Processo 1054449-76.2023.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Marília Rodrigues de Moura Agostinho – Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a dúvida suscitada, determinando o retorno dos autos ao Oficial de Registro de Imóveis, que prosseguirá com o procedimento extrajudicial nos termos desta decisão. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: ANTONIO JOEL MACIEL UCHOA (OAB 37472CE)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1054449-76.2023.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Suscitante: Marília Rodrigues de Moura Agostinho
Suscitado: 7º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE SÃO PAULO – SP
Prioridade Idoso
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de dúvida inversa suscitada por Marília Rodrigues de Moura Agostinho em face do Oficial do 7º Registro de Imóveis da Capital diante de exigências formuladas em procedimento extrajudicial de reconhecimento de usucapião do imóvel localizado no atual n.270 da rua Vinte e Seis de Outubro, parte do lote 11, da Quadra F, do Conjunto Residencial Vila Eva, inserido em área maior objeto da matrícula n. 43.450 daquela serventia (prenotação n. 510.260, de 08.11.2022).
O Oficial formulou nota de devolução alertando que a tramitação da usucapião na via extrajudicial não se mostra razoável à parte requerente, até mesmo em termos econômicos, por se tratar de loteamento regularizado pela municipalidade, envolvendo cento e trinta titulares de domínio e totalizando mais de duzentas pessoas detentoras de direitos reais se considerados os respectivos cônjuges e sucessores, os quais deverão ser notificados via notificação por Oficial de Títulos e Documentos por se mostrar mais segura. Também exigiram-se: declaração da requerente de que o mesmo pedido não foi feito judicialmente e de que arcará com a complementação do depósito prévio sempre que solicitado; apresentação de cópia autenticada do RG e CPF da requerente, da certidão de seu casamento e da certidão de óbito do cônjuge, bem como esclarecimento sobre eventuais direitos das sucessoras do falecido sobre o imóvel; retificação do requerimento para informar que o pedido envolve a matrícula n.43.450 e não a transcrição n.43.450; qualificação das pessoas que adquiriram as partes ideais dos antigos proprietários; esclarecimento sobre a origem e as características da posse exercida, inclusive sobre a existência de uma vila de casas no local e o uso dado pela requerente a tais casas; comprovação documental, em nome próprio, da posse exercida ao longo de todo o período alegado, bem como adequação do valor da causa.
A parte discorda das exigências alegando que o registrador não pode rejeitar pedido de processamento de usucapião devido à quantidade de pessoas envolvidas; que as notificações infrutíferas poderão ser promovidas por edital; que a imposição de notificação via cartório, claramente mais onerosa, somente dificulta o exercício do direito da requerente, podendo ser utilizada a carta com aviso de recebimento, o que é autorizado pelo CNJ; que não pode ser imposta renúncia ao direito de petição ao Poder Judiciário; que a certidão de óbito, mesmo desatualizada, é suficiente, pois não há alteração na condição do extinto que possa interferir no processo de usucapião; que não há necessidade de ingresso do espólio ou das herdeiras do falecido marido no procedimento, uma vez que é possível o reconhecimento do direito do condômino que exerce posse exclusiva; que não é necessário corrigir o requerimento para substituir a indicação da transcrição pela matrícula, uma vez que o imóvel está perfeitamente identificado; que não concorda com a dispensa das notificações dos antigos proprietários que já transmitiram suas partes ideais, pois tem interesse em corroborar com a higidez do procedimento; que o esclarecimento acerca da pequena vila de casas ou sobre a divisão interna do imóvel é irrelevante para o processo, que o imóvel já está perfeitamente descrito e identificado nas peças técnicas de engenharia e na ata notarial; que é possível a utilização de documentos para comprovar a posse anterior, exercida pelos cedentes, cujo período deverá ser somado; que a documentação apresentada é robusta; que a apresentação de novos documentos não deve ser exigida no início do processo; que não pode ser exigido o reconhecimento de firmas exclusivamente pelas serventias da Capital, o que pode ser realizado por outros oficiais e notários; que o valor atribuído está correto, pois corresponde ao valor venal para fins de IPTU.
