Processo 1000755-76.2015.8.26.0100 – Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Maria Beatriz Costanza Ebe Nicolella Papadopoulos – REGISTRO DE IMÓVEIS Pedido de Providências – Averbação de caução constituída sobre imóvel em locação – dupla garantia (fiança e caução real) – inadmissibilidade à luz do disposto no art. 37 da Lei n. 8.245/91 – nulidade de pleno direito da caução, como garantia subsequente à fiança – inteligência do artigo 214 da Lei n. 6.015/73. pedido indeferido. Vistos. MARIA BEATRIZ COSTANZA EBE NICOLELLA PAPADOPOULOS formulou pedido de providências perante o 5º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, ante a negativa de averbar a garantia locatícia, na modalidade de caução de imóvel, no contrato de locação pactuado entre a requerente e Rayele da Silva Ramos, cujo objeto é o imóvel matriculado sob o nº 66.767, tendo em vista que nele já há previsão da garantia na qualidade de fiança. A interessada sustentou que a única garantia é a caução de imóvel, não ensejando a discussão a respeito da dupla garantia (Fiança e Caução). Em relação às demais exigências apontadas pelo Oficial, salientou que seu esposo não é parte do contrato, portanto, não deveria assiná-lo, que a grafia do seu sobrenome divergente no contrato não deve ser óbice para a averbação, posto que foi mero erro de digitação e todos os documentos comprovam que se trata da mesma pessoa, e, por fim, que não cabe ao Registrador a conclusão acerca de nulidade contratual não declarada judicialmente (fls. 01/04). O Oficial prestou informações e ratificou a existência da dupla garantia, conforme consta no item “c”, “h” e “i” da cláusula “DÉCIMA SEGUNDA” do contrato de locação, em que fica instituída a solidariedade entre locatária e caucionantes, além de configurar a responsabilidade pessoal dos proprietários, com menção à própria fiança, incorrendo em nulidade conforme consubstanciado no artigo 37 da Lei 8.245/91 (fls.50/51). A Douta Promotora de Justiça opinou pelo indeferimento do pedido (fls.56/58). É o relatório. DECIDO. Inicialmente, destaco que o artigo 214 da Lei de Registros Públicos incide para a hipótese de nulidade de pleno direito, ou seja, nulidade do próprio registro, de ordem formal, extrínseca, e, por isso, suscetível de ser declarada diretamente em processo administrativo, independentemente de ação judicial. No caso em análise, há uma primeira garantia pessoal, de fiança, sobre a qual se operou a renúncia ao benefício de ordem e à faculdade de exoneração e, por outro lado, a tentativa de averbação de uma segunda garantia real, de caução constituída sobre bem imóvel. Deve-se destacar que, na fiança uma pessoa (o fiador) se obriga, acessória e subsidiariamente, frente a um credor, a pagar uma dívida, caso o devedor originário não o faça (Orlando Gomes, Contratos, 10ª ed., Forense, Rio de Janeiro, 1984, pp. 492/493). A “caução” assume, em contraposição, no âmbito específico da matéria locatícia e a partir do artigo 38 da Lei 8.245/91, um significado delimitado e próprio, equivalente a uma garantia real convencional, exprimindo o texto positivado uma incontestável distinção. Ainda, é preciso ressaltar que há vedação expressa da duplicidade de garantia em um mesmo contrato de locação, sob pena de nulidade, prevista no artigo 37 da Lei n. 8.245/91. Ora, a primeira garantia mencionada, e que mereceu maior cuidado com relação a sua disciplina, sem dúvida, foi a fiança, podendo somente esta subsistir. Na esteira deste entendimento, resta incontroversa a nulidade de pleno direito da averbação da caução locatícia em questão, que foi constituída sobre o imóvel dos fiadores, que já haviam garantido a locação mediante a fiança que prestaram, conforme se pode extrair da cláusula DÉCIMA SEGUNDA, “i”, conforme contrato das fls. 17/25. No caso em tela, diante da duplicidade de garantias locatícias, a caução não pode ser averbada pelo Oficial Registrador, por ser garantia subsequente à da fiança, celebrada, inclusive, por instrumento separado daquele relativo ao contrato principal. Neste raciocínio, importante examinar precedente da E Corregedoria Geral da Justiça, cujo objeto é o mesmo desta demanda, valendo transcrever trecho do voto do parecer CG 34.906/05: “ Registro de Imóveis – Averbação de caução constituída sobre imóvel em locação – Contrato de locação com dupla garantia (fiança e caução real) – Inadmissibilidade à luz do disposto no art. 37, p.u., da Lei nº 8.245/1991 – Nulidade da caução, como garantia subseqüente à fiança – Inviabilidade da averbação correspondente – Cancelamento que se determina, com amparo no poder de revisão hierárquica da Corregedoria Geral da Justiça. CGJSP – Processo: 34.906/2005 CGJSP – Processo/LOCALIDADE: Guarulhos DATA JULGAMENTO: 09/08/2006 Relator: Álvaro Luiz Valery Mirra”. Quanto ao reconhecimento de firma exigida pelo Oficial, não se trata de mero rigorismo, a questão não pode ser analisada sob esse estreito ângulo. Dentre os vários princípios informativos do registro, pelas suas consequências, ressalta-se o da segurança jurídica dos assentos, sendo certo que o registro deve espelhar segurança àqueles que dele participam, bem como a quaisquer interessados. Em relação à exigência da assinatura do esposo da interessada, a douta Representante do Ministério Público abordou corretamente a questão ao assinalar, a fls.58: “Entendo que não há necessidade de ser prestada vênia conjugal pelo marido da locatária, a teor do que dispõe o art. 1.642, inciso VI”. Por fim, deve-se salientar que, no ordenamento jurídico pátrio, incumbe ao Registrador, no exercício do dever de qualificar o título que lhe é apresentado, examinar o aspecto formal, extrínseco, e observar os princípios que regem e norteiam os registros públicos, dentre eles, o da legalidade, que consiste na aceitação para registro somente do título que estiver de acordo com a lei. A análise do título deve obedecer a regras técnicas e objetivas, o desempenho dessa função atribuída ao Registrador, deve ser exercida com independência, exigindo largo conhecimento jurídico. Do exposto, INDEFIRO o pedido de providências formulado por MARIA BEATRIZ COSTANZA EBE NICOLELLA PAPADOPOULOS e mantenho o óbice imposto pelo Oficial. Não há custas, despesas processuais, nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. – ADV: RICARDO MARTINS CAVALCANTE (OAB 178088/SP), CRISTINA MEGUMI SUGIEDA MINEGISHI (OAB 213638/SP)

