Artigo: Do valor venal de referência em Matão-SP – Por Tarcisio Alves Ponceano Nunes.

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* Tarcisio Alves Ponceano Nunes

Foi publicado na edição do dia 22/05/2015 do jornal “A Comarca” (repositório das publicações oficiais de nosso município), em sua página 6, o Decreto n.º 4.868, de 15/05/2015, da Prefeitura Municipal de Matão-SP, que instituiu, em nossa cidade, o tão alardeado ‘valor venal de referência’.

O referido Decreto Municipal vem para acabar, ou ao menos reduzir, com as constantes distorções que se verificavam nas transmissões imobiliárias em nossa cidade.

Os valores venais em Matão-SP, por conveniência política das sucessivas administrações municipais, sempre foi baixíssimo. E com base nesses valores, que chegavam a ser, em diversas oportunidades, irrisórios, lavravam-se, em regra, as escrituras públicas em nosso município.

O valor baixo também servia de base para a aceitação, pelo Registrador Imobiliário local, de instrumentos particulares de venda e compra de imóveis que não ultrapassavam o teto de 30 (trinta) salários mínimos (artigo 108 do Código Civil, que estabelece, “in verbis”, que “não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”).

Nós, Tabeliães de Notas, devemos sempre zelar pela regularidade da transmissão dominial. E no desempenho de nosso ofício não tínhamos, pelo menos aqui em nossa cidade, um instrumento legal para nos valermos nos casos de transmissão que, “ictu oculi”, representasse burla aos entes tributantes.

Trata-se, sem sombra de dúvidas, de uma grande vitória para nós, notários da cidade, não somente em relação à nossos emolumentos, mas também na questão da fiscalização do preço da transação, que restará facilitada com a aplicação das fórmulas matemáticas previstas no retro citado Decreto.

Frisa-se, por fim, que o Decreto Municipal abre ao interessado, em seu artigo 3.º e §§, a possiblidade do contraditório, perante a Municipalidade, no caso de discordância com o valor apurado, o que mostra que o mesmo, tal qual editado, visou, apenas e tão-somente, o apreço à moral na estipulação dos valores nas transmissões imobiliárias em nossa cidade. Veja, abaixo, a íntegra do Decreto:

Fonte: Notariado | 15/06/2015.

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Questão esclarece acerca da possibilidade de registro de vaga de garagem como unidade autônoma só de terreno, sem área construída.

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Condomínio edilício. Vaga de garagem – unidade autônoma. Área construída – ausência.

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca da possibilidade de registro de vaga de garagem como unidade autônoma só de terreno, sem área construída. Veja nosso posicionamento acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Mario Pazutti Mezzari:

Pergunta: No caso de condomínio edilício (Lei nº 4.591/64), é possível registrar vagas de garagem como unidades autônomas só de terreno, sem área construída?

Resposta: Sobre o assunto, Mario Pazutti Mezzari em obra intitulada “Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis”, 4ª ed. Revista e Atualizada, Livraria do Advogado Editora, Porto Alegre, 2015, p. 69, assim esclarece:

“7.10. A individualização das unidades autônomas

A discriminação e individualização da unidade autônoma, exigida no artigo 1.332, II, do Código Civil, é feita mediante a indicação do tipo de unidade (apartamento, sala, loja, garagem, box, etc.), sua designação cadastral (número, letra ou alfanumérica), a localização por pavimento e sua situação dentro deste, a área que lhe é privativa e a área de uso comum que lhe é atribuída, bem como de sua fração ideal no terreno e nas coisas comuns.”

Mais adiante, assim se manifesta:

“E a existência de unidades autônomas sem área construída não é novidade para o Direito Imobiliário nem para as serventias prediais: vagas de estacionamento, sem qualquer tipo de construção (ou, às vezes, apenas a construção do piso), são consideradas unidades autônomas. Portanto, não é estranho nem repugna ao sistema registral imobiliário a existência de unidades autônomas sem paredes e sem teto, vale dizer, sem área construída. Unidades estas as quais, dependendo do que dispuser a convenção de condomínio ou decidirem os condôminos em assembleia geral, poderá receber construções que, não necessariamente, serão iguais entre si. Vale dizer, as unidades autônomas descobertas – vagas de estacionamentos – poderão receber diferentes construções sobre elas, sem necessidade de modificação dos cálculos e quadros de áreas, sem alteração na fração ideal, etc.” (ob. cit. página 194).

Estes são os requisitos essenciais para a individualização da vaga de garagem como unidade autônoma. Cumpridos estes requisitos, não vislumbramos óbice para o pretendido.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB.

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MPF: Ação quer impedir cobrança da taxa de evolução de obra atrasada de imóveis

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Cobrança viola Código de Defesa do Consumidor

O Ministério Público Federal em Pernambuco (MPF/PE) ajuizou ação civil pública, com pedido de liminar, para suspender a cobrança da taxa de evolução de obra nos empreendimentos que estejam com entrega em atraso. A taxa é uma tarifa paga pelo comprador durante a construção do imóvel. No entanto, torna-se ilegal quando o consumidor continua a pagá-la após o prazo do contrato para a entrega das chaves. São alvos do processo a Caixa Econômica Federal (CEF) e a União. O responsável pelo caso é o procurador da República Alfredo Falcão Júnior.

A ação é fruto de procedimento administrativo instaurado pelo MPF/PE para apurar cobrança indevida da taxa de evolução de obras de consumidores integrantes do programa Minha Casa, Minha Vida. De acordo com as investigações, um dos imóveis deveria ter sido entregue em dezembro de 2012, o que não ocorreu por estar irregular na Prefeitura de Jaboatão dos Guararapes e na Agência Estadual de Meio Ambiente (CPRH). Apesar disso, houve cobrança da taxa aos compradores. O MPF/PE argumenta que os consumidores foram duplamente penalizados pelo pagamento da taxa ilegal e, para os que não têm casa própria, por continuarem arcando com despesas de aluguel.

Segundo informações da CEF, a taxa é cobrada durante a fase de construção do imóvel e consiste na cobrança de juros e atualização monetária decorrentes do crédito adquirido pelo mutuário. Os juros, segundo a Caixa, visam a remunerar o credor pelo capital liberado ao devedor, ao longo do prazo contratado. O encargo é cobrado mensalmente do mutuário, sendo calculado pela taxa de financiamento e incidindo exclusivamente sobre o capital efetivamente liberado para a edificação das obras, entendido como “saldo devedor”. Porém, segundo a ação, a conduta da Caixa de realizar cobrança de juros após o prazo de entrega da obra viola o Código de Defesa do Consumidor, já que o atraso ocorreu por responsabilidade da construtora e não do comprador.

Caso a Justiça julgue procedente a ação, o MPF/PE pede que os valores cobrados indevidamente sejam restituídos, em dobro, aos consumidores lesados, que a CEF não realize a cobrança a partir do momento em que a construtora não cumprir com o prazo de entrega da obra e que os efeitos da decisão sejam estendidos a todo o país. Além disso, o MPF requer que a Caixa pague danos morais coletivos no valor de, no mínimo, três vezes o total obtido pela cobrança da taxa durante os últimos cinco anos e que discrimine, nos contratos de aquisição de terreno e construção, a composição da taxa de evolução de obra e quem são as pessoas envolvidas no contrato.

A notícia refere-se ao seguinte processo nº.: 0803728-44.2015.4.05.8300T – 10ª Vara Federal em Pernambuco.

Fonte: MPF | 15/06/2015.

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