TJ/SP – Registro de Imóveis – Garantia em favor do Município constituída para o registro de loteamento – Abertura de matrículas sem a transposição da garantia, com posteriores vendas dos lotes – Averbação de ofício, mediante autorização do Juiz Corregedor Permanente, do ajuizamento de ação do Município contra o loteador em que requerida indenização pelas obras de infraestrutura realizadas pela municipalidade – Ação pessoal que não comporta averbação, ex officio, pelo Oficial de Registro de Imóveis, ainda que mediante autorização do Juiz Corregedor Permanente – Recurso provido, com observação.




Número do processo: 1039289-42.2018.8.26.0114

Ano do processo: 2018

Número do parecer: 465

Ano do parecer: 2019

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 1039289-42.2018.8.26.0114

(465/2019-E)

Registro de Imóveis – Garantia em favor do Município constituída para o registro de loteamento – Abertura de matrículas sem a transposição da garantia, com posteriores vendas dos lotes – Averbação de ofício, mediante autorização do Juiz Corregedor Permanente, do ajuizamento de ação do Município contra o loteador em que requerida indenização pelas obras de infraestrutura realizadas pela municipalidade – Ação pessoal que não comporta averbação, ex officio, pelo Oficial de Registro de Imóveis, ainda que mediante autorização do Juiz Corregedor Permanente – Recurso provido, com observação.

Trata-se de recurso interposto por SIMONI POLLINI GONÇALVES e MARIA EUGÊNIA RIBEIRO DE CAMARGO contra r. decisão que autorizou o 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas a promover a averbação, nas matrículas nºs 128.031, 111.267, 124.519, 68.473, 53.514 (ou 53.214), 69.605, 66.442, 87.620, 67.556, 121.590, 62.833 e 63.843, do ajuizamento de ação movida pelo Município de Campinas, contra a loteadora, visando o ressarcimento dos valores gastos com obras de infraestrutura do loteamento Jardim Alto da Cidade Universitária (Processo nº 0001897-04.1989.8.26.0114 da 2ª Vara da Fazenda Pública de Campinas), o que fez por considerar incabível o registro da garantia real que foi constituída sobre esses lotes, com o registro do loteamento, depois dos registros dos títulos de alienação outorgados em favor de terceiros.

As apelantes alegaram, em suma, que são proprietárias do Lote 19 da Quadra C, objeto da matrícula nº 62.833. Disseram que a matrícula não contém registro da garantia real constituída pela loteadora visando assegurar o custeio das obras de infraestrutura do loteamento. Afirmaram que o lote foi originalmente vendido pela loteadora para Maria de Lourdes, em 21 de agosto de 1997, com hipoteca em favor da Caixa Econômica Federal para garantir o pagamento do preço da compra e venda. Esclareceram que essa hipoteca foi cancelada em 27 de dezembro de 2002 em razão do pagamento do débito e que adquiriram o imóvel, na qualidade de cessionárias de outros contratos de compra e venda, por adjudicação realizada em 14 de novembro de 2013. Asseveraram que agiram de boa-fé e que o imóvel não responde pelo débito do loteador. Requereram a reforma da r. decisão para que seja vedada a averbação do ajuizamento da ação movida pelo Município de Campinas contra o autor do loteamento (fls. 249/264).

A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 287/291).

É o relatório.

O 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas comunicou ao MM. Juiz Corregedor Permanente que para o registro do loteamento “Jardim Alto da Cidade Universitária”, promovido em 15 de julho de 1985, a loteadora constituiu em favor do Município de Campinas caução que recaiu sobre 125 lotes especificados na matrícula nº 251 que era relativa à gleba loteada.

Esclareceu que em razão da realização parcial das obras de infraestrutura o Município de Campinas autorizou a liberação da garantia em relação a parte dos lotes, mantendo-a, porém, sobre os demais.

Informou que o restante das obras de infraestrutura foram executadas pelo Município de Campinas que moveu contra a loteadora ação visando ressarcimento dos valores gastos (Processo nº 0001897-04.1989.8.26.0114 da 2ª Vara da Fazenda Pública de Campinas), em que foi determinada a penhora dos lotes dados em garantia.

Ao receber essa determinação constatou que não foram abertas matrículas para parte dos lotes dados em garantia, bem como apurou que foram abertas matrículas para os Lotes 19, 20, 21 e 26 da Quadra A; 01, 11, 12 e 16 da Quadra B; 07, 12 e 19 da Quadra C; 03 da Quadra D, especificados às fls. 04, sem o registro da garantia real constituída em favor do Município, sendo esses lotes alienados pela loteadora para terceiros.

Diante disso, solicitou autorização para a abertura de matrículas para os lotes ainda não alienados pela loteadora, com o registro da garantia real, bem como a adoção de medidas em relação aos lotes que apesar de sujeitos à garantia foram alienados em favor de terceiros (fls. 01/05).

Ao apreciar o requerimento formulado, o MM. Juiz Corregedor Permanente: I) determinou a abertura das matrículas para os lotes em que inexistentes registros de vendas pelo loteador, com registro da garantia real constituída em favor do Município de Campinas; II) autorizou a averbação do ajuizamento do Processo nº 0001897-04.1989.8.26.0114 da 2ª Vara da Fazenda Pública da Comarca de Campinas nas matrículas nºs 128.031, 111.267, 124.519, 68.473, 53.514 (ou 53.214), 69.605, 66.442, 87.620, 67.556, 121.590, 62.833 e 63.843, relativas aos lotes que foram alienados pela loteadora sem o registro, ou transposição, da garantia constituída em favor do Município.

A certidão de fls. 09/20 demonstra que para garantir a realização das obras de infraestrutura do loteamento “Jardim Alto da Cidade Universitária”, implantado no imóvel objeto da matrícula nº 251 do 2º Registro de Imóveis da Comarca de Campinas por Araguaia Loteamentos Ltda., a loteadora constituiu em favor do Município de Campinas caução sobre os cento e vinte e cinco lotes descritos na Av. 10 da referida matrícula (fls. 16/18).

Diante da inexistência de direito real contraditório decorrente do registro, não há impedimento para a abertura de matrículas para os lotes ainda não alienados e a transposição, para essas matrículas, da hipoteca constituída pela loteadora para garantir o custeio das obras de infraestrutura.

Igual, porém, não ocorre em relação aos lotes que foram alienados pela loteadora e tiveram o domínio transmitido aos compradores sem que constasse nas respectivas matrículas os registros das hipotecas que deveriam grava-los.

Isso porque a inscrição da hipoteca em momento posterior aos registros das alienações viola a continuidade do registro, uma vez que os lotes já não são de propriedade da loteadora.

Essa solução não se altera pelo fato da constituição da garantia real constar na matrícula em que promovido o registro do loteamento.

A abertura de matrículas para lotes sem a transposição da garantia real constituída em favor do Município, e os registros de vendas desses imóveis a terceiros que, presume-se, agiram de boa-fé, ensejou a constituição de direitos reais contraditórios cuja prevalência deve ser fixada em ação própria, diante do litígio configurado.

Não se pode, em consequência, determinar na esfera administrativa a transposição para as matrículas de garantias reais cuja oponibilidade conflita com o direito à propriedade plena que foi adquirida pelos atuais proprietários dos lotes.

Aplica-se, neste caso, solução igual à proposta por Narciso Orlandi Neto para a existência de duplicidade de registros dotados de direitos reais conflitantes:

“Mas não será diversa a solução se, na segunda matrícula, aberta inadvertidamente, tiver sido registrado um direito real incompatível com aquele registrado na primeira matrícula, v.g., a hipoteca constituída por quem alienara o imóvel?