Documentos vieram às fls. 40/99.
Às fls.100/164, reiterou seus argumentos iniciais, se insurgindo contra a necessidade de qualificação e notificação de todas as duzentas pessoas que possuem titularidade dominial e de identificação de todos os ocupantes de fato dos imóveis lindeiros, o que ensejaria trabalho hercúleo que a impediria de exercer seu direito de usucapir. Também se insurge contra: a apresentação de certidão da transcrição n.131.012 do 9ºRI, pois o imóvel usucapiendo está perfeitamente identificado e qualificado nos autos; a apresentação de escritura pública de únicos herdeiros com nomeação de inventariante, pois é impossível de se obter; a necessidade de notificação dos cônjuges em diligência separada, uma vez que “a notificação de um deságua na imediata atração do outro para manifestação em razão do vínculo matrimonial”, pelo que defende a regularidade dos trabalhos técnicos e a suficiência das certidões apresentadas, notadamente por se tratar de procedimento pacífico, ficando clara a inexistência de litígio em relação ao imóvel.
Destaca, por fim, a indevida retenção de valores de emolumentos, no valor de R$627,39, cobrados apenas para exame e qualificação do título, mesmo sem qualquer processamento.
O Oficial prestou informações às fls.177/202, confirmando que a prenotação está ativa e mantendo integralmente as exigências da nota devolutiva datada de 31 de janeiro. Esclarece que não rejeitou o pedido de processamento de usucapião, mas apenas alertou a parte requerente que talvez fosse mais adequada a via judicial diante das dificuldades encontradas no caso concreto, conforme informado na nota devolutiva, notadamente pela quantidade de legitimados a serem intimados, inclusive várias pessoas falecidas, incumbindo ao requerente indicar e fornecer os meios necessários para as respectivas notificações, sendo que restará prejudicada a via administrativa caso os titulares do direito registrado, ou seus herdeiros, não possam ser identificados; que observou em outros casos a entrega das notificações pelo carteiro a pessoa diversa da destinatária, apesar da solicitação de entrega “em mão própria”, o que implica em incidente de segurança pela exposição de dados pessoais e violação à Lei Geral de Proteção de Dados (Lei n.13.709/2018). Nesse contexto, consulta se, no caso de eventual notificação de pessoa diversa, deverá proceder com as comunicações tratadas nos artigos 48 da LGPD e 13 do Provimento CNJ 134/2022.
Esclarece, ainda, que o imóvel e os confrontantes laterais estão inseridos em área maior da matrícula n.43.450, que corresponde a loteamento regularizado pela municipalidade, mas que permanece titulada em condomínio pro indiviso a duzentas pessoas; que, considerando a ausência de título aquisitivo firmado com os titulares, todos os legitimados e respectivos cônjuges ou conviventes deverão ser notificados, como prevê o artigo 10, §4º, do Provimento CNJ n.65/17; que não exige do requerente a renúncia ao seu direito de petição, mas apenas questiona se houve pedido judicial e solicita o compromisso da parte em não buscar a via judicial enquanto perdurar o processamento extrajudicial; que é necessária a juntada de certidões de casamento e óbito atualizadas (com menos de noventa dias), dada a possibilidade de alteração nos respectivos assentos; que não afirmou a necessidade de comparecimento das herdeiras do cônjuge falecido da requerente, mas que, diante dos fatos expostos, solicitou esclarecimentos acerca de eventuais direitos das herdeiras pela sucessão na posse, identificando-se possível concorrência até que se formalize a partilha, com regulação da composse pelas normas aplicáveis ao condomínio; que é necessário retificar o requerimento inicial para constar a matrícula na qual está inserido o imóvel usucapiendo, ao invés da transcrição de número análogo, a qual trata de imóvel diverso; que não existe fundamento legal ou normativo para a notificação de antigos proprietários, que já transferiram seus direitos a terceiros, o que, inclusive, contraria os preceitos da LGPD; que solicitou a adequação do requerimento em relação às informações constantes nos itens 5.6 ao 5.10 para evitar interpretação equivocada pelas pessoas que tenham acesso ao procedimento; que