Apelação nº 0000952-57.2020.8.26.0493
Espécie: APELAÇÃO
Número: 0000952-57.2020.8.26.0493
Comarca: REGENTE FEIJÓ
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação nº 0000952-57.2020.8.26.0493
Registro: 2023.0000317514
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0000952-57.2020.8.26.0493, da Comarca de Regente Feijó, em que são apelantes OSMAR JOSÉ VIEIRA, VALNICE SPIGUEL VIEIRA, EDUARDO ALVES MADEIRA e MAYARA GERVAZONI MADEIRA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE REGENTE FEIJÓ.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso. V.U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), XAVIER DE AQUINO (DECANO), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL) E WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO).
São Paulo, 13 de abril de 2023.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça
Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 0000952-57.2020.8.26.0493
APELANTES: Osmar José Vieira, Valnice Spiguel Vieira, Eduardo
Alves Madeira e Mayara Gervazoni Madeira
APELADO: Oficial de Registro de imóveis e Anexos da Comarca de Regente Feijó
VOTO Nº 38.978
Registro de imóveis – Escritura pública de venda e compra – Imóvel rural – Alienação de área remanescente a mais de um adquirente – Formação de condomínio voluntário simples – Inexistência de divisão certa das partes ideais adquiridas – Ausência de desmembramento em partes inferiores ao módulo rural da região – Análise dos elementos registrários, que, no caso concreto, não permitem concluir pelo uso do instituto do condomínio voluntário com o intuito de fraudar as normas que regem o parcelamento do solo, de natureza cogente – Ausência de óbice ao registro pretendido – Apelação provida para julgar a dúvida improcedente.
Trata-se de apelação interposta por Eduardo Alves Madeira casado com Mayara Gervazoni Madeira e Osmar José Vieira casado com Valnice Spiguel Vieira contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Regente Feijó/SP, que manteve o óbice apresentado para registro da escritura pública de venda e compra tendo por objeto parte do imóvel rural matriculado sob nº 17.107 junto àquela Serventia Imobiliária (fls. 97/110).
Afirmam os apelantes, em síntese, que não se trata de parcelamento irregular do imóvel, mas de aquisição em condomínio de uma área total, sem qualquer pretensão de divisão, mas de manutenção da propriedade em condomínio tanto que a propriedade foi denominada de “Estância Dois Amigos”; ausência de vedação da Lei nº 6.015/73; negativa de vigência dos arts. 1.314 e seguintes do Código Civil; atendimento aos requisitos de fração mínima; que se trata de venda de parte ideal, sem descrição dos limites físicos; que a má fé não se presume; além da existência de vínculo entre os compradores.
A Douta Procuradoria de Justiça opinou, inicialmente, pelo provimento do recurso (fls. 135/138). Após a juntada da matrícula de fls. 142/146, apresentou novo parecer pelo desprovimento do recurso (fls. 157/158).
É o relatório.
O recurso comporta provimento.
Os apelantes, por meio de escritura pública de venda e compra, lavrada em 30 de julho de 2020 (fls. 08/12), adquiriram de Germano Benvenuto e sua esposa Olinda Malacrida Benvenuto, parte do imóvel matriculado sob nº 17.107 junto ao Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Regente Feijó/SP, com área de 2,00 hectares, denominada “Sítio São Bom Jesus da Lapa”, que será, segundo o título, denominado “Estância dois amigos”.
O Oficial negou o registro do título, ao argumento de que (fls. 39/40):
“… o vendedor transfere o imóvel da seguinte forma: 50% do imóvel a Osmar José Vieira e 50% a Eduardo Alves Madeira, a referida área convertida em metros quadrados dá um total de 20.000,00 metros quadrados, que em caso de necessidade de desmembramento entre os condôminos seria de 10.000,00 inferior ao módulo rural.
Verbera o artigo 65 da Lei n° 4.506/64, não ser possível desmembramento de imóvel rural inferior a 20.000,00 metros quadrados, ademais vale salientar que o artigo 8° da Lei n° 5.868/72, que criou o Sistema Nacional de Cadastro Rural, impede o desmembramento ou divisão de imóvel em área inferior à do módulo rural nulos e sem nenhum efeito atos contrários ao referido dispositivo, salvo autorização expressa do Instituto de Colonização e Reforma Agrária – INCRA.
Em primeiro lugar, os adquirentes não tem vínculo aparente com o alienante nem mesmo entre eles, circunstância aceita em diversos precedentes pela Egrégia Corregedoria Geral da Justiça de nosso Estado como indicativo de burla e instituição de condomínio irregular, sobre hipótese similar à presente é oportuno trazer um trecho do voto exarado na apelação n° 0009405-61.2012.8.26.0189, apelantes Daniel Francisco Fornielis e outra contra o Oficial de Registro de Imóveis (Imóveis) e Anexos da Comarca de Palmeira D Oeste, neste Estado, há Apelação n° 0000881-74.2015.8.26.0414, cujo relator foi o Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça, a época, Desembargador José Renato Nalini.
E nessa trilha, é oportuno lembrar precedente do C.CSM, rel. Des. Mauricio Vidigal, no qual acentuado que a ausência de atrelamento da fração ideal ao solo, por si só, não legitima o registro, porquanto a simples expansão de condomínio supostamente pro indiviso no tempo, sem nenhuma relação de parentesco entre os sujeitos, é indicativa, segundo o que normalmente acontece, de divisão informal, sem o controle registrário”.
Do negócio jurídico observa-se a condição de compradores dos recorrentes e suas cônjuges, mas sem que se possa inferir, de nenhuma maneira, divisão certa das partes ideais adquiridas. Não há que se falar, pois, em desmembramento em partes inferiores ao módulo rural da região.
Com efeito, 2,0 hectares do imóvel matriculado sob o nº 17.107, por força da escritura pública, foram alienados, como um todo, pelo anterior proprietário aos compradores, ora apelantes, sem indicação de porcentagem e fixação da porção física do imóvel que a cada um caberá.
Relevante pontuar que o objeto do negócio constitui a área remanescente do imóvel matriculado sob o nº 17.107 originalmente com 15,9186 hectares de terra e já objeto de quatro desmembramentos: AV.1 (2,3198 hectares); AV.2 (2,00 hectares); AV.3 (2,00 hectares); e AV.4 (7,5988 hectares) (fls. 142/146).
Assim, como se vê, a descrição do negócio indica a formação de um condomínio voluntário simples, sem que haja identificação de área certa a cada um dos adquirentes, com alienação e aquisição da área remanescente da propriedade em seu todo e em negócio único, diferenciando-se da hipótese daquela decorrente de alienação parcial sucessiva.
O óbice apresentado pelo registrador, portanto, não merece subsistir e a distinção fática do caso afasta a vedação administrativa trazida pelos precedentes citados por ocasião da suscitação da dúvida.
Ademais, nada foi trazido aos autos que pudesse evidenciar, a partir da análise do título apresentado a registro, que tenha havido alienação e formação de condomínio decorrente de um parcelamento irregular ou fraudulento.
In casu, diferentemente, o fato de inexistir vínculo de parentesco entre os compradores não é suficiente para impedir o registro, certo que a impossibilidade de futuro desdobro, por ofensa ao módulo mínimo, ou mesmo a divisão de fato do imóvel não podem impedir a formação inicial de condomínio voluntário.
Obtempera-se, por oportuno, que os adquirentes, ora apelantes, além de serem sócios de uma empresa, consoante se observa do Contrato Social de fls. 45/49 e ficha cadastral de fls. 50/51 são condôminos de outro bem imóvel (R.06, M. 80.008 fls. 43/44), a indicar que possuem vínculo, ainda que não de parentesco.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento ao recurso para julgar improcedente a dúvida.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça
Relator. (DJe de 14.06.2023 – SP)
Fonte: INR Publicações.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.
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