Com certeza a duplicidade não será irrelevante, inofensiva. Será temerária uma solução simplista, que não atente para a possibilidade de prevalecer o direito inscrito na segunda matrícula. É discutível? Sim. Bem por isso, a solução tem de ser encontrada na via contenciosa.

A duplicidade de registros não leva necessariamente à conclusão de que um deles é nulo de pleno direito. Devem ser separadas as duas anomalias” (Narciso Orlandi Neto, Retificação do Registro de Imóveis, São Paulo: Ed. Oliveira Mendes, 1997, p. 103/104).

Ainda neste caso concreto, essa conclusão se impõe porque a abertura de matrículas decorreu do registro do loteamento que é previsto no art. 18 da Lei nº 6.766/79 e cuja finalidade é afastar em relação aos adquirentes dos lotes os riscos que poderiam advir das obrigações anteriormente contraídas pelo loteador, além de garantir que foram preenchidos os requisitos de natureza urbanística e ambiental para que se promovesse o loteamento.

Os fundamentos de que decorre a impossibilidade de transposição da garantia real para as matrículas dos lotes já alienados também impedem a averbação da ação movida pelo Município, contra o loteador, visando o ressarcimento dos custos das obras de infraestrutura previstas no registro do loteamento.

Ademais, essa averbação não poderia ser feita ex officio pelo Oficial de Registro de Imóveis, ainda que mediante autorização do Juiz Corregedor Permanente, porque dependeria de determinação do Juiz da ação judicial, na forma do art. 54, inciso IV, da Lei nº 13.097/2015, e porque, ademais, o parágrafo único do referido artigo veda a oposição contra terceiros de boa-fé de direitos reais não constantes na matrícula:

“Parágrafo único. Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel”.

O resultado do recurso aproveita aos demais proprietários dos lotes que seriam atingidos pela averbação, por força do princípio da autotutela da Administração Pública.

Observo, por fim, que prevalecerá em relação às matrículas dos lotes já alienados o que for decidido na via jurisdicional contenciosa, em razão da natureza administrativa deste procedimento.

Ante o exposto, o parecer que submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de dar provimento ao recurso para afastar a autorização para a averbação, nas matrículas nºs 128.031, 111.267, 124.519, 68.473, 53.514 (ou 53.214), 69.605, 66.442, 87.620, 67.556, 121.590, 62.833 e 63.843 do 2º Registro de Imóveis da Comarca de Campinas, da existência da ação judicial nº 0001897-04.1989.8.26.0114 em curso na 2ª Vara da Fazenda Pública da Comarca de Campinas, movida pelo Município de Campinas contra a autora do loteamento.

Sub censura.

São Paulo, 27 de agosto de 2019.

José Marcelo Tossi Silva

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria, por seus fundamentos que adoto, e dou provimento ao recurso para afastar a autorização do MM. Juiz Corregedor Permanente para a averbação, nas matrículas nºs 128.031, 111.267, 124.519, 68.473, 53.514 (ou 53.214), 69.605, 66.442, 87.620, 67.556, 121.590, 62.833 e 63.843 do 2º Registro de Imóveis da Comarca de Campinas, em razão da existência da ação judicial nº 0001897-04.1989.8.26.0114 em curso na 2ª Vara da Fazenda Pública da Comarca de Campinas, movida pelo Município de Campinas contra a autora do loteamento. Observo, porém, que prevalecerá em relação às matrículas dos referidos lotes o que for decidido na via jurisdicional contenciosa, em ação própria, face a natureza administrativa do presente procedimento. Intimem-se. São Paulo, 30 de agosto de 2019. (a) GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO, Corregedor Geral da Justiça – Advogado: ALBENISE MARQUES VIEIRA, OAB/SP 193.722.

Diário da Justiça Eletrônico de 04.09.2019

Decisão reproduzida na página 167 do Classificador II – 2019.

Fonte: INR Publicações.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

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