Iniciativa atendeu a pedido da ministra Nancy Andrighi de dar à atividade extrajudicial a mesma atenção que é dada ao serviço judicial

No último dia 24 de fevereiro, ocorreu, em São Paulo, o encontro “Desafios para implementação dos Instrumentos Urbanísticos: o Registro Público e o PEUC”, no auditório da Fundação Getúlio Vargas (FGV – Direito).

O Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsórios (PEUC), visa exigir dos proprietários de imóveis urbanos, com pouca utilização, que deem às propriedades uma função social, o que está previsto na Constituição Federal (§ 4º do art. 182 da Carta) e no próprio Estatuto da Cidade (art. 5º e seguintes da Lei 10.257/2001). A iniciativa é da FGV-SP, Academia Paulista de Direito Registral – APDR e Prefeituras Municipais de São Paulo e São Bernardo do Campo.

O debate foi conduzido pelo pesquisador do Centro de Pesquisas Jurídicas Aplicadas (CPJA) da FGV Direito-SP, Thiago dos Santos Acca. Também estavam presentes representando o Instituto Brasileiro de Direito Urbanístico (IBDU), Henrique Frota e Patrícia Cardoso; a diretora do Arq.Futuro, Laura Greenhalgh; a Registradora de Imóveis de Minas Gerais, Janice Monteiro; o representante da RZ Soluções Fundiárias, Rafael Zanola; a diretora de Planejamento Urbano da Prefeitura Municipal de São Bernardo do Campo, Claudia Virgínia Cabral de Souza; o desembargador do TJSP, Luís Paulo Aliende Ribeiro; o diretor do Departamento de Controle da Função Social da Propriedade da Prefeitura de São Paulo, Fernando Guilherme Bruno Filho; e o Registrador do 5º Cartório de Registro de Imóveis e diretor de Assuntos Internacionais da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo – ARISP, Sérgio Jacomino.

Thiago dos Santos Acca fez um balanço positivo da primeira reunião, que saiu das discussões via e-mail e se concretizou entre diversos especialistas.

“O principal objetivo é destrinchar diferentes assuntos técnicos para que os problemas tomem formas e soluções. Existem problemáticas ocorridas no dia a dia a serem solucionadas, como por exemplo, os municípios terem que notificar o proprietário que o mesmo não está dando o uso adequado ao imóvel. Como essa notificação deve ser feita? Quem deve, exatamente, ser notificado? Como se averba? Quais os limites do registrador? Todos os fatores indagados são perguntas que nas próximas reuniões possam ser debatidas e solucionadas”,afirma Acca.

Já Fernando Guilherme Bruno Filho visa uma modificação de ideias e sugestões favoráveis entre a administração pública e os registradores.

“Ficou patente que em duas horas de conversa pôde-se ver mais identidade e concordância entre a administração pública e os registradores do que divergência. O encontro proporcionou uma esperança para os próximos debates. Além de estimulado, a Academia se interessou pelos aspectos discutidos e argumentados. Os pesquisadores do CPJA compreendem a relevância social, econômica e jurídica do registro; e também as importantes relações entre administração pública e as entidades registrais”.

O desembargador Luís Paulo Aliende Ribeiro, representando a classe jurídica, falou sobre a satisfação em participar do debate, ressaltando que as propostas têm que ser colocadas em prática.

“Um encontro com a formatação utilizada é para que se venha ter em data próxima um efeito prático e muito eficaz. Estou muito agradecido em ter participado de questões tão significativas”.

Sérgio Jacomino participou dos debates e concedeu uma entrevista exclusiva ao Portal iRegistradores. O oficial explicou os principais pontos da reunião, além de apresentar sua visão como Registrador sobre a matéria.

Segundo Jacomino o encontro foi muito positivo. “Apreciamos documentos preliminares que expressavam o ponto de vista de cada segmento representado no evento – registradores, advogados, acadêmicos, administradores públicos municipais. Como na famosa metáfora dervische do Elefante de Ghor. Cada qual toca uma parte do animal de olhos vendados e procura descrevê-lo como um todo. Cada um dos participantes tem uma visão parcial do problema e o nosso desafio, foi tentar conciliar as visões parcelares em busca de uma síntese que possa servir de base para a execução e efetividade das políticas públicas servindo-se do regime da publicidade registral para difusão dos direitos e deveres do proprietário urbano. Nesse sentido, o encontro foi muito bom”, disse.

Ao ser questionado sobre o ponto de vista do Registro de Imóveis, Jacomino diz que “não foram apresentadas novidades, propriamente. Afinal, o Estatuto da Cidade está em vigor desde 2001 e os instrumentos jurídicos ali previstos foram objeto de muitos estudos já publicados. Todavia, a execução das políticas públicas relacionadas com a gestão urbanística das cidades leva um certo tempo para se consumar. No caso da cidade de São Paulo, por exemplo, a lei municipal que trata dos instrumentos indutores da função social da propriedade é de 2014 (Lei 16.050). Cumprindo o Estatuto da Cidade, as áreas do município que poderão sofrer a intervenção pública com a aplicação dos mecanismos sancionatórios, no caso da cidade de São Paulo, que conta com o Plano Diretor aprovado, deu-se início às notificações que agora chegam aos cartórios para a averbação. Essas inscrições vêm previstas no n. 18, inc. II, do art. 167 da Lei de Registros Públicos. A novidade se acha na definição de como se deverá proceder a esta averbação”.

O Oficial do 5º Cartório de Registro de Imóveis apresentou um estudo preliminar do assunto, desenvolvido em parceria com o des. Luís Paulo Aliende Ribeiro.Jacomino afirma que já vem debatendo o assunto com juristas sobre osproblemas que os cartórios poderão enfrentar com os pedidos que serão feitos pelas prefeituras. “Aproveitando o fato de que o desembargador é doutor em direito público e demonstra grande desenvoltura na matéria. De minha parte, cingi-me, basicamente, a estudar o fenômeno da publicidade registral visto, especialmente, da perspectiva dos seus efeitos. Dentre as espécies estudadas pela doutrina, entendemos que a publicidade decorrente da averbação da notificação é de mera notícia simples, como qualifica o jurista espanhol Rafael Arnaiz Eguren. Nesta especial circunstância, a situação jurídica que exsurge da matrícula, vista de uma perspectiva jurídico-privada, não se modifica. O proprietário continua sendo proprietário, os direitos de garantia mantêm-se eficazes, os direitos reais de uso e gozo não são atingidos. O que muda é a situação de sujeição do proprietário aos deveres legais impostos pelos instrumentos que poderão redundar, como sanção, na perda da propriedade pela desapropriação. Mas as questões envolvidas na matéria são muito complexas e a nossa ideia é seguir debatendo”.

O Registrador diz que “em linhas muito gerais, a complexidade se concentra na atuação da administração pública para levar a cabo a notificação que dá início à contagem dos prazos legais para se compelir o proprietário a dar uma destinação (função social) à sua propriedade. A Constituição fala em notificação dos “proprietários” (§ 4º do art. 182) – no que foi seguida pelo Estatuto da Cidade (§ 2º do art. 5º). Mas nos deparamos com tantas situações em que a titularidade dos imóveis se expressa por meio de situações jurídicas complexas – como nos casos de alienação fiduciária, das promessas de compra e venda, na cessão desses direitos, etc. Todos são titulares de ‘direitos reais de aquisição’ e, teoricamente, poderiam ser compelidos a dar a destinação prevista na norma. Isso sem falar nas hipóteses de aquisição da propriedade ex legge. Nos casos de usucapião, sucessão hereditária etc. os proprietários não são revelados pelo Registro de Imóveis e nem por isso deixam de ser ‘proprietários’…”, defende.

Ao ser questionado sobre o fato da lei ser falha em não prever todas essas hipóteses, Jacomino argumenta que chegou a conclusão debatendo com representantes da Prefeitura – especialmente com Fernando Guilherme Bruno Filho.“Percebi que a lei foi sábia. É possível construir o seguinte cenário no qual a administração pública pode atuar: (a) de acordo com a Constituição Federal e o Estatuto da Cidade devem ser notificados os ‘proprietários’; (b) proprietário, por presunção legal, é todo aquele que figura no Registro como tal, eis que, enquanto não se registrar o título translativo, ‘o alienante continua a ser havido como dono do imóvel’. (§ 1º do art. 1.245 do CC); (c) É o registro que gera a eficácia do domínio e o faz cognoscível por todos os cidadãos da pólis (pela publicidade registral) e a inscrição é obrigatória (art. 169 da LRP). (d) pela regra da inoponibilidade dos fatos não inscritos (que decorre do princípio de legitimação registral) uma vez consumada a notificação dirigida ao proprietário tabular, grande parte dos problemas serão superados, já que os direitos não inscritos não podem ser opostos a terceiros, nem, tampouco, à pretensão da administração”.

Segundo Jacomino a expectativa do próximo encontro, já com propostas recebidas de antemão, os temas futuros serão apresentados como sugestões concretas e perguntas objetivas.

