Espécie: APELAÇÃO

Número: 1007166-05.2020.8.26.0604

Comarca: SUMARÉ

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1007166-05.2020.8.26.0604

Registro: 2022.0000617156

ACÓRDÃO 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1007166-05.2020.8.26.0604, da Comarca de Sumaré, em que é apelante RME ADMINISTRAÇÃO E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, é apelado OFICIAL DO REGISTRO DE IMOVEIS, TITULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE SUMARÉ.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso. V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 29 de julho de 2022.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1007166-05.2020.8.26.0604

APELANTE: RME Administração e Negócios Imobiliários Spe Ltda

APELADO: Oficial do Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da comarca de Sumaré

VOTO Nº 38.745

Registro de imóveis – Dúvida julgada procedente – Registro de instrumento particular de cessão de direitos sobre imóvel para integralização do capital social da pessoa jurídica – Qualificação negativa do título – Alienação fiduciária em garantia – Consolidação da propriedade em nome dos credores fiduciários – Exigência legal de realização de leilões públicos para venda do imóvel – Direito subjetivo dos agora proprietários (antes, credores fiduciários) condicionado e limitado pela afetação do imóvel à satisfação do crédito – Óbices mantidos – Apelação não provida.

Trata-se de apelação interposta por RME Administração e Negócios Imobiliários SPE Ltda. contra a r. sentença proferida pela MM.ª Juíza Corregedora Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas de Sumaré, que julgou procedente a dúvida suscitada e manteve a negativa de registro de instrumento particular de cessão de direitos para integralização de capital social de sociedade empresária limitada (fls. 102/105).

Alega a apelante, em síntese, que o artigo 997, III, do Código Civil, estabelece que o capital da sociedade pode ser formado por bens de qualquer espécie, desde que sejam suscetíveis de avaliação pecuniária em moeda corrente, ou seja, dinheiro, bens e direitos a eles relativos, tal como ocorre no caso dos autos. Afirma que seus sócios, Edson Hitoshi Taniguti e Rosa Maria Veloso Fernandes, por força do contrato celebrado com a empresa Empreendimento Imobiliário Altos do Rosolen SPE Ltda., em 30.05.2016, objeto de novação pactuada em 31.12.2016, tornaram-se proprietários fiduciários do imóvel objeto da Matrícula nº 134.306 do Oficial de Registro de Imóveis de Sumaré, dado em garantia de uma dívida no valor original de R$ 8.500.000,00 (oito milhões e quinhentos mil reais) que, uma vez inadimplida, ensejou a consolidação da propriedade em nome daqueles. Ressalta que os credores fiduciários não incorporam o bem alienado a seu patrimônio até que haja o desfecho do procedimento expropriatório previsto na Lei nº 9.514/1997, razão pela qual entende ser possível o pretendido registro da cessão de direitos e obrigações decorrentes da consolidação da propriedade fiduciária do empreendimento denominado “Condomínio Altos do Rosolen I”, Averbada sob nº 8 na Matrícula nº 134.306 do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas de Sumaré, transmitidos para integralização de seu capital social. Discorda, assim, da exigência de realização de leilões para alienação do imóvel, na forma do artigo 27, da Lei nº 9.514/1997, anotando que o artigo 28, da mesma lei, prevê que a cessão do crédito objeto da alienação fiduciária implicará a transferência, ao cessionário, de todos os direitos e obrigações inerentes à propriedade fiduciária em garantia.

Por fim, sustenta que o subitem 234.1 das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça também regula a cessão da posição do credor fiduciário, tornando indispensável prévia averbação de tal circunstância na matrícula do imóvel, corroborando a possibilidade de integralização de capital social da pessoa jurídica mediante cessão da posição contratual dos credores fiduciários, sem obrigatoriedade de prévia alienação do imóvel dado em garantia (fls. 111/124).

A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 131/134 e fls. 158).

É o relatório.

A dúvida foi suscitada pelo Oficial do Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas de Sumaré, em virtude de recusa do registro de instrumento particular de cessão de direitos imobiliários em integralização de capital, relacionados à consolidação da propriedade averbada sob nº 08 da matrícula nº 134.306 daquela serventia extrajudicial.

Na nota devolutiva expedida, o registrador exigiu a realização de leilões públicos pelos credores fiduciários para alienação do imóvel, na forma prevista no artigo 27, da Lei nº 9.514/97, com observância do disposto no item 253 das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça e, posteriormente, se negativos os leilões, que o instrumento de integralização de capital fosse rerratificado para consignar a transferência da propriedade plena do imóvel e não, dos direitos decorrentes da consolidação, além da apresentação de certidão de inteiro teor expedida pela Jucesp (fls. 15/16).

