Espécie: APELAÇÃO

Número: 1006035-77.2020.8.26.0609

Comarca: TABOÃO DA SERRA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1006035-77.2020.8.26.0609

Registro: 2023.0000575198

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1006035-77.2020.8.26.0609, da Comarca de Taboão da Serra, em que é apelante ROBFERMA ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES LTDA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE TABOÃO DA SERRA.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 29 de junho de 2023.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1006035-77.2020.8.26.0609

APELANTE: Robferma Administração e Participações Ltda

APELADO: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Taboão da Serra

VOTO Nº 39.022

Registro de Imóveis – Apelação – Dúvida – Negativa de Registro de Escritura Pública de Venda e Compra – Recolhimento do ITBI fundado em objeto diverso do título – Incorreção da base de cálculo – Óbice mantido – Recurso a que se nega provimento.

Cuida-se de recurso de apelação interposto por ROBFERMA ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES LTDA. em face da r. sentença de fls. 142/145, que julgou procedente a dúvida suscitada, mantendo o óbice registrário ofertado pelo Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca da Taboão da Serra para registro da escritura pública de venda e compra de fração ideal do imóvel matriculado sob o n.º 12.223 da mencionada Serventia e n.º 6.308 do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Embu das Artes, ante a irregularidade no recolhimento do ITBI.

Sustenta a recorrente, em suma, que não compete ao Oficial de Registro de Imóveis questionar o valor do tributo municipal já recolhido, sendo inviável se adotar o critério de cálculo proposto pelo Oficial Registrador uma vez que a venda deu-se por um terreno com metragem de 109.214,93 m².

A D. Procuradoria Geral de Justiça opina pelo não provimento do recurso (fls. 215/217).

É o relatório.

Foi apresentada à registro a escritura pública de compra e venda, lavrada perante o 14º Tabelião de Notas da Capital, constando a recorrente como compradora e a empresa Novartis Biociências S/A como vendedora, tendo por objeto a fração de 19,8066% do imóvel matriculado sob o n.º 12.223 do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Taboão da Serra e sob n.º 6.308 do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Embu das Artes.

O título foi objeto da nota devolutiva de fls. 44/46 em que constou o seguinte óbice:

“Na escritura ora apresentada o imóvel objeto da alienação parcial de 19,8066% se trata do terreno situado na Avenida Ibirama nº 518, Bairro Pirajuçara, com 641.744,65 m², objeto da matrícula nº 12.223 do CRI de Taboão da Serra, também matriculado sob o nº 6.038 do CRI de Embu das Artes em virtude de localizar-se em ambos os municípios.

À época da lavratura da escritura ora apresentada a avaliação total da parte do imóvel localizada dentro dos limites do Município de Taboão da Serra era de R$238.383.818,95 (inscrições nº 36.23421.41.29.0001.01.000.1, 36.23421.41.29.0001.02.000.1 e 36.23421.41.29.0001.05.000.1). Já no Município de Embu das Artes a avaliação da parte do imóvel localizada dentro de seus limites era de R$2.583.027,61 (inscrição n. 80.01.07.0016.00.000).

A escritura ora apresentada versa sobre a venda de 19,8066% do referido imóvel. O art. 98 do Código Tributário Municipal (Lei Complementar Municipal nº 193/2009) indica como base de cálculo para a incidência do ITBI tanto o valor declarado para o negócio, quanto o valor de avaliação municipal, o que for maior.

Considerando que o valor declarado para a compra é inferior ao avaliado pelas respectivas municipalidades, temse que este último é a base de cálculo para o recolhimento do citado imposto.

A avaliação para fins fiscais de 19,8066% do imóvel, deve representar 19,8066% tanto do valor total atribuído pelo Município de Taboão para a parte nele localizada, quanto 19,8066% do valor total atribuído pelo Município de Embu das Artes para a parte nele localizada.

Ou seja, 19,8066% do imóvel tem avaliação para fins fiscais de R$47.215.729,48 para a parte de Taboão da Serra, e de R$511.609,95 para a parte de Embu das Artes. Logo, o ITBI devido para ambos os municípios, à alíquota de 2% importa no recolhimento de R$944.314,59 em favor do Município de Taboão da Serra e de R$10.232,20 em favor do Município de Embu das Artes ou o valor proporcional ao declarado, o que for maior.