Fonte: iRegistradores | 26/02/2015.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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No dia 24 de fevereiro de 2015, ocorreu, em São Paulo, o encontro “Desafios para implementação dos Instrumentos Urbanísticos: o Registro Público e o PEUC”, no auditório da Fundação Getúlio Vargas (FGV – Direito), em São Paulo.

O Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsórios (PEUC), visa a compelir os proprietários de imóveis urbanos a consagrar a função social da propriedade com o instrumento previsto na Constituição Federal (§ 4º do art. 182 da Carta) e no próprio Estatuto da Cidade (art. 5º e seguintes da Lei 10.257/2001).

A iniciativa é da FGV-SP, Academia Paulista de Direito Registral – APDR e Prefeituras Municipais de São Paulo e São Bernardo do Campo.

O debate foi conduzido pelo pesquisador do Centro de Pesquisas Jurídicas Aplicadas (CPJA) da FGV Direito-SP, Thiago dos Santos Acca. Também participaram os representantes do Instituto Brasileiro de Direito Urbanístico (IBDU), Henrique Frota e Patrícia Cardoso; a diretora do Arq.Futuro, Laura Greenhalgh; a Registradora de Imóveis de Minas Gerais, Janice Monteiro; o representante da RZ Soluções Fundiárias, Rafael Zanola; a diretora de Planejamento Urbano da Prefeitura Municipal de São Bernardo do Campo, Claudia Virgínia Cabral de Souza; o desembargador do TJSP, Luís Paulo Aliende Ribeiro; o diretor do Departamento de Controle da Função Social da Propriedade da Prefeitura de São Paulo, Fernando Guilherme Bruno Filho e o Registrador do 5º Cartório de Registro de Imóveis e diretor de Assuntos Internacionais da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo – ARISP, Sérgio Jacomino.

Tendo participado dos debates, concedi entrevista exclusiva ao PortaliRegistradores que a publicou em parte. Reproduzo a íntegra da entrevista abaixo.

Registradores: O Sr. poderia nos falar sobre o que é o “PEUC” que tanto se debateu no evento?

SJ – PEUC é simplesmente “parcelamento, edificação e utilização compulsórios”, instrumento previsto na Constituição Federal (§ 4º do art. 182) e no próprio Estatuto da Cidade (art. 5º e seguintes da Lei 10.257/2001). Na verdade, o que se debateu intensamente na mesa-redonda​, coordenada pelo jurista e pesquisador Dr. Thiago dos Santos Acca,​ foi a disposição legal de que a notificação, prevista no Estatuto da Cidade, deve ser objeto de averbação no Registro de Imóveis competente para produzir o fenômeno da publicidade de situações jurídico-urbanísticas. (§ 2º do art. 5º do Estatuto da Cidade).

2) Na sua opinião, a mesa-redonda foi produtiva?

Neste primeiro encontro, apreciamos documentos preliminares que expressavam o ponto de vista de cada segmento representado no evento – registradores, juízes, advogados, acadêmicos, administradores públicos municipais. Como na famosa metáfora ​​dervische do Elefante de Ghor, cada qual, de olhos vendados, tocou uma parte do animal e agora procura descrevê-lo como um todo. Cada um dos participantes tem uma visão parcial do problema e o nosso desafio, no dia de ontem, foi exatamente tentar conciliar as visões parcelares de cada um em busca de uma síntese que possa servir de base para a execução e efetividade das políticas públicas, servindo-se do regime da publicidade registral. Nesse sentido, penso que o encontro foi muito bom.

3) Do ponto de vista do Registro de Imóveis, há novidades?

Novidades, propriamente, não. Afinal, o Estatuto da Cidade está em vigor desde 2001 e os instrumentos jurídicos, ali previstos, foram objeto de muitos estudos já publicados. Todavia, a execução das políticas públicas relacionadas com a gestão urbanística das cidades leva um certo tempo para se consumar. No caso da cidade de São Paulo, por exemplo, a lei municipal que trata dos instrumentos indutores da função social da propriedade é de 2014 (Lei 16.050). Cumprindo o Estatuto da Cidade, as áreas urbanas da cidade que poderão sofrer a intervenção pública, com a aplicação progressiva dos mecanismos sancionatórios, já figuram no Plano Diretor e em “lei específica”, dando-se​ início às notificações que agora chegam aos cartórios para a averbação​. Essas inscrições estão prevista​s​ no n. 18, inciso II​​, do art. 167 da Lei de Registros Públicos. A novidade está no modo de se proceder ​a ​esta averbação.

4) O Sr. apresentou um estudo preliminar do assunto que fez em parceria com o des. Luís Paulo Aliende Ribeiro. Pode nos falar um pouco sobre as conclusões?

Venho debatendo com o des. Aliende Ribeiro os problemas que os cartórios poderão enfrentar com os pedidos que começam a ser feitos pelas prefeituras municipais, aproveitando o fato de que o desembargador é doutor em direito público, foi juiz da vara da fazenda pública e demonstra ​domínio na matéria. De minha parte, cingi-me, basicamente, a estudar o fenômeno da publicidade registral visto, especialmente, da perspectiva dos seus efeitos. Dentre as espécies estudadas até aqui pela doutrina, temos entendido que a publicidade registral, decorrente da averbação da notificação, é de mera notícia simples, como a qualifica o jurista espanhol Rafael Arnaiz Eguren. Embora, no caso do direito brasileiro, especialmente depois do advento da Lei 13.097/2015, tenhamos um cenário um tanto distinto que está a merecer um aprofundamento. Importante destacar, de qualquer modo, que a situação jurídica, que exsurge da matrícula, vista de uma perspectiva jurídico-privada, não se modifica. O proprietário continua sendo proprietário, os direitos de garantia mantêm-se eficazes, os direitos reais de uso e gozo não são atingidos. O que muda é a situação de sujeição do proprietário aos deveres legais impostos pelos instrumentos que poderão redundar, como sanção, na perda da propriedade pela desapropriação. As questões envolvidas na matéria são complexas e a nossa ideia ​é​ seguir debatendo.

5) O Sr. diz​ que o ato é de simples averbação… Onde se acha a complexidade?

Em linhas muito gerais, a complexidade se concentra na atuação da Administração Pública para levar a cabo a notificação que dá início à contagem dos prazos legais para se compelir o proprietário a dar ​uma destinação ao imóvel urbano com o fim de se cumprir a função social​. A Constituição fala em notificação dos “proprietários” (§ 4º do art. 182) – no que foi secundada pelo Estatuto da cidade (§ 2º do art. 5º). Mas nos deparamos com tantas situações em que a titularidade dos imóveis expressa situações jurídicas complexas – como nos casos de alienação fiduciária, das promessas de compra e venda, na cessão desses direitos, etc. Todos são titulares de “direitos reais de aquisição” e, teoricamente, poderiam ser compelidos a dar a destinação prevista na norma. Isso sem falar nas hipóteses de aquisição da propriedade ex legge. Nos casos de usucapião, sucessão hereditária etc. os proprietários não são revelados pelo Registro de Imóveis e nem por isso deixam de ser “proprietários”…

6) O Sr. sugere que a lei foi defectiva em não prever claramente todas essas hipóteses?

Não. ​Cheguei a esta conclusão debatendo com o pessoal da Prefeitura – especialmente com o Dr. ​Fernando Guilherme Bruno Filho, que nos deu um testemunho pessoal das discussões que cercaram a tramitação do projeto de lei que redundou no Estatuto da Cidade. ​Percebi que a lei foi sábia. É possível construir o seguinte cenário, no qual a administração pública pode atuar: (a) devem ser notificados os “proprietários”, de acordo com a Constituição Federal e o Estatuto da Cidade; (b) “proprietário”, por presunção legal, é todo aquele que figura no Registro como tal, eis que, enquanto não se registrar o título translativo, “o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”. (§ 1º do art. 1.245 do CC); (c) ​É o registro que gera a eficácia do domínio e faz cognoscível tal situação jurídica a todos os cidadãos da pólis (pela publicidade registral). A inscrição ​é obrigatória​ (art. 169 da LRP); (d) pela regra da inoponibilidade dos fatos não inscritos (que decorre do princípio de legitimação registral) uma vez consumada a notificação dirigida ao proprietário tabular, grande parte dos problemas ​restam superados, já que os direitos não inscritos não podem ser opostos a terceiros, nem, tampouco, à própria Administração. Afinal, a presunção iuris tantum do registro vale para todos.

7) Aliás, o princípio da legitimação e a regra da inoponibilidade de fatos não inscritos foram recentemente confirmados pela Lei 13.097, de 19 de janeiro de 2015, não é certo?

Sim, muito bem lembrado. A regra, vale enfatizar, visa a tutelar o tráfico jurídico-imobiliário protegendo atos e negócios jurídicos de direito privado. Analisemos a redação, a meu ver rocambolesca, do art. 54 da dita lei. O seu inciso III trata da hipótese de “averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei“. Não ocorrendo a inscrição dos títulos respectivos, os direitos não poderão ser opostos ​a​os titulares que diligenciaram a inscrição. Trata-se de típica inoponibilidade dos fatos não inscritos. Mas, no contexto de nossas discussões, calha uma reflexão aprofundada, tendo em vista que não estamos diante de uma situação típica de direito privado. Temos entendido que a propriedade urbana, quando cumpre sua função social, não é limitada, nem o exercício do direito restringido por atos administrativos, como não cansava de enfatizar o querido professor Edésio Fernandes. Pergunta-se: será possível aproveitar o inciso III do art. 54 da Lei 13.097/2015 para colher a hipótese da notificação, acomodando-a sob a expressão “ônus previstos em lei”?

8) De fato, a locução “ônus” é ambígua…

Exatamente. Devoto-me à tarefa de definir a natureza jurídica da chamada “obrigação” prevista no EC e na própria CF. Alguns autores a qualificam comoobrigação de fazer, outros, obrigação propter rem. Como querem outros, mera obrigação real, ônus, gravames… enfim, avultam tantas as expressões, algumas atécnicas e que têm feito fortuna nesta época de barbarismo e marketingjurídico, que é preciso distinguir as hipóteses nesta selva semântica. Dependendo do que seja a figura legal, podem-se extrair consequências jurídicas. No fundo, buscamos meios para facilitar e favorecer as inscrições de mera notícia.

9) Afinal, o Sr. pensa que esta figura legal seja o quê?

Particularmente, inclino-me à hipótese de que estejamos diante de mero dever legal, e nisto acho-me inteiramente concorde com o pensamento do magistrado e publicista Aliende Ribeiro. Para ele, se bem interpreto seu pensamento, há uma presunção legal de ciência do conteúdo da lei a partir de sua publicação e vigência, independentemente de quaisquer atos no registro imobiliário. Para o desembargador, a publicidade legal será o bastante e a registral terá o caráter de mera notícia. Mas o assunto merece ser agitado. Calham algumas perguntas: a não averbação da notificação – embora esta tenha sido consumada no bojo do processo administrativo – livra o proprietário da dita “obrigação”? E a seus sucessores? A plena eficácia da “obrigação” decorrerá do fato da notificação ou da publicidade registral?

10) Pelo visto há problemas teóricos e práticos que ainda não foram superados… Quais são os próximos passos?

Até aqui temos entendido que, mesmo não averbada a notificação consumada, havendo alienação do imóvel, o adquirente se sujeitará às obrigações que decorrem, afinal, da própria lei. Mas, é possível questionar: o adquirente não poderá alegar ignorância e furtar-se à obrigação, já que realizou a transação com base no que consta do Registro ​nas hipóteses em que, ele próprio, não foi notificado? É preciso refletir com calma e é justamente isso que estamos fazendo. O art. 6º do EC reza que a “transmissão do imóvel, por ato inter vivos ou causa mortis, posterior à data da notificação, transfere as obrigações de parcelamento, edificação ou utilização”, sem interrupção de quaisquer prazos. Não diz a lei:posterior à averbação; diz: posterior à data da notificação. É possível, contudo, compreender que o processo de notificação do PEUC é um ato administrativo complexo, que envolve várias etapas, abrangendo, naturalmente, a averbação no Registro de Imóveis competente. O ato registral será um elemento integrativo do ato? Pergunta-se: ​esta inscrição, por definição acessória, conjugando-se os preceitos legais citados (inclusive os da nova Lei 13.097/2015), poderá ser considerada, de per si, requisito de eficácia da “obrigação”, uma vez consumada a notificação? Aparentemente, a averbação não é uma inscrição constitutiva da obrigação jurídico-urbanística. ​Ao menos, não é assim que tem entendido a doutrina especializada majoritária. Quando muito, será declaratória, gerando alguns efeitos em relação a terceiros. ​Nos casos de transmissão do imóvel, há uma verdadeira sub-rogação legal, colhendo todos os eventuais sub-adquirentes. ​Mas devo admitir que o problema​, como se vê, está longe de ser facilmente resolvido e é necessário refletir cuidadosamente sobre esta matéria​ palpitante. O Dr. Thiago ​dos Santos ​Acca, que coordenou o evento e conduziu muito bem as discussões, propôs um novo encontro. Os participantes vão refletir sobre os temas debatidos e retornarão com propostas concretas ou com perguntas objetivas, submetendo-as à discussão de todos os interessados. Demos largada a um processo que certamente nos ​trará bons frutos.

Fonte: Observatório do Registro | 26/02/2015.

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