os esclarecimentos acerca da existência de uma vila de casas no imóvel usucapiendo são pertinentes ao pedido e necessários para a compreensão sobre a numeração oficial do imóvel e sobre o exercício da posse alegada, podendo ser exigida anuência ou notificação de eventuais ocupantes (artigo 10 do Provimento CNJ n.65/17); que é necessária comprovação documental do efetivo exercício da posse ao longo de todo o período alegado; que a documentação apresentada é insuficiente; que é lícito proceder ao reconhecimento do sinal público por tabelião que não seja desta Capital, mas que o item da nota que está sendo rebatido é apenas um lembrete ao requerente; que o valor para enquadramento na tabela de custas deve corresponder ao valor venal de referência atribuído pela Prefeitura, por ser maior que o valor venal para cobrança do IPTU, conforme determina o artigo 7º da Lei n.11.331/2002; que não é razoável proceder à notificação do possuidor anterior Josué, pois a finalidade da notificação não é robustecer a prova dos fatos alegados, mas apenas viabilizar eventual impugnação; que, se a parte requerente entender necessária manifestação do possuidor anterior, basta que colha sua declaração, com firma reconhecida; que o material técnico apresentado indica que o confrontante dos fundos corresponde ao imóvel objeto da transcrição n.131.012 do 9º RI, sendo necessária apresentação de certidão atualizada para confirmação da sua origem registrária; que é necessária identificação dos herdeiros dos proprietários falecidos para legitimá-los; que as exigências relativas ao material técnico foram impugnadas de forma genérica e devem ser mantidas por abordar questões que impactam diretamente na segurança jurídica das informações que serão inseridas no fólio real; que devem ser apresentadas todas as certidões indicadas no artigo 4º, inciso IV, do Provimento CNJ n.65/17, e no item 146, inciso IV, Cap.XX, das NSCGJ, observando-se o prazo de validade de 30 dias, e que, dada a necessidade de substituição das certidões apresentadas, sendo elas volumosas, todas foram disponibilizadas para retirada juntamente com a nota devolutiva, a fim de não tumultuar o processo.
Por fim, sustenta que não foi efetuada nenhuma retenção indevida de valores de emolumentos, mas cobrança regular para o processamento conforme disciplina o artigo 26 do Provimento CNJ n.65/17, com a incidência da alínea “f” da tabela de custas e emolumentos vigente para o ano de 2022 e do respectivo ISS. Cópia integral do procedimento extrajudicial foi produzida às fls.204/388.
O Ministério Público opinou pela manutenção das exigências, observando que a notificação pelos correios é modalidade prevista em lei e que eventual falha do carteiro na entrega dos documentos a pessoa estranha ao procedimento deve ser vista como excepcional, cabendo comunicação de ocorrências eventuais às autoridades indicadas no artigo 34 da LGPD (fls. 391/393).
É o relatório
Fundamento e decido.
De início, é importante consignar que a existência de outras vias de tutela não exclui a da usucapião administrativa, a qual segue rito próprio, com regulação pelo art. 216-A da Lei n.6.015/73, pelo Prov.65/17 do CNJ e pela Seção XII do Cap.XX das NSCGJSP.
Assim, como a parte interessada optou por esta última para alcançar a propriedade do imóvel, a análise deve ser feita dentro de seus requisitos normativos.
Neste sentido, decidiu o Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 1004044-52.2020.8.26.0161, com relatoria do então Corregedor Geral da Justiça, Des. Ricardo Anafe (destaque nosso):
“Usucapião Extrajudicial direito que deve ser declarado por ação judicial ou expediente administrativo nas hipóteses em que os pressupostos legais estejam rigorosamente cumpridos possibilidade de regularização do imóvel de maneira diversa à usucapião que não impede esta última, inclusive por procedimento administrativo recusa indevida quanto ao processamento do pedido dúvida improcedente – Recurso provido com determinação para prosseguimento do procedimento de usucapião Extrajudicial”.
Vale observar, ainda, que não houve rejeição do requerimento, mas apenas alerta sobre possível inviabilidade do procedimento extrajudicial diante da complexidade do caso concreto.
