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Corregedoria Nacional de Justiça cria regras gerais para a regularização fundiária urbana

Postado em 20 de março de 2015 às 13:34.

PROVIMENTO Nº 44, DE 18 DE MARÇO DE 2015

Estabelece normas gerais para o registro da regularização fundiária urbana.

Seção I

Disposições Gerais

Art. 1º. O processo e os atos de registro da regularização fundiária urbana, sem prejuízo de outras normas aplicáveis, observarão o disposto, especialmente:

I – nos arts. 195-A e 195-B, e nos arts. 288-A a 288-G, da Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973; II – nos arts. 46 a 71-A da Lei n. 11.977, de 7 de julho de 2009;

III – nos arts. 21 a 30 da Lei 11.952, de 25 de junho de 2009; e

IV – neste Provimento, complementado pelas Corregedorias Gerais de Justiça de cada uma das unidades da Federação, atendidas as peculiaridades locais.

Art. 2º. A prática registral relativa à regularização fundiária urbana compreende, principalmente: I – a abertura de matrícula, se não houver, para a área objeto de regularização;

II – o registro do parcelamento ou instituição de condomínio, resultante do projeto de regularização fundiária;

III – a abertura obrigatória de matrícula para cada lote ou unidade autônoma referida ao projeto de regularização fundiária; e IV – os atos de registro ou averbação dos títulos expedidos em favor dos beneficiários do processo de regularização fundiária.

1º No registro da regularização fundiária urbana serão mencionados os números das matrículas abertas para cada um dos imóveis correspondentes ao parcelamento ou ao condomínio.

2º As matrículas das áreas destinadas a uso público deverão ser abertas, com averbação de suas destinações e, se for o caso, das limitações legais.

Art. 3º. Os atos de averbação ou de registro, no processo de regularização fundiária urbana, serão feitos sempre em matrícula na circunscrição da situação do imóvel, vedada a averbação à margem de transcrição ou de inscrição.

Parágrafo único. O oficial de registro do local da situação do imóvel abrirá matrícula ex officio, quando necessário para fazer a averbação.

Art. 4º. O processo e os atos de registro da regularização fundiária urbana poderão fazer-se por etapas.

Art. 5º. O processo de registro da regularização fundiária urbana, em quaisquer de suas fases, independerá de manifestação judicial ou do representante do Ministério Público, instaurando-se mediante requerimento escrito, dirigido ao oficial de registro da situação do imóvel.

1º Tratando-se de registro de parcelamento, serão apresentados e autuados, com o requerimento:

I – certidão atualizada da matrícula ou transcrição do imóvel, quando o registro anterior estiver em circunscrição diversa;

II – certidão atualizada de atos constitutivos, quando os requerentes forem cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária urbana.

III – projeto de regularização fundiária, aprovado pelo Poder Público competente, com a definição, no mínimo, dos seguintes elementos:

a) planta do parcelamento assinada por profissional legalmente habilitado, aprovada pelo Poder Público competente, contendo as subdivisões das quadras, as dimensões e numeração dos lotes, logradouros, espaços livres, vias de circulação existentes ou projetadas, e outras áreas com destinação específica;

b) quadro indicativo das áreas ocupadas pelos lotes, logradouros, espaços livres, vias de circulação existentes ou projetadas, e outras áreas com destinação específica, caso tais dados não constem de planta referida no inciso anterior;

c) memorial descritivo da gleba, da área parcelada, dos lotes, dos bens públicos e das demais áreas;

d) medidas necessárias para a promoção da sustentabilidade urbanística, social e ambiental da área ocupada, incluindo as compensações urbanísticas e ambientais;

previstas em lei, em particular o licenciamento urbanístico e, quando exigível, ambiental;

e) as condições para promover a segurança da população em situações de risco, considerado o disposto no parágrafo único do art. 3º da Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979; e

f) as medidas previstas para adequação da infraestrutura básica;

IV – instrumento de instituição, especificação e convenção de condomínio, quando exigível.

2º Tratando-se de registro de condomínio edilício, além do requerimento e dos documentos previstos no parágrafo anterior, serão também apresentados e autuados, caso já não constem do projeto de regularização fundiária urbana:

I – projeto arquitetônico das edificações assinado por profissional legalmente habilitado, aprovado pelo Poder Público competente, contendo as especificações previstas na legislação municipal e nas diretrizes da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT;

II – cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem da área

construída, e a fração ideal no terreno e nas coisas comuns, a serem elaboradas com base nas diretrizes da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT; e

III – memorial descritivo do terreno condominial, com descrição das unidades autônomas, das áreas de propriedade e uso comum e das áreas de uso exclusivo, se houver.

3º O registro do parcelamento decorrente de processo de regularização fundiária de interesse social independe do atendimento aos requisitos constantes da Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979.

4º Independe de projeto de regularização fundiária urbana o registro:

I – da sentença de usucapião, da sentença declaratória ou da planta, elaborada para outorga administrativa, de concessão de uso especial para fins de moradia; e

II – do parcelamento de glebas para fins urbanos anterior à vigência da Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979, desde que o parcelamento esteja implantado e integrado à cidade, nos termos do art. 71 da Lei n. 11.977, de 7 de julho de 2009.

Art. 6º. No caso de qualificação negativa de registro ou de averbação da regularização fundiária urbana, o oficial indicará por escrito as exigências que devam ser satisfeitas. Caso com elas não se conforme, o interessado poderá requerer ao oficial a suscitação de dúvida, na forma do art. 198 da Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973.