Fonte: DJE/SP | 26.03.2015.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Processo CG n° 2013/188593
(98/2014-E)

Registro de imóveis – Recurso administrativo – Indeferimento da pretensão da recorrente de cancelar na esfera administrativa as averbações e registros das matriculas especificadas – Vícios alegados que se referem à existência e validade dos negócios jurídicos e não aos aspectos formais e extrínsecos dos títulos e que devem ser observados na ocasião do exame e qualificação para ingresso no fólio real – Eventual nulidade que reclama o reconhecimento na via jurisdicional e em ação contenciosa, nos termos do artigo 216 da Lei de Registros Públicos – Decisão mantida – Recurso não provido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

Trata-se de recurso administrativo interposto por Cyrius Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra a decisão do Juízo Corregedor Permanente do 8º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital, que indeferiu sua pretensão de cancelamento de averbações e registros especificados e referentes às matrículas n°s. 118.298, 93.326, 93.327, 32.074 e 24.703, sob o fundamento de que por se tratar de alegado vício dos títulos e não dos registros e averbações em si, em razão de falsificação dos documentos apresentados e das escrituras públicas lavradas de acordo com tais documentos, a via administrativa é inadequada à finalidade almejada, o que reclama o cancelamento por meio de ação na esfera contenciosa e jurisdicional.

O recurso foi precedido de embargos de declaração, rejeitados pelo Juízo Corregedor Permanente.

A recorrente discorre acerca das providências tomadas pela autoridade policial acerca das falsidades praticadas e as apurações realizadas com a finalidade de apurar as práticas criminosas, as quais considera provadas, com o fim de mostrar que o cancelamento pretendido é devido, nos termos dos artigos 214, 249 e 250, inciso III, da Lei de Registros Públicos, por configurar nulidade de pleno direito, o que independe de ação judicial.

A Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

Opino.

A recorrente funda sua pretensão de reconhecimento de nulidade e cancelamento das averbações e registros nas matrículas especificadas, na alegada falsidade dos documentos utilizados para a prática de negócios jurídicos, o que revela questionamento quanto à existência e validade destes.

Com efeito, as falsidades descritas minuciosa e exaustivamente pela recorrente são baseadas em alegações que se relacionam às transferências fraudulentas de imóveis pertencentes à pessoa jurídica para si, subtração de patrimônio e fraude aos credores, cujos imóveis estavam integrados ao capital social da empresa, mediante simulação de termo de dação em pagamento e utilização de certidão negativa de débito adulterada, dentre outras irregularidades, ou seja, alega que as escrituras públicas foram lavradas com base em falsidades e fraudes.