No mérito, a dúvida é procedente, ao menos em parte. Vejamos os motivos.
A nota de devolução vem reproduzida às fls.165/172.
Primeiramente, o Oficial aponta a dificuldade para a notificação dos cento e trinta titulares do domínio que figuram na matrícula, destacando que alguns são casados e ao menos trinta e um deles falecidos.
Como regra geral, no processo extrajudicial de usucapião não se pode dispensar a notificação de titulares de direitos que não tenham dado prévia anuência à pretensão do interessado usucapiente.
Nesse sentido a redação do parágrafo 2º, artigo 216-A, da Lei n.6015/73:
“§ 2o Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância”.
Assim, independentemente do tempo alegado de posse, em nenhuma modalidade de usucapião há previsão legal para dispensa das notificações exigidas, ressalvada a demonstração de consentimento expresso pelos titulares dos direitos, conforme hipóteses previstas nos artigos 10 e 13 do Provimento CNJ n. 65/2017.
Eventual dificuldade ou morosidade não justifica que se dispensem notificações de quem vier a ser afetado pela usucapião, pois a regra fundamental em qualquer procedimento realizado em contraditório é de que seja dada ciência a quem quer que possa ser atingido pela decisão final.
O artigo 10 do Provimento CNJ n. 65/2017 impõe a notificação pessoal dos titulares de direitos que não assinarem a planta que instrui o pedido de usucapião nem fornecerem anuência expressa.
Já o seu artigo 13 faz presumir a outorga do consentimento quando apresentado justo título ou instrumento que demonstre a existência de relação jurídica com o titular registral, acompanhado de prova de quitação das obrigações e de certidão do distribuidor cível demonstrando a inexistência de ação judicial contra o requerente ou cessionários. Neste mesmo sentido, o item 419, Cap. XX, das NSCGJ.
A parte suscitada, entretanto, não dispõe de título ou documento que demonstre relação jurídica com os titulares do domínio.
Quanto aos titulares falecidos, a anuência dos respectivos herdeiros somente será eficaz se apresentada por escritura pública declaratória de herdeiros únicos, com nomeação de inventariante, não bastando notificação ou eventual consentimento, ainda que expresso.
É o que se extrai do artigo 12 do Provimento CNJ n. 65/17, cuja redação identifica-se integralmente com o contido no item 418.14, Cap. XX, das NSCGJ (destaque nosso):
“418.14. Na hipótese de algum titular de direitos reais e de outros direitos registrados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula do imóvel confinante ter falecido, poderão assinar a planta e memorial descritivo os herdeiros legais, desde que apresentem escritura pública declaratória de únicos herdeiros com nomeação do inventariante”.
A exigência normativa pela nomeação de inventariante se justifica pela necessidade de se conhecer a exata situação sucessória e para que se possa confirmar que o consentimento foi legitimamente prestado.
Caso os herdeiros não manifestem sua anuência, deverão ser notificados pelo Oficial registrador. Para tanto, identificação e localização necessitam ser fornecidas.
O artigo 10, §3º, do Provimento CNJ n.65/17, reproduzido no item 418.3 do Cap.XX das NSCGJ, autoriza expressamente a notificação por carta com aviso de recebimento devidamente instruída, forma que deve ser adotada pelo Oficial se houver requerimento da parte a quem incumbe suportar os custos da diligência.
Vale notar que a prática do ato pelo correio não é menos segura. A notificação por via postal não é modalidade de notificação ficta, mas real ou pessoal, pois se realiza com a entrega direta à pessoa do destinatário. A modalidade ficta se restringe àquelas que não são realizadas diretamente ao destinatário ou a seu representante legal, como os atos com hora certa ou edital, nas quais a comunicação é presumida.
Note-se, ainda, que o tratamento de dados pessoais realizado pelo Registrador se destina à prestação de um serviço público, que é o processamento do procedimento extrajudicial, com o objetivo de executar as competências legais a ele atribuídas, envolvendo, basicamente, dados pessoais tornados manifestamente públicos pelo próprio titular, enquanto proprietário tabular cuja qualificação deve constar na matrícula, que é pública.
