Processo 1058428-46.2023.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Iglesias Artefatos de Cimento Ltda Epp – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida para manter os óbices registrários. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: DANILO MARINS ROCHA (OAB 377611/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1058428-46.2023.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Suscitante: 12º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Suscitado: Iglesias Artefatos de Cimento Ltda Epp
Juíza de Direito: Dra. Renata Pinto Lima Zanetta
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 12º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Iglesias Artefatos de Cimento Ltda EPP, diante da negativa em se proceder ao registro da carta de sentença proferida em 17 de maio de 2.022, nos autos da ação de obrigação de fazer, autuada sob o Processo nº 1000750-04.2022.8.26.0005, da 3ª Vara Cível do Foro Regional de São Miguel Paulista, movida por Iglesias Artefatos de Comento Ltda em face de Ricardo Nichimura, tendo por objeto o imóvel da matrícula nº 161.115, do 12º CRI.
Os óbices registrários referem-se à divergência entre o titular de domínio que figura no registro e a parte requerida na referida ação em que foi extraída a carta de adjudicação, o que caracteriza violação ao princípio da continuidade, e à necessidade de apresentação do comprovante de recolhimento do ITBI e do IPTU. Juntou documentos às fls.08/116.
Em manifestação dirigida ao Oficial (fls. 15/18), a parte suscitada aduz, em síntese, que, conforme constou na sentença exarada nos autos do Processo nº 1000750-04.2022.8.26.0005, que tramitou perante a 3ª Vara Cível do Foro Regional de São Miguel Paulista, foi determinada a outorga de escritura pública do imóvel em comento ao autor, no prazo de quinze dias, sendo que, no caso de descumprimento, a sentença servirá como título para registro da adjudicação. Assevera que, ante o descumprimento da decisão judicial pelo requerido, deve ser aplicada a segunda parte do comando judicial, para registro da carta de sentença no fólio real. Sustenta que a decisão judicial transitada em julgado deve ser cumprida.
Não houve, porém, impugnação nestes autos (fls. 117).
O Ministério Público ofertou parecer, opinando pela manutenção dos óbices registrários (fls. 121/123).
É o relatório.
Fundamento e decido.
De início, vale destacar que os títulos judiciais não estão isentos de qualificação para ingresso no fólio real.
O Egrégio Conselho Superior da Magistratura já decidiu que a qualificação negativa não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (Apelação Cível n. 413-6/7).
Neste sentido, também a Ap. Cível nº 464-6/9, de São José do Rio Preto:
“Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal. O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental”.
E, ainda:
“REGISTRO PÚBLICO – ATUAÇÃO DO TITULAR – CARTA DE ADJUDICAÇÃO – DÚVIDA LEVANTADA – CRIME DE DESOBEDIÊNCIA – IMPROPRIEDADE MANIFESTA. O cumprimento do dever imposto pela Lei de Registros Públicos, cogitando-se de deficiência de carta de adjudicação e levantando-se dúvida perante o juízo de direito da vara competente, longe fica de configurar ato passível de enquadramento no artigo 330 do Código Penal – crime de desobediência – pouco importando o acolhimento, sob o ângulo judicial, do que suscitado” (STF, HC 85911 / MG – MINAS GERAIS, Relator: Min. MARCO AURÉLIO, j. 25/10/2005, Primeira Turma).
Sendo assim, não há dúvidas de que a origem judicial não basta para garantir ingresso automático dos títulos no fólio real, cabendo ao oficial qualificá-los conforme os princípios e as regras que regem a atividade registral.
Relevante salientar, ainda, que o registro somente será possível se houver observância do princípio da continuidade, consoante explicado por Afrânio de Carvalho:
“O princípio da continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia, de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular.
Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente” (Registro de Imóveis, Editora Forense, 4ª edição, página 254).
O título, portanto, deve estar em conformidade com o inscrito no registro.
No mérito, a dúvida é procedente. Vejamos os motivos.
No caso concreto, depreende-se dos apontamentos da matrícula nº 161.115, do 12º Registro de Imóveis da Capital, que o proprietário do imóvel em questão é Thadeu Zurlo (fl. 12).
O título apresentado, entretanto, indica adjudicação do bem pela parte suscitada em ação de obrigação de fazer, com pedido de adjudicação compulsória, movida em 2.022 em face de Ricardo Nichimura, nos autos do Processo nº 1000750-04.2022.8.26.0005, que tramitou perante a 3ª Vara Cível do Foro Regional de São Miguel Paulista.
Assim, evidencia-se que a ação foi proposta contra o cedente Ricardo, o qual não detém direito real sobre o imóvel, sem que envolvesse o titular do domínio, Thadeu Zurlo, o qual é a única parte legítima para ali figurar em atendimento ao princípio da continuidade registral:
“Adjudicação Compulsória. Sentença de indeferimento da inicial em razão da ilegitimidade passiva. Insurgência da autora. Ação movida contra quem não é titular do domínio perante o Cartório de Registro de Imóveis. Impossibilidade. Proprietária do imóvel que, conforme a matrícula é a COHAB. Eficácia de eventual outorga de escritura que resta condicionada à presença, no polo passivo, do titular do domínio. Atendimento ao princípio da continuidade registral. Ilegitimidade passiva configurada. Sentença mantida. Recurso não provido” (Apelação Cível n. 1005001-69.2016.8.26.0007 – 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo – Rel. Des. Ana Maria Baldy – j. 17.02.2022).
