Processo 1123544-38.2019.8.26.0100

Dúvida – REGISTROS PÚBLICOS – CELSO BRAZ MALDONADO – Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 13º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Celso Braz Maldonado, diante da negativa em se proceder ao registro da escritura de doação, na qual figura como doador, dentre outros, o suscitado e como donatária Adelina Namura, tendo como objeto 5/6 dos imóveis matriculados sob nºs 60.705 e 60.706. O óbice registrário referese à necessidade de prévio registro da partilha, decorrente da separação de Celso e Adelina, vez que ambos adquiriram 1/3 dos mencionados imóveis, casados sob o regime da comunhão parcial de bens, em consonância com os princípios da continuidade e disponibilidade. Juntou documentos às fls.08/40. O suscitado não apresentou impugnação, conforme certidão de fl.41, todavia manifestou-se perante a Serventia Extrajudicial às fls.08/13. Aduz que sempre que houver a separação há a transformação da comunhão em condomínio, e no caso em tela, a separada compareceu no título na qualidade de donatária ratificando a informação que existe um condomínio, em que atualmente figura como titular de 50% da parte de 1/3 dos imóveis, ou seja, 1/6. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.44/45). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o Registrador, bem como a D. Promotora de Justiça. De acordo com Afrânio de Carvalho: “O princípio da continuidade, que se apóia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia, de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente” (Registro de Imóveis, Editora Forense, 4ª ed., p.254) Ou seja, o título que se pretende registrar deve estar em conformidade com o inscrito na matrícula. Oportuno destacar, ainda, a lição de Narciso Orlandi Neto, para quem: “No sistema que adota o princípio da continuidade, os registros têm de observar um encadeamento subjetivo. Os atos praticados têm de ter, numa das partes, a pessoa cujo nome já consta do registro. A pessoa que transmite um direito tem de constar do registro como titular desse direito, valendo para o registro o que vale para validade dos negócios” (Retificação do Registro de Imóveis, Editora Oliveira Mendes, p. 56). Necessário, por conseguinte, que o titular de domínio seja o mesmo no título apresentado a registro e no registro de imóveis, pena de violação ao princípio da continuidade, previsto no art. 195, da Lei nº 6.015/73: “Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a previa matrícula e o registro do titulo anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro” Conclui-se, assim, que os registros necessitam observar um encadeamento subjetivo, ou seja, o instrumento que pretende ingressar no registro tabular necessita estar em nome do outorgante, sendo assim apenas se transmite o direito quem é o titular do direito. No caso posto, de acordo com o registro nº 04 nas matriculas nºs 60.705 e 60.706, Adelina e Celso adquiriram 1/3 do imóvel no estado civil de casados sob o regime da comunhão parcial de bens, contudo, por ocasião da separação, não houve o registro da partilha, configurando a denominada mancomunhão. Neste caso, como bem explana Philadelpho Azevedo: “Quando simultaneamente com o desquite não se faz a partilha dos bens, resta um período complementar, como acontece na herança, ou na sociedade que, depois de dissolvida, ainda entra em liquidação, fase que Carvalho de Mendonça chamava de agonia da sociedade, sem desaparecimento da personalidade jurídica”. (AZEVEDO. Philadelpho. Um triênio de judicatura. Direito de Família. São Paulo: Max Limonad, [19], p. 347, voto 143) Neste sentido, Flauzilino Araujo dos Santos pondera que: “Avaliando que a comunhão decorrente do regime de bens é resultante da situação jurídica e não somente da pluralidade de pessoas parece-nos que findo o interesse econômico conjugal pela separação ou pelo divórcio, havendo partilha de bem imóvel, é de rigor seu registro como ato constitutivo, de sorte que eventuais interessados saibam qual foi o destino dado ao patrimônio do casal por ocasião da partilha. Parece-nos que a publicidade registral resultante de simples averbação de separação ou de divórcio, para fins de atualização do estado civil como é praticado nos Registros Imobiliários do Estado de São Paulo, em razão de decisões vinculantes, não tem a força de estabelecer o condomínio que só seria formado mediante partilha e consequente registro” . (SANTOS. Flauzilino Araújo dos. Condomínio e incorporações no Registro de Imóveis. São Paulo: Mirante, 2011, p.44, nota 2) Tal questão foi objeto de decisão pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça: “1. Rompida a sociedade conjugal sem a imediata partilha do patrimônio comum, ou como ocorreu na espécie, com um acordo prévio sobre os bens a serem partilhados, verifica-se – apesar da oposição do recorrente quanto a incidência do instituto – a ocorrência de mancomunhão. 2. Nessas circunstâncias, não se fala em metades ideais, pois o que se constara é a existência de verdadeira unidade patrimonial, fechada, e que dá acesso a ambos ex cônjuges, à totalidade dos bens” (RESP nº 1.537.107/PR , Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª T., DJE. 25.11.2016). Conclui-se daí que, sem a apresentação da partilha dos bens do casal, não há como averiguar se houve a divisão igualitária dos bens, continuando o acervo patrimonial em sua totalidade à disposição de ambos os cônjuges. A fim de se preservar o princípio da continuidade e da segurança jurídica que dos registros públicos se espera, entendo correto o óbice imposto pelo registrador. Destaco que o julgado mencionado pelo suscitado (processo nº 1041937-03.2019.8.26.0100) encontra-se pendente do julgamento de recurso. Logo, mister a manutenção do óbice registrário, devendo primeiramente haver o registro da partilha referente a 1/3 do imóvel para posterior registro da escritura de doação. Diante do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 13º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Celso Braz Maldonado, e consequentemente mantenho o óbice registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: MARILU OLIVEIRA RAMOS (OAB 163645/SP)

Fonte: DJE/SP 14.02.2020

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Número do processo: 1017363-37.2018.8.26.0071

Ano do processo: 2018

Número do parecer: 425

Ano do parecer: 2018

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 1017363-37.2018.8.26.0071

(425/2018-E)

Registro de Imóveis – Recurso de apelação recebido como recurso administrativo – Averbação de instrumento particular de parceria em empreendimentos imobiliários – Art. 167, inciso II, e Art. 246 da Lei n° 6.015/73 – Art. 54 da Lei n° 13.097/2015 – Suposto interesse em prevenir terceiros sobre futuros conflitos envolvendo a relação entre as empresas integrantes da avença – Impossibilidade – Recurso desprovido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

H. AIDAR PAVIMENTAÇÃO E OBRAS LTDA. e ASSUÃ-CONSTRUÇÕES, ENGENHARIA E COMERCIO LTDA. interpõem recurso administrativo contra a r. sentença de fl. 150/152, que julgou improcedente o pedido de providências ajuizado perante o MM Juiz Corregedor Permanente do 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Bauru.

As recorrentes buscam a reforma da r. sentença, para que se proceda à averbação, para conhecimento de terceiros, do contrato de parceria em empreendimentos imobiliários, e seu atual inadimplemento por parte das proprietárias dos imóveis das matrículas n° 114.387, 114.386, 103.331, 114.385, 114.380, 114.383 e 114.384, todas pertencentes à referida serventia.

As recorrentes sustentam imperativo de ciência inequívoca de terceiros quanto à relação contratual, e seu consequente inadimplemento, razão do princípio da concentração dos atos na matrícula.

Afirmam, ainda, que a exigência levantada pelo Oficial não é passível de atendimento, vez que as partes deliberaram cláusula arbitral.

A D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento da insurgência (fl. 187/189).

Opino.

Preliminarmente, não se tratando de procedimento de dúvida, cujo cabimento é restrito aos atos de registro em sentido estrito, verifica-se que o recurso foi denominado erroneamente de apelação.

Isso porque se busca a averbação de instrumento contratual em matrículas imobiliárias.

Todavia, tendo em vista a sua tempestividade, possível o conhecimento e processamento do apelo como recurso administrativo, nos termos do art. 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo (Decreto-Lei Complementar nº 3/1969).

As recorrentes buscam a averbação de instrumento particular de parceria em empreendimentos imobiliários (fl. 42/63) nas matrículas acima referidas, em razão do alegado inadimplemento contratual, todas oriundas do desmembramento da matrícula n° 34.296 da mesma serventia.

A avença teria por finalidade a implantação, pelas apelantes, de empreendimentos imobiliários em áreas de propriedade das empresas Thotus Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Jafd Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Ainda que pacificamente se entenda que o rol do inciso II do Art. 167 da Lei n° 6.015/73 seja exemplificativo, e mesmo com o reforço do Princípio da Concentração dos Atos da Matrícula pela Lei n° 13.097/2015, não há qualquer relação real imobiliária a justificar tal inscrição.

Como bem decidido na r. sentença, o inciso IV do art. 54 da referida Lei n° 13.097/2015 prevê a possibilidade de averbação, mas desde que o seja por determinação judicial, o que não é o caso:

Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:

IV – averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil. (g.n).

E se as próprias recorrentes consignam que quaisquer discussões envolvendo as partes serão decididas pela Câmara de Mediação e Arbitragem de São Paulo-CIESP, então resta claro que o requisito legal não foi e, ao menos aparentemente, não será atendido, à míngua de judicialização da controvérsia.

O próprio art. 246 da Lei n° 6.015/73 afirma que, além dos casos expressamente indicados no item II do Artigo 167, serão averbados na matrícula as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro. A averbação buscada não trará qualquer alteração real imobiliária no registro.

No caso, observa-se que sequer há notícia quanto à existência de qualquer caução ou garantia real registrada ou averbada nas matrículas, o que, em tese, poderia levar à eventual possibilidade de averbação do ato constitutivo.

Nesse cenário, de fato, a r. sentença merece integral confirmação, mantida a negativa de ingresso do pedido de averbação.

Pelas razões expostas, o parecer que, respeitosamente, submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência, é pelo conhecimento da apelação como recurso administrativo, nos termos do art. 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo, e, no mérito, pelo seu desprovimento.

Sub censura.

São Paulo, 15 de outubro de 2018.

Paulo César Batista dos Santos

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos que adoto, recebo a apelação como recurso administrativo, nos termos do art. 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo, e, no mérito, nego-lhe provimento. São Paulo, 16 de outubro de 2018. (a) GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO, Corregedor Geral da Justiça – Advogado: RODRIGO AIDAR MOREIRA, OAB/SP 263.513.

Fonte: INR Publicações

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