Não se identifica, portanto, risco imediato de insegurança por eventual exposição de dados relativos à especialidade subjetiva de pessoas que figurem ou que devam figurar no Registro de Imóveis (artigo 176, §1º, II, 4, da LRP). Ainda assim, eventual entrega de correspondência a pessoa diversa da destinatária é de responsabilidade da empresa que assumiu a postagem e, caso o Registrador conclua pela efetiva existência de risco ou dano relevante que caracterize incidente de segurança, deverá comunicar o fato, conforme determina o artigo 13 do Provimento CNJ n.134/22.
O que não se pode admitir é a oneração do usuário do serviço com a vedação de uma alternativa expressamente autorizada pelas normas que regem o procedimento, com imposição de forma mais custosa pela simples suposição de uma exposição potencial de dados que, a princípio, já são públicos, sem risco de dano imediatamente aferível.
A via postal, portanto, quando mais barata, deve ser priorizada.
Quando a via postal se mostrar ineficaz, a notificação por escrevente autorizado se torna necessária.
A notificação por edital, por sua vez, é autorizada em apenas duas hipóteses no procedimento administrativo: para ciência de terceiros eventualmente interessados e para ciência de notificandos que não tenham sido encontrados pessoalmente ou que estejam em lugar incerto ou não sabido (§§ 4º e 13, do artigo 216-A, da Lei n. 6.015/73; artigos 11 e 16 do Prov. CNJ n. 65/17; e itens 418.16 e 418.21, Cap. XX, das NSCGJ):
“418.16. Caso não seja encontrado o notificando ou caso ele esteja em lugar incerto ou não sabido, ou inacessível, tal fato será certificado pelo registrador, que deverá promover a sua notificação por edital mediante publicação, por duas vezes, em jornal local de grande circulação, pelo prazo de quinze dias cada um, interpretado o silêncio do notificando como concordância.
(…)
418.21. Após as notificações dos titulares do domínio do imóvel usucapiendo e dos confrontantes, o oficial de registro de imóveis expedirá edital, que será publicado pelo requerente e às expensas dele, na forma do art. 257, III, do CPC, para ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão manifestar-se nos quinze dias subsequentes ao da publicação…”.
Contudo, é ônus exclusivo da parte a apresentação do necessário para comprovação de quem são os herdeiros (ex. certidão de óbito, cópia de inventário judicial ou extrajudicial, certidões de objeto e pé, com indicação dos nomes e endereços dos respectivos inventariantes e herdeiros ou escritura pública declaratória de herdeiro único).
Em suma, podemos concluir o seguinte: há necessidade de concordância ou notificação dos titulares de direitos registrados. Caso falecidos e na falta de anuência pela via adequada, então seus herdeiros deverão ser notificados. Para isso, deverão ser perfeitamente identificados e sua localização deve ser informada. Desconhecido seu paradeiro, devem ser esgotadas as providências possíveis para localização (incumbência exclusiva da parte interessada). Somente se não forem encontrados nos endereços alcançados para notificação pessoal ou se estiverem em lugar incerto ou não sabido, será possível notificação por edital (item 418.16, Cap.XX, das NSCGJ), o que será avaliado oportunamente pelo Oficial competente.
O mesmo se aplica aos ocupantes das áreas que confrontam diretamente com a área usucapienda, os quais deverão manifestar sua anuência ou serem devidamente identificados para notificação.
Se os notificandos forem casados ou conviverem em união estável, os respectivos cônjuges ou companheiros deverão ser notificados em ato separado, como prevê o artigo 10, §4º, do Provimento CNJ n.65/17.
Quanto à declaração da parte relativa a eventual propositura de ação judicial com o mesmo objeto, é questionamento pertinente que pode ser feito pelo Oficial (itens 416.5 e 416., Cap. XX, NSCGJ), mas que não é requisito formal cujo desatendimento inviabilize o prosseguimento do procedimento.
Note-se que a informação sobre a existência de tal ação constará necessariamente nas certidões dos distribuidores cíveis, de apresentação obrigatória, podendo ser constatada pelo Registrador para as providências necessárias, independentemente de manifestação do interessado.