Art. 7º. Estão legitimados a requerer o registro da regularização fundiária urbana:

I – as pessoas enumeradas no art. 50 da Lei n. 11.977, de 7 de julho de 2009;

II – quem haja promovido o parcelamento; ou

III – qualquer dos proprietários ou dos titulares de direito real constantes do registro ou seus sucessores a qualquer título.

Parágrafo único. O registro não exime aquele que haja promovido o parcelamento da responsabilidade civil, administrativa ou criminal, ainda que ele próprio promova a regularização fundiária urbana.

Art. 8º. Para fins de regularização fundiária, o imóvel considera-se urbano, segundo o previsto nos incisos I e II do art. 47 da Lei n. 11.977, de 7 de julho de 2009, ainda que esteja cadastrado como rural junto ao Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA).

Parágrafo único. A regularização fundiária urbana independe de averbação de cancelamento de cadastro do imóvel rural, cabendo ao registrador, após a conclusão dos procedimentos de inscrição, enviar comunicação ao INCRA para os devidos fins.

Art. 9º. Para fins de regularização fundiária urbana, nos conjuntos habitacionais, com abertura de ruas e compostos de edifícios de uso multifamiliar, o terreno correspondente a um ou mais edifício de cada quadra será considerado como lote do parcelamento, e cada edifício ou conjunto de edifícios como um condomínio edilício.

Seção II

Da Regularização Fundiária de Interesse Social

Art. 10. Para os atos de registro de regularização fundiária de interesse social é suficiente a declaração do Município de que a área pode ser objeto dessa modalidade de regularização, segundo o previsto no art. 47, VII, da Lei n. 11.977, de 7 de julho de 2009.

1º. Caberá à União, aos Estados ou ao Distrito Federal declarar que a área pode ser objeto de regularização fundiária de interesse social, quando um deles for o promotor.

2º Não obsta a regularização a existência de áreas com ocupação não residencial.

Art. 11. A prenotação do requerimento vigorará pelo prazo necessário à finalização dos procedimentos registrais, mas cessarão automaticamente seus efeitos se, decorridos 60 (sessenta) dias de seu lançamento no Livro de Protocolo, o requerente não tiver atendido às exigências indicadas pelo registrador.

Seção III

Da Demarcação Urbanística e da Legitimação de Posse

Art. 12. O averbamento da demarcação urbanística poderá ser feito ainda que:

I – haja discordância descritiva entre a área a ser regularizada e a constante da matrícula ou transcrição;

II – o auto de demarcação urbanística não conte com a anuência dos titulares de domínio do imóvel, desde que regularmente notificados na forma prevista no § 1º do artigo 57 da Lei n. 11.977, de 7 de julho de 2009, sem que haja impugnação ou que esta seja resolvida na forma da lei;

III – a área a ser regularizada envolva mais de uma matrícula ou transcrição, com proprietários distintos; ou

IV – a área a ser regularizada não conste do registro, no todo ou em parte.

Art. 13. Prenotado o auto de demarcação urbanística e instruído com os documentos referidos no § 1º do art. 56 da Lei n. 11.977, de 7 de julho de 2009, o oficial de registro, autuando-os, iniciará o processo e promoverá as buscas para a confirmação das identidades dos proprietários e titulares de imóveis confrontantes, segundo o indicado pelo requerente, solicitando informações, se for o caso, aos oficiais das circunscrições anteriores.

Art. 14. Findo o processo de que trata o art. 57 da Lei n. 11.977, de 7 de julho de 2009, o oficial de registro procederá à averbação da demarcação urbanística.

1º A averbação da demarcação urbanística informará:

I – a área total e o perímetro correspondente ao imóvel objeto de regularização;

II – as matrículas e, se houver as transcrições alcançadas pelo auto de demarcação urbanística e, quando possível, a área abrangida em cada uma delas; e

III – a existência de áreas cuja origem não tenha sido identificada em razão de imprecisões dos registros anteriores.

2º A averbação da demarcação urbanística será feita:

I – na matrícula que se abrir para a área demarcada e na matrícula anterior; ou

II – não sendo necessária a abertura de nova matrícula, na matrícula atingida pela demarcação urbanística.

3º Se a matrícula anterior estiver em outra circunscrição imobiliária, o oficial de registro noticiar-lhe-á a averbação da demarcação urbanística.

Art. 15. O oficial de registro abrirá matrícula para a área demarcada, se:

I – não houver registro anterior;

II – o registro anterior for transcrição;

III – o registro anterior for matrícula, mas a área demarcada não coincidir com a que já estiver matriculada; ou

IV – o registro anterior for matrícula de outra circunscrição imobiliária.

Parágrafo único. Na matrícula nova:

I – a descrição do imóvel será a do auto de demarcação urbanística, a ser elaborada com os requisitos previstos nos artigos 176 e 225 da Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973; e

II – nos campos referentes ao registro anterior e ao proprietário constarão:

a) a matrícula ou a transcrição anterior e o nome dos respectivos proprietários, quando for possível identificar a exata origem da área demarcada, por meio de planta de sobreposição com os registros existentes;

b) a expressão “proprietário não identificado”, quando não for possível identificar a exata origem da parcela demarcada, dispensando-se, neste caso, os requisitos dos itens 4 e 5 do inciso II do art. 176 da Lei n 6.015, de 31 de dezembro de 1973; e

c) na matrícula do lote ou da unidade autônoma, em vez do determinado nos itens anteriores, na hipótese de multiplicidade de proprietários, a advertência “proprietários indicados na matrícula de origem”, no campo destinado à indicação do proprietário.

Art. 16. Tendo havido demarcação urbanística, a cada uma das matrículas anteriores atingidas por efeito do projeto de regularização, aplicar-se-á, quando cabível, o disposto no inciso II do § 1º do art. 14 deste Provimento.

