 115.119, expedindo, para tanto, alvará de aprovação de edificação. Aduz que ao formular o competente pedido de desdobro do lote, com a consequente abertura de matrículas individuais, teve o título qualificado negativamente pelo Oficial, sob a alegação de que o ato envolveria mais lotes(dezessete) do que o permitido pela Lei do Parcelamento do Solo, devendo o empreendimento ser registrado nos termos do artigo 18 da Lei nº 6.766/79. O Oficial Registrador manifestou-se às fls. 177/178. Informa, em síntese, que foge à sua competência determinar a averbação de lotes que ultrapassem o limite permitido pela lei, em consonância com o provimento 03/88. O Ministério Público opinou pela procedência do pedido, dispensando-se o registro especial, e possibilitando a abertura de matrículas individuais. É o relatório. DECIDO. Com razão o requerente e o Ministério Público. Em regra, conforme estabelecido nos artigos 18 e 19 da Lei 6.766/79, no caso de parcelamento do solo é exigido o registro especial. Todavia, o Provimento nº 03, de 22 de março de 1988, desta 1ª Vara de Registros Públicos, estabelece que o registro pode ser dispensado, independentemente de intervenção administrativo judicial, se o parcelamento cumulativamente preencher os seguintes requisitos: a) não implicar abertura de novas vias de circulação de logradouros públicos, prolongamento, modificação ou ampliação de vias existentes, ou, de modo geral, transferência de áreas para o domínio público; b) não provier de imóvel que já tenha, a partir de dezembro de 1979, sido objeto de outro parcelamento; c) não importar fragmentação superior a 10 (dez) lotes. Na presente hipótese, o imóvel objeto da matrícula nº115.119 do 8º Ofício de Registro de Imóveis da Capital, em relação ao qual a requerente pretende a averbação do desmembramento, foi dividido 17 vezes, ou seja, gerou dezessete casas geminadas, que já se encontram prontas e acabadas. Conforme exposto em precedentes da Egrégia Corregedoria da Justiça, o registro especial existe por razões de interesse público (ordem urbanística) e para tutelar os futuros adquirentes de lotes (Processo CG 256/2004, parecer exarado pelo Juiz Auxiliar José Marcelo Tossi aprovado em 10.05.2004 pelo Corregedor Geral da Justiça, Des. José Mario Antonio Cardinale). Ora, o número de lotes resultantes do parcelamento é pequeno, não constituindo qualquer risco ao aspecto urbanístico, sendo tal fato ratificado através do Alvará de Aprovação e Execução de Edificação Nova, emitido pela Prefeitura do Município de São Paulo (fls. 37). A questão posta a desate é saber se houve parcelamento sucessivo, circunstância que tornaria obrigatório o registro especial. O parcelamento sucessivo é apreciado particularmente e de modo conjuntural, não bastando a simples preexistência de desdobro sob a égide da Lei 6.766/79. De acordo com o parecer exarado pelo Juiz Auxiliar Vicente de Abreu Amadei, em 07.05.06, no Processo CG 68/06: “Com efeito, para saber, com precisão, se o caso se enquadra na situação de parcelamento sucessivo em burla à Lei nº 6.766/79, que deve evitar, não basta análise do quadro histórico-registral da cadeia de desmembramentos (cadeia de assentos), mas é preciso também analisar o conjunto dos demais elementos, entre eles os sujeitos promoventes dos desmembramentos (cadeia de condomínio) e o tempo em que cada desmembramento anterior ocorreu, sinais esses que, no caso, revelam a peculiar situação de quebra da sucessividade de fracionamento em fraude à lei” No presente caso não houve essa “quebra de fracionamento”, sendo que o primeiro desmembramento atingiu uma área de 4.520 m², anterior a 1979, conforme transcrição nº 12.688, do 8º Registro de Imóveis, do qual remanesceram 05 (cinco) lotes alienados aos requerentes que resultaram, após re-membramento único, no atual imóvel de matrícula 115.119, registrado naquela Serventia. Assim, as circunstâncias excepcionais do parcelamento justificam o desdobro, não se vislumbrando qualquer impedimento de ordem urbanística, dispensando-se o registro especial do artigo 18 da Lei nº 6.766/79. Do exposto, julgo procedente o pedido de providências formulado por RENATO PEREZ DE LIMA e sua mulher, para dispensar o registro especial (Lei nº 6.766/79 – arts. 18 e 19), com a consequente averbação na matrícula nº 115.119 do desdobro, bem como a abertura das novas matrículas necessárias. Não resultam custas ou honorários deste procedimento. Esta sentença vale como mandado. Oportunamente, arquivem-se estes autos. P.R.I.C. – ADV: ALEX SANDRO RIBEIRO (OAB 197299/SP)

Fonte: DJE/SP | 25/06/2014.

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CGJ/SP: Desdobro. Averbação de construção – dispensa. Especialidade.

Não pode ser comparável o simples desdobro de um lote em dois, ato de mera averbação, com um desmembramento ou loteamento, realizado por registro e regulamentado por Decreto Municipal.

A Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo (CGJ/SP) julgou o Processo nº 2013/00125053 (Parecer nº 489/2013-E), que decidiu pela desnecessidade de averbação de construção para o desdobro de lote. O parecer, de autoria da MM. Juíza Assessora da Corregedoria, Tânia Mara Ahualli, foi aprovado pelo DD. Corregedor Geral da Justiça, Desembargador José Renato Nalini.

No caso em tela, a recorrente alegou que seu imóvel foi objeto de desmembramento, em dois lotes, com a aprovação da Municipalidade, requerendo ao Oficial Registrador a averbação deste desmembramento. Por sua vez, o Oficial Registrador afirmou ser impossível o ingresso do título, tendo em vista a falta de regularização da situação das construções mencionadas nos memoriais descritivos, que demandariam o “habite-se” e a juntada de CND, bem como pelo fato de ter o Decreto Municipal excedido o prazo de 180 dias previstos em lei. Inconformada com a recusa, a recorrente sustentou que a averbação é possível, eis que o desmembramento não está vinculado ao Decreto Municipal de Desmembramento do Loteamento, sendo dispensável a menção das construções existentes.

Ao analisar o recurso, a MM. Juíza Assessora da Corregedoria observou que a Municipalidade, em procedimento administrativo, autorizou a divisão pretendida, sendo que os memoriais descritivos e plantas utilizados pelo Poder Público não descrevem as construções erigidas no local, fazendo mera menção a existência delas. Observou, ainda, que o caso em análise não se enquadra na legislação de parcelamento do solo e não guarda relação direta com o Decreto Municipal mencionado pelo Oficial Registrador. Posto isto, entendeu, em consonância com o parecer do Douto Procurador de Justiça, que não pode ser comparável o simples desdobro de um lote em dois, ato de mera averbação, com um desmembramento ou loteamento, realizado por registro e regulamentado por Decreto Municipal. Por fim, entendeu que as construções não estão configuradas na matrícula original e, por isso, não há necessidade de sua individualização, não ocorrendo ofensa ao Princípio da Especialidade.

Diante do exposto, a MM. Juíza Assessora da Corregedoria opinou pelo provimento do recurso.

Clique aqui e veja a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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