Em outros termos, a opção é da parte, mas a ela incumbe a obrigação de comunicar eventual opção feita, com suspensão da via que indicar (itens 416.5 e 416, Cap. XX, NSCGJ), o que garantirá que decisões conflitantes não sejam proferidas.
Já a complementação do depósito prévio para as despesas relativas à instrução do procedimento é de responsabilidade da parte requerente por expressa disposição normativa (artigo 26, parágrafo único, do Provimento CNJ n.65/17) e prescinde de concordância dela, que é a única prejudicada caso tais valores não sejam adiantados, pois seu recolhimento deve preceder a realização do custo com a prática dos atos.
Assim, o esclarecimento inicial da parte requerente sobre a previsão dos custos do procedimento e sobre o momento mais adequado para recolhimento das despesas é importante para se evitarem surpresas e interrupções inesperadas, mas a ausência de concordância ou manifestação expressa do interessado não deve afetar o andamento do procedimento (desde que anterior, obviamente, à necessidade dos valores para as providências necessárias ao expediente).
Por outro lado, a apresentação de certidões de casamento e óbito atualizadas é requisito obrigatório.
É certo que as certidões do Registro Civil não possuem prazo de validade definido, pois retratam a situação do assento oficial no momento de sua expedição.
Contudo, nome, estado civil e outros dados pessoais do proprietário, relacionados no artigo 176, §1º, III, 2, da Lei de Registros Públicos, devem constar do ato que será lançado no fólio real ao final do procedimento. Assim, o Registro de Imóveis deverá retratar a situação encontrada no momento em que o novo registro for efetivado.
Nesse sentido, Luiz Guilherme Loureiro observa:
“Em virtude do princípio da legitimidade ou da presunção de veracidade, o Registro deve refletir a verdade não só no que se refere ao titular do direito registrado, mas também quanto à natureza e ao conteúdo deste direito. Assim, qualquer inexatidão do assento deve ser retificada a fim de que reflita perfeitamente a realidade” (Registros Públicos – Teoria e Prática – 2ª ed. – Editora Método).
Como bem esclarecido pelo Oficial (fls.183/184), é bastante comum a alteração do estado civil e do regime de bens do casamento. Até mesmo a alteração dos assentos de óbito são mais frequentes do que se imagina para retificação de nomes, estado civil, anotação de eventual união estável, bem como inclusão ou exclusão dos filhos apontados pelo declarante no momento do registro.
Não obstante, a situação jurídica dos envolvidos no procedimento deve ser analisada pelo Oficial e comprovada, necessariamente, por documentos públicos atualizados, para que o Registro de Imóveis não reflita, ao final, situação que já se alterou.
No caso concreto, diante do falecimento do cônjuge da requerente, com quem era casada pelo regime da comunhão de bens e que também exercia a posse do imóvel até o momento do óbito, necessária se mostra a verificação de eventuais direitos hereditários transmitidos às herdeiras filhas.
Assim dispõe o Código Civil:
“Art. 1206. A posse transmite-se aos herdeiros ou legatários do possuidor com os mesmos caracteres.
Art. 1207. O sucessor universal continua de direito a posse do seu antecessor; e ao sucessor singular é facultado unir sua posse à do antecessor, para os efeitos legais”.
Como se sabe, diante do princípio da saisine, os herdeiros recebem o acervo hereditário desde a abertura da sucessão, o qual será indivisível até a finalização da partilha, seguindo as normas relativas ao condomínio (artigos 1.784 e 1.791 do Código Civil).
Assim, a posse sobre os bens do autor da herança é transmitida a todos os seus herdeiros, independentemente de qualquer ato.
Identificada a existência de herdeiros, indispensável que figurem no polo ativo do procedimento extrajudicial ou que se apresentem declarações de anuência ou, ainda, que se comprove, por meio da juntada de formal, que o bem foi partilhado tão somente à requerente, pois, até que se formalize a partilha, a posse será comum.