De fato, a propriedade imobiliária e o direito de promitente comprador do imóvel são direitos reais distintos (artigo 1.225, incisos I e VII, do Código Civil).
Por meio do registro, o promitente comprador alcança direito real oponível a terceiros, mas a transmissão da propriedade somente ocorrerá após a quitação das obrigações previstas no compromisso preliminar mediante outorga da escritura definitiva ou pelo exercício do direito de adjudicação compulsória, tal como previsto no artigo 1.418 do Código Civil.
Nesse contexto, cumpre ao detentor dos direitos reais de promitente comprador exigir do promitente vendedor (no caso, o proprietário tabular) a outorga da escritura definitiva de compra e venda ou obter título judicial que substitua tal escritura, conforme autoriza o Código Civil:
“Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”.
Saliente-se, ainda, que nem mesmo a simples anuência do promitente vendedor em subsequente cessão do compromisso anteriormente assumido substitui a escritura definitiva de compra e venda, que é ato formal e solene exigido por lei.
A única substituição admitida é por título judicial resultante da adjudicação mencionada no artigo 1.418 do Código Civil, devendo figurar no polo passivo o promitente vendedor cuja vontade será ao final suprida pela declaração judicial.
No caso concreto, o proprietário tabular é a parte legítima para integrar o polo passivo (artigo 313, §2º, I, do CPC).
Em consequência e como os registros necessitam observar um encadeamento subjetivo, como já dito, realmente não há como admitir o ingresso da carta de adjudicação no fólio real sem quebra da continuidade (artigos 195 e 237 da Lei n.6.015/73; item 47 do Cap. XX das NSCGJ):
“REGISTRO DE IMÓVEIS Adjudicação compulsória Ação movida pelos cessionários contra a cedente do contrato de compromisso de compra e venda – Registro da transmissão da propriedade negado Princípio da continuidade Dúvida julgada procedente Apelação não provida” (CSM Apelação Cível n. 1018352-48.2021.8.26.0100 – Des. Ricardo Anafe j. 14.12.2021).
Ademais, no concernente ao recolhimento do imposto de transmissão inter vivos, sabe-se que, para os registradores, vigora ordem de controle rigoroso do recolhimento do imposto por ocasião do registro do título, sob pena de responsabilidade pessoal (art. 289 da Lei n. 6.015/73; art.134, VI, do CTN e art. 30, XI, da Lei 8.935/1994).
Os direitos reais sobre imóveis somente são adquiridos com o registro no Cartório de Registro de Imóveis e, como visto, tanto a propriedade quanto o direito do promitente comprador são direitos reais (artigo 1.225, incisos I e VII, do CC).
No município de São Paulo, o ITBI é regulado pela Lei n. 11.154/1991, que prevê a incidência do imposto tanto sobre transmissão onerosa inter vivos dos bens imóveis e direitos reais que incidem sobre eles, quanto em casos de cessão de direitos relativos à sua aquisição ou mesmo sua adjudicação:
“Art. 1º O Imposto sobre Transmissão “inter vivos” de bens imóveis e de direitos reais sobre eles tem como fato gerador:
I – a transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso:
a) de bens imóveis, por natureza ou acessão física;
b) de direitos reais sobre bens imóveis, exceto os de garantia e as servidões.
II – a cessão, por ato oneroso, de direitos relativos à aquisição de bens imóveis”.
“Art. 2º: Estão compreendidos na incidência do imposto:
I a compra e venda;
(…)
V a arrematação, a adjudicação e a remição;
(…)
IX a cessão de direitos decorrente de compromisso de compra e venda”.
Os artigos 170 e 171 da Consolidação das Leis Tributárias do Município aprovada pelo Decreto n. 61.810/2022 reproduzem o mesmo texto.
Assim, o lançamento de cada um desses direitos no fólio real caracteriza fato gerador distinto, sendo que, na hipótese, o recolhimento pretérito noticiado correspondeu ao ingresso do instrumento de cessão, de modo que o registro da carta de adjudicação, se formalmente hígida, faria incidir o tributo.
Em outros termos, havendo previsão legal de exação para a hipótese aqui tratada, seu recolhimento deve ser demonstrado ao Oficial de Registro.
Neste sentido:
“REGISTRO DE IMÓVEIS Poder hierárquico possibilidade de anulação do decidido na hipótese de vício jurídico – Cessão de Direitos de Compromisso de Compra e Venda e Carta de Adjudicação previsão legal de incidência de ITBI em cada transmissão de direitos dever do Oficial de conferir os recolhimentos devidos – impossibilidade de exame da legalidade da norma jurídica na esfera administrativa legalidade estrita recurso não provido com observação” (CSM – Apelação n.0000027-02.2010.8.26.0238 – Des. Maurício Vidigal j. 22.08.2011).
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida para manter os óbices registrários.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo.
P.R.I.C.
São Paulo, 07 de junho de 2023.
Renata Pinto Lima Zanetta
Juíza de Direito (DJe de 13.06.2023 – SP)
Fonte: Diário da Justiça Eletrônico.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.
Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito.