Retificação de registro. Aumento de área – limite – divergência.

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca do limite para aumento de área nos casos de retificação das dimensões do imóvel. Veja nosso posicionamento sobre o assunto, valendo-se dos ensinamentos de Eduardo Augusto:

Pergunta: Nos casos de retificação da dimensão do imóvel, qual o limite para o aumento de área? Deve ser observado o art. 500 do Código Civil?

Resposta:Vejamos o que nos ensina Eduardo Augusto, acerca da retificação da dimensão do imóvel:

“4.4.9 Retificação da dimensão do imóvel

4.4.9.1 Limites da divergência

A retificação não se presta a alterar a dimensão do imóvel, quer para mais ou para menos, exceto em situações muito especialíssimas permitidas pelo ordenamento jurídico (aluvião, abertura de estradas, alagamento de parcela do imóvel por represa, entre outras hipóteses).

Não se retifica o imóvel, mas sua descrição³⁷⁸.

Retificar significa corrigir falha ou inserir dado omisso. Não significa, necessariamente, adequar o registro imobiliário à realidade fática, pois muitas realidades fáticas não são juridicamente aceitas, como ocorre no caso de um imóvel registrado com 250 m² mas com 320 m² existentes no interior dos muros levantados, sendo esse excesso, por exemplo, uma área adquirida do vizinho por acordo informal (que, apesar de irregular, é muito comum).

No entanto, se for provado que o imóvel sempre teve aquela área e que a falha está no dado registrado, aí sim a retificação é o caminho correto para a regularização. Não existe limite matemático para essa correção, mas apenas o limite do bom senso, pois, quanto maior a divergência, maior o ônus do titular em comprovar que se trata de erro e não de acréscimo irregular de área.

(…)

A utilização do § 1º do artigo 500 do Código Civil (divergência de área encontrada na venda ‘ad mensuram’ de bem imóvel) como esteio para a decisão do caso é puro equívoco. Essa regra (do limite de a divergência ser de 1/20 ou 5%) refere-se a direito contratual, direito disponível, embate exclusivo entre A e B, solução ‘inter partes’, enfim, situação que se julgada de forma incorreta trará prejuízo apenas a uma das partes da lide.

(…)

A retificação de registro, no entanto, cuida dos direitos reais imobiliários, que são direitos ‘erga omnes’, cuja publicidade registral deve ser abrangente e segura, pois é dirigida a todos indistintamente, pois todos os demais são sujeitos passivos da obrigação de respeitar o direito real constituído. Direito registral imobiliário é direito público, é direito indisponível, somente podendo ser alterado nos estritos termos da lei.

Conclui-se, portanto, pela não aplicabilidade do artigo 500 do Código Civil como parâmetro na análise dos procedimentos de retificação de registro. O escopo é diferente, cada regra se aplica ao campo para o qual foi criada. No registro público a regra é pela não inclusão de área sem permissivo legal. Ou o acréscimo se dá pela aquisição derivada e devidamente formalizada (instrumento público de aquisição e unificação) ou por uma das formas de aquisição originária (usucapião, acessão). Nos demais casos, o acréscimo real de área é ilegal não podendo ser revalidado pela retificação (mesmo se judicial).

__________________

³⁷⁸ Venicio Antonio de Paula SALLES, Direito registral imobiliário, 2006, p. 20.”

(AUGUSTO, Eduardo Agostinho Arruda. “Registro de Imóveis, Retificação de Registro e Georreferenciamento: Fundamento e Prática”, Série Direito Registral e Notarial, Coord. João Pedro Lamana Paiva, Saraiva, São Paulo, 2013, p. 380-384).

__________________

Sugerimos, para maior aprofundamento no tema, a leitura da obra mencionada.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.

É possível a penhora de fração ideal dos devedores em imóvel que se encontra em condomínio e serve de residência para a genitora deles. A decisão, da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), reforma acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP).

A empresa de dois irmãos foi alvo de ação de execução de título extrajudicial, referente a duplicatas vencidas e não pagas no valor de R$ 74 mil. No curso do processo, deferida a desconsideração da personalidade jurídica, foram indicados à penhora dois imóveis dos sócios.

O juiz de primeiro grau negou a penhora de um dos imóveis porque servia de residência a um dos executados e sua família, o que atrai a proteção da Lei 8.009/90. Foi autorizada a penhora da parte ideal dos irmãos em outro imóvel, respeitada a meação das esposas.

Copropriedade

O TJSP, contudo, reconheceu a impenhorabilidade também desse outro imóvel porque a mãe dos dois sócios reside nele. Entendeu que, caracterizada a copropriedade, a proteção do bem de família deveria ser estendida ao coproprietário.

Ao julgar recurso da autora da execução contra a decisão do tribunal paulista, o ministro Villas Bôas Cueva destacou que, para a Corte Especial do STJ, a penhora de fração ideal é cabível, ainda que o imóvel seja caracterizado como bem de família nos termos da Lei 8.009. O caso julgado pela corte tratava de fiança prestada em contrato de locação, cuja legislação específica autoriza a penhora do bem de família do fiador.

Apesar de a origem da dívida ser diferente, o relator aplicou o mesmo entendimento no recurso analisado pela Terceira Turma, porque nos dois casos o que se discute é a possibilidade de penhora de fração ideal de bem indivisível.

Seguindo o voto do relator, a turma deu provimento ao recurso para restabelecer a autorização da penhora sobre a fração ideal dos executados no imóvel tido em condomínio com a genitora, e determinar que seja levada à hasta pública somente essa fração ideal.

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1457491.

Fonte: STJ | 15/09/2015.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.

Audiência na ALMG integra seminário para esclarecer iniciativa que tramita na Câmara Federal.

O Projeto de Lei Federal (PL) 1.775/15, que tramita na Câmara dos Deputados e dispõe sobre a criação do Registro Civil Nacional (RCN), aparentemente colocou em trincheiras opostas, de um lado, a Justiça Eleitoral, e, do outro, cartórios e institutos de identificação. Para tentar encontrar uma posição de consenso, a Comissão de Segurança Pública da Assembleia Legislativa de Minas Gerais (ALMG) promoveu, na tarde desta segunda-feira (14/9/15), audiência pública que integrou o cronograma de seminário da Câmara dos Deputados sobre a validade da implantação e o alcance do RCN.

O requerimento para o debate é de autoria do deputado Sargento Rodrigues (PDT), presidente da comissão. O seminário segue agora para o Rio de Janeiro, em debate no próximo dia 24.

Desenvolvido em uma parceria do Governo Federal com o Tribunal Superior Eleitoral (TSE), o projeto para implantar o RCN foi encaminhado pelo Executivo federal ao Congresso no último dia 28 de maio. O RCN promete integrar informações dos principais documentos, como CPF, RG e título de eleitor, facilitando a vida do cidadão, já que todos eles poderão ser substituídos por um único com chip.

Segundo informações divulgadas pelo Governo Federal, se aprovado, o RCN identificará o cidadão pela comparação de suas impressões digitais e faciais com as de todos os demais cidadãos brasileiros constantes em uma base de dados unificada, possível graças à integração entre o sistema de dados biográficos do Executivo Federal e as informações biométricas do sistema eleitoral. A responsabilidade de emissão do documento ficará a cargo da Justiça Eleitoral. O TSE já administra o maior cadastro de cidadãos da América Latina, que conta atualmente com mais de 143 milhões de eleitores, sendo mais de 30 milhões já registrados biometricamente.

Os principais argumentos favoráveis à iniciativa são de que a implantação do RCN, conforme previsto no projeto, aproveitará um trabalho de recadastramento biométrico que já vem sendo feito pelo TSE em todo o País, representando portanto uma otimização de custos; além de conferir mais agilidade e segurança no acesso a serviços públicos, combatendo fraudes.

As opiniões contrárias são de que, em linhas gerais, o projeto representa uma intervenção inconstitucional da Justiça Eleitoral em uma matéria que não é de sua competência, que pode significar inclusive a apropriação dessas informações por terceiros, além de igualar o trabalho de identificação civil com o do sistema de registro civil, com prejuízos legais para o cidadão.