Se os herdeiros anuírem expressamente com o pedido demonstrando inexistência de litígio quanto ao exercício exclusivo da posse alegada, ou se realizada partilha dos direitos sobre o imóvel e os herdeiros renunciarem à herança por instrumento público, a requerente, como sucessora singular, poderá unir sua posse à do falecido, tendo em vista que, neste caso, não ocorrerá a transmissão da herança aos renunciantes, nos termos dos artigos 1.804 e 1.806 do Código Civil.
É possível que o condômino ou co-herdeiro postule o reconhecimento de usucapião em face dos demais proprietários ou herdeiros, mas desde que fundado no exercício de posse própria e exclusiva. Do contrário, não há como prestigiar um dos herdeiros com a soma do tempo de posse do falecido em detrimento dos demais, conforme decidido recentemente pelo E. Conselho Superior da Magistratura:
“REGISTRO DE IMÓVEIS USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL FALTA DE PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS LAPSO TEMPORAL NÃO ATINGIDO PARA O RECONHECIMENTO DA USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA IMPOSSIBILIDADE DA SOMA DA POSSE PELO INSTITUTO DA SUCCESSIO POSSESSIONIS AUSENTE JUSTO TÍTULO PARA A USUCAPIÃO ORDINÁRIA RECURSO NÃO PROVIDO” (TJSP; Apelação Cível 1021331-35.2021.8.26.0309; Relator (a): Fernando Torres Garcia (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Jundiaí – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/11/2022; Data de Registro: 18/11/2022).
Apesar de o acórdão não tratar de posse ad usucapionem, o relator também abordou a hipótese ora analisada:
“(…) E ainda que se pudesse falar em soma da posse (successio possessionis artigos 1.207 e 1.243 do Código Civil), caso a exercida pela genitora fosse ad usucapionem, a recorrente não poderia usar em benefício próprio o tempo anterior ao falecimento de sua mãe que, na verdade, beneficia a todos os herdeiros e não a si pessoalmente.
Na lição de Benedito Silvério Ribeiro, “com a abertura da sucessão, a posse exercida pelo autor da herança vai aos herdeiros independentemente de atos seus, mas incorpora-se a todos, não podendo uns usucapir contra outros, somando a sua posse à do antecessor comum” (Tratado de Usucapião, 6ª edição Saraiva, vol I, p. 265) (…)”.
Quanto à retificação do requerimento para a indicação correta do imóvel atingido, que é o da matrícula n.43.450 e não o da transcrição n.43.450, a resistência da parte não se justifica, pois o pedido apresentado deve ter conteúdo específico e não pode apresentar contradições, ressaltando-se que a análise realizada pelo Oficial deve se ater aos limites objetivos do pedido.
Identificada contradição entre o imóvel indicado no requerimento e o descrito nos trabalhos técnicos, esclarecimento e retificação não podem ser dispensados.
Embora se possa intuir pela ocorrência de erro material, a existência de outro imóvel objeto da transcrição n.43.450 naquela serventia pode ocasionar confusão indesejada, sendo suficiente um simples aditamento reconhecendo a falha e aperfeiçoando o requerimento.
Quanto à notificação de antigos proprietários, que já não possuem mais direitos reais registrados na matrícula, é medida que deve ser dispensada, pois não se inserem na regra do artigo 216-A, §2º, da Lei de Registros Públicos.
Note-se que os atos administrativos praticados pelo delegatário devem se pautar pela legalidade estrita. Por isso mesmo, as notificações devem se resumir àquelas estritamente necessárias e exigidas pelas normas que regem o procedimento, sob pena de protelação indevida e tumulto processual.
Assim, o Oficial poderá dispensar as notificações que, apesar de requeridas, sejam consideradas desnecessárias.
Caso a parte requerente tenha interesse na manifestação de pessoas estranhas à matrícula poderá colher declarações voluntárias em documentos avulsos para robustecer a prova da sua posse. Porém, a notificação da pessoa na esperança de eventual manifestação não só é indevida como ineficaz: o notificado não é obrigado a se apresentar, sujeitando-se, como consequência, apenas à presunção legal de concordância com o requerimento.
