Incorporação imobiliária. Permuta. Fração de terreno por área construída.
Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca da permuta de fração de terreno por área construída, quando não existe definição das unidades autônomas. Veja nosso posicionamento sobre o assunto, valendo-se dos ensinamentos de Mario Pazutti Mezzari:
Pergunta: É possível o registro de permuta de fração de terreno por área construída, quando não existe definição das unidades autônomas, sem o prévio registro da incorporação imobiliária? Se possível, como proceder?
Resposta: Vejamos o que nos esclarece Mario Pazutti Mezzari em obra intitulada “Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis”, 4ª ed. Revista e Atualizada, Editora Livraria do Advogado, Porto Alegre, 2015, p. 113-114:
“12.3.1. Permuta de fração de terreno por área construída (unidades autônomas ainda não definidas)
Esta hipótese aplica-se quando a contraprestação da transmissão do terreno seja especificada somente em área a ser construída ou quando a contraprestação indica serem tantos apartamentos de 3 dormitórios mais tantos de 2 dormitórios mas não os descreve.
Registra-se a permuta na matrícula do terreno e coloca-se em condições, no mesmo registro, que determinada área construída (ou tantos apartamentos de…) será entregue em contraprestação da permuta.
Esta modalidade não exige imediato registro da incorporação imobiliária.
A segurança do anterior proprietário do terreno está na permuta condicionada e passível de resolução se houver descumprimento.
Esta condição acompanhará o terreno, será reproduzida no registro da incorporação (se futuramente houver tal registro), será reproduzida nas certidões que forem emitidas e constará, por averbação, em todas as matrículas que forem abertas das futuras unidades (se houver registro de incorporação). Por se tratar de aquisição com condição resolutiva, se no futuro não houver a contraprestação, haverá direito de o anterior proprietário do terreno requerer desfazimento do negócio por descumprimento da condição.
Se ao incorporador não convier que todas as unidades autônomas contenham esta mácula nas matrículas, além de registrar a incorporação, deverá também celebrar com o anterior proprietário do terreno o instrumento adequado a especificar quais são as unidades relativas à contraprestação da permuta.”
Sugerimos, para maior aprofundamento no tema, a leitura da obra mencionada.
De importância também observar entendimentos de que, à vista do disposto no art. 187, da Lei 6.015/73, a permuta deve, sempre que cuidar de transações envolvendo imóveis da mesma circunscrição, ter seus registros praticados de forma concomitante, não podendo, desta forma, termos cisão de tais atos, reclamando sempre a regularidade registrária das transmissões envolvidas com tal permuta, sob pena do vício de uma delas contaminar as demais, prejudicando em sua totalidade o ingresso de tal título no sistema registral.
Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.
Fonte: IRIB.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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