Parágrafo único. Para a averbação da demarcação urbanística, fica dispensada a descrição do remanescente para as matrículas ou transcrições cujas áreas sejam atingidas apenas parcialmente.

Art. 17. Em caso de impugnação do processo de averbamento da demarcação urbanística, o oficial de registro dos imóveis deverá proceder à tentativa de conciliação prevista no § 9º do art. 57 da Lei n. 11.977, de 7 de julho de 2009.

Art. 18. A verificação dos requisitos da legitimação de posse de que trata o § 1º do art. 59. da Lei n. 11.977, de 7 de julho de 2009, será feita pelo órgão público concedente.

Parágrafo único. Caso o título não faça referência à verificação desses requisitos, o oficial exigirá, para o registro, que o legitimado declare expressamente, por escrito com firma reconhecida, que:

I – não é concessionário, foreiro ou proprietário de outro imóvel urbano ou rural; e

II – não é beneficiário de legitimação de posse concedida anteriormente.

Art. 19. A conversão de legitimação de posse em propriedade será feita por meio de requerimento oficial de registro, atendidos os requisitos previstos no art. 60 da Lei n. 11.977, de 7 de julho de 2009.

Parágrafo único. As certidões previstas no inciso I do § 1º do artigo 60 da Lei n. 11.977, de 7 de julho de 2009, serão extraídas segundo buscas em nome do titular da legitimação de posse, original e atual, e dos eventuais proprietários da gleba, quando houver.

Art. 20. Se o legitimado obtiver, do proprietário da área, título hábil para aquisição do domínio, o registro será feito independentemente do prazo previsto no art. 60 da Lei n. 11.977, de 7 de julho de 2009.

Seção IV

Da Regularização Fundiária de Interesse Específico

Art. 21. As normas concernentes à regularização fundiária de interesse social aplicam-se, no que couber, à regularização fundiária de interesse específico, prevista no art. 47, VIII, da Lei n. 11.977, de 7 de julho de 2009.

Seção V

Da Regularização Fundiária de Áreas Parceladas

Antes da Vigência da Lei n. 6766/1979

Art. 22. Tratando-se de áreas parceladas antes da vigência da Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979, o registro da regularização fundiária será feito a requerimento do interessado, dirigido ao oficial de registro de imóveis e acompanhado dos seguintes documentos:

I – certidão da matrícula ou transcrição referente à gleba objeto de parcelamento;

II – planta e memorial descritivo do parcelamento objeto de regularização;

III – documento expedido pelo Poder Executivo municipal que ateste a conformidade legal do procedimento de regularização, observados os requisitos de implantação do parcelamento e de sua integração à cidade; e

IV – prova da responsabilidade técnica do profissional legalmente habilitado a que foi confiada a regularização.

Art. 23. Consideram-se irregulares as áreas parceladas antes da vigência da Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979, quando se verificar a falta de:

I – aprovação, após a promulgação de lei municipal que passou a exigi-la para projetos de parcelamento; ou

II – inscrição do loteamento no registro de imóveis, após a entrada em vigor do Decreto-Lei n. 58, de 10 de dezembro de 1937, quando obrigatória fosse essa inscrição, nos termos de seu art. 1º.

Art. 24. A comprovação da época da implantação do parcelamento poderá ser feita mediante a apresentação de:

I – planta, ainda que de origem particular, desde que apresentada e depositada em qualquer repartição pública, incluídas as arquivadas no Registro de Imóveis;

II – cadastramento municipal, lançamentos fiscais de época ou certidão emitida pela administração pública municipal;

III – fotos aéreas encomendadas pelos poderes públicos; ou

IV – compromissos de compra e venda em que a época da contratação possa ser comprovada.

Art. 25. Os registros necessários para a regularização fundiária na hipótese desta Seção poderão ser feitos por meio de planta aprovada, pelo Município, para essa finalidade específica ou em quaisquer dos programas de regularização fundiária anteriores à Lei n. 11.977, de 7 de julho de 2009.

Parágrafo único. A certidão municipal indicando que o parcelamento foi implantado antes de 19 de dezembro de 1979 e que está integrado e consolidado à cidade, com irreversibilidade de ocupação dispensará outras manifestações, licenças ou alvarás.

Art. 26. Tendo ocorrido destaques parciais por motivo de usucapião, ou de registro de quaisquer títulos, a matrícula a ser aberta abrangerá somente a parte a regularizar-se no momento.

1º Poderá ser aberta matrícula para toda a gleba, desde que a planta e o memorial indiquem quais os lotes que, por já terem registro próprio, ficam excluídos da regularização, devendo essa circunstância ser averbada na matrícula.

2º O requerente poderá, também, optar por fazer a regularização em etapas, ainda que lote a lote, arquivando-se os documentos ao proceder-se à primeira regularização, bastante mero requerimento quanto aos lotes seguintes.

Art. 27. Quando não for verificada irregularidade alguma das mencionadas no art. 22 deste Provimento, e faltar apenas a abertura de matrícula, o oficial de registro poderá abri-la com base em planta, memorial descritivo ou documento oficial que indique a posição do lote e da quadra, bem como suas medidas perimetrais.

Seção VI

Da Regularização Fundiária de Condomínios

Art. 28. Aberta a matrícula da área em que estiver construído o edifício, a instituição do condomínio será feita mediante requerimento acompanhado de planta aprovada, comprovação do término e regularidade da construção, memorial de instituição de condomínio e convenção aprovada na forma da lei, conforme o previsto no § 2º do art. 5º deste Provimento.

Parágrafo único. Aplicam-se, no que couber, os dispositivos referentes à regularização fundiária, especialmente quanto ao interesse social, à legitimação de posse, ao registro dos títulos e à conservação de legitimação de posse em propriedade.

Seção VII

Do registro de títulos de aquisição imobiliária

Art. 29. Com o registro do parcelamento do solo urbano, poderão ser registrados, para os fins dos arts. 26, § 6º, e 41 da Lei n. 6.766, de 19 de dezembro de 1979, os compromissos de compra ou reserva de lote devidamente quitados.

1º Presume-se a quitação com o comprovante do pagamento da última parcela do preço aquisitivo, nos termos do art. 322 do Código Civil, acompanhado de certidão forense de inexistência de ação de cobrança ou de rescisão contratual, bastando esta última se já decorrido o prazo de prescrição da pretensão ao recebimento das prestações.

2º Não havendo dúvida quanto à determinação e individuação do imóvel, o registro do título poderá ser feito ainda que não haja perfeita coincidência em sua descrição do imóvel com a do registro anterior.

3º Regularizado o parcelamento, se tiverem sido efetuados os depósitos de que trata o art. 38 da Lei n. 6.766, de 19 de dezembro de 1979, o juiz competente, ouvidos todos os interessados e o Ministério Público, determinará o levantamento a favor de quem de direito.

4º Em caso de impugnação que envolva matéria de alta indagação, as partes serão remetidas às vias ordinárias.

Seção VIII

Dos emolumentos e dos tributos

Art. 30. Não serão cobradas custas e emolumentos para os atos de registro decorrentes de regularização fundiária de interesse social a cargo da administração pública.

Art. 31. Devem ser realizados independentemente do recolhimento de custas e emolumentos:

I – o primeiro registro de direito real constituído em favor de beneficiário de regularização fundiária de interesse social em áreas urbanas;

II – a primeira averbação de construção residencial de até 70 m² (setenta metros quadrados) de edificação em áreas urbanas objeto de regularização fundiária de interesse social;

III – o registro de título de legitimação de posse, concedido pelo poder público, de que trata o art. 59 da Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, e de sua conversão em propriedade em imóvel.

Parágrafo único. O registro e a averbação de que tratam os incisos I, II e III independem da comprovação do pagamento de tributos, previdenciários inclusive.

Art. 32. A averbação da construção civil localizada em área objeto de regularização fundiária urbana de interesse social, na forma da Lei no 11.977/09, independe da apresentação da Certidão Negativa de Débito para com a Previdência Social, nos termos da alínea “e” do § 6º do art. 47 da Lei n. 8.212, de 24 de julho de 1991.

Art. 33. Na regularização fundiária urbana de interesse específico, exige-se a apresentação certidão negativa de débito para com a Previdência Social relativa à construção, ressalvados os casos de dispensa.

Parágrafo único. Independe de prazo de validade a certidão negativa de débitos emitida pela previdência social relativa à construção.

Seção IX

Disposição Final

Art. 34. Este Provimento entrará em vigor 60 (sessenta) dias depois de sua publicação.

Ministra NANCY ANDRIGHI

Corregedora Nacional de Justiça

Fonte: CGJ – IRIB | 19/03/2015.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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CSM/SP: Registro de imóveis – Arrolamento de bens – Formal de partilha – Qualificação registral que questiona a que título a viúva do de cujus deveria receber seu quinhão – Indagação que desborda dos limites da qualificação registral – impossibilidade de a via administrativa discutir o mérito da decisão judicial transitada em julgado – Recurso provido.

Postado em 20 de março de 2015 às 12:55.

Escrito por portaldori

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1025290-06.2014.8.26.0100

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 1025290-06.2014.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes ALESSANDRA MORTADA DE CASTRO, RICARDO CAMELLINI DE CASTRO e TÂNIA TOSCA SAMPAIO MORTADA, é apelado 14° OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “DERAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U.”, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 22 de janeiro de 2015.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n° 1025290-06.2014.8.26.0100

Apelante: Alessandra Mortada de Castro e outros

Apelado: 14° Oficial de Registro de Imóveis da Capital

Voto n° 34.131

Registro de imóveis – Arrolamento de bens – Formal de partilha – Qualificação registral que questiona a que título a viúva do de cujus deveria receber seu quinhão – Indagação que desborda dos limites da qualificação registral – impossibilidade de a via administrativa discutir o mérito da decisão judicial transitada em julgado – Recurso provido.

Trata-se de recurso de apelação interposto contra a sentença do MM. Juiz Corregedor Permanente do 14° Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital, que julgou procedente a dúvida suscitada e manteve a exigência decorrente do exame do formal de partilha apresentado, qual seja, de ser necessário inventariar e partilhar 50% dos imóveis matriculados sob os números 155.905, 158.502 e 158.494 à viúva na condição de herdeira e não de meeira, e de recolher o ITCMD, sob o fundamento de que a totalidade destes bens eram de propriedade do falecido, por ser casado sob o regime da separação total, e terem sido adquiridos antes do registro do pacto antenupcial n° 7.284, motivo pelo qual é inaplicável a Súmula n. 377 do Supremo Tribunal Federal, que trata dos aquestos.

Os apelantes afirmam que ao contrário do afirmado na sentença, os bens não foram adquiridos pelo falecido antes do registro do pacto antenupcial, e que houve invasão de competência, porque não pode o Oficial se imiscuir na decisão judicial transitada em julgado e que homologou a partilha na qual constou que 50% dos imóveis pertenciam à meeira. Dizem que o pacto antenupcial é nulo.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

Tramitou na 7º Vara da Família e Sucessões Central o arrolamento dos bens deixados por Nelson Mortada (autos n° 0042540-74.2011.8.26.0100).

