É incomunicável o imóvel adquirido anteriormente à união estável, ainda que o registro da escritura pública definitiva de compra e venda tenha ocorrido na constância desta.

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou o Recurso Especial nº 1.324.222 – DF (REsp), onde se decidiu ser incomunicável o imóvel adquirido anteriormente à união estável, ainda que o registro da escritura pública definitiva de compra e venda tenha ocorrido na constância desta. O acórdão teve como Relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva e o recurso foi julgado provido por unanimidade.

O caso trata de REsp interposto em face do r. acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT), que entendeu que o imóvel, a despeito de ter sido comprado em 1974, somente passou a integrar o patrimônio do falecido em 2004, ocasião em que houve a lavratura de escritura pública de compra e venda, sendo que, nesta época, a companheira sobrevivente já mantinha relacionamento estável com o de cujus. Por tal motivo, decidiu o TJDFT que a companheira sobrevivente faz jus à meação do bem em discussão. Por sua vez, a recorrente afirmou, em suas razões recursais, que a ex-companheira de seu pai não tem direito à meação da residência, porquanto o imóvel foi adquirido em 1974, para pagamento em 60 parcelas, sendo a promessa de compra e venda registrada no mesmo ano, com quitação em 1979. De acordo com a recorrente, a união estável em questão somente teve início em outubro de 1978 e o registro da escritura pública definitiva de compra e venda somente ocorreu em 2004. Por fim, sustentou violação ao art. 1.790 do Código Civil.

Ao julgar o caso, o Relator destacou, de início, que, na união estável, salvo contrato escrito entre os companheiros, aplica-se às relações patrimoniais, naquilo que couber, o regime da comunhão parcial de bens e que, conforme o art. 1.661 do Código Civil, os bens cuja aquisição tiver por título uma causa anterior ao casamento são incomunicáveis. Além disso, apontou que o acórdão recorrido não está em consonância com o posicionamento do STJ, uma vez que o Tribunal de origem entendeu que a data da aquisição é aquela do registro do título definitivo no Cartório de Imóveis. Para o Relator, também não há referência nos autos de que a ex-companheira tenha contribuído para a aquisição do imóvel durante a vigência da união estável, a fim de que sustentasse direito à meação proporcional ao esforço comprovado.

Íntegra da decisão

Diante do exposto, o Relator votou pelo provimento do recurso.

Fonte: IRIB.

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Condomínio edilício. Instituição condominial. Vaga de garagem – unidade autônoma – demarcação.

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca da instituição de condomínio, onde as vagas de garagem são unidades autônomas. Veja nosso posicionamento sobre o assunto, valendo-se dos ensinamentos de Mario Pazutti Mezzari:

Pergunta: É possível o registro de instituição de condomínio (Lei nº 4.591/64) onde as vagas de garagem são unidades autônomas sem demarcação e sem cobertura, sendo apenas um espaço de terreno em frente aos blocos de apartamentos?

Resposta: Sobre o assunto, vejamos o que nos esclarece Mario Pazutti Mezzari, em obra intitulada “Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis”, 4ª ed. Revista e Atualizada, Editora Livraria do Advogado, Porto Alegre, 2015, p. 204-205:

“21.4. A vaga de garagem como unidade autônoma

A forma mais usual de se considerar o espaço destinado à guarda de veículos como unidade autônoma é o tratamento individualizado de cada vaga (via de regra denominando-a ‘box’). Nesta hipótese, cada vaga com saída independente ou por processo de passagem comum, requisito este inafastável, terá para si atribuída uma fração ideal do terreno e das coisas comuns. Cada uma delas deverá estar perfeitamente demarcada em seu espaço físico e terá sua matrícula própria no registro imobiliário, onde estará perfeitamente individuada.

Já vimos os requisitos para que um determinado espaço de estacionamento possa ser considerado unidade autônoma, mas vale repetir os três principais: que tenha saída para a via pública pela via direta ou por processo de passagem comum (não pode haver unidade autônoma encravada); que lhe seja atribuída fração ideal do terreno; e que seja definida, no instrumento de individuação, como sendo autônoma.