Sustenta a apelante que todas as exigências formuladas pelo registrador merecem ser afastadas, posto que a cessão da posição contratual encontra amparo legal e, ademais, a integralização do capital social da empresa pode se dar por meio de bens de qualquer espécie, desde que sejam suscetíveis de avaliação pecuniária em moeda corrente, ou seja, dinheiro, bens e direitos a eles relativos.

Ocorre que o entendimento da apelante está equivocado. Isto porque, os artigos 28 e 29, da Lei nº 9.514/1997, dizem respeito, respectivamente, à cessão do crédito objeto da alienação fiduciária e aos direitos de que seja titular sobre o imóvel o devedor fiduciante, no curso do contrato.

Na hipótese em análise, no entanto, já houve consolidação da propriedade em nome dos credores fiduciários (AV. 8 da Matrícula nº 134.306), de maneira que não há mais que se falar em cessão de direitos.

Veja-se que, ultimada a consolidação em favor do credor fiduciário, este obtém a propriedade plena do imóvel, embora com restrição à disponibilidade por força da obrigação de efetuar a venda em público leilão, como dispõe o artigo 27, da Lei nº 9.514/1997. Nessa espécie de contrato, o credor fiduciário tem maior facilidade na consolidação da propriedade em seu nome, mas, em contrapartida, possui a obrigatoriedade de levar o bem a leilão, a fim de se evitar abusos contra o devedor fiduciante. Orlando Gomes, ao tratar do tema, ensina:

“Se o fiduciário quer valer-se da garantia para receber a quantia devida pelo fiduciante, tem de vender a coisa que lhe foi transferida fiduciariamente. Tal venda é, desse modo, uma condição para o exercício de uma faculdade compreendida no direito de crédito. Torna-se imperativa para obtenção da vantagem jurídica perseguida pelo credor, porque lhe proíbe a lei a definitiva incorporação do bem ao seu patrimônio em pagamento da dívida, só admitida por sentença judicial” (GOMES, Orlando. Alienação fiduciária em garantia. 4. ed. rev. ampl. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1975, p. 115).

E a despeito de estar o doutrinador se referindo à consolidação da propriedade de bens móveis, a lição também se aplica aos bens imóveis, sendo possível afirmar que na contratação da alienação fiduciária em garantia está proibido o pacto comissório. Com efeito, a atribuição da propriedade ao credor fiduciário é afetada à função de garantia. Essa afetação não desaparece nem mesmo depois que o credor fiduciário se torna proprietário pleno, mas apenas passa a ser residual, observando-se que, concretizada a consolidação, “não pode o credor, agora proprietário pleno da coisa, mas com afetação residual à satisfação de um crédito, ficar com ela, devendo promover sua alienação a terceiros” (LOUREIRO, Francisco Eduardo, Código Civil Comentado. Coord. Ministro Cezar Peluso. 10ª ed. São Paulo: Manole. 2018, comentário ao art. 1.364, p. 1.356.).

Assim sendo, realizados os leilões, deverá o credor fiduciário fornecer termo de quitação da dívida, que ficará extinta (artigo 27, §§ 5º e 6º, da Lei nº 9.514/1997). Somente então, após a conclusão do procedimento expropriatório e consequente quitação da dívida do fiduciante, é que o credor fiduciário terá a opção de atribuir ao bem a destinação que melhor entender, podendo “dar o imóvel livremente em locação ou vendê-lo a prazo ou não, ao preço e condições convenientes, sob sua responsabilidade, como de direito, sem mais qualquer interferência do ex-fiduciante, nem nova prestação de contas” (RESTIFFE NETO, Paulo; RESTIFFE, Paulo Sérgio. Garantia fiduciária. – 3ª ed. rev. atual. ampl. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2000, p. 170).

Ao tratar da consolidação da propriedade no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, Melhim Namem Chalhub ressalta que “o direito subjetivo do credor proprietário fiduciário é condicionado e limitado pela afetação do bem à satisfação do crédito, a partir de critérios peculiares de avaliação do bem e excussão, como dispõem as normas especiais sobre a realização da garantia fiduciária”. A propósito, esclarece que “embora a propriedade plena já esteja incorporada ao patrimônio do credor fiduciário, este é obrigado a ofertar o imóvel à venda, limitada essa diligência, entretanto, à realização de dois leilões” (CHALHUB, Melhim Namem. Alienação Fiduciária Negócio Fiduciário. 6ª ed. digital, p. 174 e ss.).

Como se vê, não podem os credores fiduciários, em favor de quem foi consolidada a propriedade fiduciária, alienar o imóvel antes da realização dos leilões. Bem por isso, não podem transmiti-los à pessoa jurídica apelante para integralização do capital social da empresa de que são sócios.

Em suma, os óbices apresentados pelo Oficial ao registro pretendido pela apelante estão corretos, sendo de rigor a manutenção da qualificação negativa do título.

Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 10.10.2022 – SP)

Fonte: INR Publicações

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

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