Dentro deste contexto, e ainda que as ilegalidades mencionadas tenham mesmo ocorrido, estas se referem apenas aos negócios jurídicos consubstanciados nos títulos, os quais sob o ponto de vista registral para ingresso nas respectivas matrículas estavam formalmente em ordem, de acordo com os princípios e normas registrais que norteiam o exame e qualificação, tais como os da legalidade, continuidade etc, ou seja, não havia nenhuma nulidade relacionada com o mecanismo do registro. Logo, na esfera administrativa, não há providência a ser tomada.

É pacífica a jurisprudência neste sentido.

Menciono, dentre vários, o parecer da lavra do hoje Desembargador Francisco Eduardo Loureiro, datado de 8 de fevereiro de 1996, Processo CG n° 003436/95, aprovado pelo Desembargador Márcio Martins Bonilha, no qual constou que a nulidade do artigo 214 da Lei de Registros Públicos “tem por fundamento a inobservância das formalidades legais e substanciais do próprio registro, entre as quais se destaca o da exigibilidade de título formalmente hábil, extrinsecamente apto e legalmente perfeito para embasá-lo.”

Em caso análogo, nos autos do Processo CG n° 414/2005, o parecer de minha lavra, aprovado pelo então DD. Corregedor Geral da Justiça, Desembargador Gilberto Passos De Freitas, decidiu neste sentido. A ementa e o trecho de interesse assim dispõem:

“REGISTRO DE IMÓVEIS. Recurso interposto contra a decisão do Juízo Corregedor Permanente, que indeferiu pretensão de cancelamento de registro na via administrativa. Hipótese que não configura a denominada nulidade de pleno direito, referente ao ato de registro, prevista no “caput” do art. 214 da Lei 6.015/73. Pretensão a ser deduzida na via jurisdicional, porque diz respeito ao título que deu causa ao registro, conforme previsto no artigo 216 da mesma Lei. Recurso não provido.”

“O recorrente busca o reconhecimento da nulidade do registro, sob o argumento de que a averbação feita na transcrição número 2.287 e matrícula em seguida aberta estão baseadas em documento falso, que não retrata a realidade.

Ocorre que nesta via administrativa só é possível o reconhecimento da chamada nulidade de pleno direito, prevista no artigo 214, “caput”, da Lei 6.015/73, que assim dispõe: ‘As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta”.

Este dispositivo tem incidência nas hipóteses de nulidade referente ao ato de registro, direta e exclusivamente. O seu alcance é melhor compreendido se comparado com o artigo 216 da mesma Lei, que contempla hipóteses nas quais há necessidade de anulação do registro pela via jurisdicional, porque se referem ao ato ou negócio jurídico que tem por base um título causal e que serve de fundamento ao registro.

Verifica-se, pois, que as hipóteses do artigo 214 referem-se às nulidades extrínsecas, formais, do ato do registro, enquanto que as hipóteses do artigo 216 referem-se às nulidades intrínsecas ao título causal.

Neste passo, estabelece-se, de um lado, a observância de princípios de direito administrativo, para que certas nulidades sejam decretadas, e, de outro lado, a observância da atividade jurisdicional, em relação a outras determinadas nulidades.

A nulidade aventada neste procedimento administrativo não decorre do ato do registro em si, mas do título que lhe deu causa.”

O Superior Tribunal de Justiça decidiu que ”sendo o próprio registro nulo, pode ser ele cancelado, independentemente de ação direta nos termos do artigo 214 da Lei nº 6.015/73 (STJ, Rec. Esp. n. 6.417-PR, 1ª Turma, Rel. Min. Garcia Vieira, public. in DJU 10.06.91, pág. 7831).

Em suma, no caso vertente, não obstante a recorrente tente fazer crer que a não observância das fraudes e falsidades alegadas acarreta a nulidade das averbações e registros, na realidade estas questões não se relacionam aos princípios e normas registrais e sim aos negócios jurídicos celebrados, portanto, a higidez formal dos títulos registrados não é impugnada, mas, sim, exclusivamente, a fidelidade, a exatidão deles, em confronto com a realidade, o que não configura nulidades de pleno direito autorizadoras do cancelamento administrativo (artigo 214 da Lei n° 6.015/1973).

Assim sendo, resta à requerente socorrer-se do processo contencioso, na via jurisdicional, a fim de obter as declarações de inexistência e invalidade dos negócios jurídicos, para que eventual decisão em seu favor repercuta nos registros e averbações realizados nas matrículas especificadas, pertencentes ao 8º Registro de Imóveis da Comarca da Capital, nos termos do artigo 216 da Lei n° 6.015, de 31 de dezembro de 1973, segundo o qual “o registro poderá também ser retificado ou anulado por sentença em processo contencioso, ou por efeito do julgado em ação de anulação ou de declaração de nulidade de ato jurídico, ou de julgado sobre fraude à execução.”

À vista do exposto, o parecer que respeitosamente submeto ao elevado exame de Vossa Excelência, é de que seja negado provimento ao recurso.

Sub Censura.

São Paulo, 31 de março de 2014.

Ana Luiza Villa Nova

Juíza Assessora da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer da MMª Juíza Assessora da Corregedoria, e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso. São Paulo, 07.04.2014. – (a) – HAMILTON ELLIOT AKEL – Corregedor Geral da Justiça.

Publicado em PARECERES DOS JUÍZES AUXILIARES DA CGJ nº 022

Fonte: INR Publicações | 24/03/2015.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Processo CG n° 2013/189596
(92/2014-E)

Serviço de Protesto de Letras e Títulos – Renúncia do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil de Pessoa Jurídica e Protestos de Letras e Títulos da Comarca de Penápolis ao serviço de protesto de letras e títulos – Prestação exclusiva, assim, pelos Tabelionatos de Notas e Protestos da Comarca – Renúncia que implica cessação da distribuição, ao renunciante, de títulos para protesto e remoção do acervo, mediante elaboração de termo de inventário – Proposta de homologação.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

Cuida-se de renúncia encaminhada pelo Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil de Pessoa Jurídica e Tabelião de Protesto de Letras e Títulos da Comarca de Penápolis, Sr. José António Duarte, ao MM. Juiz Corregedor Permanente respectivo, já devidamente homologada e remetida a esta Egrégia Corregedoria Geral da Justiça para apreciação, relativa ao direito de continuar prestando, na localidade mencionada, o serviço de protesto de letras e títulos.

É o relatório.

Passo a opinar.

Com a renúncia operada houve a extinção da atribuição dos serviços de protesto, que deve ser declarada.

Ressalto que o C. Supremo Tribunal Federal, no julgamento da Ação Direta de Inconstitucionalidade n° 2.415, ressalvou as situações já consolidadas, o que se verifica nesta hipótese.

A renúncia formulada, de maneira irretratável e irrevogável, não implica reestruturação das Serventias, que já ocorreu, mas só afasta a causa impeditiva de sua implantação.

Há precedente desta E. Corregedoria, no mesmo sentido, da lavra do Juiz Assessor José António de Paula Santos Neto, aprovado pelo Des. Reis Kuntz, no qual se decidiu que, sendo o direito enunciado de caráter disponível, possível a sua renúncia, como causa extintiva da atribuição (Proc. CG 2009/119721).

Foi correta, portanto, a homologação da renúncia, levada a cabo pelo MM. Juiz Corregedor Permanente, à fl. 68, assim como sua decisão acerca da remoção do acervo e do recolhimento das custas relativas a protestos feitos ainda perante o Cartório de Registro de Imóveis.

Diante do exposto, o parecer que submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de que seja corroborada a homologação da renúncia, o que implica a cessação da distribuição, ao renunciante, a partir de 01/04/14, de títulos para protesto, com a pronta remoção do acervo ao aludido 1º Tabelião de Notas e de Protesto de Letras e Títulos da Comarca de Penápolis, mediante termo de inventário.

Sub censura.

São Paulo, 20 de março de 2014.

Swarai Cervone de Oliveira

Juiz Assessor da Corregedoria

Vistos.

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria, por seus fundamentos, que adoto, e, assim, HOMOLOGO a renúncia, em favor do 1º e 2º Tabelião de Notas e Protestos de Letras e Títulos, exclusivamente no que tange à prestação do serviço de protesto de letras e títulos, apresentada por JOSÉ ANTÓNIO DUARTE (Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Penápolis), o que implica a cessação da distribuição, ao renunciante, a partir de 01/04/14, de títulos para protesto, com a remoção do acervo ao 1º Tabelião de Notas e de Protesto de Letras e Títulos da Comarca de Penápolis. Homologo, ademais, o regime de recolhimento das custas relativas a protestos feitos ainda perante o Cartório de Registro de Imóveis. Publique-se. São Paulo, 03.04.2014. – (a) – HAMILTON ELLIOT AKEL – Corregedor Geral da Justiça.

Publicado em PARECERES DOS JUÍZES AUXILIARES DA CGJ nº 022 

Fonte: INR Publicações | 24/03/2015.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.