Ao cabo do referido processo, o MM. Juiz homologou a partilha de bens, nos termos da qual os imóveis descritos nas matrículas n°s 158.494, 158.502 e 155.905, todos do 14° Registro de Imóveis, foram partilhados a Alessandra Mortada de Castro (herdeira) e Tânia Tosca Sampaio Mortada (meeira) na proporção de 50% para cada uma.

Apresentado o formal a registro, sobreveio a recusa do Oficial do 14° Registro de Imóveis, ao argumento de que a viúva Tânia Tosca Sampaio Mortada, porque casada no regime da separação convencional de bens, não poderia figurar como meeira no arrolamento de bens, mas sim como herdeira. Assim, seria necessário comprovar o recolhimento do ITCMD da parte herdada pela viúva.

Louvável embora o zelo do registrador, verifica-se que, no caso, desbordou ele de seu poder-dever de qualificação, na medida em que, na esfera administrativa, tentou reabrir discussão acerca do que já fora objeto de decisão judicial transitada em julgado.

Com efeito, se o Juízo da Família e das Sucessões partilhou à viúva, a título de meação, 50% (cinquenta por cento) dos imóveis descritos nas matrículas n°s 158.494, 158.502 e 155.905, todas do 14° Registro de Imóveis, e se essa decisão transitou em julgado, não cabe ao registrador, sobrepondo-se ao entendimento judicial, recusar o ingresso do título sob o fundamento de que deveria receber ela aludida fração como herdeira e não como meeira.

O mínimo que se deve presumir é que, se o juiz assim decidiu, é porque entendeu de forma contrária ao Oficial de Registro.

Assim, cabia ao registrador realizar o exame extrínseco do título e confrontá-lo aos princípios registrais e verificar se algum deles foi rompido. Ao questionar a que título à viúva deveria receber seu quinhão – herdeira ou meeira – ingressou no mérito e no acerto da sentença proferida no âmbito jurisdicional, o que se situa fora do alcance da qualificação registral por se tratar de elemento intrínseco do título. Assim não fosse, estar-se-ia permitindo que a via administrativa reformasse o mérito da jurisdicional.

Afrânio de Carvalho ensina:

Assim como a inscrição pode ter por base atos negociais e atos judiciais, o exame da legalidade aplica-se a uns e a outros. Está visto, porém, que, quando tiver por objeto atos judiciais, será muito mais limitado, cingindo-se à conexão dos respectivos dados com o registro e à formalização instrumental. Não compete ao registrador averiguar senão esses aspectos externos dos atos judiciais, sem entrar no mérito do assunto neles envolvido, pois, do contrário, sobreporia a sua autoridade à do Juiz” (Registro de Imóveis, Forense, 3ª ed., pág. 300).

No mesmo sentido, decisão da 1ª Vara de Registros Públicos, de lavra do MM. Juiz Narciso Orlandi Neto, quando se anotou:

Não compete ao Oficial discutir as questões decididas no processo de inventário, incluindo a obediência ou não às disposições do Código Civil, relativas à ordem da vocação hereditária (art° 1.603). No processo de dúvida, de natureza administrativa, tais questões também não podem ser discutidas. Apresentado o título, incumbe ao Oficial verificar a satisfação dos requisitos do registro, examinando os aspectos extrínsecos do título e a observância das regras existentes na Lei de Registros Públicos. Para usar as palavras do eminente Desembargador Adriano Marrey, ao relatar a Apelação Cível 87-0, de São Bernardo do Campo, “Não cabe ao Serventuário questionar ponto decidido pelo Juiz, mas lhe compete o exame do título à luz dos princípios normativos do Registro de Imóveis, um dos quais o da continuidade mencionada no art. 195 da Lei de Registros Públicos. Assim, não cabe ao Oficial exigir que este ou aquele seja excluído da partilha, assim como não pode exigir que outro seja nela incluído. Tais questões, presume-se, foram já examinadas no processo judicial de inventário.” (Processo n° 973/81)

Precedente antigo deste Conselho Superior da Magistratura já apontava neste sentido:

O estado de indivisão aberto com a morte de um dos cônjuges somente será solucionado com a decisão do juízo competente relativa à partilha, na qual se possa verificar quais os bens que a integraram e quais aqueles dela excluídos, questões de ordem fática e jurídica que somente podem ser resolvidas na via judicial, vedada qualquer análise probatória no campo administrativo. Essa decisão deverá, por fim, ingressar regularmente no fólio real, para que então sejam disponibilizados os imóveis, cabendo ao registrador apenas a regular qualificação do título para verificação do atendimento aos princípios registrários, sob o estrito ângulo da regularidade formal. Isso significa, em face da inviabilidade de que se venha a questionar, na via administrativa, matéria que envolve questão de mérito da decisão judicial precedente, que nos casos em que o bem objeto do ato de registro tenha sido excluído da partilha ou partilhado como próprio do autor da herança, deverá o registrador, quanto a este aspecto, apenas verificar se houve expressa referência ao imóvel e se no processo judicial houve a ciência ou participação do outro cônjuge ou de seus herdeiros, eventuais interessados no reconhecimento da comunhão de aqüestos. (Ap. Civ. n° 51.124.0/4-00, rel. Des. Nigro Conceição, j. 29.11.99)

Mais recentemente, em julgamento do qual participei, este Conselho, sob a relatoria do ilustre Desembargador que me antecedeu na Corregedoria, ratificou a impossibilidade de o registrador examinar o mérito da decisão judicial:

No caso em exame, o Oficial recusou o ingresso do formal de partilha, pois da análise do formal de partilha percebe-se que quando do óbito de Basílio Ferreira o interessado Basílio Ferreira Filho era casado pelo regime da comunhão universal de bens com Eliane Fernandes Ferreira. Por outro lado, quando do óbito de Antonia Madureira Ferreira, Basílio Ferreira Filho já era separado judicialmente. Portanto, o auto de partilha deve refletir as consequências patrimoniais decorrentes da Saisini relativamente ao estado civil do herdeiro (fls. 09).

A qualificação do Oficial de Registro de Imóveis, ao questionar o título judicial, ingressou no mérito e no acerto da r. sentença proferida no âmbito jurisdicional, o que se situa fora do alcance da qualificação registral por se tratar de elemento intrínseco do título. Assim não fosse, estar-se-ia permitindo que a via administrativa reformasse o mérito da jurisdicional. (Ap. Cível n° 0001717-77.2013.8.26.0071, Rel. José Renato Nalini).

Em caso de eventual desacerto da r. sentença proferida no âmbito jurisdicional, poderá o interessado (que aqui não se vislumbra quem possa ser) valer-se dos recursos e ações previstos no ordenamento jurídico. O que não se permite é que a qualificação registrária reveja o mérito da sentença judicial que já transitou em julgado.

Não se confunda o presente caso com aqueles em que o Oficial de Registro de Imóveis devolve o título por conter vício de ordem formal (extrínseca), e o MM. Juízo que o gerou, em sede jurisdicional e de forma específica, examina e afasta a exigência que era pertinente porquanto restrita aos aspectos formais do título judicial.

Aqui, diferentemente, a qualificação do Oficial recaiu sobre o mérito do título judicial, questionando a que título a viúva deveria receber seu quinhão, o que lhe é defeso, por se tratar de elemento intrínseco do título que lhe foi apresentado.

Assim, a recusa do Oficial de Registro de Imóveis deve ser afastada porque o título encontra-se formalmente em ordem, inexistindo inclusive desacerto tributário conforme homologação judicial de aceite pela Fazenda às fls. 133/134.

Isto posto, dou provimento ao recurso.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Fonte: DJE – SP | 17.03.2015.

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CSM/SP: Registro de imóveis – Dúvida – Irresignação parcial – Complementação no curso do procedimento – Inaplicabilidade do item 41.1.2 do capítulo XX das NSCGJ – Objeto da dissensão que era claro – Dúvida prejudicada – Recurso não conhecido.

Postado em 20 de março de 2015 às 12:51.

Escrito por portaldori

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 9000007-97.2013.8.26.0577

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 9000007-97.2013.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que é apelante MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A., é apelado 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “NÃO CONHECERAM DO RECURSO, V.U. DECLARARÁ VOTO CONVERGENTE O DESEMBARGADOR ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO.”, de conformidade com o voto do(a) Relator(a) , que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 2 7 de janeiro de 2015.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n° 9000007-97.2013.8.26.0577

Apelante: MRV Engenharia e Participações S/A.

Apelado: 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de São José dos Campos.

VOTO N° 34.130

Registro de imóveis – Dúvida – Irresignação parcial – Complementação no curso do procedimento – Inaplicabilidade do item 41.1.2 do capítulo XX das NSCGJ – Objeto da dissensão que era claro – Dúvida prejudicada – Recurso não conhecido.

Cuida-se de apelação interposta contra a decisão de fls. 137 que julgou prejudicada a dúvida suscitada pelo 1º Oficial de Registro de Imóveis de São José dos Campos, pois o inconformismo da parte foi apenas parcial.

Alega a recorrente, em suma, que em sua impugnação à dúvida atacou todas as exigências formuladas, o que seria permitido pelo item 30.1.2 do Capítulo XX das NSCGJ (atualmente item 41.1.2). Reitera, no mais, os argumentos afastando cada uma das exigências feitas pelo Oficial (fls. 153/161).

A Procuradoria Geral de Justiça opina pela nulidade da sentença por falta de fundamentação e, subsidiariamente, pelo não provimento do recurso (fls. 172/176).

É o relatório.

Não é caso de nulidade da sentença, pois embora sucinta, dela se extrai de forma suficiente o entendimento utilizado para julgar prejudicada a dúvida.

A nota de devolução listou as seguintes exigências a serem cumpridas pela parte interessada no registro, a MRV: necessidade de escritura pública para a formalização da permuta, em obediência ao art. 108 do Código Civil; inexistência de registro da incorporação/especificação do condomínio cujas unidades autônomas estão sendo permutadas; necessidade de correta descrição do imóvel, por conta do princípio da especialidade objetiva; necessidade de reconhecimento das firmas dos subscritores do título; apresentação das guias de recolhimento do ITBI e do laudêmio (fls. 33/36).

A MRV, então, requereu ao Oficial a suscitação de dúvida, alegando que seria possível o registro do instrumento particular de promessa de permuta, independentemente de escritura, e que a incorporação imobiliária referente às unidades autônomas permutadas poderia ser registrada posteriormente. Além disso, afirmou expressamente que providenciaria as demais exigências (fls. 38/42).

Após a suscitação da dúvida pelo Oficial, na qual se mencionou que a irresignação foi apenas parcial, a MRV ofertou impugnação invocando o item 30.1.2 do Capítulo XX das NSCGJ (atual 41.1.2), mostrando inconformismo com todas as exigências da nota (fls. 95/100).

