1ªVRP/SP: anuente que não é detentor de domínio não pode gravar o imóvel e não pode revogar cláusulas restritivas

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Processo 0049468-70.2013 Dúvida Renan Martins Sanches 18º oficial de Registro de Imóveis – Dúvida – escritura de doação com cláusulas de impenhorabilidade, incomunicabilidade e inalienabilidade – previsão para que terceiro anuente tenha poderes para revogar as cláusulas restritivas, quando do óbito dos doadores – anuente não é detentor de domínio, não pode gravar o imóvel e não pode revogar cláusulas restritivas necessidade de retificação da escritura de doação – dúvida procedente. CP 257 Vistos. 1. O 18º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo (RI) suscitou dúvida a requerimento de RENAN MARTINS SANCHES (RENAN). 1.1. Segundo narrado no termo de dúvida, RENAN pretende que seja registrada escritura de doação (fls. 05-11), em que ele figura como donatário do imóvel de matrícula 61.743 do 18º RI (fls. 26-29), imóvel este pertencente a RICARDO SANCHES (RICARDO) e MARIA DE FÁTIMA MARTINS DA SILVA (MARIA). 1.2. O título foi apresentado ao 18º RI (prenotação 607.357) e foi recusado. A qualificação negativa decorreu da presença, no título, de disposição que prevê a possibilidade de Adelaide Martins da Silva (mãe do donatário e esposa de RICARDO) revogar, em ocasião do falecimento dos doadores, cláusulas de impenhorabilidade, incomunicabilidade e alienabilidade, porém, com anuência do donatário. 1.2.1. Adelaide casou-se com RICARDO, no regime da comunhão parcial de bens, depois que ele adquiriu o imóvel. Logo, ela não possui direitos reais sobre o referido bem. Segundo entendimento do registrador, da mesma forma que ela não poderia impor cláusulas restritivas na doação, jamais poderia revogálas. Adelaide apenas surge na escritura como anuente, para fins de atendimento ao disposto no artigo 1.647 do Código Civil. 1.2.2. Por fim, o registrador asseverou que a possibilidade de terceiro revogar cláusulas restritivas é uma condição resolutiva puramente potestativa, já que, sobrevindo óbito dos doadores, o cancelamento das restrições ficaria ao livre arbítrio de Adelaide. 1.3. Inconformado com a recusa, RENAN requereu que fosse suscitada a presente dúvida (fls. 23-25). 1.4. O termo de dúvida foi instruído com documentos (fls. 05-29). 2. O suscitado apresentou impugnação (fls. 32-35). 3. O Ministério Público opinou pela improcedência da dúvida (fls. 42-44). 4. É o relatório. Passo a fundamentar e decidir. 5. RENAN pretende registrar escritura de doação com cláusulas restritivas de domínio e previsão para que uma anuente as revogue no caso de falecimento dos doadores. 6. Adelaide não é titular de domínio do imóvel de matrícula 61.743 do 18º RI. Ela não figurou como doadora (apenas com anuente) e, por decorrência lógica, ela não pode instituir nenhuma cláusula restritiva de domínio. Não se pode onerar, alienar ou restringir aquilo de que não se é proprietário: ostentar a condição de ‘titular de domínio’ é essencial para impor as restrições (Fioranelli, Ademar. Das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade. São Paulo: Saraiva, 2009, p. 19, g. n.) 6.1. Se ela não pode clausular o bem imóvel, objeto da doação, por não ser proprietária, claramente ela também não poderá revogar cláusulas instituídas pelos doadores, mesmo após o falecimento destes. Isso porque as cláusulas restritivas se tornam irretratáveis depois do óbito do(s) doador(es): Os gravames de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade são instituídos em garantia do donatário, sendo possível o seu cancelamento pelo doador em vida, com anuência do donatário. Porém, após a morte do doador, as cláusulas tornam-se irretratáveis, perdurando até o falecimento do donatário, ou do último sobrevivente, se houver mais de um donatário, mesmo em se tratando de adiantamento de legítima (RT, 313/112, apud Fioranelli, Ademar. Das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade. São Paulo: Saraiva, 2009, p. 71, g. n.) 7. Observa-se, então, que o vício da escritura de doação decorre não do fato de existir condição resolutiva potestativa, mas sim do fato de Adelaide simplesmente não ter poderes para dispor do imóvel e clausulá-lo com disposições restritivas de domínio. Supondo que ela pudesse levantar as cláusulas restritivas, mesmo assim tal ato não estaria sob seu livre arbítrio porque a própria escritura de doação prevê a necessidade de anuência do donatário e, logo, não há que se falar em potestatividade (fls. 07 in medio). 8. Apesar do acima exposto, nada impede que o tempo de vida de Adelaide seja considerado como condição resolutiva da cláusula de inalienabilidade temporária, afinal, trata-se de mera condição temporal, permitida pela lei por não ser impossível. 9. O título, da maneira como se apresenta, não poderá ingressar em fólio real. Necessária será sua retificação, por outra escritura, para que haja expressa previsão de que apenas os doadores possam levantar as cláusulas restritivas de impenhorabilidade, incomunicabilidade e alienabilidade, tudo com o necessário consentimento do donatário. 10. Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo 18º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo (RI), a requerimento de RENAN MARTINS SANCHES. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Desta sentença cabe apelação, com efeito suspensivo e devolutivo, para o E. Conselho Superior da Magistratura, no prazo de quinze dias. Uma vez preclusa esta sentença, cumpra-se a Lei 6.015/73, artigo 203, I, e arquivem-se os autos se não for requerido mais nada. P. R. I. São Paulo, 1 de novembro de 2013. Josué Modesto Passos JUIZ DE DIREITO.

Fonte: DJE/SP | 28/03/2014.

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STJ: Averbação de execução anterior à medida cautelar não viola efeito suspensivo do recurso especial

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A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou improcedente reclamação que buscava suspender o cumprimento provisório de sentença que garantia a três empresas gaúchas indenização por inadimplemento em contrato de coparticipação em empreendimento imobiliário. 

As empresas Agropastoril do Conde Ltda., Bernardi Incorporações e Construções Ltda. e Sérgio Sclovsky Arquitetura e Urbanismo Ltda. promoveram ação de indenização contra três irmãs, por alegado inadimplemento do contrato de coparticipação em empreendimento imobiliário firmado entre eles em 1º de novembro de 1997, referente a loteamento numa área de 78.487,48 hectares, de propriedade das três, situada em Eldorado do Sul (RS). 

Em primeira instância, o pedido indenizatório foi julgado procedente. O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul entendeu que, além das perdas e danos, as empresas ainda fariam jus à multa contratual de 10% sobre o valor do faturamento bruto estimado contratualmente para o empreendimento. 

Dessa decisão, o espólio de uma das irmãs recorreu ao STJ. O recurso especial interposto pelo espólio foi recebido e aguarda julgamento (REsp 1.187.243). 

Cumprimento provisório 

Entretanto, o procurador do espólio tomou conhecimento de que a Agropastoril do Conde e a Bernardi Incorporações requereram o cumprimento provisório da sentença, com base no artigo 475-O do Código de Processo Civil (CPC), única e exclusivamente com relação à multa contratual de 10% sobre o valor previsto no contrato como faturamento bruto na comercialização (R$ 24,3 milhões). 

Diante do ajuizamento da execução provisória, o espólio ajuizou medida cautelar em que pediu a concessão de efeito suspensivo ao recurso especial, o que foi deferido pelo então relator, ministro Massami Uyeda. 

Fraude à execução 

Mesmo com a concessão da medida cautelar, as duas empresas peticionaram nos autos da execução provisória pedindo a declaração de fraude à execução e a expedição de certidão prevista no artigo 615-A do CPC para fins de averbação no registro de imóveis, o que foi acolhido pelo juízo de primeira instância. 

