Defendi, em Aracaju, no encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, que estamos vivendo uma fase de expansão “molecular” do sistema registral pátrio. O fenômeno é especialmente nítido com a criação de repositórios eletrônicos compartilhados que paulatinamente vão interligando todos os registradores brasileiros. A minha apresentação pode ser vista logo abaixo.

Exemplos desse processo não nos faltam: central de indisponibilidade de bens, indicadores light, penhora online, notificações do SFI, etc. Há toda uma fundamentação legal que sustenta a criação desses repositórios.

Documentos acessórios e a redundância registral

Um dos grandes entraves para promover a agilização dos processos relacionados com o registro de contratos do crédito imobiliário (SFI ou SFH) relaciona-se com a profusão de procurações outorgadas aos seus agentes financeiros constituindo-os representantes legais. Há um cipoal de procurações e subestabelecimentos, com validade variável, de difícil avaliação e apostilamento.

Entendo que esses documentos poderiam perfeitamente ser apostilados e depositados em um repositório de uso comum, acessível por todos os registradores. Seria mais um repositório eletrônico compartilhado, dotado com todas as funcionalidades que uma boa taxonomia e indexação poderia oferecer.

Sei que há implicações econômicas e operacionais – especialmente em relação aos notários. Sobre isso, especificamente, penso que há espaço para que eles mesmos se reinventem. Por exemplo: depositando, em repositórios notariais, as procurações lavradas em meio eletrônico ou autenticadas, as tradicionais lavradas em meio cartáceo, com aposição de seu sinal digital. Naturalmente, cobrando pela emissão da certidão eletrônica ou pelo acesso aos dados.

Enquanto isso, pensem no seguinte: quantas procurações em duplicidade existirão em cada cartório que integra a rede registral? Quantas devoluções são feitas para que os interessados diligenciem a apresentação desses documentos em cada unidade? Quanto custa fazer uma gestão arquivística do acervo em cada um dos cartórios? Estamos tratando de documentos que se reproduzem como pulgas e se espalham pelos cartórios. Como se sabe, a redundância custa caro!

Pensem um pouco mais: Se podemos utilizar uma procuração que já municiou um contrato e que se acha arquivada na serventia, por qual razão essa mesma procuração não poderia ser utilizada por um outro registrador? Uma vez arquivada a procuração na serventia, poder-se-ia dela expedir uma certidão, não é certo? A lei faculta a expedição de documentos arquivados (art. 194 da LRP).

Prova emprestada presta?

Por outro lado, pode-se “emprestar prova”, abusando da figura processual. Para a prática de determinado ato, por exemplo, poder-se-ia usar um documento acessório que fora utilizado para a prática de outro (uma certidão de casamento, p. ex.). Há decisões da VRPSP e da própria CGJSP sobre o assunto [1]. Eu mesmo já sustentei (com êxito) essa prática: InfoQ. Nesse caso concreto há referência a outros precedentes.

Sei que a ARISP tem ideias a esse respeito. Seria interessante aprofundar este assunto com os demais colegas.

Penso que temos que prosseguir na senda de modernizar a gestão documental eletrônica, buscando diminuir custos (tempo, diligência etc.) e facilitando a vida do cidadão que bate às portas do cartório.

Mais dia, menos dia, seremos chamados a dar respostas cada vez mais inteligentes a essa estrovenga burocrática chamada “nota devolutiva”.

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Notas:

[1] – Brevitatis causa: Processo 1VRPSP 0036220-71.2012.8.26.0100, ou Processo CG 933/2005.

[2] – Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis. Sérgio Jacomino. Apresentação feita no dia 20 de outubro de 2015, em Aracaju, Sergipe, no transcurso do LXII Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil – IRB. Notícia aqui.

Fonte: Observatório do Registro | 29/10/2015.

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Processo 1087356-85.2015.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – Vinicius Rozatti – Vinicius Rozatti – Alienação de apartamento – outorgante proprietário de vaga de garagem, que não será alienada – aplicação do Art. 2º, §2º da Lei 4.591/64 e do Art. 1.331, §1º do Código Civil – a vaga de garagem deve sempre ser de propriedade de um condômino, a menos que haja previsão expressa na convenção de condomínio – dúvida procedente Vistos. Trata-se de dúvida formulada pelo Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, a pedido de VINICIUS ROZZATI, após recusa de registro de instrumento particular de compra e venda, com força de escritura pública, relativa ao imóvel de matrícula nº 211.716 daquela Serventia. Alega o Oficial que houve a venda de imóvel, que em sua matrícula dá direito ao uso a uma vaga de garagem indeterminada. Contudo, o outorgante é proprietário de outra vaga, com matrícula autônoma de nº 212.065. Assim, argumenta que se o apartamento for vendido, a garagem será de proprietário não condômino, violando o §2º, do art.2º, da Lei 4.591/64, impondo assim o óbice. Juntou documentos às fls. 04/37. O suscitado alega que o artigo mencionado foi revogado pelo Código Civil. Subsidiariamente, aduz que a vaga é autônoma, com matrícula própria, não podendo ser vinculada obrigatoriamente a negócio jurídico relativo ao apartamento. Também diz que a proibição legal é da venda da vaga a terceiro, e não do apartamento, não podendo o Oficial criar limitação não exposta em lei. Por fim, apresenta documento que mostra a possibilidade de visitantes usarem vagas de garagem, o que justificaria sua manutenção do domínio da vaga (fls. 38/46 e 11/113). O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida, às fls. 104/108. É o relatório. Decido. Com razão o Oficial e a D. Promotora. Primeiramente, não há que se entrar na discussão sobre a revogação de partes da Lei 4.591/64 pelo Código Civil. Isto porque, no caso ora em análise, se discute a norma que regula a alienação de vaga de garagem a não-condômino. Diante da incerteza dessa revogação trazida pela doutrina, o legislador, em 2012, alterou o §1º do art. 1.331 do Código Civil, para que se adequasse ao disposto no art. 2º da Lei de 4.591/64. Assim, caso o legislador quisesse que tal norma fosse revogada, não teria alterado o Código Civil. A finalidade da lei é clara: preservar a segurança da vida condominial, uma vez que permitir que pessoa estranha ao condomínio utilize o espaço da garagem acarretaria claros riscos aos moradores. Para tanto, houve a limitação da disposição de vaga de garagem à pessoas não-condôminas. O legislador, contudo, concretizou essa intenção utilizando apenas das hipóteses de alienação da vaga de garagem, por ser o caso mais comum. Mas não há dúvida de que a norma engloba, também, a alienação do apartamento de forma não vinculada à vaga de garagem. Entender de forma diferente desrespeitaria a o intuito da lei, pois o escopo, evitar a existência de vaga de garagem de pessoa não-condômina, não seria preservado. Apenas uma exceção é aberta, quando a convenção de condomínio prever expressamente que vagas podem ser alienadas a terceiros. Apesar do suscitado provar a condição de convenção da minuta apresentada nos autos, não há previsão expressa da possibilidade excepcional, de forma que fica, naquele condomínio, vetada a existência de proprietário de vaga de garagem que não seja proprietário também de unidade autônoma residencial. A característica da vaga de possuir fração ideal própria não afasta a condição de que as vagas de garagem em condomínio edilício devem estar sempre vinculadas a um apartamento. Como também já exposto, diante da vigência da lei 4.591/64, não há que se dizer em direito adquirido da existência de vaga de garagem de propriedade de terceiro estranho ao condomínio, devido à revogação da lei. Se o titular do apartamento vende o bem, perde sua condição de condômino, pois a simples titularidade de vaga de garagem não cria esta condição a seu proprietário. Por fim, o documento de fls. 118/121 trata de ata de assembleia ordinária, não tendo valor de convenção de condomínio para a hipótese de exceção à norma legal aqui discutida. Ainda que assim não fosse, a assembleia cuida apenas de visitantes, ou seja, condição temporária, sob estrita observação do proprietário. Assim, a alienação do apartamento só pode se dar juntamente com a vaga autônoma, ou após esta ser alienada a outro condômino, conforme anotou o Oficial. Do exposto, julgo procedente a dúvida formulada pelo Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de VINICIUS ROZZATI, mantendo o óbice registrário. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. São Paulo, 27 de outubro de 2015. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: VINICIUS ROZATTI (OAB 162772/SP)

Fonte: DJE/SP | 29/10/2015.