Porém, foi apresentada a guia de ITBI nº 3279894 comprobatória do recolhimento de R$142.031,05 em favor do Município de Taboão da Serra, muito abaixo do valor devido. Por outro lado, apresentou-se também a guia de ITBI comprobatória do recolhimento de R$51.660,55 em favor do Município de Embu das Artes, sendo esta, ao nosso ver, de valor superior ao devido a tal municipalidade.

(…)

Assim, por imposição do art. 289 da Lei nº 6.015/73 c.c. art. 134 do CTN, em razão do recolhimento a menor do ITBI devido, solicitamos que seja apresentada guia complementar de recolhimento em favor do Município de Taboão da Serra, acrescida de multa e juros legais.”

A dúvida foi julgada procedente, mantendo-se a exigência registrária.

O recurso não comporta provimento.

Nos termos do art. 289 da Lei n.º 6.015/73, incumbe ao oficial de registro a rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhe forem apresentados em razão do ofício, o que vem corroborado pelos itens 117 e 117.1, do Capítulo XX, Tomo II, das NSCGJ:

“117 – Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais.

117.1. – Com exceção do recolhimento do imposto de transmissão e de recolhimento do laudêmio, quando devidos, nenhuma exigência relativa à quitação de débitos para com a Fazenda Pública, inclusive quitação de débitos previdenciários, fará o oficial, para o registro de títulos particulares, notariais ou judiciais.”

A omissão do Delegatário pode levar à sua responsabilidade solidária no pagamento do tributo, nos exatos termos do art. 134, inciso VI, do Código Tributário Nacional-CTN:

“Art. 134 – Nos casos de impossibilidade de exigência do cumprimento da obrigação principal pelo contribuinte, respondem solidariamente com este nos atos em que intervierem ou pelas omissões de que forem responsáveis:

(…) VI – os tabeliães, escrivães e demais serventuários de ofício, pelos tributos devidos sobre os atos praticados por eles, ou perante eles, em razão do seu oficio.”

Com efeito, o art. 35 do Código Tributário Nacional c.c. o art. 156, inciso II, da Constituição Federal estabelecem que o fato gerador do ITBI é a transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição, competindo aos Municípios legislar a respeito de sua instituição.

Sobre a incidência do ITBI relevante destacar trecho doutrinário:

“O que se tributa é a transmissão da propriedade de bem imóvel realizada através de um negócio jurídico oneroso, tais como compra e venda, dação em pagamento ou permuta.” [1]

E, em razão da transmissão onerosa de fração do imóvel objeto da matrícula n.º 12.223 do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca da Taboão da Serra, incide o imposto, em observância ao que dispõe o artigo 91, da Lei Complementar n.º 193/2009 de Taboão da Serra:

“Art. 91. O imposto sobre a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador:

I – a transmissão de bem imóvel por natureza ou por acessão física;

II – a transmissão de direitos reais sobre bens imóveis, exceto os direitos reais de garantia;

III – a cessão de direitos relativos à aquisição de bens imóveis.”

Quanto à base de cálculo dispõem os arts. 98 e 101 do mesmo Diploma Legal:

“Art. 98. A base de cálculo do imposto é o valor pactuado no negócio jurídico ou o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, na data do ato de transmissão, se este for maior, constante da Planta Básica de Valores.”

“Art. 101. Para o cálculo do imposto serão aplicadas as seguintes alíquotas:

I – nas transmissões compreendidas no Sistema Financeiro de Habitação, em relação à parcela financiada: 1,00% (um por cento);

II – em relação à parte não financiada e nas demais transações: 2,00% (dois por cento).

III – nas transmissões realizadas para atender os programas de financiamento à habitação de interesse social, nos termos do parágrafo único do art. 49 da Lei Complementar nº 132/06: 0,25% (vinte e cinco centésimos de por cento).”

Não se desconhecem os precedentes deste Conselho Superior da Magistratura no sentido de que não cabe ao Registrador se ater ao valor recolhido a título de ITBI, como na Apelação nº 1000459-49.2017.8.26.0176, de Relatoria do Excelentíssimo Desembargador Geraldo Francisco Pinheiro Franco, cuja ementa assim se transcreve:

“Registro de Imóveis – Escritura pública de dação em pagamento – Qualificação negativa – Questionamento a respeito da base de cálculo utilizada para recolhimento do imposto sobre transmissão de bens imóveis ITBI – Análise pelo oficial registrador, na matéria concernente ao imposto de transmissão, que deve se ater ao seu recolhimento, sem alcançar o valor – Não configuração de flagrante irregularidade no recolhimento – Precedentes do C. Conselho Superior da Magistratura – Apelação provida para julgar a dúvida improcedente”.

Contudo, indiscutível que o recolhimento do tributo deve ser feito com fulcro em base de cálculo razoável, o que não ocorreu no caso concreto.

Neste sentido já decidiu este Conselho Superior da Magistratura:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – APELAÇÃO – DÚVIDA – NEGATIVA DE REGISTRO DE CARTA DE SENTENÇA – DIVÓRCIO – EXCESSO DE MEAÇÃO CONFIGURADO – TRANSMISSÃO ONEROSA DOS DIREITOS AQUISITIVOS SOBRE BEM IMÓVEL – INCIDÊNCIA DO ITBI – INTELIGÊNCIA DO ART. 2º, V, DA LEI MUNICIPAL N.º 12.391/2005 E DO ART. 152 DO DECRETO MUNICIPAL N.º 59.579/2020 – QUALIFICAÇÃO REGISTRAL – RAZOABILIDADE DA BASE DE CÁLCULO – ATRIBUIÇÃO DE VALOR IRRISÓRIO NO CASO CONCRETO – ÓBICES MANTIDOS – RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.” (CSMSP – Apelação Cível: 1052995-32.2021.8.26.0100, Des. Rel. Ricardo Mair Anafe).

Conforme se vê da guia acostada a fls. 37, a apelante procedeu ao recolhimento da importância de R$ 142.031,05, à título de ITBI, à Municipalidade de Taboão da Serra, tendo por base um imóvel de 13.870,82m² com fulcro na Certidão Municipal n.º 256/2019 (fls. 38).

Ocorre que mencionada certidão não permite reconhecer, diversamente do apontado pela apelante, a correta vinculação do objeto da escritura pública levada ao registro em que consta a fração ideal de 19,8066% (equivalente a 109.214,93m²).

A certidão de fls. 38 foi obtida junto à Municipalidade de Taboão da Serra a partir de levantamento de área e memorial descritivo apresentados pela própria recorrente em que consta área certa e determinada de 13.870.82m², a qual, contudo, diverge do objeto do ato notarial em comento.

Cumpre destacar que, segundo informado pelo Oficial Registrador, cerca de 71,648% da área superficial do imóvel telado se encontra no Município de Taboão da Serra, que é objeto das inscrições municipais n.º 36.23421.41.29.0001.01.0001, 36.23421.41.29.0001.02.0001 e 36.23421.41.29.0001.05.0001 (fls. (02 e 03).

E, pelas certidões 2065068/2019; 2065069/2019 e 2065070/2019 (fls.03) verifica-se que a parte do imóvel localizada dentro dos limites territoriais de Taboão da Serra (71,648%) está avaliada em R$ 238.383.818,95.

Assim, tem-se que o valor venal somente da fração ideal de 19,8066%, objeto do título em análise, é de R$ 47.215.729,48, que, por ser superior ao valor atribuído ao negócio (art. 98 da Lei Complementar n.º 193/2009 de Taboão da Serra), deve ser a base de cálculo do ITBI, resultando na importância de R$ 944.314,58.

O objeto da venda e compra é a fração ideal de 19,8066% e não área certa e determinada de 13.870,82m², utilizada para fins de recolhimento do tributo.

A Certidão Municipal n.º 256/2019 (fls. 38), diversamente do apontado pela apelante, não confere quitação de ITBI do objeto da escritura pública de fls. 16/23, qual seja, a fração ideal de 19,8066%, correspondente a área de 109.214,93m².

Nesta ordem de ideias, cabe à interessada proceder ao regular recolhimento do ITBI ou obter, junto à Administração Fazendária, a anuência quanto ao valor efetivamente pago.

Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Nota:

[1] Registro Imobiliário: dinâmica registral / Ricardo Dip, Sérgio Jacomino, organizadores. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2011. – (Coleção doutrinas essenciais: direito registral; v.6 p. 1329). (DJe de 12.09.2023 – SP)

Fonte: INR Publicações.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito.

Espécie: APELAÇÃO

Número: 1007258-65.2020.8.26.0609

Comarca: TABOÃO DA SERRA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1007258-65.2020.8.26.0609

Registro: 2023.0000575202

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1007258-65.2020.8.26.0609, da Comarca de Taboão da Serra, em que é apelante WILVER MONTANO LUJAN, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE TABOÃO DA SERRA.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 29 de junho de 2023.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1007258-65.2020.8.26.0609

APELANTE: Wilver Montaño Lujan

APELADO: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Taboão da Serra

VOTO Nº 39.027

Registro de Imóveis – Dúvida procedente – Recusa de registro de carta de adjudicação compulsória – Exigência de prova de pagamento de ITBI – Hipótese de incidência tributária – Benefício da justiça gratuita, deferido na esfera jurisdicional, que não atinge o imposto devido – Registro do título que resultará na transmissão da propriedade do imóvel – Fato gerador do imposto – Óbice mantido – Apelação não provida.

Trata-se de apelação interposta por Wilver Montaño Lujan contra a r. sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas de Taboão da Serra/SP e manteve a negativa de registro da carta de adjudicação compulsória oriunda dos autos do Processo nº 1005020-49.2015.8.26.0609, que tramitou perante a 3ª Vara Cível daquela Comarca, tendo por objeto parte do lote 17, da Quadra G, do loteamento denominado Cidade Intercap, matriculado sob nº 21.521 junto à referida serventia extrajudicial (fls. 85/87).

Em síntese, sustenta o apelante que, por ser beneficiário da Justiça Gratuita na ação de adjudicação compulsória, os óbices apresentados pelo registrador não merecem subsistir. Alega que a gratuidade judiciária se estende aos atos notariais e de registro, de maneira que, não tendo sido lavrada escritura de compra e venda, é indevida a exigência de prova de recolhimento do Imposto de Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis – ITBI, sob pena de se inviabilizar a efetividade do título judicial apresentado a registro.

Ainda, aduz ser incabível a cobrança de emolumentos para averbação da construção da matrícula do imóvel ou para a prática de outros atos registrais (fls. 124/137).

A Douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 156/158).

É o relatório.

Foi apresentada a registro (Protocolo nº 56.986) a carta de adjudicação compulsória oriunda do Processo nº 1005020-49.2015.8.26.0609, que tramitou perante a 3ª Vara Cível da Comarca de Taboão da Serra/SP, tendo por objeto parte do imóvel matriculado sob nº 21.521 junto ao Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas daquela localidade.

Conforme esclarecido pelo Oficial de Registro ao suscitar a dúvida (fls. 01/05), superados os óbices anteriormente impostos ao pretendido registro, na última nota devolutiva expedida foi exigida apresentação do comprovante de recolhimento do Imposto de Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis ITBI (fls. 10).

Destarte, em que pese às razões recursais do apelante, é preciso consignar que, in casu, não há controvérsia sobre pagamento de emolumentos.

A controvérsia, está, em verdade, na necessidade de comprovação do recolhimento do Imposto de Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis – ITBI para registro da Carta de Adjudicação Compulsória oriunda de processo judicial em que deferidos os benefícios da Justiça Gratuita ao autor da ação, ora apelante.

Ora, o art. 289 da Lei nº 6.015/73 é expresso ao indicar que é dever do registrador fiscalizar o pagamento dos tributos incidentes:

“Art. 289. No exercício de suas funções, cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício.”

A omissão do titular da delegação pode levar à sua responsabilidade solidária no pagamento do tributo, nos termos do art. 134, inciso VI, do Código Tributário Nacional – CTN.

Por sua vez, o Código Tributário Municipal de Taboão da Serra (Lei Complementar nº 193, de 30 de setembro de 2009[1]), assim dispõe:

“Art. 91. O imposto sobre a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador:

I – a transmissão de bem imóvel por natureza ou por acessão física;

II – a transmissão de direitos reais sobre bens imóveis, exceto os direitos reais de garantia;

III – a cessão de direitos relativos à aquisição de bens imóveis.

Parágrafo Único – O imposto incidirá especificamente sobre:

(…)

V – a arrematação, a adjudicação e a remição;”

Como se vê, diferentemente do quanto entende o apelante, não é só na hipótese de compra e venda – e respectiva lavratura de escritura pública – que há incidência de Imposto de Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis – ITBI, mas também na adjudicação. Em outras palavras, é devido o recolhimento do imposto em questão, o que não se altera pelas vicissitudes que determinaram a propositura da ação de adjudicação compulsória, eis que o registro do título prenotado resultará na transmissão da propriedade do imóvel – fato gerador do imposto.

Aliás, cumpre anotar que, no título apresentado, não há decisão referentemente à isenção do Imposto de Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis ITBI. Daí porque, à falta de decisão judicial que exclua a incidência do referido imposto, nos termos da legislação incidente, compete seu recolhimento.

Sobre o tema, há precedentes deste Colendo Conselho Superior da Magistratura:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA – REGISTRO DE CARTA DE ADJUDICAÇÃO – AUSÊNCIA DE RECOLHIMENTO DE IMPOSTO – ITBI QUE É DEVIDO PELA CESSÃO E PELA ADJUDICAÇÃO – IMPOSSIBILIDADE DE RECONHECIMENTO DE DECADÊNCIA OU PRESCRIÇÃO PELA VIA ADMINISTRATIVA – IMPEDIMENTO DO REGISTRO MANTIDO – RECURSO DESPROVIDO.” (TJSP; Apelação Cível 0019186-49.2013.8.26.0100; Relator (a): Elliot Akel; Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 07/07/2014; Data de Registro: 21/07/2014).

“REGISTRO DE IMÓVEIS – CARTA DE ADJUDICAÇÃO – A GRATUIDADE DEFERIDA EM AÇÃO JUDICIAL QUANTO AOS EMOLUMENTOS NÃO ATINGE OS TRIBUTOS DEVIDOS – CABIMENTO DA PRÉVIA COMPROVAÇÃO DO RECOLHIMENTO DO ITBI OU O RECONHECIMENTO DE SUA ISENÇÃO PERANTE A MUNICIPALIDADE – INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO NO TÍTULO OU DECISÃO JUDICIAL QUE RECONHEÇA SER INDEVIDO O RECOLHIMENTO DO IMPOSTO DEVIDO EM RAZÃO DA TRANSMISSÃO IMOBILIÁRIA – RECURSO NÃO PROVIDO.” (TJSP; Apelação Cível 1044945-85.2019.8.26.0100; Relator (a): Pinheiro Franco (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 26/11/2019; Data de Registro: 06/12/2019).

Ante do exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Nota:

[1] https://leismunicipais.com.br/codigo-tributario-taboao-da-serra-sp (DJe de 12.09.2023 – SP)

Fonte: INR Publicações.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito.

Espécie: APELAÇÃO

Número: 1010482-67.2022.8.26.0309

Comarca: JUNDIAÍ

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1010482-67.2022.8.26.0309

Registro: 2023.0000575158

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1010482-67.2022.8.26.0309, da Comarca de Jundiaí, em que é apelante MODELAR CONSTRUTORA LTDA, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS, CIVIL DA PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE JUNDIAÍ.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 22 de junho de 2023.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1010482-67.2022.8.26.0309

APELANTE: Modelar Construtora Ltda

APELADO: 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil da Pessoa Jurídica da Comarca de Jundiaí

VOTO Nº 39.018

Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Incorporação imobiliária – Registro de Escritura Pública de Compra e Venda oriunda de execução extrajudicial – Art. 63 da Lei Nº 4.591/1964 – Leilão extrajudicial – Ausência de previsão contratual – Impossibilidade – Incorporadora destituída – Comissão de representantes que assume tal função – Deliberação em assembleia geral – Medida que não supre a omissão, no contrato originalmente celebrado, quanto à adoção do procedimento previsto no art. 63 da Lei Nº 4.591/1964 na hipótese de inadimplemento do adquirente – Óbices mantidos – Apelação não provida.

Trata-se de apelação interposta por Modelar Construtora Ltda. contra a r. Sentença. proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas de Jundiaí, que julgou procedente a dúvida suscitada e manteve a negativa de registro de escritura pública de compra e venda oriunda de execução extrajudicial, na forma do art. 63, da Lei nº 4.591/1964, tendo por objeto os direitos do compromisso de venda e compra de fração ideal equivalente a 0,5952% do terreno matriculado sob nº 36.580 junto à referida serventia extrajudicial, que corresponderá ao apartamento em construção identificado como unidade nº 62 do Bloco II, Edifício Ilha Bela, integrante do empreendimento denominado Condomínio Residencial Ilhas do Sul (fls. 229/230).

Alega a apelante, em síntese, que ao ser requerido o registro da incorporação do empreendimento, foi apresentado contrato padrão em que previsto o procedimento estatuído pelo art. 63 da Lei nº 4.591/1964. Afirma que, tendo havido a destituição da incorporadora para reinício das obras, na assembleia geral em que constituída a comissão de representantes ficaram estabelecidas novas regras para a hipótese de inadimplemento, estipulando-se, para tanto, a incidência do disposto no art. 63 da Lei nº 4.591/1964. Sustenta, assim, que a exigência de expressa anuência do condômino inadimplente com a realização do leilão extrajudicial não merece prevalecer, sobretudo porque houve sua regular notificação para solver a dívida, no prazo legal, tendo sido igualmente intimado a respeito da realização dos leilões extrajudiciais. Por fim, ressalta que a comissão de representantes tem mandato irrevogável para celebrar com os adquirentes das unidades autônomas o contrato definitivo, como preceitua o art. 31-F, § 3º, da Lei nº 4.591/1964 (fls. 238/262).

A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 284/286).

É o relatório.

A dúvida foi suscitada pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas de Jundiaí, em virtude de recusa do registro de escritura pública de compra e venda oriunda de execução extrajudicial, na forma do art. 63 da Lei nº 4.591/1964. O item “1” da nota devolutiva expedida (fls. 59/63) foi reiterado quando da reapresentação do título, entendendo o registrador que:

“Verificando os contratos e escrituras devidamente arquivadas nesta Serventia quando da aquisição pelos condôminos inadimplentes dos direitos reais das partes ideais que corresponderão às futuras unidades autônomas em construção, não constam deles a cláusula específica correspondente ao procedimento previsto no artigo 63 da Lei 4.591/64, sendo assim caso haja algum contrato preliminar que comprove a ciência dos adquirentes em relação ao procedimento supracitado em especial também ao §2º do mesmo artigo, o mesmo deverá ser apresentado para análise”.

Sustenta a apelante, em suma, que a exigência formulada pelo registrador deve ser afastada, porque cumpridos todos os requisitos trazidos pelo art. 63, da Lei nº 4.591/1964, cuja aplicação está prevista no contrato padrão arquivado em Cartório, juntamente com o registro da incorporação do empreendimento.

Ressalta que houve notificação judicial do condômino devedor, Dickerson Pereira, para purgação da mora e ciência a respeito da realização dos leilões extrajudiciais, acrescentando que tanto a lei quanto a assembleia realizada pela comissão de representantes preveem, para a hipótese de inadimplemento, a aplicação do procedimento de execução extrajudicial disciplinado no referido artigo de lei.

Importa anotar, desde logo, que, a despeito do respeitável entendimento externado no parecer a fls. 284/286, não há que se falar em complementação do título no curso do processo de dúvida, pois o contrato padrão juntado aos autos pela apelante já era de conhecimento do Oficial de Registro, estando arquivado na Serventia Extrajudicial desde o registro da incorporação do empreendimento em questão.

Como é sabido, o art. 63, da Lei nº 4.591/64, prevê a possibilidade de alienação em leilão da unidade do adquirente em atraso, visando à recomposição do caixa e permitindo que a obra não sofra solução de continuidade. Pressupõe, contudo, a concordância expressa do adquirente em relação à execução extrajudicial por inadimplemento.

Não se ignora que o contrato padrão apresentado por ocasião do registro da incorporação (fls. 243/262) prevê, em sua cláusula 41, que: “Na hipótese de ocorrer a inadimplência das obrigações por parte do CONDÔMINO, o mesmo ficará sujeito ao procedimento previsto pelo artigo 63 e seus parágrafos da Lei nº 4.591/64 (…)”.

Ocorre que a incorporadora, compromissária compradora do imóvel matriculado sob nº 36.580 (R.05, fls. 77), cedeu seus direitos sobre a fração ideal de 0,5952% do terreno, correspondente ao apartamento em construção identificado como unidade nº 62 do Bloco II, Edifício Ilha Bela do empreendimento denominado Condomínio Residencial Ilhas do Sul, ao cessionário adquirente, Dickerson Pereira (fls. 170), nos termos do instrumento particular copiado a fls. 175/177, no qual inexiste menção ao referido contrato padrão e, tampouco, expressa previsão da medida expropriatória extrajudicial instituída pelo art. 63 da Lei nº 4.591/1964.

Ora, a forma de execução trazida pela Lei nº 4.591/1964 possibilita a realização de leilão extrajudicial, devendo, no entanto, a opção por sua utilização constar sempre, previamente, do contrato estabelecido entre as partes envolvidas na incorporação (nesse sentido: REsp 1.399.024-RJ, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 11.12.2015). A respeito, ensina Caio Mário da Silva Pereira que:

(…) o sistema instituído na Lei n.º 4.591/64, minudenciado acima, não funciona de pleno direito. Ao contrário, requer convenção expressa. É o que se infere do disposto no art. 63, que admite seja estipulada a resolução do contrato, mas faculta, por outro lado, fique expresso que, na falta de pagamento, pelo débito respondam os direito à fração ideal do terreno e à parte construída, na forma do que estabelecem os seus parágrafos, e vimos acima. Para se ter bem presente o princípio e ainda a natureza convencional da adoção do critério instituído nesta lei, convém ter à vista o texto respectivo” (Condomínio e Incorporações; 7ª ed., Rio de Janeiro, Forense, 1993, p. 327).

E muito embora a incorporadora e promissária compradora tenha sido destituída desta condição, assumindo a Comissão de Representantes tal função, nos termos do art. 43, inciso VI, da Lei nº 4.591/1964 (AV. 40/36.580), é certo que a inclusão, por ocasião da assembleia geral realizada em 08 de outubro de 2018 (fls. 203/210), das disposições dos arts. 49 e 63 da referida Lei na regulamentação das relações estabelecidas com os condôminos e definição do procedimento a ser adotado na hipótese de inadimplemento, não é suficiente para suprir tal omissão.

Assim se afirma, pois, reforçando o entendimento de que seria temerário estender poderes de transferência de domínio à Comissão de Representantes sem previsão contratual, ensina o já lembrado doutrinador Caio Mário da Silva Pereira (ob. cit) que:

“Quanto à extensão, a cláusula resolutiva vincula-se assim às prestações originariamente estabelecidas, como àquelas resultantes de reajustamentos subsequentes ou aditivos contratuais. Pela mesma razão que a inadimplência das prestações inicialmente estipuladas justifica a resolução do negócio jurídico, a falta de cumprimento, relativamente às geradas pelas revisões de preço, as fundadas no próprio contrato ou em alterações subsequentes igualmente devem ter a mesma conseqüência.

Participam da mesma natureza das primitivas. O que descabe, no entanto, é atribuir efeito resolutivo a obrigações que sejam unilateralmente impostas, vale dizer: se o adquirente for intimado a pagar quantia que lhe exija o construtor, sem que se trate de prestações nascidas de cláusulas ajustadas, a mesma conseqüência não se lhe pode imputar, restando ao construtor a via judiciária, para obter o seu acertamento e efetuar-lhe o recebimento (…).

Considerando que a Comissão de Representantes substitui o incorporador, aplica-se a ela o mesmo entendimento, sobretudo porque assim prevê o art. 49 da Lei nº 4.591/1964:

Art. 49. Os contratantes da construção, inclusive no caso do art. 43, para tratar de seus interesses, com relação a ela, poderão reunir-se em assembléia, cujas deIiberações, desde que aprovadas por maioria simples dos votos presentes, serão válidas e obrigatórias para todos êles salvo no que afetar ao direito de propriedade previsto na legislação.

Em suma, porque não há previsão de aplicação do procedimento previsto no art. 63, da Lei nº 4.591/1964, no contrato originariamente celebrado pelo adquirente inadimplente com a incorporadora, bem como porque inexiste aditivo contratual por ele celebrado com a incorporadora ou mesmo com a Comissão de Representantes e, ainda, porque as deliberações em assembleia que afetem o direito de propriedade não podem vincular todos os condôminos de forma automática, os óbices impostos pelo registrador ao registro pretendido merecem subsistir.

Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 12.09.2023 – SP)

Fonte: INR Publicações.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito.