Incorporação imobiliária. Incorporador – atestado de idoneidade financeira.

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca da exigibilidade do atestado de idoneidade financeira do incorporador. Veja nosso posicionamento sobre o assunto:

Pergunta: Em um processo de incorporação imobiliária (Lei nº 4.591/64), o incorporador não apresentou para o Registro de Imóveis o atestado de idoneidade financeira, alegando que não possui conta bancária. Pergunto: esse documento pode ser dispensado ou deverá ser substituído por outro equivalente?

Resposta: Não é possível que o referido atestado seja dispensado ou substituído, considerando sua expressa exigibilidade prevista no art. 32, “o” da Lei nº 4.591/64:

“Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:

(…)

o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinco anos.”

Portanto, para que o incorporador possa negociar as unidades autônomas, entendemos ser necessário que ele possua conta em banco e apresente o referido atestado, conforme dispositivo acima. Caso contrário, outra pessoa, física ou jurídica, que atenda tal requisito deverá ser a incorporadora.

Além disso, no caso de a incorporadora ser pessoa jurídica recentemente criada, por não ter conta há tempo hábil para que o estabelecimento de crédito ateste sua idoneidade financeira, entendemos que os atestados poderão ser apresentados em nome dos sócios.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB.

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Não é possível o registro de compromisso de compra e venda, cujo preço do negócio e o valor das parcelas a serem pagas forem fixados em moeda estrangeira, ainda que o pagamento seja realizado em moeda nacional.

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 1108833-04.2014.8.26.0100, onde se recusou o registro de compromisso de compra e venda, cujo preço do negócio e o valor das parcelas a serem pagas foram fixados em moeda estrangeira, ainda que o pagamento seja realizado em moeda nacional. O acórdão teve como Relator o Desembargador Hamilton Elliot Akel e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

No caso em tela, o apelante interpôs recurso em face de decisão proferida pelo juízo a quo, que julgou procedente a dúvida suscitada e manteve o óbice descrito em Nota Devolutiva decorrente do exame do compromisso de compra e venda do imóvel, considerando que a fixação do preço do negócio e as condições de pagamento foram celebradas em moeda estrangeira, violando o disposto no art. 318 do Código Civil, além do Decreto-lei nº 857/69 e da Lei nº 10.192/2001. Em suas razões, o apelante afirmou que o propósito dos contratantes foi apenas de atualizar o valor das prestações avençadas com base na variação da cotação do dólar americano, efetivando-se o pagamento em moeda corrente nacional.

Ao julgar o recurso, o Relator, após analisar o compromisso de compra e venda firmado, entendeu não restar dúvida que, apesar do pagamento em moeda nacional, o preço do negócio e o valor das respectivas parcelas foram fixados em moeda estrangeira, o que é expressamente vedado pelo ordenamento jurídico. Ademais, afirmou que, ao Oficial Registrador, incumbe o dever de qualificar o título que lhe é apresentado, devendo ser examinado o aspecto formal, extrínseco, e “observar os princípios que regem e norteiam os registros públicos, dentre eles, o da legalidade, que consiste na aceitação para registro somente do título que estiver de acordo com a lei.”

Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Íntegra da decisão

Fonte: IRIB.

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