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Processo 1098944-89.2015.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – Luiz Armando de Mello e Souza – “Registro carta de arrematação- violação ao princípio da continuidade – ausência de registro do instrumento particular de compra e venda dos devedores – necessidade de apresentação de documento original – arrematação como modo derivado de aquisição de propriedade – dúvida procedente” Vistos. Trata-se de dúvida formulada pelo Oficial do 9º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Luiz Armando de Mello e Souza, em face da negativa em se proceder ao registro da carta de arrematação expedida pelo MMº Juízo da 1ª Vara Cível do VIII Foro Regional do Tatuapé (processo nº 0024754-36.2010.8.26.0008), referente aos direitos decorrentes de compromisso de venda e compra não registrado do imóvel matriculado sob nº 97.665. O óbice registrário refere-se à violação ao princípio da continuidade, tendo em vista que o instrumento particular de compra e venda dos devedores, cujos direitos foram arrematados, não foi registrado. Juntou documentos às fls.04/98. O suscitado alega estar impossibilitado de cumprir as exigências e propôs duas alternativas para resolução do impasse. A primeira, que se registre cópia do instrumento particular solicitado, preservando o princípio da continuidade registrária ou, subsidiariamente, sugere que se atribua à arrematação caráter originário de aquisição, dispensando o registro do título faltante. Devidamente intimado o suscitado não apresentou impugnação, deixando transcorrer o prazo “in albis”, conforme certidão de fl.99. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.103/105). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o Oficial Registrador e a Douta Promotora de Justiça. A entrada de um título no fólio real depende de perfeito encadeamento com o registro de origem, nos termos dos artigos 195 e 237 da Lei 6015/73). Essa continuidade afigura-se necessária para assegurar ao registro imobiliário segurança jurídica. Oportuno destacar, ainda, a lição de Narciso Orlandi Neto, para quem: “No sistema que adota o princípio da continuidade, os registros têm de observar um encadeamento subjetivo. Os atos praticados têm de ter, numa das partes, a pessoa cujo nome já consta do registro. A pessoa que transmite um direito tem de constar do registro como titular desse direito, valendo para o registro o que vale para validade dos negócios” (Retificação do Registro de Imóveis, Editora Oliveira Mendes, p. 56). Imprescindível, por conseguinte, que o titular de domínio seja o mesmo no título apresentado a registro e constante da matrícula, sob pena de violação ao princípio da continuidade, previsto no art. 195, da Lei nº 6.015/73: “Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a previa matrícula e o registro do titulo anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro”. O atendimento do solicitado levaria à quebra do princípio da continuidade, uma vez que o imóvel se encontra registrado em nome de Vanessa Ventura, que não é parte na ação de alienação fiduciária judicial, sendo imprescindível o prévio registro do título aquisitivo em nome de José Augusto Luiz Antonio e Desnilea Gonçalves Peixoto, que são partes na mencionada ação, para após se admitir o ingresso da carta de arrematação. Ressaltar que a exigência da apresentação do documento original pelo Registrador não configura mero formalismo, tendo em vista que deve ser observado o princípio da segurança jurídica que norteia os atos registrários, não havendo como se admitir o registro de cópia do instrumento particular. Neste aspecto é entendimento pacífico que deve ser apresentado a registro título original, não sendo aptas meras cópias, mesmo que autenticadas. Nesse sentido:”A cópia constitui mero documento e não instrumento formal previsto como idôneo a ter acesso ao registro e tendo em vista uma reavaliação qualificativa do título, vedado o saneamento intercorrente das deficiências da documentação apresentada…”(Apelação Cível nº 33.624-0/4, Rel. Des. Márcio Bonilha, j. 12.9.96). É farta a jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura neste sentido, tomando-se como exemplo o que se decidiu nas Apelações Cíveis nºs. 33.624-0/4, 94.033-0/3, 278-6/0, 38.411-0/9,77.181-0/3 e 516-6/7. E ainda que assim não fosse, melhor sorte não teve o suscitado ao pleitear subsidiariamente a atribuição de caráter originário de aquisição à arrematação. Em recente decisão proferida na Apelação Cível nº 9000002-19.2013.8.26.0531 o Conselho Superior da Magistratura, entendeu que a arrematação é modo derivado de aquisição da propriedade: “A arrematação constitui forma de alienação forçada, e que, segundo ARAKEN DE ASSIS, revela negócio jurídico entre o Estado, que detém o poder de dispor e aceita a declaração de vontade do adquirente (Manual da Execução. 14ª edição. São Paulo, Editora Revista dos Tribunais, 2012, p. 819). É ato expropriatório por meio do qual “o órgão judiciário transfere coativamente os bens penhorados do patrimônio do executado para o credor ou para outra pessoa”. O fato de inexistir relação jurídica ou negocial entre o antigo proprietário (executado) e o adquirente (arrematante ou adjudicante) não afasta, contudo, o reconhecimento de que há aquisição derivada da propriedade. Nesse sentido, destaca-se a observação feita por Josué Modesto Passos, no sentido de que “a arrematação não pode ser considerada um fundamento autônomo do direito que o arrematante adquire. A arrematação é ato que se dá entre o Estado (o juízo) e o maior lançador (arrematante), e não entre o mais lançador (arrematante) e o executado; isso, porém, não exclui que se exija – como de fato se exige -, no suporte fático da arrematação (e, logo, no suporte fático da aquisição imobiliária fundada na arrematação), a existência do direito que, perdido para o executado, é então objeto de disposição em favor do arrematante. Ora, se essa existência do direito anterior está pressuposta e é exigida, então – quod erat demonstrandum – a aquisição é derivada (e não originária)” (op. cit., p. 118). A propósito, não há como simplesmente apagar as ocorrências registrarias anteriores ao ato de transmissão coativa, quando é da essência do registro público justamente resguardar as situações anteriores, situação que não se confunde com mecanismos de modulação dos efeitos da transmissão coativa, para atingir ou mesmo resguardar direitos de terceiros. Em suma: a arrematação não constitui modo originário de aquisição da propriedade, caindo por terra as alegações formuladas pelo recorrente.” (g.n) Diante do exposto, julgo procedente a duvida suscitada pelo Oficial do 9º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Luiz Armando de Mello e Souza e mantenho o óbice registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. São Paulo, 26 de outubro de 2015. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: EDSON JEAN RODRIGUES FELIPE (OAB 346661/SP)

Fonte: DJE/SP | 29/10/2015.

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