O referido item das Normas de Serviço assim estabelece:

No caso de irresignação parcial contra as exigências, o procedimento deverá ser convertido em diligência, ouvindo-se, no prazo igual e sucessivo de 10 (dez) dias, o Oficial do Registro de Imóveis e o suscitante, para que seja definido o objeto da dissensão, vedado o cumprimento de exigências durante o procedimento. Não havendo manifestação do requerente, o procedimento será arquivado, cancelada a prenotação do título, se houver (negritei).

A intenção do dispositivo é a de possibilitar a definição do objeto da dissensão, caso não tenha ficado claro. Não é a de permitir que a parte que indubitavelmente se irresignou apenas parcialmente, e concordou expressamente com as outras exigências, reconsidere sua posição apenas para que o conhecimento da dúvida não fique prejudicado.

Note-se, nesse aspecto, que o item 41.1.2 é subitem do 41.1, o qual trata da dúvida inversa, que é suscitada diretamente pela parte. Nesse caso, portanto, permite-se que antes da eventual extinção em razão da irresignação não se referir à totalidade da nota de devolução, o Oficial seja ouvido. Ele poderá reconsiderar, por exemplo, alguma exigência não impugnada ou mesmo informar o cumprimento dela antes da interposição da dúvida inversa pela parte.

No caso dos autos, a MRV expressamente afirmou, ao pedir a suscitação da dúvida pelo Oficial, que providenciaria o cumprimento das demais exigências (fls. 41/42). Logo, o objeto da dissensão era claro. O dispositivo não se presta a permitir que a parte impugne exigências com as quais ela expressamente concordou ao pedir a suscitação da dúvida.

A dúvida, portanto, está prejudicada.

Contudo, ainda que não estivesse, no mérito o recurso seria improcedente.

O título apresentado a registro foi um instrumento denominado “Contrato Particular de Permuta com Torna e Incorporação Imobiliária”. Não foi redigido como contrato preliminar, como promessa de permuta. Na cláusula 3.1, por exemplo, consta a transferência do domínio do imóvel para a MRV (“A PRIMEIRA PERMUTANTE, por força deste instrumento e na melhor forma de direitos, transfere para o domínio e posse da SEGUNDA PERMUTANTE o imóvel”). Na cláusula 3.2 consta a obrigação da MRV de entregar cem unidades para a KDB Fiação Ltda.

Como observado pela Douta Procuradora de Justiça, no instrumento levado a registro “a obrigação das partes contratantes não é um fazer, consistente em consentir a realização de contrato futuro, mas um dar, ou seja, a entrega das cem unidades habitacionais” (fl. 174).

Assim, a escritura era exigível, conforme art. 108 do Código Civil.

Não fosse isso, o art. 32 da Lei 4.591/64 estabelece que o incorporador somente poderá negociar sobre as unidades autônomas após ter arquivado no Registro de Imóveis competente os documentes referentes ao registro da incorporação.

Portanto, correta a exigência do Oficial também nesse sentido.

Com relação à violação ao princípio da especialidade, verifica-se que a descrição do imóvel constante da matrícula difere daquela constante do título cujo registro foi obstado. Na matrícula consta que, do ponto 16A do imóvel, ele “deflete à esquerda e passa a confrontar com a divisa da área 1 de propriedade da KDB Fiação Ltda.”. No título, consta que do mesmo ponto o imóvel “deflete à esquerda e passa a confrontar com a divisa da área 4 de propriedade da KDB Fiação Ltda.” (fls. 11 e 29 verso).

Além disso, há diferença também na descrição que o título faz a partir do ponto 48 do imóvel, que “passa a confrontar a linha divisória de parte do lote da Quadra 61″, enquanto que na matrícula consta que o imóvel “passa a confrontar a linha divisória do lote 1 da Quadra 61″ (negritei).

Ante o exposto, e com as observações supra, não conheço do recurso.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n° 9000007-97.2013.8.26.0577

Apelante: MRV Engenharia e Participações S. A.

Apelado: 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da comarca de São José dos Campos

DECLARAÇÃO DE VOTO CONVERGENTE

VOTO N. 29.750

1. MRV Engenharia e Participações S. A. interpôs apelação contra a sentença que deu por prejudicada a dúvida suscitada pelo 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da comarca de São José dos Campos. Segundo essa decisão, o inconformismo da parte foi apenas parcial, de modo que a dúvida não pode ser conhecida.

2. Respeitável é o entendimento do eminente Desembargador Relator ao dar por prejudicada a dúvida. Isto porque, a apelante de fato só impugnara algumas das exigências feitas pelo ofício de registro de imóveis.

No entanto, diverge-se quanto à apresentação de solução que, em tese, deveria dar-se ao caso, na hipótese de conhecimento do recurso.

Em primeiro lugar, este Conselho só há de conhecer do mérito, se antes não conhecer de preliminar que com ele seja incompatível (CPC/1973, art. 560, caput). Disso se conclui que, se houver (como in casu houve) preliminar que impeça o exame do mérito, sobre ele não cabe pronunciamento. Há de ser entregue a prestação jurisdicional, e não mais que isso. Como diz Pontes de Miranda (Comentários ao Código de Processo Civil, Rio de Janeiro: Forense, 1975, tomo VIII, p. 266):

Se a decisão na preliminar processual ou na questão prejudicial elimina o julgamento do mérito, claro que não mais se prossegue; julgado está o feito; a decisão, por si só, é terminativa.