Quanto à exigência pela reordenação dos itens 5.6 a 5.10 do requerimento, somente porque foram inseridos em capítulo intitulado “Das Averbações/Registros na Matrícula 43.450” (fls.166, último parágrafo e 230/233), é desnecessária e deve ser afastada.
A técnica de redação e a forma como a parte expõe as razões do seu requerimento não são objeto de análise pelo Oficial, que deve se concentrar nos fatos alegados e no respectivo embasamento documental.
Se a informação lançada não prejudicar a identificação do objeto do requerimento, não cabe ao Oficial exigir alteração, mas somente avaliar o respectivo conteúdo em consonância com as provas produzidas.
Já quanto ao esclarecimento sobre eventual subdivisão do imóvel em diversas casas é medida essencial para o reconhecimento da usucapião, a qual se funda em fatos que devem ser demonstrados.
Não basta a mera descrição para localização do bem e a indicação da forma como a parte requerente adquiriu a posse alegada: é preciso demonstrar o exercício de posse efetiva ao longo de todo o período exigido por lei.
Não é necessário juntar diversos comprovantes relativos a um pequeno lapso nem contas de consumo de todos os meses, mas é razoável que se exija a apresentação, no mínimo, de um documento para cada seis meses comprovando a posse da parte requerente sobre o imóvel.
Se os documentos não estiverem em nome próprio, deve haver justificativa plausível que permita estender sua aplicação à parte requerente.
Tudo será objeto da análise do mérito do requerimento, realizado pelo registrador no momento oportuno, com a independência que a lei confere a ele no exercício de sua atribuição (artigo 28, da Lei n.8.935/94).
Embora ainda não seja o momento adequado para a análise do mérito, neste ponto, a atenção da parte às recomendações do Oficial pode contribuir para a celeridade e o sucesso do procedimento.
Quanto ao valor da causa indicado no requerimento (fl.243), está correto e não merece correção, pois corresponde ao valor utilizado como base de cálculo para a cobrança do IPTU (fl.72).
Ao disciplinar o procedimento da usucapião extrajudicial, as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, no seu Capítulo XX, reproduzindo artigo do Provimento CNJ n.65/17, assim dispõem (destaque nosso):
“416.16. O valor do imóvel declarado pelo requerente será seu valor venal relativo ao último lançamento do imposto predial e territorial urbano ou do imposto territorial rural incidente ou, quando não estipulado, o valor de mercado aproximado. (Conforme Provimento 65, art. 4º, § 8º)”.
O valor venal de referência estipulado pela Prefeitura Municipal de São Paulo apenas serve de base para o cálculo de ITBI ou para o enquadramento dos emolumentos devidos, conforme definido no artigo 7º da Lei n.11.331/02, aplicável nos termos do artigo 26, II, do Provimento CNJ n.65/17.
Quanto à certidão da transcrição n.131.012 do 9º Registro de Imóveis da Capital, é, de fato, imprescindível para confirmação da procedência tabular do confrontante aos fundos, conforme informado pela parte no requerimento (item 7.3.C, fl.234).
Os trabalhos técnicos devem observar o prescrito no item 416.2, II, trazendo a identificação e a caracterização do imóvel nos termos do item 57 e seguinte, do Cap.XX, das NSCGJ, com correção das falhas apontadas.
Quanto às certidões dos distribuidores, devem ter sido expedidas nos últimos trinta dias, como exige o item 416.2, IV, do Cap.XX, das NSCGJ, que reproduz o artigo 4º, IV, do Provimento CNJ n.65/17.
Por fim, como restou incontroverso, o reconhecimento de firma pode ser realizado por qualquer tabelião, mesmo que de outras comarcas. Nota-se que a nota, neste ponto, não se referiu a nenhum documento específico (fl.167, penúltimo parágrafo).
Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a dúvida suscitada, determinando o retorno dos autos ao Oficial de Registro de Imóveis, que prosseguirá com o procedimento extrajudicial nos termos desta decisão.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo.
P.R.I.C.
São Paulo, 16 de junho de 2023.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito (DJe de 20.06.2023 – SP)
Fonte: Diário da Justiça Eletrônico.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.
Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito.