Processo 1113354-11.2022.8.26.0100

Pedido de Providências – Retificação – Banco Pine S/A – Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido a fim de que o procedimento de consolidação da propriedade prossiga com a intimação por edital dos devedores fiduciários faltantes. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: TATIANA APARECIDA MUNHOZ (OAB 249350/SP), FABIANA BERNARDES FERNANDES (OAB 296425/SP), ERIKA ALVES DA SILVA GITTI (OAB 338394/SP)

Íntegra da decisão:

SENTENÇA

Processo Digital nº: 1113354-11.2022.8.26.0100

Classe – Assunto Pedido de Providências – Retificação

Suscitante: Banco Pine S/A

Suscitado: 7º Oficial de Registro de Imóveis da Capital

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Vistos.

Trata-se de dúvida suscitada por Banco Pine S/A em face do Oficial do 7º Registro de Imóveis da Capital em procedimento de consolidação da propriedade fiduciária relativa ao imóvel da matrícula n. 37.772 daquela serventia.

A parte aduz que, em sendo credora fiduciária, busca a intimação dos devedores para satisfação da dívida vencida. Após sucesso em relação a parte dos coobrigados e cônjuges, frustraram-se as tentativas de notificação dos fiduciantes Dercio Esteves Ruiz Filho, Rogerio Esteves Ruiz e Daniela Esteves Ruiz Martins, motivo pelo qual foi intimada para que formulasse requerimento relativo a novas diligências.

Entende que as intimações já efetivadas devem ser reputadas válidas, uma vez que os fiduciantes estão se ocultando, inclusive com orientação de funcionários da empresa devedora, de que são sócios-administradores, para que não recepcionem os comunicados.

Esta conclusão se reforça pelo fato de os cônjuges dos devedores Rogerio e Daniela, Luciana Crisci Gente Esteves Ruiz e Marçal de Freitas Martins, terem sido notificados. Caso não sejam reconhecidas como válidas, que se autorize notificação por edital.

Documentos vieram às fls. 11/125.

Tendo em vista que o ato buscado é de averbação (artigo 26, §7º, da Lei n. 9.514/97), o feito foi recebido como pedido de providências (fl. 126).

O Oficial informou que não se pode afirmar que os devedores Dercio, Rogerio e Daniela estejam em local incerto e não sabido, mas que apenas não estavam nos locais indicados para as diligências; que não há como considerar válidas as notificações, uma vez que devem ser feitas pessoalmente aos fiduciantes ou por meio de representante legal ou procurador constituído (§§3º, 3º-A e 4º, artigo 26, Lei n. 9.514/97, e itens 246 e 247.3, Cap. XX, NSCGJ).

Contudo, restando clara a ocultação dos devedores, possível que sejam notificados por edital com autorização deste juízo: processo de autos n. 1041250-55.2021.8.26.0100 (fls. 131/137).

Documentos vieram às fls. 138/488.

O Ministério Público manifestou-se pela notificação editalícia dos devedores (fls. 491/493).

Nova procuração foi produzida pela parte interessada às fls. 496/498.

É o relatório.

Fundamento e decido.

No mérito, o pedido deve ser acolhido em parte. Vejamos os motivos.

O Registro n. 5 da matrícula n. 37.772 do 7º RI atesta que os proprietários Branca de Carvalho Esteves Ruiz, Dercio Esteves Ruiz Filho, assistido por sua mulher Mônica Stankovic Esteves Ruiz, Alexandre Esteves Ruiz, assistido por sua mulher Luciana Lins de Albuquerque Cox, Rogerio Esteves Ruiz, assistido por sua mulher Luciana Crisci Gente Esteves Ruiz, e Daniela Esteves Ruiz Martins, assistida por seu marido Marçal de Freitas Martins Filho, alienaram fiduciariamente o imóvel ao Banco Pine S/A, parte ora interessada, para garantia do pagamento de obrigações contraídas por Dermiwil Indústria Plástica Ltda (fls. 187/188).

Ante a inadimplência, instaurou-se procedimento administrativo para consolidação da propriedade em nome da credora, com protocolo de requerimento para constituição dos devedores em mora em 20 de dezembro de 2021.

Durante o seu trâmite, os coobrigados Branca, Luciana Crisci e Marçal puderam ser notificados pessoalmente, enquanto Mônica, Alexandre e Luciana Lins, por estarem em local incerto e não sabido, foram notificados por edital.

Em relação aos devedores Rogerio Esteves Ruiz, Dercio Esteves Ruiz Filho e Daniela Esteves Ruiz Martins, as diligências restaram frustradas já que não localizados nos endereços conhecidos pesquisados (diligências feitas pelos Oficiais do 5º, 6º e 9º Registros de Títulos e Documentos da Capital):

No endereço da rua Parque da Fonte, n. 63, em visita realizada em 18/02/2022, o serventuário foi atendido pela senhora Rita, que se identificou como moradora e informou que o devedor Dercio havia se mudado há dez anos do local (fls. 222).

No endereço da rua Maria Curupaiti, n. 380, apto. n. 82, em visita realizada em 10/02/2022, o serventuário foi atendido por Washington dos Santos, porteiro do edifício, o qual informou que o devedor Rogerio mudara-se havia dois anos (fls. 240).

No endereço da rua Benta Pereira, n. 310, apto. n. 192, em visitas realizadas em 10/02/2022, 15/02/2022, 19/02/2022, 25/02/2022 e 10/03/2022, o serventuário foi atendido pelo senhor David, porteiro, e pelas senhoras Amanda, filha, e Patrícia, controladora de acesso ao condomínio, os quais informaram que a devedora Daniela reside no local, mas não tem horários fixos de saída e retorno (fl. 244).

Novas diligências foram realizadas nos dias 17/06/2022, 21/06/2022, 30/06/2022, 02/07/2022 e 08/07/2022, com informação pela senhora Paula, empregada, e pelos senhores Jefferson e Thiago, porteiros do condomínio, de que a devedora Daniela reside no local, mas que não se encontrava em nenhuma das oportunidades. Assim também se deu nos dias 20/08/2022, 25/08/2022, 31/08/2022, 06/09/2022 e 13/09/2022, ocasiões em que o serventuário foi atendido pelas senhoras Amanda, filha, e Patrícia, controladora de acesso ao condomínio (fl. 367 e 445).

No endereço da rua Paulo Andrighetti, em visitas realizadas em 14/06/2022, 27/06/2022 e 01/07/2022, o serventuário verificou que o prédio de n. 242 estava com placa de “aluga-se”, sendo que o prédio de n. 290 possuía um cartaz indicando que o atendimento se daria pela portaria situada rua Bernardo Saião, n. 137. Ao se dirigir ao local, foi informado pelo senhor Kleber da Silva, porteiro da empresa Dermiwil, que os devedores Rogerio, Dercio e Daniela ali trabalhavam, mas não se encontravam nas ocasiões (fls. 339, 348 e 358). Novas diligências foram realizadas nos dias 18/08/2022, 26/08/2022, 30/08/2022 e 12/09/2022, quando foram deixados avisos com os senhores Maria Regina, Cristiano e Cléber, controladores de acesso ao estabelecimento, a fim de que os devedores comparecem perante a serventia extrajudicial; que, diante de informações confusas e contraditórias quanto à presença dos devedores na empresa, onde exercem cargo de chefia, houve conclusão pela ocultação, com tentativa de notificação por hora certa, o que não foi possível diante de resistência ao recebimento de qualquer documento pela recepção em atendimento às ordens dos devedores, sendo que acesso à parte interna do empreendimento também não foi possível (fls. 406, 419 e 432).

É importante observar que a teoria da aparência não se aplica ao caso concreto: os devedores em questão são pessoas físicas, de modo que sua notificação deve ser pessoal ou por meio de representante legal ou procurador regularmente constituído, tudo na forma da lei (artigo 26, §3º, da Lei n. 9.514/97).

Neste mesmo sentido, o item 246, Cap. XX, das Normas de Serviço:

“cuidando-se de vários devedores, ou cessionários, inclusive cônjuges, necessária a promoção da intimação individual e pessoal de todos eles”.

Note-se que nem mesmo a intimação pela via postal se satisfaz com o mero recebimento no endereço do destinatário, sendo imprescindível que a correspondência seja entregue exclusivamente a ele (item 244, Cap. XX, das NSCGJ).

Não há, assim, como se reputarem notificados os fiduciantes em virtude da intimação de seus cônjuges ou pela suspeita de ocultação.

Por outro lado, todas as diligências empreendidas na tentativa de notificação em seu endereço profissional (empresa Dermiwil Indústria Plástica Ltda), no total de sete, evidenciam esforços para ocultação, notadamente porque acesso não é permitido pela portaria do estabelecimento.

De fato, o atendimento é realizado por “uma janela com vidro fechado, que impede contato físico”, sendo que notificação por hora certa não pôde ser feita justamente porque os porteiros recusaram-se a receber qualquer documento endereçado aos fiduciantes (fls. 406, 419 e 432).

No que diz respeito ao endereço residencial da codevedora Daniela, houve tentativa de diligências no local por quinze vezes.

Vale destacar que, em todas as oportunidades, aviso específico para comparecimento dos destinatários à serventia extrajudicial foi deixado, sem que se obtivessem outros endereços onde pudessem ser encontrados.

Neste contexto fático, possível aplicação da regra do item 247.5, Cap. XX, das NSCGJ, que assim dispõe:

“Considera-se ignorado o local em que se encontra o notificando quando não for localizado nos endereços conhecidos e, no momento da notificação, não existir qualquer outra informação sobre seu domicílio ou residência atual”.

Em outros termos, à vista de todas as diligências já empreendidas e da evidência de ocultação, com frustração da tentativa de notificação por hora certa por impossibilidade de acesso, os notificandos podem ser reputados como não localizados nos endereços conhecidos, de modo que incumbe ao Oficial de Registro de Imóveis promover a sua intimação por edital nos termos do item 247, Cap. XX, das NSCGJ.

Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido a fim de que o procedimento de consolidação da propriedade prossiga com a intimação por edital dos devedores fiduciários faltantes.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios.

Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo.

P.R.I.C.

São Paulo, 09 de novembro de 2022.

Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Juiz de Direito (DJe de 11.11.2022 – SP)

Fonte: Diário da Justiça Eletrônico

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Número do processo: 1013102-43.2019.8.26.0152

Ano do processo: 2019

Número do parecer: 57

Ano do parecer: 2022

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 1013102-43.2019.8.26.0152

(57/2022-E)

Registro de Imóveis – Procedimento administrativo – Condomínio edilício – Unificação de unidades autônomas e fusão de matrículas que dependem da anuência de todos os condôminos, de modificação da instituição e especificação de condomínio, e de consentimento do dono tabular – Falta das anuências e documentos necessários – Óbices mantidos – Recurso administrativo a que se nega provimento.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

Trata-se de recurso administrativo, originalmente apresentado como apelação (fls. 118/ 123), interposto por Rosana Guimarães da Cruz contra a r. sentença (fls. 103/105) proferida pelo MM. Juízo Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil das Pessoas Jurídicas da Comarca de Cotia, que manteve a recusa (fls. 59/ 60) da fusão das matrículas nºs 78.696 e 78.697 daquele cartório (fls. 39/ 43).

Segundo a r. sentença, a interessada pretende a unificação de duas unidades autônomas e a consequente fusão de duas matrículas dentro de um condomínio edilício. Essa, porém, é uma alteração que depende de unanimidade dos condôminos, nos termos não só do art. 1.351 do Código Civil, e do inc. IV do art. 43 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, especialmente, como ainda da jurisprudência administrativa deste Estado; contudo, essa anuência dos demais donos não há. Além disso, a interessada tem de apresentar documentos que provem que o proprietário de um dos imóveis anuiu à fusão, o que tampouco está nos autos. Dessa forma, são corretas as exigências do Oficial e o ato pretendido não pode ser realizado.

Liminarmente, a recorrente solicita a expedição de oficio ao registro de imóveis, para que se averbe que os imóveis em questão não podem ser penhorados por dívidas da sociedade que lhe vendera esses terrenos. Quanto ao mérito recursal, aduz que não unificou os imóveis por sua própria conta, mas já os adquirira nesse estado fático, unificados; assim, entende que os documentos que apresentou são suficientes para a fusão, e que os outros exigidos pelo Oficial têm de ser providenciados por terceiros. Salienta que os donos das casas 78, 79 e 82 já conseguiram fundir suas matrículas, sem que lhes fossem levantados os óbices em discussão, os quais, portanto, têm de ser afastados.

A Ilustre Procuradoria Geral de Justiça ofertou parecer pelo não provimento do recurso (fls. 145/149).

É o relatório.

Opino.

Desde logo, cumpre consignar que, em se tratando de pedido de providências, a apelação interposta deve ser recebida como recurso administrativo, na forma do art. 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo, certo que o inconformismo foi manifestado contra decisão proferida no âmbito administrativo pelo MM. Juiz Corregedor Permanente.

Liminarmente ainda, convém notar que este recurso foi tirado em processo administrativo sem cunho jurisdicional e destinado simplesmente a julgar o indeferimento de fusão de matrículas. Dessa maneira, não há lugar para conceder-se, aqui, nenhuma forma de tutela cautelar destinada a impedir que em prejuízo do recorrente se inscrevam constrições nas matrículas que menciona.

No mérito, a r. sentença não merece reforma.

Os dois imóveis que se pretende unificar são unidades autônomas, ou seja, estão em regime de condomínio edilício, porque na edificação há uma parte exclusiva, e outras que são de propriedade comum dos condôminos (Cód. Civil, art. 1.331, caput; Lei nº 4.591/1964, art. 8º, “a”; matrículas nºs 78.696 e 78.697, do Registro de Imóveis de Cotia). Confira-se, aliás, a referência que o próprio Oficial de Registro de Imóveis faz à instituição e especificação desse condomínio mediante o R. 127 da matrícula nº 72.978 (fls. 59).

Se assim é, então decorre, peremptoriamente, que a unificação das unidades autônomas e a fusão das relativas matrículas (Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, art. 234) porque interfere na própria instituição do condomínio depende da aprovação unânime de todos os condôminos, como dizem o Código Civil, art. 1.351, e a Lei nº 4.591/1964, art. 43, IV, e está explícito no item 82 do Capítulo XX do Tomo II das Normas de Serviço dos Cartórios Extrajudiciais: “A alteração da especificação exige a anuência da totalidade dos condôminos“.

A par da necessidade de aprovação unânime, a recorrente também tem de providenciar não apenas a documentação ligada à alteração dos imóveis em si mesmos, como ainda o que for preciso para a retificação da instituição e especificação do condomínio, com referência às unidades objeto de unificação, para que se dê publicidade, como é de rigor (Lei nº 6.015/1973, art. 167, 1, 17), à nova designação do imóvel resultante, sua nova área privativa de construção, nova área comum, nova área total, nova área privativa de terreno, nova área comum de terreno, nova área total de terreno, nova fração ideal no todo do terreno condominial, nova composição interna da nova unidade autônoma e referência ao número de vagas da garagem (cf. fls. 91).

Por fim, para a fusão das matrículas a anuência do dono tabular também é imprescindível, visto que a recorrente figura como mera compromissária compradora (fls. 15/38), sem inscrição do contrato no registro (fls. 39/ 43), e ainda não tem legitimidade para provocar essa mutação nos prédios em questão.

Ora, a interessada não apresentou prova daquela anuência uníssona, nem trouxe esses outros documentos indispensáveis para que se possa alcançar no registro a modificação que pretende, de maneira que realmente não se pode proceder à fusão que requereu.

Note-se que não a assiste a alegação de que as providências concernentes à alteração da instituição e especificação de condomínio não lhe competem: se é ela quem compareceu para requerer a fusão, então é ela recorrente que tem de providenciar toda a documentação indispensável, e a mera dificuldade em fazê-lo não é causa bastante que se afaste a exigência: a Lei nº 6.015/1973, art. 198, com efeito, só permite que se releve o óbice quando ficar cabalmente comprovada a impossibilidade de atender ao que se exigiu, o que evidentemente não é o caso destes autos, em que os documentos faltantes, embora complexos, podem ser obtidos depois de esforço.

Tampouco favorece a recorrente o fato de que para outras unidades do mesmo condomínio a fusão de matrículas possa ter sido feita sem as exigências que agora se levantaram, ou que na prática os imóveis já estejam unificados: de um lado, erros pretéritos não justificam que se prossiga em má prática; de outro lado, uma irregularidade no plano dos fatos não pode servir para amparar irregularidade no plano dos registros.

Em suma: a r. sentença recorrida apreciou bem as razões da recusa, e deu-lhes julgamento correto, e desse modo o recurso não pode ser provido.

Ante o exposto, o parecer que apresento ao elevado critério de Vossa Excelência é no sentido de negar provimento ao recurso, mantendo-se a r. sentença recorrida e as razões de recusa do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Cotia à fusão de matrículas que lhe requerera Rosana Guimarães da Cruz.

Sub censura.

São Paulo, 09 de fevereiro de 2022.

Cristina Aparecida Faceira Medina Mogioni

Juíza Assessora da Corregedoria

DECISÃO: Vistos. Aprovo o parecer da MM.ª Juíza Assessora desta Corregedoria Geral da Justiça e, por seus fundamentos, ora adotados, recebo a apelação como recurso administrativo, na forma do artigo 246, do Código Judiciário do Estado de São Paulo, ao qual nego provimento. São Paulo, 10 de fevereiro de 2022. (a) FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA, Corregedor Geral da Justiça – ADV: EDINETE FREIRES DA SILVA, OAB/SP 272.524.

Diário da Justiça Eletrônico de 16.02.2022

Decisão reproduzida na página 017 do Classificador II – 2022

Fonte: INR Publicações

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Estabelece o expediente dos órgãos da Administração Direta, das Autarquias e das Fundações nos dias de realização dos jogos da Seleção Brasileira de Futebol na Copa do Mundo FIFA 2022, bem como dispõe sobre a compensação das horas não trabalhadas, conforme especifica.

Fonte: PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO

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