Como se sabe, as decisões deste Conselho gozam de inegável prestígio e (como salienta o Desembargador Relator), servem de orientação para registradores, tabeliães, juízes e partes. Justamente por isso é que os acórdãos devem contar o que a lei efetivamente permite que seja objeto do julgamento de todos os integrantes do Conselho. No caso de dúvida prejudicada, esse objeto, como se disse, restringe-se à matéria preliminar; logo, a nenhum integrante do colegiado é permitido valer-se da ocasião para inserir e fazer prevalecer a sua opinião sobre a matéria de fundo, sem que esta, contudo, pudesse ter sido legalmente examinada, discutida e votada por todos os integrantes do Conselho. Ademais, a propositura de medidas convenientes ao aprimoramento dos serviços das delegações notariais e de registro e estabelecer a respectiva orientação superior é tarefa do Corregedor Geral da Justiça (Regimento Interno, art. 28, XVIII e XXXI), mas não do Conselho Superior da Magistratura, que, em matéria notarial e registral é chamado a decidir processos (Regimento Interno, art. 16, IV).

Em segundo lugar, é entendimento consolidado que o Poder Judiciário – mesmo no exercício de função administrativa, como seja a corregedoria dos serviços extrajudiciais – não é órgão consultivo, e que as consultas só muito excepcionalmente se devem admitir, em hipóteses de extrema relevância:

Ora, por tudo isso se evidencia a completa carência de interesse e legitimação para o reclamo assim tão singularmente agitado, por quem, não dispondo, ainda, da titularidade do domínio (condomínio), não poderia alegar lesão ou ameaça de lesão, por parte da administração, a um direito seu, que sequer existe. O pedido, na verdade, traduziria inconcebível e descabida consulta dirigida ao Judiciário, ainda que na sua função atípica de agente administrativo, sobre interpretação e aplicação, em tese, das leis e regulamentos. Nesse sentido, é da melhor doutrina que a “reclamação administrativa é a oposição expressa a atos da Administração, que afetem direitos ou interesses legítimos dos administrados. O direito de reclamar é amplo, e se estende a toda pessoa física ou jurídica que se sentir lesada ou ameaçada de lesão pessoal ou patrimonial por atos ou fatos administrativos” (Hely Lopes Meirelles, Direito Administrativo Brasileiro, 3ª ed., Revista dos Tribunais, p. 617 e Caio Tácito, Direito Administrativo, 1975, Saraiva, p. 29), pressupostos esses que, absolutamente ausentes na hipótese, inviabilizam, por completo, a postulação inicial. (Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, Proc. 53/1982, parecer do juiz José Roberto Bedran, 22.7.1982, g. n.)

A E. Corregedoria Geral da Justiça, em regra, e conforme pacífica orientação, não conhece de consultas, cujo exame, portanto, excepcional, fica condicionado à peculiaridade do assunto, sua relevância e o interesse de âmbito geral da matéria questionada. (Corregedoria Geral da Justiça, Proc. CG 10.715/2012, Des. José Renato Nalini, j. 18.12.2013).

Como é sabido, não cabe a este Juízo responder a consultas formuladas pelo interessado, pois a sua função primordial é solucionar conflitos e não figurar como consultor jurídico. Além disso, como bem observou a Douta Promotora: “Conforme já decidiu a E. Corregedoria Geral da Justiça, em parecer exarado pelo então Juiz Auxiliar da Corregedoria, Dr. Hélio Lobo Júnior, no procedimento n° 27.435/88 (02/89): “…é inconcebível e descabida consulta dirigida ao Judiciário, ainda que na sua função atípica de agente administrativo, sobre interpretação e aplicação, em tese, das leis e regulamentos (cf. ementa 10.2, das Decisões Administrativas da Corregedoria Geral da Justiça – Ed. RT, 1981/1982, p. 24). Neste mesmo sentido, manifestou-se o Dr. Aroldo Mendes Viotti, D. Juiz Auxiliar da Corregedoria, em parecer proferido nos autos do procedimento n° 113/90 (567/90), onde consta: “O comando emergente do dispositivo da r. sentença não pode – por isso – prevalecer, porquanto não é dado ao Juízo Corregedor Permanente emitir declaração positiva ou negativa de registro de título no Ofício Predial sem regular instauração de procedimento de dúvida, e sem que, consoante o devido procedimento de lei, se materialize o dissenso entre particular e registrador acerca daquele ato de registro. A atuação do Juízo da dúvida dirige-se tão-somente à revisão da atividade do registrador, devolvendo-se-lhe a tarefa de qualificação a este cabente em primeiro momento: não pode o Juízo administrativo, porém, substituir-se ao Oficial nessa primeira atividade, isto é, apreciar a registrabilidade de titulo sem que o responsável pelo Cartório Predial, em momento anterior, o faça. Por incômodo ou intrincado que se revele o ônus de qualificação dos títulos, dele deverá se desincumbir o Serventuário, nada justificando busque transferi-lo a terceiros. Também se presume detenha o titular da Serventia Imobiliária capacitação técnica não apenas para operacionalizar os comandos legais que disciplinam a questão da preferência a registro de títulos constitutivos de direitos reais reciprocamente contraditórios, como, igualmente, para conhecer os efeitos jurídicos que possam advir das medidas previstas nos arts. 867 e ss. (Seção X, Livro III) do CPC. Por isso, não cabia ao Juízo Corregedor fornecer resposta à consulta do Serventuário. Também não lhe era dado determinar registro de títulos à margem do procedimento legal, e sem que o registrador se houvesse previamente desincumbido de seu ônus de emitir juízo conclusivo a respeito de sua registrabilidade”. (Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo, autos 1023331-97.2014.8.26.0100, Juíza Tânia Mara Ahualli, j. 16.05.2014)

3. Ante o exposto, não conheço do recurso de apelação.

ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO

Presidente da Seção de Direito Privado

Fonte: DJE – SP | 17.03.2015.

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