Comissão – O deputado Sargento Rodrigues ressaltou a importância do debate justamente por disseminar mais informações e contribuir para a melhoria do projeto. “Não tenho uma opinião totalmente formada sobre o assunto, mas acho importante que a população conheça melhor o projeto. Nada melhor do que tratar do assunto no âmbito da Comissão de Segurança Pública, já que a identificação do cidadão envolve a política de segurança pública. Em Minas, esse trabalho é feito pelo Instituto de Identificação, órgão importante que auxilia a Polícia Civil inclusive nas questões de inteligência”, ponderou o parlamentar.

Ao final da reunião, o deputado Sargento Rodrigues sugeriu uma mudança em um dos artigos da proposição para aumentar o rigor nas punições a quem fizer mau uso das informações coletadas. “Como legislador, minha preocupação é com a correção do texto para que, mais na frente, ele não possa ser apropriado por alguém que se julgue mais esperto. Essa é inclusive uma crítica recorrente com relação a decretos e portarias editados por órgãos públicos, muitas vezes sem passar pelo exame da legalidade, juridicidade e constitucionalidade, que é uma preocupação aqui no trabalho do Legislativo”, avaliou.

O deputado Roberto Andrade (PTN), que também é presidente da Associação dos Notários e Registradores de Minas Gerais (Anoreg-MG), disse que o conteúdo do projeto federal vem inquietando esses profissionais, presentes em todos os 853 municípios mineiros e praticamente no mesmo número de comunidades e distritos.

“É surpreendente que queiram transferir o registro civil para os cartórios eleitorais. Nos cartórios, esses registros são gratuitos em um sistema que já funciona muito bem e se moderniza cada vez mais. Enquanto isso, a informação é de que o Tribunal Regional Eleitoral (TRE) pretende fechar cartórios em comarcas menores por falta de recursos. Então vamos gerar mais despesas? Sou a favor do documento único, mas já temos muitos problemas mais urgentes no País”, ponderou.

Relator promete parecer que contemple todos os interessados

O deputado federal Júlio Lopes (PP-RJ), relator do projeto na Comissão Especial constituída na Câmara dos Deputados, promete um parecer que represente uma posição de consenso entre as várias posições envolvidas. Mas, segundo ele, a estimativa de até 20% de irregularidades no repasse direto de recursos da União a cerca de 70 milhões de brasileiros já justifica um investimento maciço na identificação do cidadão.

“Os registradores dormiram no ponto ao longo dos últimos anos ao ficarem de fora do processo registral para a concessão de benefícios como o Bolsa-Família, em um momento em que o Governo Federal dispendeu muito dinheiro nesse cadastro. Esse projeto representa agora um grande avanço na desburocratização do Brasil. Em um país em que o governo é muito mais um problema do que solução, não deixaremos que seja criada uma ‘Carteirobrás’. Vamos manter as atribuições dos cartórios e não deixaremos que as informações sejam cedidas pelo TSE”, anunciou Júlio Lopes.

A reunião foi coordenada pelo presidente da Comissão Especial, deputado federal Rômulo Gouveia (PSD-PB), e contou ainda com a presença dos também deputados federais Júlio Delgado (PSB-MG) e do autor da proposição, o deputado federal Subtenente Gonzaga (PDT-MG). “Acompanhei o esforço de vários anos para a criação de um documento único, mas as tentativas anteriores não prosperaram. A iniciativa do TSE é inteligente e ultrapassa a barreira do pacto federativo. Entre os que acham importante corrigir alguns problemas do projeto e aqueles que acham que esses problemas inviabilizam o projeto, sou da primeira posição”, afirmou Subtenente Gonzaga.

TSE – O assessor de Gestão Estratégica do TSE, Paulo César Bhering Camarão, fez um histórico das ações do órgão que culminaram na implantação, em 1995, da urna eletrônica e, a partir de 2008, no início do cadastro biométrico, embrião do RCN. “O que propomos é usar todo esse esforço feito com recursos públicos para estender a identificação segura a todos os brasileiros. Esse é um projeto de Estado, não um projeto de governo, que vai trazer economia e minimizar as fraudes”, informou.

A expectativa é de que o TSE conclua o cadastro biométrico de cerca de 160 milhões de brasileiros até 2020. Esse trabalho já foi concluído nos Estados do Amapá, Sergipe, Alagoas, no Distrito Federal e outros 762 municípios, sendo 11 capitais. Já foram localizadas cerca de 5,5 mil identificações duplas. Em um desses casos, graças ao cruzamento dos dados, um indivíduo foi flagrado com 47 identificações em Estados diferentes: 23 na Bahia, 12 em Minas Gerais, dez em Goiás, além de dois certificados de reservista.

“Ele apresentou RGs diferentes para conseguir isso, o que mostra a fragilidade dos nossos documentos. Não vamos mudar o registro civil, que é competência dos cartórios, mas modernizar a identificação civil. Aguardamos a aprovação do projeto, mas esse trabalho da Justiça Eleitoral vai continuar de qualquer maneira”, ressaltou.

Críticos ressaltam confusão entre identificação e registro civil

Entre os contrários ao projeto está o desembargador do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), Cássio Salomé, que ressaltou a oposição expressa por meio da Carta de Curitiba, emitida pelo Colégio de Presidentes dos Tribunais de Justiça. “Em princípio parece uma proposta sedutora, já que os países desenvolvidos buscam um modelo de identificação única. Mas estamos preocupados com a intervenção da Justiça Eleitoral em uma matéria que não é da competência dela”, criticou.

“Estão pegando carona em um projeto do TSE na identificação do eleitor, mas a questão precisa ser mais bem estudada porque tem diversas consequências, entre elas retirar do Judiciário estadual a fiscalização do registro civil, que é o documento número um de todo cidadão”, exemplificou Cássio Salomé.

A presidente do Colégio Registral de Minas Gerais, Letícia Franco Maculan Assumpção, foi ainda mais enfática, apontando diversos aspectos que tornam o projeto inconstitucional. “O TSE não vai conseguir eliminar fraudes, pois não tem experiência para isso. Quem sabe fazer isso são os Institutos de Identificação da Polícia Civil. Esse projeto também é uma cópia de um projeto da Venezuela. Se vamos seguir um modelo de lá, é sinal de que a situação está mesmo complicada”, lamentou. Ela lembrou ainda que o registro civil é um serviço gratuito, feito com sacrifício, e bancado por um fundo pago pelas outras áreas notariais.

“É preciso acabar com o preconceito contra os cartórios. Há uma minoria rica, mas entre eles não há nenhum registrador civil. Somos fiscalizados por todo mundo, no município, no Estado e na União. E quem vai fiscalizar o TSE?”, completou Letícia Assumpção, que lembrou ainda a ocorrência frequente de greves na Justiça Eleitoral, com prejuízos para a população. “E alguém já ouviu falar de um registrador civil em greve?”, acrescentou.

A diretora da Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo (Anoreg-SP), Karine Boselli, foi na mesma linha. “A identificação civil é diferente do sistema registral civil. Esse último conta a história de vida dessa pessoa. São duas questões completamente diferentes, e o projeto não pode adentrar em uma esfera completamente diferente. O TSE também trabalha em parceria com instituições financeiras, e não sabemos os interesses por trás disso, sobretudo com risco de invadir a privacidade das pessoas”, alertou.

Digitais – Por fim, o presidente do Conselho Nacional de Dirigentes dos Órgãos de Identificação do Brasil (Conadi), Claudionor Batista dos Santos, diretor do Instituto de Identificação do Distrito Federal, também ressaltou que o projeto confunde o processo de emissão de um documento civil com o do registro civil. “O sistema não pode ser completo em si mesmo; é preciso sempre um profissional por trás para estudar as informações”, emendou.

Claudionor Santos explicou ainda as dificuldades envolvidas no trabalho de coleta e estudo das impressões digitais, que se alteram com o tempo, e podem resultar em identificações erradas. “Por que todo esse investimento não vai então para os Institutos de Identificação? Nossa posição é de repúdio ao projeto”, finalizou.

Fonte: AL/MG | 14/09/2015.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.