Carta de Arrematação. Imóvel hipotecado.

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca do registro de Carta de Arrematação em matrícula de imóvel gravado com hipoteca. Veja nosso posicionamento sobre o assunto:

Pergunta: É possível o registro de Carta de Arrematação oriunda da Justiça do Trabalho estando o imóvel gravado com hipoteca em favor de instituição bancária?

Resposta: A nosso ver, considerando os termos do disposto no art. 804, do CPC, e também no 1.501, do CCivil, a existência de hipoteca sobre o imóvel não constitui nulidade da arrematação; mas a falta de intimação/notificação do credor, ou de qualquer outra forma de sua participação no processo, faz com que a arrematação seja ineficaz contra ele, sem, no entanto, impedir seu ingresso no sistema registral. Segue para melhor análise da questão, texto das citadas bases legais:

Código de Processo.Civil – Art. 804.  A alienação de bem gravado por penhor, hipoteca ou anticrese será ineficaz em relação ao credor pignoratício, hipotecário ou anticrético não intimado.

Código Civil – Art. 1.501. Não extinguirá a hipoteca, devidamente registrada, a arrematação ou adjudicação, sem que tenham sido notificados judicialmente os respectivos credores hipotecários, que não forem de qualquer modo partes na execução.

De importância também observar da necessidade do arrematante mostrar conhecimento da existência dessa hipoteca, e também de outros eventuais gravames, o que poderá ser constatado nas peças da citada Carta de Arrematação, ou em documento em separado que venha a indicar a ciência aqui em trato.

Oportuno também observar que eventual cancelamento dessa hipoteca, ou de outros ônus que envolvam o bem arrematado, não poderá ser feito como ato de ofício do Registrador Imobiliário, mas somente por provocação do interessado, mediante apresentação de requerimento apropriado, acompanhado de manifestação do credor que venha a autorizar tal cancelamento, ou de ordem judicial a autorizar/determinar que assim proceda o Oficial.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB | 18/10/2016.

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Não é possível o registro de contrato de locação celebrado pelo fiduciante quando houver prenotado pedido de intimação para purgação da mora, pois este já perdeu a disponibilidade sobre o bem.

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) julgou a Apelação nº 1059789-79.2015.8.26.0100, onde se entendeu não ser possível o registro de contrato de locação celebrado pelo fiduciante quando houver prenotado pedido de intimação para purgação da mora, pois este já perdeu a disponibilidade sobre o bem. O acórdão teve como Relator o Desembargador Manoel de Queiroz Pereira Calças e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

O caso trata de apelação interposta em face de sentença que julgou procedente a dúvida e impediu o registro de contrato de locação de bem imóvel. De acordo com o Oficial Registrador, tendo havido prenotação do pedido de intimação do fiduciante para purgação da mora, este não poderia registrar o contrato de locação do bem, eis que já não possui mais a disponibilidade sobre o imóvel. Em suas razões, o apelante sustentou que o contrato foi elaborado quando o fiduciante tinha plena disponibilidade sobre o bem e que a mera notificação para purgação da mora não lhe retira o jus fruendi. Alegou, ainda, que o prazo do contrato era inferior a um ano, estando em consonância com o art. 37-B da Lei nº 9.514/97.

Ao julgar o recurso, o Relator observou que o disposto no art. 37-B da referida lei pressupõe, além da adimplência do fiduciante, que ele não esteja em mora, podendo dispor sobre a posse do bem, o que não é o caso do fiduciante em questão. Ademais, o Relator afirmou que, “ainda que, quando firmado o contrato, não houvesse mora (o que não se comprovou), ou pedido de intimação para sua purgação, na medida em que o contrato foi levado a registro, importa verificar a situação ao tempo desse registro: tempus regit actum, ou seja, o título se sujeita às condições vigentes ao tempo de sua apresentação a registro, pouco importando a data da celebração do negócio.” Assim, o Relator concluiu que, operada a mora do fiduciante e já tendo sido prenotado o requerimento de sua intimação para purgá-la, não é possível o registro do referido contrato.

Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Íntegra da decisão

NOTA TÉCNICA DO IRIB – As decisões publicadas neste espaço do Boletim Eletrônico não representam, necessariamente, o entendimento do IRIB sobre o tema. Trata-se de julgados que o Registrador Imobiliário deverá analisar no âmbito de sua independência jurídica, à luz dos casos concretos, bem como da doutrina, jurisprudência e normatização vigentes.

Fonte: IRIB | 18/10/2016.

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