Processo 1042487-56.2023.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Savoia Participações Ltda – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências formulado pelo Oficial do 2º Registro de Imóveis da Capital para manter o óbice às averbações pretendidas. Regularize a serventia judicial o cadastro do feito (pedido de providências). Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe. P.R.I.C. – ADV: SYLVIA PARIZ CAMPOS (OAB 110766/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1042487-56.2023.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Suscitante: 2º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Suscitado: Savoia Participações Ltda
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 2º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Savoia Participações Ltda, representada por seu sócio Salvatore Iungano, contra negativa de inscrição no fólio real do Decreto Municipal n.60.464/2021, por meio do qual foi excluída dos efeitos de oficialização do Decreto n.10.103/72 a Travessa Cônego Vicente Miguel Marino, que é uma faixa de terreno utilizada para acesso a outros imóveis pertencentes à parte requerente, sendo expressamente revogado o Decreto n.25.405/88, que conferiu denominação oficial para aquela via de passagem (prenotação n.514.898).
O Oficial informa que a parte requerente é proprietária de nove casas que compõem uma vila com acesso pela rua Vitorino Carmilo, n.453, por meio de uma passagem particular sem denominação, na qual os primitivos proprietários de área maior instituíram servidão em favor da The São Paulo Tramway, Light & Power Company Limited; que essa passagem foi oficializada pelo Decreto n.10.103/1972 e, posteriormente, desoficializada pelo Decreto n.60.464/2021, de modo que voltou à propriedade dos primitivos titulares, Salvador Markowicz e sua mulher, Petronilla Castralle de Markowicz. Assim, considerando que a desoficialização não transmite domínio e que a partilha de bens dos falecidos titulares primitivos não mencionou a passagem, concluiu que essa parcela não foi transmitida ao herdeiro comum, o qual transmitiu para a requerente as nove casas servidas por essa passagem. Por este motivo, houve sugestão para a propositura de usucapião ou lavratura de escritura para regularização da situação jurídica.
Documentos vieram às fls.05/89.
Na manifestação dirigida ao Oficial, a parte informa que requereu a averbação do decreto que dispôs sobre a desoficialização da via de passagem e que não concorda com a devolução, já que a nova normativa devolveu a propriedade da passagem para a antiga proprietária Beatriz Markowicz, a qual a doou para Salvatore Iungano, que, por sua vez, a transmitiu por conferência de bens em seu favor (fls.05/08). Nestes autos, porém, não apresentou impugnação (fls.04 e 90).
O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida diante da ausência de encadeamento subjetivo e de violação à continuidade registral (fls.94/96).
O Oficial prestou esclarecimentos acerca do ato pretendido e do registro atingido, juntando certidão das transcrições envolvidas para compreensão da evolução registral (fls.97/98 e 102/113).
O Ministério Público reiterou seu parecer anterior (fl.116).
É o relatório.
Fundamento e decido.
De início, é importante compreender claramente qual o ato registral pretendido para observação do procedimento adequado.
O Oficial informa que a parte pretende adquirir a propriedade do corredor de passagem e, para isso, requereu a oficialização e posterior desoficialização da área conforme os decretos municipais indicados (fl.102).
A parte, por sua vez, ao requerer a suscitação da dúvida, afirma que apresentou os decretos municipais para averbação (fl.05).
Como se sabe, existem duas formas de ingresso de títulos no fólio real, as quais cobrem situações jurídicas distintas, com finalidades próprias:
“Embora uma e outra cubram mutações jurídico-reais, a primeira destina-se a certas mutações e a segunda a outras diversas. A inscrição, nela absorvida a transcrição discrepante, cobre as aquisições e onerações de imóveis, que são os assentos importantes, ao passo que a averbação cobre as demais, que alteram por qualquer modo os principais. A nomenclatura binária condiz com a diferença entre a principalidade dos primeiros atos e a acessoriedade dos segundos. Essa diferença, derivada da consideração recíproca dos atos, implica outra de natureza temporal, pois o que altera é necessariamente posterior ao alterado. Assim, pressupondo a inscrição, a averbação lhe é posterior, devendo consignar fatos subsequentes. A nova lei registral confirma esse conceito, visto como, após referência a casos expressos de averbação, a prevê para ‘as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro’ (art. 246). (…) A averbação não muda nem a causa nem a natureza do título que deu origem à inscrição, não subverte o assento original, tão somente o subentende (…)” (Afrânio de Carvalho, Registro de Imóveis, 4ª edição, Rio de Janeiro: editora Forense, 1998, página 117).
A oficialização, por sua vez, é ato pelo qual o Poder Público Municipal declara e reconhece a existência dos logradouros públicos, enquanto a desoficialização, nos termos do artigo 2º do Decreto Municipal n.27.568/88, “é o ato pelo qual o Poder Público Municipal declara e reconhece nulo o ato de oficialização de logradouro, mantendo seu caráter particular”.
O Decreto que declara as vias oficiais é ato acessório do poder público destinado apenas a confirmar a transmissão de determinada via para o domínio público, tornando efetiva a doação e consolidando a afetação das áreas destinadas ao arruamento de glebas loteadas. Isoladamente, o decreto que declara vias e logradouros oficiais não é suficiente para conferir caráter público para essas áreas, tanto que, identificado vício do ato por irregularidade na desapropriação ou na incorporação da área afetada ao patrimônio público, a revisão administrativa leva à anulação da oficialização, que não produzirá qualquer efeito.
Nesse contexto, por não importar transmissão ou oneração de direitos reais, a oficialização, que é o ato registral pretendido, somente poderia ser objeto de eventual averbação.
O procedimento da dúvida registral, portanto, é inadequado, devendo o feito prosseguir como pedido de providências.
No mérito, a averbação pretendida não é possível. Vejamos os motivos.
O imóvel em análise corresponde ao terreno que serve de passagem particular para nove casas que integram o Parque Residencial Savoia, todas pertencentes atualmente à parte requerente e com matrículas independentes e sequenciais (n.115.687 a n.115.695 – fls.30/74).
Conforme transcrição n.10.842, feita em 25 de abril de 1936, Salvador Markowicz adquiriu, por arrematação, um prédio de dois pavimentos localizado na rua Victorino Carmilo, n.103, cuja descrição inclui “um portão grande de ferro que dá entrada para o jardim e de um lado uma porta de ferro ondulado que dá entrada para o quintal” (fls.109/110).
Conforme inscrição n.515, feita em 04 de agosto de 1938, Salvador Markowicz e sua mulher, Petronilla Castralle de Markowicz, instituíram servidão perpétua em favor de The São Paulo Tramway, Light & Power Company, Limited de uma rua particular aberta no imóvel situado na rua Vitorino Caramilo, n.453, constando na descrição dessa viela a existência de nove casas em construção (fl.110).
Em 28 de dezembro de 1948, foram averbadas à margem da transcrição n.10.842 a demolição das construções existentes no terreno e a construção de treze casas, sendo quatro com frente para a rua Vitorino Carmilo e nove casas internas, com entrada pelo n.453 da mesma rua.
Em 29 de dezembro de 1948, fez-se a transcrição n.27.270 com suporte no formal de partilha dos bens deixados por Salvador Markowicz, por meio do qual
“um prédio sob n.01 com entrada pelo n.453 da Rua Vitorino Carmilo” foi transmitido para Beatriz Markovicz. Em 06 de agosto de 1964, foi averbado à margem da transcrição n.27.270 o matrimônio de Beatriz com Gaetano Iungano (fl.109).
Em agosto de 2008, foram abertas as matrículas de n.115.687 a 115.695, relativas a cada um dos nove prédios isolados do Parque Residencial Savoia, com entrada pelo n.453 da rua Vitorino Carmilo.
Todas essas matrículas trazem na Averbação n.1 o transporte da inscrição n.515, informando sobre a instituição de servidão perpétua e gratuita em toda a extensão da rua e praça para a implantação de canalização elétrica subterrânea, bem como a abertura de processo de tombamento dos imóveis enquadrados como Zonas Especiais de Preservação Cultural (ZEPEC).
No Registro n.2, com base no arrolamento dos bens deixados por Gaetano Iungano, as matrículas trazem a adjudicação de cada prédio ao herdeiro filho Salvatore Iungano e, no Registro n.3, feito em outubro de 2011, trazem a conferência dos imóveis à empresa Savoia Participações Ltda, encerrando-se com a Averbação n.5, relativa ao tombamento de cada imóvel (fls.30/74).
O que se extrai da cadeia dominial é que a área correspondente à viela de passagem sobre a qual foi instituída servidão não foi destacada da antiga inscrição n.515, tal como ocorreu com os prédios erigidos na gleba original, que ganharam matrículas próprias. Portanto, permanece sob domínio de Salvador Markowicz e sua mulher, Petronilla Castralle de Markowicz.
Do formal de partilha dos bens deixados por Salvador Markowicz é possível constatar, ainda, que houve transmissão do Parque Residencial Savoia “em sua integridade”, envolvendo uma área aproximada de 1.816,00 m² (fl.21). Porém, eventual incongruência entre o título e a transcrição n.27.270 deve ser objeto de retificação pela via adequada.
A oficialização daquela via foi declarada por meio do Decreto n.10.103/1972 e pelo Decreto n.25.405/88, com a denominação de Travessa Cônego Vicente Miguel Marino (fls.75/76).
Apesar da publicação do decreto, a administração municipal não encontrou em seus arquivos elementos para sustentar a incorporação da referida travessa ao patrimônio público municipal nem informação de possível desapropriação, pelo que concluiu pelo domínio particular. Assim, publicou o Decreto n.60.464/2021 para excluir aquela área dos efeitos de oficialização do Decreto n.10.103/72 (fls.77/89).
Convém destacar que a matéria, na época da oficialização, era tratada pelo Código de Obras Arthur Saboya (Lei n.3.427), promulgado em 1929 e consolidado pelo ato n.663 de 1934. Embora revogado parcialmente no tocante às condições gerais das edificações pela Lei 4.615/55, as disposições de caráter urbanístico permaneceram válidas até 1972, quando foi aprovada a nova lei do zoneamento.
O artigo 746 do Ato n.663/34 dispunha que, antes da expedição do alvará de aprovação do plano de arruamento, deveria ser lavrada a escritura de doação das áreas que compreendessem os leitos das ruas, com cláusula mediante a qual a doação só se tornaria efetiva com a expedição do ato ou lei relativos ao recebimento da rua. Desse modo, a transmissão do imóvel para o domínio público ocorreria com a transcrição da doação, servindo o decreto de oficialização do logradouro para confirmar o ato.
A legislação evoluiu e hoje o arruamento é transmitido pelo registro do loteamento aprovado (artigo 167, I, 19, da LRP), de modo que inexiste previsão atual de ato relativo à oficialização e, como se sabe, os registros públicos devem observar as regras vigentes no momento de apresentação do título em atenção ao princípio tempus regis actum.
Há que se observar, ainda, que, por se tratar o Direito Registral de ramo do Direito Público, a melhor interpretação do princípio da legalidade é aquela pela qual somente se podem admitir hipóteses de registro e de averbação autorizadas por lei.
A propósito, decisão proferida pela E. Corregedoria Geral da Justiça (CG n. 39.751/2015, em parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria Swarai Cervone de Oliveira, aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça, Des. Hamilton Elliot Akel, destaques nossos):
“Não é isso o que a recorrente deseja. Ela quer a averbação – não o registro – do bem de família legal ou involuntário, aquele previsto na Lei 8.009/90. Diz que não há vedação legal à sua pretensão.
Olvidou-se a recorrente, contudo, de que o Registrador deve agir segundo o princípio da legalidade. O rol de direitos passíveis de inscrição no folio real é taxativo. Não fica a critério do interessado ou do Registrador escolher quais títulos ou direitos registrar ou averbar. Aqui, não vale a regra de que o que não é vedado por lei é permitido. Ao contrário, no direito registral, no que respeita aos atos de registro ou averbação, só são permitidos aqueles expressamente previstos por lei”.
Embora se admita certa flexibilização na hipótese de averbação, no caso concreto, a inscrição dos Decretos no fólio real é inócua e não pode ser admitida.
De fato, com o advento da Lei n. 14.382/2022, que conferiu nova redação ao artigo 246, caput, da Lei de Registros Públicos, os casos passíveis de averbação foram flexibilizados, possibilitando-se tal ato registral não apenas para ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro, como vinha sendo observado anteriormente, mas também para aquelas que repercutam de alguma forma sobre os direitos pertinentes ao imóvel (destaque nosso):
“Além dos casos expressamente indicados no inciso II do caput do art. 167 desta Lei, serão averbadas na matrícula as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro ou repercutam nos direitos relativos ao imóvel”.
Pelo princípio da concentração, positivado por meio do artigo 54 da Lei n. 13.097/15, todos os fatos, atos ou situações jurídicas relativas ao imóvel devem ser tornados públicos na matrícula a fim de que possam ser oponíveis a terceiros.
Todavia, a desoficialização efetivada pelo Decreto n.60.464/2021 produz efeitos retroativos à data da oficialização anulada, tornando não apenas ineficaz o ato, mas desnecessária e ilegal a sua inscrição no fólio real.
Nesse sentido, a orientação do Conselho Superior da Magistratura no julgamento da Apelação n.1058111-29.2015.8.26.0100, de cuja ementa se extrai o seguinte excerto, com nossos destaques:
“(…) 4. O registro stricto sensu do usufruto também mencionado no título notarial é de todo desnecessário, quando, tal o caso, já a esta altura falecidos os usufrutuários. Seria uma inscrição contraeconômica, em todos os aspectos (economia de esforços, de tempo e de custos), incluído o do maltrato da economia de espaço na matrícula, afligindo a graficidade de sua visualização.
5. Mais agudamente, o princípio da legalidade impõe que apenas se efetuem inscrições eficazes in actu, de modo que o registro não se converta em local de acesso para não importa quais títulos ou mesmo se confunda com um mero arquivo de informações: inutilitates in tabula illicita sunt. De modo que não é só desnecessário, é ilegal o registro desse versado usufruto. (…)”.
Também não se constata efetivo interesse da parte na averbação dos Decretos, uma vez que, como bem observou o Oficial registrador, tais atos não transferem propriedade do imóvel. A Administração Municipal somente reconheceu a nulidade da oficialização, mantendo o caráter particular da via de passagem, cuja disponibilidade continua vinculada à inscrição n.515, sem que tenha havido formalização de transmissão posterior.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências formulado pelo Oficial do 2º Registro de Imóveis da Capital para manter o óbice às averbações pretendidas. Regularize a serventia judicial o cadastro do feito (pedido de providências).
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe.
P.R.I.C.
São Paulo, 28 de junho de 2023.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito (DJe de 30.06.2023 – SP)
Fonte: Diário da Justiça Eletrônico.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.
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