Cada box de estacionamento é uma unidade autônoma, plenamente individuada e à qual corresponde uma fração ideal do terreno.”

Na mesma obra, página 201, vemos:

“Trataremos, pois, de analisar cada uma dessas formas. Antes, porém, o aviso de que muito embora reiteradas vezes se fale neste trabalho a respeito das áreas construídas relativas às garagens, deixamos claro que os estacionamentos descobertos têm o mesmo tratamento jurídico e registrário que os boxes e garagens cobertos.”

Para maior aprofundamento na questão, recomendamos a leitura da obra indicada nesta resposta.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB.

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O tema ficou a cargo do presidente do IRIB, João Pedro Lamana Paiva. Os debatedores foram Ubitaran Guimarães, Marcelo Rodrigues e Tania Ahualli

Na manhã desta terça-feira, 20/10, o presidente do IRIB, João Pedro Lamana Paiva, abriu a programação com o tema “Usucapião extrajudicial”. Participaram do painel, como debatedores, o presidente do Colégio Notarial do Brasil, Ubiratan Pereira Guimarães; o desembargador do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, Marcelo Guimarães Rodrigues; e a juíza da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo, Tânia Mara Ahualli.

Registrador de imóveis em Porto Alegre/RS, Lamana Paiva explicou que o novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), sancionado em março deste ano, introduziu na ordem jurídica brasileira, de forma opcional ao jurisdicionado, o instituto da usucapião extrajudicial, processada perante o Registro de Imóveis, como forma de desjudicialização de procedimentos, que ganhou ênfase a partir da Emenda Constitucional nº 45/2004, que ficou conhecida como emenda da Reforma do Judiciário.

Segundo o palestrante, a característica diferencial deste novo procedimento será a celeridade, sendo possível estimar uma duração aproximada de 90 a 120 dias, uma vez que se assemelha à retificação consensual prevista nos artigos 212 e 213 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973). “A simplicidade do procedimento facilitará ao possuidor a aquisição da propriedade imobiliária fundada na posse prolongada, tendo em vista que se inicia com a ata notarial e posteriormente ingressa no registro de imóveis onde será processado”, afirma.

Em sua participação, o desembargador do TJMG Marcelo Guimarães Rodrigues destacou que a recente normativa definitivamente abriu espaço para o juízo discricionário do oficial registrador, atribuindo-lhe certa margem de liberdade diante de um caso concreto, algo ainda pouco comum na seara do Direito Formal. “Espera-se que, pelo novo procedimento, sem prejuízo à devida segurança jurídica, os ganhos em celeridade e custos, sobretudo no viés social, sejam amplamente palpáveis”, afirmou.

Na oportunidade, Ubiratan Pereira Guimarães reforçou a importância dos notários e os registradores trabalharem juntos. “Isso precisa ficar claro, para que se possa dar efetividade, principalmente, à usucapião extrajudicial, que poderá ser realizada a partir de março de 2016. Caso não aconteça essa simbiose, dificilmente iremos conseguir ter sucesso nessa nova competência que nos foi delegada. Acredito que esse encontro é a abertura de portas, para que, daqui em diante, possamos promover eventos conjuntos, com foco no aprendizado científico e na evolução da atividade notarial e registral em nosso país”.

A magistrada Tânia Mara Ahualli, em sua explanação, explicou que, com a usucapião extrajudicial, os notários e os registradores terão de enfrentar grandes desafios. “Para o Judiciário, é muito interessante que isso vá para a esfera extrajudicial, porque não tem litígio, não há lide. É uma questão administrativa muito difícil de resolver, porque envolve a transferência da propriedade, que é um bem muito precioso e protegido pelo ordenamento jurídico. Não podemos abrir mão de requisitos de segurança jurídica”.

Fonte: IRIB | 20/10/2015.

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