Diz esse artigo que “o exequente poderá, no ato da distribuição, obter certidão comprobatória do ajuizamento da execução, com identificação das partes e valor da causa, para fins de averbação no registro de imóveis, registro de veículos ou registro de outros bens sujeitos à penhora ou arresto”. 

Contra a decisão, o espólio apresentou reclamação sustentando que o juízo não poderia praticar atos processuais na execução provisória, uma vez que a mesma deveria, em conformidade com a decisão do STJ, estar extinta ou, no mínimo, suspensa. 

As empresas apresentaram impugnação destacando, entre outros pontos, que a distribuição da execução provisória precedeu, pelo menos em quatro meses, o ajuizamento da medida cautelar. 

Suspensão observada 

Em sua decisão, o ministro João Otávio de Noronha, relator, destacou que há informações de que o ajuizamento da execução provisória da sentença, de fato, ocorreu antes da propositura da medida cautelar, o que afasta, desde logo, qualquer possibilidade de descumprimento do comando da decisão do STJ. 

“Não viola a autoridade de decisão do STJ que atribui efeito suspensivo a recurso especial o decisum de primeira instância que, em sede de execução provisória ajuizada antes dessa medida, limita-se a determinar a expedição de certidões para averbação em serviço registral, uma vez reconhecida a ocorrência de fraude à execução”, afirmou o ministro. 

Noronha ressaltou também que o juízo de primeiro grau informou que a suspensão do feito está sendo observada, inclusive no que se refere aos atos constritivos, tanto que nem foi efetuada a penhora do bem indicado. 

“A magistrada, por cautela, limitou-se a determinar a expedição de certidão, nos precisos termos da legislação processual civil, isso considerando que a distribuição da execução antecedeu o próprio ajuizamento da medida cautelar”, disse o relator. 

A notícia refere-se ao seguinte processo: Rcl 6121.

Fonte: STJ | 31/03/2014.

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Advogados garantem validade de penhora de imóveis rurais em AL determinada pelo TCU

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A Advocacia-Geral da União (AGU) assegurou a alienação judicial de dois imóveis rurais em Alagoas penhorados com base em acórdão do Tribunal de Contas da União (TCU). O proprietário das terras teve negado os recursos contra a decisão da Justiça Federal no estado.

Os imóveis penhorados eram denominados "Fazenda Santana", somando um total de 181,2 hectares. A 3ª Vara da Seção Judiciária de Alagoas já havia negado recurso contra a decisão que determinou a expedição da penhora à Comarca de Feira Grande/AL, a fim de que se procedesse a alienação judicial dos bens.

O fazendeiro recorreu novamente alegando que outros recursos contra a execução ainda estavam pendentes de julgamento. Segundo ele, a decisão teria a natureza de execução provisória, não cabendo, assim, a realização de atos de alienação e expropriação. 

A Procuradoria-Regional da União da 5ª Região (PRU5), por outro lado, demonstrou a legalidade da obrigação de ressarcir os cofres públicos decorrente de acórdão do TCU, considerando que o réu já teve oportunidade de se defender no processo inicial, conforme artigo 71, parágrafo 3º, da Constituição Federal.

Os advogados da União ressaltaram que o simples fato do executado ter apresentado embargos à execução não é capaz de anular a liquidez, certeza e exigibilidade do título executado.

A Primeira Turma do Tribunal Regional Federal da 5ª Região (TRF5) acolheu os argumentos da AGU e decidiu que não ficou configurado o direito do fazendeiro em contrapor-se à decisão da 3ª Vara Federal de Alagoas. De acordo com a sentença, a ordem para a alienação judicial dos imóveis se encontra em harmonia com entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) de que a execução é definitiva, ainda que pendente de julgamento recurso interposto contra a sentença proferida.

A PRU5 é unidade da Procuradoria-Geral da União, órgão da AGU.

A notícia refere-se ao AGTR nº 135.476/AL – TRF5. 

Fonte: AGU | 31/03/2014.

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